Версия
для печати
для печати
Обратный отсчет
Минус 1% -- такой диагноз развитию майской ситуации на столичном рынке недвижимости поставила компания Latio. Если исходить из ее данных, то покупателям и продавцам теперь следует ориентироваться на средние по городу 1 709 евро за кв. м. На момент написания статьи вторая латвийская компания, предлагающая массовой публике ежемесячные отчеты о состоянии дел на рынке недвижимости -- Ober Haus, еще не опубликовала свои цифры. Но в частном разговоре с «м2» ее представители отметили, что незначительное понижение цен в пределах 0,5% зафиксировано и ими. Напомним: в апреле обнародованная Ober Haus средняя стоимость квадратного метра жилья в рижских типовушках составляла 1 662 евро за кв. м. Наш собеседник из Ober Haus особенно настаивал на том, что все разговоры об уже начавшемся значительном падении цен – не более чем досужие домыслы. По его словам, о каком-то сценарии говорить вообще не приходится. «Просто в каждом сегменте было очень много так называемых запредельных предложений. Так вот, владельцы подобных объектов сейчас вынуждены снижать свои аппетиты до какого-то нормального среднего уровня», -- пояснил он.
В то же время то, что сегодня на вторичном и уже первичном рынке стороны зачастую договариваются снизить первоначально запрашиваемую сумму, -- факт. Вот и один из рекламодателей «м2», девелопер проекта рядных домов, размещая у нас свои объявления не стал отрицать, что договаривается с покупателем о цене. При этом спрос, по его словам, сейчас значительно ниже, чем был в прошлом году. В результате отсутствия интереса со стороны покупателей некоторые продавцы снижают свою планку на 1-3%. Но так поступают только те, кому требуется продать объект уже и сейчас.
От частного к общему
Не претендуя на какие-то суперобъективные результаты, каталог «м2» провел небольшое сравнительное исследование частных объявлений, размещенных в нашем мартовском номере. Почему мартовском? Да потому, что это был последний месяц, когда цены, согласно аналитическим отчетам, еще продолжали расти. Выбрали 22 объявления о продаже квартир в районах Центр, Краста, Плявниеки и Пурвциемс и обзвонили их владельцев. Старались брать объявления либо размещенные через портал varianti.lv, либо те, где было указано, что его дал собственник.
Так вот, 8 квартир на начало июня оказались проданными. Владельцы сразу четырех заявили о том, что они либо вообще сняли свою недвижимость с продажи, либо отдали ее арендаторам. Причина? Слабый спрос или нежелание идти на поводу у покупателей, которые пытаются серьезно сбить цену. В то же время 9 человек назвали меньшую, чем в марте, цену либо согласились поторговаться, если будет реальный интерес к покупке. Причем снижение составило от 500 латов (минус 1% от прежней цены) за 1-комнатную квартиру на ул. Лугажу до 10 000 евро за квартиры на ул. Саласпилс (минус 7,5%) и «сталинку» на ул. Раунас (Пурвциемс) (минус 5,8%). И лишь два респондента сказали, что намерены продавать по той же цене, что и раньше. Речь шла о квартирах в довоенном доме на ул. А.Чака и в новостройке на ул. Браслас.
Отмечу и такое наблюдение. Многие аналитики указали, что, несмотря на небольшое майское падение цен, недвижимость в востребованных Пурвциемсе и Плявниеках продолжала дорожать. Мы столкнулись с другим случаем: 1-комнатную на ул. Тинужу, которую в марте предлагали за 69 275 евро, сейчас готовы отдать за 65 700 евро. Еще в одной квартире цену предложения скинули с 170 000 евро до 160 000 евро. Кстати, если в марте в каталоге «м2» было представлено лишь 8 предложений о продаже квартир в Плявниеках, то в июньском номере уже 25. В Пурвциемсе эти показатели составляют 30 и 43 соответственно.
В роли пророков
Что же ждет цены на столичные квартиры летом? Этот вопрос мы адресовали различным латвийским экспертам. Но прежде чем предоставить им слово, рискнем выразить свою позицию. Как нам кажется, фатального обрушения рынка – удешевления недвижимости на 20-25% -- ждать не стоит. Для этого нет объективных экономических причин. В то же время коррекция цен в пределах 10% возможна. И не только на рынке типовых квартир, хотя девелоперы и утверждают, что им не о чем переживать. Нынешняя ситуация довольно неопределенного рынка может продлиться до конца 2007 года – начала 2008-го. А потом, когда люди окончательно привыкнут к новым реалиям, цены вновь потихонечку пойдут вверх. Нынешней ситуацией, кстати, собираются воспользоваться дальновидные маклеры. Те, кто работает на собственные, а не заемные средства. Сейчас, в связи с ростом объема предложений, они высматривают самые вкусные и привлекательные объекты, которые через годик-другой принесут им прибыль. Правда, о заработках в 100% и даже 50% они уже не мечтают.
Что, по вашему мнению, произойдет в течение лета с ценами на рижские квартиры в типовых проектах? Какие тенденции будут наблюдаться на рынке новостроек?
Дмитрий Трофимов, совладелец компании Rīgas Priežsili:
-- Думаю, 10-15-процентного снижения цен нам не избежать. Что касается рынка новых проектов, то ожидаю роста качества самих объектов и усиления борьбы за клиента. На новые квартиры цены вряд ли упадут, но продажи в не очень продуманных проектах затянутся.
Вадим Марков, президент NIRA Fonds:
-- Очень сложно ответить. Сложно что-то прогнозировать. Многое будет зависеть от того, сумеет ли рынок недвижимости адаптироваться к изменившимся условиям кредитования. Мне кажется, что некоторые иностранные банки решат зафиксировать имеющийся ипотечный портфель и остановят его развитие. Вопрос в том, захотят ли их нишу занять местные финансовые структуры -- например, те же Parex banka или Aizkraukles banka. Ясно, что отход от активного кредитования крупных игроков непременно приведет к удорожанию стоимости кредитов. Необходимо учитывать и то, что высокая прибыль девелоперского бизнеса снижается из-за увеличивающихся расходов на строительство и возможного уменьшения стоимости жилья. Сами цены замерли, а в какую сторону они качнутся -- покажет время.
Угис Стипниекс, исполнительный директор компании Parkhaus:
-- Цены на квартиры в типовых домах советской постройки упадут на 10%. Исключение – однокомнатные квартиры. В новых проектах ценовая ситуация останется прежней. Инвесторы и покупатели, напуганные возникшей паникой, пока не будут ничего предпринимать. Но в сентябре жду активизации: люди поймут, что им нужно новое жилье и вновь начнут его брать. До конца года ситуация в данном секторе нормализуется и в дальнейшем рынок новых проектов будет дорожать на 7-10% в год.
Михаил Морозов, управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Белоруссии:
-- Могу предположить, что цены на вторичном рынке будут снижаться параллельно падению спроса и сокращению количества сделок, а также большей осторожности в вопросах кредитования со стороны банков. Впрочем, лето никогда не отличалось высокой активностью, поэтому большее воздействие на рынок могут оказать именно негативные прогнозы и оценки отдельных участников рынка. А вот на рынке новостроек основную роль будут играть банки и инвестиционные группы, которые должны определиться в своей оценке перспектив и емкости рынка в ближайшие годы. От их последовательности или изменения своих приоритетов (что демонстрируют отдельные банки) зависят как отдельные компании, реализующие проекты, в т.ч. девелоперы и строители, так и покупатели квартир в новых проектах. Впрочем, существуют и альтернативные возможности для получения финансирования. И тем не менее есть риск удариться из одной крайности в другую -- от ставки в 0% и суммы финансирования в 105% на 40 лет до полного отказа от финансирования любых операций с недвижимостью. После повышенной активности правительства в области принятия поправок и дополнительных «антиинфляционных» законов в течение апреля-мая, которую я тоже не считаю логичной и последовательной, можно предположить, что рынок должен нормализоваться к концу года и продолжить запланированное развитие новых проектов, которые необходимы рынку для замены устаревшего жилого фонда.
Айгарс Зариньш, председатель правления компании Balsts:
-- Однозначно ответить на эти вопросы сложно. В некоторых сегментах квартир в типовых проектах уже наблюдается понижение цен. Но ни какой катастрофы ждать не стоит: спрос по-прежнему довольно высок. Просто начали работать новые моменты – антиинфляционная программа и ужесточение требований банка по выдаче кредитов. Сейчас рынок к ним привыкает. А уже в сентябре, как мне кажется, все вернется на круги своя. Мы, кстати, делали свои прогнозы на будущее. Так вот, в соответствии с ними рост цен должен был и без вмешательства государства остановиться уже в октябре. Далее нас ждал 2-летний период стабильности. На этот период стабильности продолжаю ориентироваться и сейчас. В новых проектах цены, конечно, расти так стремительно, как раньше, уже не будут. Здесь важный момент, что многие девелоперы вынуждены сворачивать свои проекты. Мне кажется, в роли заказчиков жилых объектов все чаще будут выступать именно строительные компании.
Вита Гудкова, аналитик Latio:
-- Выжидательная позиция продавцов будет доминировать на рынке все лето и во всех квартирных сегментах. Продавцы, которым по каким-то причинам надо будет обязательно продать квартиру, станут снижать цены.
Гиртс Гринбергс, исполнительный директор Ober Haus Real Estate Latvia:
-- Лето пройдет под знаком стабильности цен на серийные квартиры. Может быть незначительное падение, но не более 1-2%. Что касается новых проектов, то, по моему мнению, они будут, пусть и понемножечку, но дорожать. Это связано с ростом строительных расходов.
Милана Скумбиня, председатель правления OOO Coral Group:
-- На вторичном рынке, и это уже происходит, будет наблюдаться замедление сделок. В зоне ценового риска находятся лишь дома, которые пребывают в плохом техническом состоянии. На рынок новых проектов большое влияние окажут антиинфляционные инициативы нашего правительства. В кругу девелоперов останутся лишь настоящие профессионалы, те, кто предлагает покупателям продуманные проекты. Здесь никаких особых изменений в финансовой политике ждать не приходится. А вот «новоявленные» застройщики могут потерпеть фиаско. Многое будет зависеть и от того, будут ли потребители испытывать желание улучшить свои жилищные условия, а также от того, какая доля спекулянтов вынуждена будет в срочном порядке избавляться от своих квартирных пакетов из-за неспособности выполнять финансовые обязательства. Вот последние и станут продавать объекты по цене, которая устроит и их, и покупателя.
Автор: Роман Голубев, каталог "Kvadratmetrs"
Prian.Ru
