Замки Словении: недвижимость с родословной от €200 за «квадрат»

У замка, как у породистой собаки, должна быть родословная

Определимся с понятиями – что такое замок как объект недвижимости. Казалось бы, постройка, носящая царственный титул, должна впечатлять масштабами – жилая площадь за тысячу «квадратов», хозяйственные домики, личный парк с озером, охотничьи угодья… Такое встречается, но не всегда. 

Максим Чернышков, директор компании REALITY CLUB: Мы сейчас реконструируем старый замок Винница. В свое время это была огромная крепость с домами, хозяйственными постройками, которые исчислялись десятками, а может, и сотнями. А сейчас в комплексе сохранился только центральный особняк и небольшие остатки крепостных стен. Тем не менее, этот объект по праву называется замком. 

Солидный метраж – не определяющий признак. Даже дом на 200-400 квадратных метров – площадь стандартной современной виллы для одной семьи – может считаться замком. Есть прямая зависимость: чем старше здание, тем оно меньше. В старые времена строить было тяжелее, людей было меньше, и гигантские сооружения просто были не нужны. Сегодня, кстати, именно небольшие средневековые замки ценятся выше всего.

Огромный земельный участок – тоже не показатель. История замков исчисляется столетиями. И все это время права собственности на объект могли передаваться по-разному. В результате одни замки сохранили за собой обширные угодья, а к другим прилагается лишь участок, находящийся под зданием. В продажу поступают и те, и другие. 

Главный и, по сути единственный, признак, который позволяет добавить к недвижимости титул «замок» – это статус исторического наследия. Причем обязательно документально зафиксированный. В кадастровом реестре объект будет записан не просто как «дом постройки 1789 года», а именно как «замок» Блед, Оточец или, допустим, Геверкенегг. 

Максим Чернышков: Даже если в замке проживали не короли, а более скромные обитатели, он всегда имеет название, историю. У замка, как у породистой собаки, должна быть родословная, вместе с которой он и продается. Любой человек в энциклопедии может посмотреть, какие роды владели этим домом, как он менял наследников. Каждый замок числится в реестре и находится под защитой Министерства культуры, представители которого обязательно присутствуют при реконструкции. 

Широкий выбор убивает уникальность каждого

Замок – интересный объект недвижимости, но не такой уж и редкий. В Европе сохранились даже не сотни, а тысячи разных замков, которые то и дело поступают в открытую продажу. Самые массовые поставщики титулованных объектов – Чехия и Франция. Предложениями шикарных замков славятся Германия, Австрия, Швейцария. Можно найти замки в Словении, Венгрии, Латвии, Литве… 

Максим Чернышков: Я работаю в Словении и считаю, что именно здесь сложились лучшие условия для инвестиций в замки. Объясню почему. 

В Чехии и Франции – огромный выбор подобных объектов. Сотни из них уже переделаны в отели, столько же выставлено на продажу. Для инвесторов это плохо. Из-за большого количества предложений замки тяжело продать после реконструкции. Широкий выбор губит уникальность каждого объекта. А ведь именно за это их и ценят. 

В Германии, Австрии, Швейцарии с инвестиционными целями замки покупать рискованно. Слишком высокая стартовая цена. В Австрии это от €5000 за кв. м. неотреставрированного замка. А ведь надо потратиться на реконструкцию и попытаться продать проект с выгодой. 

В Словении, на мой взгляд, отличный баланс. Здесь одновременно продается не больше десяти замков, лишь единицы уже переоборудованы в отели. Цены чуть выше, чем в Чехии и Франции, но на порядок ниже, чем в «дорогих» европейских странах. 

Бывают замки, из которых мы расселяем бабушек

Ценообразование на рынке замков держится на нескольких «китах». Первый – метраж. Чем больше объект, тем ниже стоимость каждого квадратного метра. Имения площадью 4000-6000 кв.м стоят от €200 за «квадрат». Замки среднего метража (2000-4000 кв. м) идут от €400 за кв. м, маленькие и самые востребованные (до 2000 кв. м) стоят от €400 за кв. м.

Максим Чернышков: На реконструкцию замка – и все это понимают – надо потратить деньги. И чем больше замок, тем больше надо потратить. В среднем на ремонт под ключ уходит €1500-2000 за квадратный метр. Поэтому самые маленькие замки, как ни странно, самые дорогие. 

Второй – качество строительства. Выше всего ценятся каменные замки, возведенные по старинным технологиям. Объекты с оштукатуренными стенами стоят меньше. 

Третий – местоположение. Если имение находится в живописной местности рядом с термальным или горнолыжным курортом, стоимость сразу же возрастает, т.к. превратив старый замок в современный отель, инвестор сможет обеспечить его заполняемость.

Максим Чернышков: На цену влияет и общее состояние замка – насколько его можно переделать, необходимо ли сносить какие-то постройки, сложно ли подвести коммуникации… Сколько мы покупали замков для клиентов – столько и было случаев. Одни продаются вообще без коммуникаций – ни света, ни воды. Обычно это самые старые каменные постройки, которые на данный на данный момент не жилые, просто исторические ценности. 

А бывают замки, из которых мы расселяем бабушек, мэрия предоставляет им новые квартиры и переселяет в другие места. Обычно это более современные объекты, к которым подведены канализация и электричество. Впрочем, для инвестора это не всегда хорошо. Важно проверить, какие мощности подведены к замку – если их не хватает для отеля, все равно придется менять коммуникации. 

Мэрии выгодно снять с баланса исторический объект

Итак, все замки имеют историческое значение и буквально поименно перечислены в Министерстве культуры. Ни один из них не может быть продан иностранцу. При этом они активно рекламируются за рубежом. Парадокс? Вовсе нет. Чтобы разобраться, давайте вспомним условия продажи любой недвижимости в Словении. 

По словенским законам, иностранное физическое лицо не может приобрести недвижимость в стране. Все объекты – жилые и коммерческие – покупаются на юридические лица, зарегистрированные в Словении. А любая компания является словенским субъектом, поэтому, по сути, замки в собственность иностранцев и не переходят. 

Тем не менее, при продаже исторического объекта, в отличие от простой сделки, надо получить разрешение мэрии или Министерства – смотря у кого на балансе числится этот объект. 

Максим Чернышков: Разрешение дают легко. Обычно ситуация такая. У мэрии нет денег на реконструкцию замка. При этом Министерство культуры регулярно штрафует ее за протекающую крышу, из-за которой объект культурного наследия приходит в негодность. Естественно, местным властям выгодно снять с баланса исторический объект. Они продают замок и помогают получить разрешения, потому что потом ответственность ложится на инвестора, и уже он будет отвечать, если крыша продолжит протекать. 

Обратите внимание: у нового собственника нет обязанности реконструировать замок, у него есть обязанность его защитить. Если протекает крыша, министерство культуры потребует сделать ремонт. Если объект сохраняется в нынешнем виде, можно ничего не менять. Заниматься реконструкцией обязательно придется только в том случае, если нынешнее положение настолько печальное, что угрожает разрушением замку. 

Впрочем, обычно инвесторов перспектива ремонта не пугает. Объект покупается для реставрации и продажи по более высокой цене.

Максим Чернышков: Изначально мы рассчитывали, что основная масса замков должна продаваться под отели vip-уровня. Половина замков именно под эти цели и покупается. Вторая половина – совсем под другие цели, о которых мы и не догадывались. Замки покупают под родовое гнездо, дом для большой семьи. Многие клиенты взвешивают: есть квартиры в Ницце, которые стоят €2 млн, или в Монако за €5-7 млн. А здесь за меньшие средства можно получить родовой замок. 

Условия цитирования материалов Prian.ru