Версия
для печати
для печати
Изменение условий игры всегда ведет к изменению результатов. Это в полной мере почувствовали на себе продавцы квартир в центре Риги. В 2013 и 2014 годах (когда еще действовали старые и более дешевые, чем сейчас, условия получения ВНЖ иностранными покупателями латвийской недвижимости) на нерезидентов приходилось до 85-90% всех покупок жилья в Старой Риге, Тихом центре и ближнем центре. Существенное влияние иностранцы оказывали и на сделки на периферии центра, где в зону их внимания попадали новостройки бизнес-класса и полностью реновированные дома.
Именно спрос со стороны претендентов на ВНЖ оказывал решающее воздействие на здешний уровень цен. Давление покупателей и оптимизм продавцов были настолько велики, что в период с 2012 года по середину 2014-го квартиры во многих проектах центра Риги подорожали на 25-50%.
Под новые высокие планки заявлялись и те многоквартирные дома, которые тогда находились в процессе строительства или лишь планировались. Поэтому еще полтора года назад рынок престижного центра Риги пестрел предложениями жилья в элитных проектах за 5 000-8 000 евро за кв. м. На переговорах с потенциальными покупателями их продавцы весьма неохотно шли на уступки, ограничиваясь символическими 2-5%. Иногда и совсем ничего не скидывали.
В чуть более скромных (по заявляемому статусу) новых или реновированных зданиях ближнего центра ценник за квартиры также редко опускался ниже 3 000 евро за кв. м. В дальнем центре за площади в новостройках и реновированных домах просили от 1 900 евро за кв. м.
Со стороны вырисовывалась весьма привлекательная картина. Хотя ряд аналитиков, наблюдая столь стремительную динамику роста, и тогда уже высказывал сомнение в «обоснованности» подобных запросов. Только их голоса тонули в общей массе сделок. На все бурчания со стороны застройщики и продавцы отвечали с легкой улыбкой, аргументируя свою позицию так: продажи идут, а значит, цена соответствует рынку.
Но… Как говорится, все течет, все меняется. На второй год после повышения до 250 000 евро минимальной стоимости латвийского ВНЖ при покупке недвижимости от былого благодушия не осталось и следа. Сегодня многие владельцы многоквартирных проектов центра Риги рады и паре-тройке продаж, а гордиться десятком сделок удается лишь единицам.
«При рассмотрении сегодняшней ситуации нужно четко разделять центр столицы Латвии на два абсолютно разных и живущих по своим правилам сегмента: первый – дальний центр и второй – исторический, включающий в себя Старую Ригу, Тихий центр и ближний центр, – убеждена руководитель отдела продаж жилой недвижимости компании Latio Вия Гайлите. – В последний год лишь в дальнем центре имеется относительная активность, которая стала возможна благодаря повышению местного спроса. На наших жителей в этих местах и в период бума иностранных покупок приходилось более половины сделок, а сейчас местный клиент доминирует и подавно. По моим наблюдениям, просмотров и сделок в этом сегменте жилья нынче вдвое больше, чем было в первые месяцы 2015 года».
Начиная от улиц Стабу и дальше от центра – так определили географию предпочтений местных клиентов в компании Vestabalt. Определяющим для такого позиционирования является размер заявляемого бюджета – до 120 000 евро. За эти деньги местные потенциальные покупатели стараются получить 3-комнатную квартиру, находящуюся в доме с нормальным состоянием и более-менее чистым подъездом. И хоть на выполненные в югендстиле фасады не претендуют, но и идти в неопрятные домовладения не хотят. «Можно сказать, что за 110 000-120 000 евро местные клиенты стараются приобрести то жилое имущество, которое еще полтора года назад продавцы пытались продать нерезидентам, а потому просили 145 000-220 000 евро», – обрисовывает ценовые метаморфозы спроса на периферии центра Риги специалист компании Kivi Инга Миглане-Абеле.
Анализ предоставленных журналу m2 и порталу varianti.lv обзоров рынка разных риэлторских компаний, как и данных Земельной книги и Государственной земельной службы, позволяет говорить, что за первых три квартала 2015 года в центре столицы Латвии (без учета Старой Риги, Тихого центра и дорогих сделок в ближнем центре, о которых поговорим ниже) было заключено 600-650 договоров купли-продажи квартир. Подавляющей частью – на вторичном рынке и по ценам, не превышающим указанные выше 120 000 евро.
Несмотря на то что на окраинах центра в последние годы также появлялись новые и реновируемые проекты, основным и излюбленным местом применения талантов застройщиков был и остается исторический центр Риги. Заработать здесь можно больше. Плюс именно самый центр столицы наравне с Юрмалой в первую очередь рассматривали и рассматривают иностранцы как место покупки латвийской недвижимости. А спрос рождает предложение. В предыдущие два года счет сделок в этих местах шел на многие и многие сотни, что и мотивировало предпринимателей в массовом порядке начинать реализацию здесь проектов, связанных как с подъемом с нуля новых жилых зданий, так и с реконструкцией исторических строений.
Часть из этих начинаний находится на стадии завершения и сейчас. По совпавшим оценкам сразу нескольких специалистов, с которыми побеседовали журнал m2 и varianti.lv, в Старой Риге, Тихом центре и ближнем центре объем выведенного на первичную продажу жилья превысил 900 квартир. Цифра как бы и не поражает масштабами, если только не принимать во внимание имеющийся реальный спрос. «Ориентируясь на то, как покупаются квартиры в историческом центре, и зная, что здесь имеется и вторичное предложение почти в таком же объеме, можно предположить: этого с лихвой хватит на торговлю в ближайшие семь-восемь лет. Если ничего нового не появится», – с грустной улыбкой констатировал один из наших собеседников.
Проблема в том, что при нынешнем ценовом уровне сегмент исторического центра как был, так и остается финансово малодоступным для большинства латвийских покупателей. Ну а массового иностранного спроса больше нет. Да и те нерезиденты, что приезжают, запросы застройщиков, продолжающих публично держать уровень цен прошлого года, воспринимают с трудом. Согласно записям Земельной книги, за первые три квартала 2015 года в центре Риги (куда отнесена и Кипсала) было совершено немногим более 110 (!) продаж квартир по ценам дороже 200 000 евро каждая.
Именно цена сегодня является ключевым мотиватором для проведения сделок. «Будем честными: все то, что происходит в России и на Украине, плюс падение курса их валют, все это очень сильно повлияло на спрос. В этих условиях покупатели не видят смысла и логики тратить на приобретение квартир в историческом центре Риги большие средства, учитывая падение валютных цен у них на родине. Большинство реальных продаж в историческом центре Риги происходят, если удается выйти на 2 500-3 500 евро за кв. м. Все, что дороже, – редкие случаи, скорее, исключение из правил. И должна сказать, мы сейчас сталкиваемся с нехваткой адекватного по цене предложения на объекты хорошего качества и способные привлекать своим выгодным месторасположением. Многие застройщики, кивая друг на друга, по-прежнему пытаются держать цены», – говорит Вия Гайлите.
Официально подавляющая часть владельцев новостроек центра Риги тиражирует публичную позицию, что больших скидок не дают. «Что будет происходить с тем новым и реновированным жилищным фондом, который выводился на рынок в последние пару лет с претензией на эксклюзивность и заявленными ценами от 4 500 евро за кв. м?» – поинтересовался журнал m2 и портал varianti.lv у члена правления компании Vestabalt Лиги Узкалне. По ее мнению, глобального кризиса удастся избежать: «Только часть застройщиков имеет кредитные обязательства перед банками и должна будет показывать продажи. Те, у кого таких проблем нет, смогут планировать более долгосрочную продажу».
По ощущениям всех наших собеседников, массового наплыва покупателей из России и стран СНГ в ближайшее время не будет. Количество сделок немного подрастет, но о цифрах 2013 и 2014 годов можно и не мечтать. Если нет покупателей с востока, то, может, квартиры рижского исторического центра могли бы заинтересовать клиентов из Скандинавии или центра Европы? Увы и ах! Лишь претенденты на ВНЖ покупали квартиры в центре Риги эмоционально. Представители Vestabalt рассказали, что у них были потенциальные покупатели из Италии, Объединенных Арабских Эмиратов, Израиля. Просматривали лучшие проекты. 6 000 евро за кв. м? Не вопрос! Возьметесь потом сдать эту квартиру в долгосрочную аренду хотя бы по 25 евро за кв. м? Нет?! Тогда о какой покупке может идти речь?! То есть опять же все упирается в продажную цену!
Как бы там ни было, в историческом центре Риги сегодня рынок покупателя. Можно долго рассуждать о финансовой устойчивости застройщиков. Но реальность показывает, что продажи идут там, где прислушиваются к логике запросов клиентов. Конечно, никаких 2 500 евро за кв. м за лучшие проекты Риги ждать не стоит, но коррекции не избежать. В каком объеме? Скорее всего, то, что полтора года назад предлагалось по 5 000 евро за кв. м, сегодня, чтобы продажи велись более интенсивно, должно предлагаться за 3 600-3 800 евро за кв. м. Аналогичное по размерам различие в цене должно быть и на другие объекты сердца латвийской столицы. Иностранцы будут приезжать, а вот как скоро они начнут покупать – зависит от продавцов.
Автор Роман Голубев
Фото Анастасия Фалей
