Версия
для печати
для печати
Аналитики международной компании Savills изучили рынок недвижимости Лиссабона. Как выяснилось, у португальской столицы есть объективные преимущества и несколько козырей в рукаве, которые в перспективе могут сыграть в ее пользу. Давайте посмотрим, чем Лиссабон способен порадовать зарубежных покупателей.
Экономика Португалии постепенно восстанавливается от кризиса, который с 2008-го беспокоит многих в Европе. ВВП страны в 2015-м увеличился на 1,5%, в 2016 ожидается еще 1,4%. Неплохо, но ниже, чем в среднем по Евросоюзу.
Безработица падает – с 18% в 2013 до 12% в 2016 году. Открываются новые компании. Чтобы преодолеть последствия кризиса власти сделали ставку на развитие бизнес-среды. Эффект уже заметен - Лиссабон начал превращаться в европейский центр технологических инноваций. Сюда перемещаются многие стартапы, сеть коворкингов Second Home расширяет свое присутствие в городе, а в ноябре 2016-го именно здесь пройдет крупнейшая IT-конференция Web Summit.
Всемирный экономический форум присудил Португалии 36 место (из 144 стран) в глобальном рейтинге конкурентоспособности, особенно отметив высокое качество инфраструктуры. А Всемирный банк поставил ее на 23-ю строчку (из 189) в списке самых лучших для ведения бизнеса стран.
Лиссабон выделяется на общем фоне – здесь все изменения проходят быстрее.
Это самый богатый город в Португалии – ВВП на каждого жителя здесь €22 500, что на 36% больше, чем в среднем по стране. И зарплаты конечно выше, чем в других городах.
А еще именно сюда приезжает большинство туристов (30% от всего потока в страну). В 2015 году Лиссабон принял 5,2 млн гостей, что на 47,3% больше, чем в 2006 году. Колоссальный прорыв, который принес португальской столице титул одного из самых быстрорастущих туристических направлений в Европе.
Покупая недвижимость в городе со здоровой экономикой, вы получаете гарантию, что ваш объект будет востребован. Его будет проще продать или сдать в аренду. А также это неплохая предпосылка для дальнейшего роста цен.
Конечно, не обошлось и без реформ на рынке недвижимости. Например, сектор аренды здесь был слабо развит, а доля нанимателей не превышала 25% (для сравнения: в Германии более 50% людей живут в съемных домах и квартирах). В 2012 году власти упростили условия сдачи недвижимости в аренду, что сразу же привлекло внимание девелоперов и институциональных инвесторов. Управляющая компания Stone Capital тут же приобрела около 20 объектов в историческом центре Лиссабона для реконструкции и сдачи внаем.
Сектор коммерческой недвижимости не остался в стороне. Только в 2015 году инвесторы купили в столице объекты на общую сумму €1,7 млрд, из них около €870 млн пришло от компаний из США. Активнее стали и другие иностранцы – из Великобритании, Испании, Сингапура, Швейцарии и Германии.
Несмотря на восстановление экономики, покупательская способность населения ослаблена, что не позволяет поднимать арендные ставки. Поэтому доходность от найма в Лиссабоне ниже, чем в среднем по Европе.
По оценкам Savills, качественный объект, сданный в долгосрочную аренду, в среднем приносит собственнику 4% годовых. Зато быстро развивается сектор краткосрочного найма – для туристов – где рентабельность традиционно выше.
Еще одна важная реформа, которая поддержала рынок недвижимости в кризисное время, - программа «Золотых виз». По официальным данным, на конец июня 2016 года инвесторы получили 3609 ВНЖ, а бюджет страны пополнился более чем на €2 млрд. Причем львиную долю этой суммы принесли сделки с недвижимостью Лиссабона.
Португальские золотые визы оказались самыми востребованными у граждан Китая, что неудивительно.
Интересно, что на втором месте – бразильцы. Лиссабон стал чуть ли не единственным направлением за пределами двух Америк, где они активно разбирают недвижимость. Для Португалии это очень перспективные покупатели – с их помощью Лиссабон может повторить судьбу Майами, где благодаря зарубежным инвесторам цены на недвижимость быстро растут.
Россиянам Португалия пока не так интересна, как ее соседка. По статистике Prian.ru, во втором квартале 2016-го Испания занимала первую строчку рейтинга популярных стран для покупки недвижимости, а Португалия – только 17-ю. И все же свой покупатель у нее есть – гражданам РФ было выдано уже 120 золотых виз, а ведь были еще и покупатели бюджетных квартир и домов.
Если иностранцев из стран, не входящих в ЕС, привлекают «золотые визы», то европейцев – особый налоговый статус (Non Habitual Resident), который можно получить в Португалии.
Его обладатели на 10 лет освобождаются от налогов на доходы, полученные в другой стране (пенсии, проценты по вкладам, прибыль от сдачи недвижимости в аренду и др.). Тем, кто работает в Португалии, также предлагается пониженная ставка налога на доходы в 20% - правда, не всем, а только специалистам из утвержденного списка профессий. Особенно эта схема популярна у французов, которым на родине приходится платить куда большие налоги.
Все эти реформы конечно поддержали местный рынок недвижимости. Но все же главное конкурентное преимущество Лиссабона – выгодное соотношение цены и качества. Стоимость квартир масс-маркета (€1280 / кв.м) здесь вдвое ниже, чем в Мадриде (€2100 / кв.м), втрое – чем в Берлине (€3400 / кв.м), и в десять раз – по сравнению с Лондоном (€11 400 / кв.м).
В элитном секторе картина похожая. В Лиссабоне вы заплатите а среднем €5000, в Мадриде - €6700, в Париже - €13600, а в Лондоне - €26400 за «квадрат».
И при этом Лиссабон предлагает лучшее качество жизни. Город выигрывает за счет небольшого размера: товары и услуги бюджетные, климат благоприятный, преступность низкая, никаких пробок, очередей и прочих недостатков мегаполисов.
Рынок жилой недвижимости Португалии восстанавливается. По итогам февраля 2016-го цены выросли на 3,8% в годовом исчислении, сейчас они на 6,6% превосходят минимальный уровень, зарегистрированный в 2013 году. Количество сделок и вовсе подскочило на 27,4% за год.
Лиссабонские квадратные метры дорожают быстрее, чем в среднем по стране.
За 2015 год они прибавили 4,4%, и сейчас продаются на 11,9% дороже, чем в 2013-м. Причем в некоторых элитных районах столицы за три года цены выросли на 30%.
Местные строители стараются наращивать объемы. По сравнению с 2013 годом число возведенных зданий увеличилось на 51%. И все же до докризисных показателей еще далеко. В 2007 году в эксплуатацию ввели 13 905 объектов, а в 2015 – только 1296.
Давайте подведем итог. Недостатков у Лиссабона как направления для вложения средств, по сути, два: экономика Португалии восстанавливается не так быстро, как хотелось бы, и покупательская способность населения, по европейским меркам, низкая. Инвесторов из России или Украины еще может останавливать отдаленное географическое положение города, хотя авиасообщение с Лиссабоном хорошее.
Достоинств, из-за которых на Лиссабон стоит обратить внимание, больше. Город превращается в технологический центр Европы, что гарантирует приток компаний, а значит и спрос на жилье и коммерческие помещения. Туризм, в свою очередь, позволяет зарабатывать на аренде. Цены на недвижимость все еще низкие – как в эконом-, так и в элитном сегменте. Строительство ведется не слишком быстро, а значит рынок не будет завален лишними предложениями. Покупка позволяет получить вид на жительство, чем многие иностранцы уже пользуются. В целом, все говорит о том, что цены в городе продолжат расти.
Текст: Анастасия Фалей
Инфографика: Юлия Блинова
Фото: pixabay.com
