«Хрущевки» в Риге: анализ рынка старого типового жилья

4 июля 2017 года
| Рубрики: Рынки и цены, Мнения и прогнозы
Теги: Латвия

Хотя в большинстве обзоров рынка недвижимости Риги, которые готовят латвийские компании, средние цены на серийные квартиры не превышают €750 за кв. м, на деле значительная часть продаж происходит на уровне, близком к €950-1 000 за кв. м. Речь идет о квартирах в наиболее популярных типовых проектах.

Наши коллеги из латвийского журнала m2 и портала varianti.lv попросили Бориса Малоголовца, члена правления компании Etagi.com, рассказать, что происходит на рынке типового жилья в Риге.


Причины роста цен

Серийное жилье было, есть и, видимо, еще долго будет оставаться наиболее популярным у покупателей объектом недвижимости в Риге. По разным оценкам, на него приходится 60-65% всех ежемесячно совершаемых в столице продаж.

Вот уже второй год этот сегмент рынка демонстрирует один из самых высоких показателей роста цен. И если судить по реальным сделкам, то эти темпы сохраняют динамику.

Тому есть несколько причин.  Ключевой из них следует назвать ставшую более лояльной к клиентам кредитную политику банков. Которую в определенной степени простимулировали госгарантии, выдаваемые в рамках государственной программы Altum по оказанию помощи в покупке жилья семьям с детьми.

Во-вторых, существенным моментом является четко выраженное сокращение объема предложения: серийного жилья у банковских компаний в Риге почти не осталось. Это значит, что покупателям, ориентированным на покупку квартир именно в этом сегменте, больше не приходится рассчитывать на какие-то варианты по бросовым ценам. Поэтому они вынуждены прислушиваться к продавцам, чего те хотят.

В-третьих, уровень зарплат в нашей стране, по данным официальной статистики, растет. Да и прогнозы развития экономики страны на ближайшие годы носят позитивный характер. Это заряжает оптимизмом покупателей, среди которых, по моему мнению, наблюдается даже некоторый ажиотаж.

Благо он никак не связан с теми настроениями населения, которые доминировали в прошлый кризис, когда люди при сделках руководствовались мыслью, что нужно покупать сегодня, а то завтра станет дороже. Хочется надеяться, что сейчас такого нет. Просто предложения серийных квартир действительно становится все меньше и меньше, и это не может не оказывать давления на цены. Покупателям серийное жилье нужно сегодня и сейчас. Вот они и соглашаются на цены, которые еще год-полтора назад казались сильно завышенными.

 

Реальные цены выше статистических

Анализ статистики зарегистрированных в Земельной книге сделок показывает, что только в апреле в Риге было продано почти пятьдесят квартир в домах советской постройки, стоимость единицы площади в которых превысила €950 за кв. м. Ну а самые высокие показатели даже превысили €1 300 за кв. м.

И для любого стороннего наблюдателя это, мягко говоря, удивительно, если учитывать, что новое жилье бюджетного класса в столице доступно за €1 400-1 500.

Как тут не вспомнить классическую формулу, подтверждающую здоровое состояние рынка недвижимости: разница между типовым жильем и новостройками должна составлять 30%. Получается, что моментами оно у нас перестает работать, что может служить тревожным сигналом.

На рынке типового жилья сегодня сложилась такая ситуация, что даже в Кенгарагсе цены на однокомнатные квартиры в первых домах советской серийной постройки находятся на уровне €25 000-26 000. Если же однокомнатная квартира располагается в Межциемсе, то даже за находящуюся в плохом состоянии просят €28 000, а уж если с ремонтом – то где-то €32 000 евро. Дешевле €30 000 трудно найти и квартиры в так называемых малосемейках в Пурвциемсе и Плявниеках.
 

Изучение сделок с рижскими серийными квартирами, проведенных сотрудниками нашей компании, показывает, что лишь две продажи у нас выпали из общего описанного тренда.

Но в первом случае это было вызвано необходимостью срочно продать 2-комнатную квартиру 48 кв. м за €33 000. Она была в очень плохом состоянии, да и располагалась на первом этаже. Вторая – 3-комнатная квартира в старой панельке в Агенскалнсе, за которую собственник получил €45 000.

Все остальные наши продажи происходили по ценам, значительно превышающим публикуемые в большинстве обзоров рынка других компаний. 

  • Так, жилье в 45 кв. м в Пурвциемсе, в доме 104-й серии, было продано за €42 000, то есть по €933 за кв. м.
  • 1-комнатная квартира в Иманте, с ремонтом и мебелью, площадью 32 кв. м, в доме 467-й серии ушла за €36 000 – по €1 125 за кв. м.
  • 3-комнатная квартира в Золитуде, в доме 119-й серии, площадью 76 кв. м нашла нового владельца за €72 000. Получается, по €947 за кв. м. Квартира была в плохом состоянии.
  • Находящаяся также в плохом состоянии 3-комнатная квартира (62 кв. м) в Зиепниеккалнсе в доме 602-й серии успешно реализована за €52 000, то есть по €838 за кв. м.
  • 1-комнатную квартиру (32 кв. м) в Иманте (на Юрмалас гатве) в доме 602-й серии купили за €31 500. То есть по €984 за кв. м.

Были у нашей компании и сделки в Болдерае, считающейся самым дешевым с точки зрения цен на серийное жилье микрорайоном Риги, и в юрмальском Каугури. Там 1-комнатные серийные квартиры действительно продаются за €18 000, а 2-комнатные – за €24 000-27 000. Но скажу, что это значительно превышает (особенно для Каугури) те цифры, которые фиксировались в сделках по продаже полтора-два года назад.

 

Инвестиционный стимул к покупке

По нашим клиентам-покупателям видим, что наибольшим спросом в микрорайонах Риги пользуются 1- и 2-комнатные квартиры.

В последнее время среди покупателей начинает расти доля, так сказать, небольших инвесторов. Ни для кого не секрет, что сдача в аренду серийного жилья приносит зачастую большую отдачу, чем в других сегментах рынка недвижимости.

Для примера: купив на вторичном рынке 2-комнатную квартиру в новом проекте в районе улицы Сканстес за €120 000-130 000, от ее сдачи в аренду можно выручить €550-600. Тогда как приобретя за те же деньги четыре однокомнатные квартиры в микрорайонах Риги, инвестор сможет рассчитывать на ежемесячные поступления, превышающие €800.

Вот вам и инвестиционный стимул покупать серийный фонд, несмотря даже на то, что в долгосрочной перспективе его ликвидность окажется ниже, чем у новостроек.

 

Перспективы рижских «хрущевок»

Каковы дальнейшие ценовые перспективы серийного жилья столицы Латвии в краткосрочной перспективе?

Судя по всем признакам, и при сохранении нынешней кредитной политики постепенное удорожание продолжится. У владельцев имущества какое-то время еще будет возможность диктовать цены. Бюджетных новостроек пока не так уж много, хотя проекты и берут старт.

А психология формирования цен на серийные квартиры Риги со стороны их владельцев остается неизменной: открывают специализированные интернет-порталы, смотрят, что там и почем. Далее в силу вступает правило: мое имущество не хуже, а лучше. Значит, решают они, и дороже, прибавляя к цене еще и фактор возможного торга. 
 

Если ожидания продавцов оказываются слишком завышенными, то ответ на вопрос, пойдут ли они на уступки покупателям, зависит от мотивированности и потребности продавцов.

Есть те, кто просто прощупывает рынок. Но даже когда приводишь к ним покупателя, начинают переживать: а не продешевил ли я? У нас была ситуация, когда покупатель на объект появился после второго показа. И продавец запаниковал: так это я, значит, мог продать дороже, хотя там цена и так превышала €1 000 за кв. м.

Как посредники, работающие за процент от сделки, мы заинтересованы в том, чтобы цена была выше – тогда и наш заработок больше. Однако всем продавцам советую: давайте сохранять спокойствие и адекватно смотреть на рынок!

 

Текст – Роман Голубев
Фото – Анастасия Фалей

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Юрмала: рецепт комфортного отдыха

Юрмала – город с особым шармом. Казалось бы, короткий курортный сезон, да и Балтийское море куда холоднее Средиземного… И все же каждый год сюда съезжаются сотни тысяч туристов. И зарубежные покупатели недвижимости Юрмалу любят – каждая вторая квартира на курорте достается иностранцу. В чем секрет многолетнего успеха? О юрмальском стиле жизни рассказывает Александра Строде, руководитель департамента жилой недвижимости LNK Properties. Читать

Бюджетные новостройки Риги: цены и предложения

Строительная компания YIT Celtniecība в ближайшие годы намерена сконцентрироваться в Риге на новостройках бюджетного класса. В 2018 году она даст старт сразу трем новым проектам. Каким именно? Об этом, а также о том, как проходили продажи в прошлом году и какие моменты не позволяют в столице Латвии получать новое жилье в количествах, сопоставимых с Таллином и Вильнюсом, наши коллеги из журнала m2 и порталу varianti.lv поговорили с председателем правления YIT Celtniecība Андрисом Боже. Читать

Голубая карта Евросоюза: что это такое и как ее получить?

Голубая карта (Blue Card) объединяет в себе разрешение на работу и вид на жительство на территории ЕС для граждан не из стран Евросоюза. Стартовав в 2012 году, эта программа стала возможностью не только для высококвалифицированных специалистов получить лучшее место работы и выбирать, где жить, но и для стран-участников пригласить к себе недостающих профессионалов. В какие условия нужно вписаться, чтобы получить Blue Card? У каких специалистов есть шанс? Какие возможности открывает эта программа? Prian.ru ответит на все интересующие вопросы. Читать

Дорогая Балтия: сравниваем недвижимость Таллина, Риги и Вильнюса

Странно, если в новогодние каникулы в ваших френд-лентах не было постов из Вильнюса, Таллина или Риги. Три балтийские столицы в туристическом тренде, а значит, через некоторое время в регионе активизируются и покупатели. Поэтому материал наших партнеров – выдержки из интервью заведующего отделом оценки CBRE Baltics Артура Лездиньша журналу m2 и порталу varianti.lv – будет полезен тем, кто задумывается о покупке жилья в странах Балтии. Читать

Новостройки Юрмалы готовы к заселению

Новые жилые проекты главного курорта Латвии в этом году выводятся на рынок по значительно более привлекательным ценам, чем еще пару лет назад, отмечают эксперты журнала m2 и портал varianti.lv. В представленном обзоре – «свежие» курортные предложения, а также комплексы, публично пересмотревшие свою стратегию продаж. Читать