Четвертая волна: обзор рынка недвижимости Латвии 2016 – 2017

История

В новейшей истории латвийского рынка недвижимости отчетливо заметны четыре этапа.

Первый, с 2004 по 2008 годы, можно назвать «дикими скачками». На волне ожиданий о том, что вступление в Евросоюз приведет к стремительному развитию экономики, в Латвию потянулись международные инвесторы. Это спровоцировало галопирующий прирост цен, который тогда достигал 100% в год. Всего за это время стоимость квадратного метра подскочила в 3-4 раза. Застройщики начинали продавать квартиры в премиальных комплексах Риги за $1200 за кв. м, а заканчивали за €3000-4000.

Второй, с 2008 по 2011 годы, характеризовался сокрушительным обвалом. Мировой финансовый кризис положил конец всеобщей эйфории: резко снизились и число покупателей, и строительная активность, и конечно цены. В эти годы собственники нередко сдавали недвижимость в аренду бесплатно, только за внесение коммунальных платежей. В среднем, «квадрат» обесценился на 50-60%, местами – до 75%. В 2010-м квартиры в центральных районах Риги продавали в среднем за €1500 за кв. м. Элитный сегмент пострадал не так сильно, но и там снижение цен составило 30-40%.

Третий период, с 2011 по 2014 годы, был отмечен быстрым восстановлением. Латвия регулярно появлялась в европейских рейтингах стран с самым стремительным ростом цен на недвижимость – на 10% и более в год. Причем, быстрее всего повышались в стоимости объекты бизнес-класса. Виновником роста стала государственная программа «золотых виз», по которой иностранные покупатели недвижимости могли получить вид на жительство.

В первой редакции закона «Об иностранцах» стоимость объекта, покупка которого давала права на ВНЖ, начиналась от €71 150 в провинции и от €142 300 в ведущих городах. На тот момент это была самая дешевая программа среди других стран Евросоюза. Интерес к ней, особенно от россиян, рос очень быстро. Соответственно, повышался и спрос на латвийскую недвижимость, а вместе с ним и стоимость жилья. В 2014 году квадратный метр в центральных районах Риги стоил уже €2200-2700.

Количество инвесторских заявок на ВНЖ через покупку недвижимости

Всего за годы действия программы ВНЖ в Латвии получили свыше 11 000 россиян, больше тысячи китайцев и украинцев, несколько сотен узбеков, казахов, азербайджанцев.

В сентябре 2014 года минимальная цена недвижимости, подходящей под ВНЖ, была повышена до €250000. В то же время курс рубля резко снизился по отношению к евро, политическая обстановка в мире накалилась. Спрос иностранцев тут же пошел на спад. И в Латвии начался новый период развития рынка недвижимости, который длится до сих пор.

• Читайте также: Вид на жительство в Латвии за покупку недвижимости. Новые правила

«Четвертая волна» оказалась куда более спокойной, чем все предыдущие. «Золотые визы» сделали свое дело, рынок восстановился, и к падению зарубежного спроса латвийские застройщики оказались подготовленными.

Число сделок с квартирами ценой от €200000 в 2015 году сократилось на 47%, с домами – на 39% за год. Большинство новых проектов в Латвии строились на собственные, а не банковские деньги, поэтому несмотря на падение продаж, никто не спешат снижать цены. Иногда предлагают небольшие скидки, часто сдают жилье в аренду до тех пор, пока не найдется покупатель.

Параллельно быстро растет покупательская активность местных жителей. По оценкам Латвийской ассоциации коммерческих банков, в первом полугодии 2016-го объем выданных ипотечных кредитов взлетел на 71% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А сильный внутренний спрос гаранитирует рынку стабильное развитие на ближайшие годы.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Тренды

• После 2014 года, когда была повышена стоимость «золотой визы», спрос иностранцев на недвижимость в Латвии снизился. Счет теперь ведется не на тысячи, а на сотни сделок в год.
• Среди зарубежных покупателей по-прежнему с большим отрывом лидируют россияне. Латвийские квадратные метры интересны также покупателям из Украины, Китая, Казахстана, Узбекистана, Израиля, Беларуси и других стран.
• В последние годы гораздо активнее стали латышские покупатели. Правда, бюджеты у них ниже – большинство сделок проходит с объектами стоимостью до €150000. Но не только. Например, в сегменте частных домов по цене от €200000 местные покупают больше, чем иностранцы.
• Международный спрос в Латвии на 90% концентрируется вокруг двух городов – Риги и Юрмалы. Причем, на столицу приходится 63% сделок, а на главный морской курорт – 29%.
• В Риге иностранцам интересны квартиры в Старом городе, Тихом центре, в новых проектах, расположенных в спальных районах, частные дома они выбирают в Межапарке и Балтезерсе. В Юрмале обычно отдают предпочтение центральным районам – Лиелупе, Булдури, Майори и Дзинтари.
• Помимо Риги и Юрмалы зарубежные покупатели обращают внимание на Марупе (пригород столицы, где есть международная школа), Цесис (город в 80 км от Риги), а также на развивающиеся морские курорты, например, Саулкрасты и Лиепая, где в последние годы построили несколько качественных жилых комплексов. Цены на недвижимость в провинции в разы ниже, чем в двух ведущих городах.
• После изменения закона «Об иммиграции» – получение европейского ВНЖ перестало быть ключевым мотивом покупателей недвижимости в Латвии. Сейчас иностранцы преследуют комплекс различных целей – переезд на ПМЖ, покупка дачи в Европе для летнего отдыха, вложение средств на надежном рынке.
• Растет спрос на инвестиционную недвижимость – не только жилую, но и коммерческую. Средняя доходность от сдачи объекта в аренду, по оценкам риэлторов, составляет: от 3-4% годовых для элитных апартаментов в Риге до 6-8% для столичных квартир эконом-класса. Коммерческий объект (офис, торговое помещение и т.п.) может принести собственнику от 4% до 10% годовых.

Ценовой портрет рынка

32-метровую квартиру в типовом советском доме в Риге можно купить за €26300	«Двушку» в ЖК, построенном 5 лет назад в трех км от центра, продают за €80190

2-уровневый лофт в Старой Риге площадью 80 кв. м предлагают за €260000	За апартаменты в Wellness резиденции Юрмалы, район Булдури, просят €360000

За €137000 можно купить новый 5-комнатный дом на окраине Риги	200-метровый дом в тихом районе Юрмалы можно купить за €150000

Дизайнерская вилла с собственным СПА, расположенная в Марупе, идет за €550000	Вилла, площадью 300 кв. м, с камином и баней в Юрмале продается за €780000

* Обратите внимание: если ссылки в таблице не работают, значит, именно эти варианты уже проданы. Вы можете изучить другие предложения в Латвии или оставить заявку на подбор недвижимости.

Перспективы

Рынок недвижимости Латвии вошел в стадию стабильности. Несмотря на существенное снижение зарубежного спроса, никакой паники среди застройщиков и продавцов на вторичке не наблюдается – нет массовых распродаж, существенных скидок или других акций для привлечения покупателей. Сектор развивается за счет внутреннего спроса, а он как раз сильный. Латышей поддерживают банки, которые активно кредитуют покупку недвижимости.

В ближайшие годы резких скачков цен не ожидается. Участники рынка рассчитывают на небольшой годовой прирост – около 5% в среднем по стране, в Риге и Юрмале, возможно, больше.

По статистике Prian.ru, Латвия все еще входит в ТОП-15 популярных стран у покупателей из России и СНГ. Если в ближайшие годы в мировой экономике и политике не произойдет сильных потрясений, у юрмальских вилл и рижских апартаментов наверняка будет свой иностранный покупатель. Перспективным выглядит сегмент инвестиционной недвижимости – квартир с арендаторами или коммерческих помещений. Здесь ожидается рост спроса и числа предложений.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Вестарда Розенберга, председателя правления компании Baltic Sotheby’s International Realty.

Автор: Анастасия Фалей

Фото: pixabay.com/hrohmann, фото объектов - из базы Prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru