Первое место

Обзор рынка недвижимости Испании 2017-2018

Поделиться:

Рост продолжается – и ещё есть куда расти. Политические катаклизмы смущают, но не отталкивают. Иностранцы по-прежнему активны на курортах, но местные жители покупают всё больше. Перед вами обзор рынка недвижимости Испании 2017-18 – самой популярной страны у тех иностранцев, кто хочет купить дом, квартиру, участок.

Материал подготовлен при поддержке агентства Damlex Realty - недвижимость на всех побережьях Испании. 

Телефон офиса: (+34) 935 434 367, WhatsApp - Viber: (+34) 626 388 506,  (+34) 626 379 078, e-mail: info@spain-realty.net

Цифры и тенденции

Испания на коне. Экономика страны продолжила рост – разные источники предварительно оценивают рост ВВП за 2017 год в 3.0-3.5%. Последние цифры на момент подготовки этого материала от Всемирного банка: в третьем квартале 2017 года ВВП Испании вырос на 0,8% в квартальном и на 3,1% в годовом исчислении. Основные драйверы – отлаженный экспорт, стабильный потребительский спрос и туристический бум. 

Последствия экономического кризиса всё еще ощущаются. Например, уровень безработицы в стране по-прежнему высок (17,1% – по этому показателю в мае 2017 Испанию опережала только не оправившаяся от финансовых потрясений Греция). С другой стороны, ещё два года назад этот показатель превышал 20%, а за год сократился почти на 3.0%.

Конечно, главным событием года – в мировом масштабе – связанным с Испанией, стал каталонский кризис.

Объявление самым успешным регионом страны своей независимости, кадры демонстраций и массовых протестов, новости типа «ещё одна компания перенесла свою штаб-квартиру из Барселоны» – сомнительные поводы для экономического роста.

Но даже беспокойство иностранцев (в октябре 2017 сюда приехало меньше туристов, чем годом ранее – на 4.7%) не повлияло на лидерство Каталонии в рейтинге самых популярных регионов Испании. А напряжение, как и предполагали эксперты Prian.ru, довольно быстро сошло на нет… 

В 2017 году Испания закрепила свое лидерство. Сегодня это самая популярная страна у покупателей недвижимости за рубежом из России, Украины, Беларуси, Казахстана.
Недвижимость

Рынок недвижимости ускорил рост, зафиксированный в 2016 году – тогда цены на жилье выросли по разным оценкам от символических 0.1% (данные Global Property Guide) до 1.67% (агентство Tinsa).

Показатели 2017 года солиднее: +4.4% за второй квартал, +4.0% за третий. Число сделок на рынке жилья увеличивалось в зависимости от месяца на 8-13%, причем на общие показатели несильно повлияло даже осеннее снижение активности в Каталонии.     

Выросло ипотечное кредитование. Ежедневно испанские банки выдают без малого 1 000 кредитов, а средний размер запрашиваемой суммы более €120 000 (лучший результат с 2009 года).  

Но рынку ещё есть куда расти. По прогнозу Moody's, рост цен в 2018 году превысит 5.0% – во многом благодаря улучшению благосостояния испанцев.

Действительно, некоторые показатели рынка ещё далеки от докризисных. Например, сейчас на рынке представлены 1.36 млн нераспроданных объектов, в то время как в 2004 году их было всего 400 000… Сотни тысяч предложений все ещё находятся на балансе банков. Правда, в наиболее востребованных регионах Испании (Мадрид, Барселона, Балеарские и Канарские острова, Малага) их существенно меньше. В основном банки предлагают объекты в непопулярных у иностранцев местах.

А иностранцы в Испании по-прежнему активны. Примерно каждая восьмая сделка совершается с их участием. Больше всех покупают – традиционно – британцы (хотя их доля снизилась из-за Brexit и падения фунта), за ними идут французы, бельгийцы, итальянцы… Почему-то именно в 2017 году намного больше стали покупать румыны, почти на четверть больше сделок по сравнению с 2016 годом совершили украинцы.

Граждане России чуть увеличили активность и в неформальном рейтинге самых активных покупателей занимали то 10 (второй квартал 2017), то 8 место (третий квартал 2017). Тем не менее, уже третий год Испания – несомненно самая популярная страна у покупателей недвижимости из России, Украины, Беларуси, Казахстана.

Марина Костина коммерческий директор Damlex Realty

По сравнению с 2014 годом, когда события вокруг Крыма и обвал рубля повлияли если не на спрос, то на средний чек сделки, в 2017 бюджеты покупателей резко выросли. Клиенты - по крайней мере в нашей компании - чаще интересовались недвижимостью премиум-класса. Например, квартирами на Пасео де Грасия в Барселоне или домами в первой-второй линии. 

Высокий спрос на жилье в Барселоне остается неизменным, хотя события октября несомненно повлияли на него. Многие выжидают до 21 декабря, когда состоятся выборы в Каталонии. Причем это касается не только россиян, европейцы занимают такую же позицию. Правда, как оказалось, они посмелее, первый страх у них прошел еще в конце октября, и они быстро вернулись на рынок Барселоны и Каталонии в целом. Россияне более пуганные, если можно так выразиться и в данной ситуации предпочитают подстраховаться. 

Цены же действительно растут, хотя в той же Каталонии в октябре некоторые объекты подешевели. Впрочем, отдельные частные случаи не влияют на общую картину активно развивающегося рынка.     

 

Цели покупателей

Еще лет 5, а тем более 10 назад квартира в Испании приобреталась в первую очередь для себя – чтобы отдохнуть на пляже или полюбоваться шедеврами Гауди.

Такая цель понятна и сегодня, но резкое – до 40% – снижение цен, достижение ими дна (сейчас уже можно говорить о том, что это произошло в 2014-м) и общеевропейский тренд на сохранение капитала в недвижимости, заставило по-другому посмотреть на местный рынок. 

Наиболее заметны в Испании инвесторы из Европы и США. Покупают всё: торговые центры, склады, офисы, студенческие общежития. За первые девять месяцев 2017 года только в коммерческие объекты страны было вложено €8,7 млрд – почти столько же, сколько за весь 2016.

Рост арендных ставок (в 2017 они превысили показатели 2007 года) делает привлекательной сдачу квартир в аренду. Причем не обязательно краткосрочную, туристам. Спрос на долгосрочную аренду резко вырос, ведь сейчас 22% испанцев живут в съемном жилье. Хороший результат при сдаче объекта туристам – 7-9% после уплаты «комунидада» и всех испанских налогов. 

«Золотая виза» – ещё одна популярная цель покупателей. Испания вообще привлекает иностранцев (211 500 выданных в 2016 году ВНЖ). Правда, собственно через покупку недвижимости вид на жительство получили за 4 года чуть больше 2 000 инвесторов – в основном из Китая. Россияне идут на втором месте, но счёт получателям ВНЖ невелик – идёт на десятки.

Марина Костина коммерческий директор Damlex Realty

Цели покупателей те же, что и раньше. Кто-то покупает исключительно для отдыха, кто-то планирует переезд, а кто-то хочет «убить двух зайцев»: сейчас отдыхать, а на пенсии переехать на постоянное место жительство.

Заметно вырос спрос на коммерческую недвижимость. К сожалению, девять из десяти инвесторов из России ищут рентабельность от 10% годовых, что в условиях рынка Европы не реально. Именно из-за желания получить столь высокий доход, российские инвесторы – аутсайдеры на рынке коммерческой недвижимости. А, например, китайцы, которые пришли на европейский рынок позже, более реально смотрят на вещи и быстрее понимают, что возможно, а что нет…

То есть, желание вложиться в коммерческую недвижимость у россиян есть, но их ожидания не оправдываются реальным положением дел. Впрочем, и такие сделки заключаются. Основной спрос – на коммерческие и торговые помещения с арендаторами в прайм-зонах больших городов.

 

Популярные регионы и предложения
Коста-Брава

Самое популярное направление в Каталонии после Барселоны – богатая природа, пляжи исключительной красоты, чистота моря, близость к Франции…. Регион привлекает всех – и людей с маленьким бюджетом, и со средним, и с высоким. Но здесь не хватает нового и современного жилья у моря; все больше покупателей согласны купить землю или старый дом под снос, чтобы построить свою мечту – эта тенденция особенно заметна в последние два года. По нашему опыту, из-за этого дефицита, многие клиенты в качестве альтернативы рассматривают покупку в Марбелье.  

Что можно купить на побережье Коста-Брава
Барселона

Я думаю, что уже столько всего написано про Барселону, что нет смысла повторять все ее достоинства. Она – безусловный фаворит – и не только у покупателей из России и стран бывшего СССР. Как и прежде большим спросом пользуются районы у моря: Диагональ Мар, Побле Ноу, Вила Олимпика. В центральной части города – Эшампле, в верхней – Педралбес, Саррия, Сан Жерваси.

Барселона привлекает всех, но, к сожалению, недвижимость здесь дорогая. За 100-200 тысяч купить квартиру в хорошем районе невозможно, а с бюджетами в 50-70-150 тысяч мы не рекомендуем ехать сюда. Для примера, стоимость одного парковочного места в Барселоне в хорошем районе – 25-30 тыс евро, на Пасео де Грасия я встречала варианты за 60 тыс. евро!

Что можно купить в Барселоне
Коста-Дорада

Привлекает людей с семьями, так как здесь много развлечений для детей. Впрочем, в последний год мы наблюдаем некоторый спад интереса к этому побережью. Могу предложить, что связано это с популярностью более ликвидных и привлекательных районов на Коста-Брава, где цены еще не достигли докризисного уровня. А ведь до кризиса многие люди, приехав на Коста-Брава, понимали, что соотношение цена-качество там не соответствуют ожиданиям и переключались на более дешевую Коста-Дорада.

Коста-Бланка

Очень демократичное и потому востребованное направление. Сюда приезжают покупатели разного уровня – и с самыми скромными и серьезными бюджетами. Мы на Коста-Бланке предлагаем в основном элитную недвижимость. Регион привлекает большим выбором нового жилья по доступным ценам – гораздо более низким, чем в Каталонии, например. Теплое море и возможность путешествовать по Европе также важные аргументы «за» при выборе данного побережья.

Коста-дель-Соль

Марбелья неизменно привлекает людей с достатком выше среднего. Спрос стабилен – из тенденций последнего года отмечу, переключение внимания с Каталонии на этот регион, причем именно среди клиентов из России и стран СНГ. До кризиса такое уже было: часть желающих купить виллу или апартаменты возле моря в Каталонии сталкивались с высоким ценами и переключались на Марбелью. Во время кризиса цены в Каталонии упали, но за последний год опять выросли. И сейчас, сравнивая, клиенты предпочитают Марбелью, потому что соотношение цена-качество здесь, как мне кажется, выше.  

Да, здесь нет таких прекрасных бухт и скал, но представлены ультрасовременные виллы, которые – это очень важно – имеют доступ к пляжу, чего почти нет на Коста Брава.

Марина Костина коммерческий директор Damlex Realty
Если говорить о сегодняшнем дне, то рынок Испании привлекателен своими ценами, они еще не достигли не то, что потолка, но даже докризисного уровня. То есть в стране можно купить ликвидный объект по хорошей цене. А «завтра испанского рынка» вполне радужное, прогнозируется значительный рост цен в 2018 году, а также, приток иностранных покупателей! Так что – ждём вас с Испании.