Версия
для печати
для печати
Это статья из книги "Гид на жительство – 2018". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.
Если говорить об инвестициях в квартиры и доходные дома, то главный город для этого, конечно, Вена. Спрос на аренду и покупку жилья здесь стабильно высок, причем как со стороны австрийцев, так и со стороны иностранцев.
Город постоянно растет за счет притока новых жителей из соседних регионов, в первую очередь Нижней Австрии и Бургенланда, и из-за границы. Как гласят официальные статистические данные, ежегодно население Вены увеличивается примерно на 30 тыс. человек. И львиная доля этого прироста происходит за счет приезжих.
Австрийская столица привлекает своим благополучием. Ведь, согласно свежему рейтингу Mercer, Вена считается городом с наиболее высоким качеством жизни в мире.
Пример: квартиры в доходном доме
 |
 |
Вот перспективный проект – строящийся доходный дом непосредственно у центрального вокзала Вены. Расположение отличное, так как это самый центр города, до всех достопримечательностей рукой подать, рядом остановки общественного транспорта, в том числе и метро, магазины, аптеки – все в пределах ближайшей доступности. А из квартир открывается отличный вид на Вену. Стоимость квартиры – от €302,5 тыс.
Важный плюс – квартиры в доме можно приобрести сразу с обслуживаем от управляющей компании, которая будет заниматься ее сдачей в аренду. Собственнику остается только получать стабильную прибыль. Проект будет завершен в конце 2018 года, а более 80% квартир уже проданы. Это неудивительно. Чистый доход от сдачи подобного жилья в аренду в Вене составляет минимум 5% в год. И это стандартный инвестиционный вариант.
В последние годы гостиничная недвижимость по всей стране привлекает все больше русскоговорящих инвесторов. И тут свою роль играет не только доходность – в среднем 6-9% годовых, но и безопасность долгосрочных инвестиций в эту сферу. Ведь гостиничный бизнес в Австрии стабилен и не испытывал серьезных потрясений на протяжении многих лет. И предпосылок для изменения ситуации нет.
Спросом пользуется весь спектр отелей, от небольших семейных, с частичным управлением, до эксклюзивных четырех-пятизвездочных гостиниц с исключительно аутсорсинговым управлением.
По географическим предпочтениям в число фаворитов входят гостиницы на горнолыжных курортах для сезонного зимнего отдыха не только в популярных районах вокруг элитных Китцбюэля и Санкт-Антона-ам-Арльберга, но и в регионах Тироля, в частности вокруг Ахензее, Зальцбургской области и Каринтии.
При выборе подобного объекта для инвестиций обращайте внимание на образ жизни, который может предоставить отель на горнолыжном курорте. Это должно быть уникальное место, в котором гости полностью смогут отключиться от повседневной жизни и получать удовольствие.
Растет спрос и на круглогодичные отели за пределами альпийских курортов. Ведь такой гостиничный бизнес более прибыльный, поскольку не зависит от сезонности. Круглогодичный отель приносит собственнику около 8% годовых, а сезонный – 5%, максимум 7% годовых.
Кроме того, сезонные отели включают оздоровительную и развлекательную составляющие, которые требуют дополнительных затрат. А в круглогодичных городских отелях для туристов или бизнес-клиентов обычно предлагаются только номера.
Пример. Отель с управляющей компанией
 |
 |
Хороший вариант для вложений – четырехзвездочный отель Alpenhotel стоимостью €3,3 млн. Уже подписан долгосрочный договор с управляющей компанией, а планируемая доходность составляет 7% годовых.
Список расходов при заключении сделки:
Важную роль в успешности работы отеля или доходного дома, а значит, и в его прибыльности играет эффективность работы управляющей компании. При выборе правильного оператора вы должны обратить внимание на следующие критерии.
1. Многолетний опыт
2. Наличие капитала
Кредитный рейтинг компании в Австрии можно проверить с помощью запроса в KSV (Kreditschutzverband) – Общество защиты кредиторов. Если на счету компании лежит сумма, эквивалентная арендной плате не менее чем на шесть месяцев, то можно быть в ней уверенным.
3. Знание рынка
Его можно проверить, посмотрев, как долго оператор работает на рынке, проверив балансы других отелей, которые находятся в управлении, собрав отзывы других инвесторов. Тут помогут не только официальные запросы, но и поиск отзывов и мнений в интернете.
4. Принадлежность к одной из стабильных и зарекомендовавших себя сетей управляющих компаний
5. Убедительная концепция работы (бизнес-план)
Чтобы полностью обезопасить себя от любых неприятных неожиданностей, важно сразу заключить долгосрочный договор по управлению – на 10-15 лет. От вас потребуется внести депозит, сумма которого зависит от типа гостиницы и оговаривается индивидуально, а также оформить соглашение, в котором будут подробно расписаны все обязанности сторон.
Дело в том, что в отличие от договоров аренды жилой недвижимости (квартиры), где арендатор несет ответственность за всю собственность, в договорах аренды коммерческой недвижимости (гостиницы) необходимо указывать, кто за что несет ответственность. То есть определить, кто должен оплачивать различные расходы на обслуживание. Например, внутренние и наружные ремонтные работы.
