Версия
для печати
для печати
Город Нью-Йорк на международном уровне считается хорошим местом для инвестиций в недвижимость? Почему?
Недвижимость Нью-Йорка – стабильная и безопасная инвестиция. Это общепризнанный факт. Недавний отчет Knight Frank Wealth 2017, основываясь на таких факторах, как экономическая среда, политический климат и качество жизни, признает Нью-Йорк одним из лучших рынков недвижимости в мире.
В рейтинге городов с самой дорогой недвижимостью Нью-Йорк стоит на шестом месте после Лондона, Парижа и Гонконга. Город привлекает инвесторов со всего мира.
За последние несколько лет иностранные инвестиции в американскую недвижимость, в частности в недвижимость Нью-Йорка, значительно возросли. Ожидается, что эта тенденция сохранится.
Как иностранные инвесторы зарабатывают на недвижимости Нью-Йорка?
В зависимости от целей – сохранить капитал, получая пассивный доход, или максимально его увеличить в короткие сроки – выбирается стратегия.
Если вашей главной задачей является сохранение капитала, то лучший выбор – это недвижимость рядом с Центральным парком. Иностранные инвесторы вкладывают в такие квартиры миллионы долларов не для собственного проживания и даже не для сдачи в аренду, а просто ради сбережения.
Если же вы хотите максимально приумножить активы, ищите развивающиеся районы, где улучшается качество жизни и быстро повышаются цены на недвижимость. Например, если вы сейчас купите недвижимость в Гарлеме или Ист-Виллидж, то через пять лет удвоите свои инвестиции. В Бруклине в определенных районах – утроите.
Является ли Бруклин лучшим местом для сохранения капитала? Я еще не знаю. Но знаю точно, что Центральный парк никуда не денется и всегда найдутся люди, готовые заплатить вам премиальную цену за видовую квартиру.
Также в Нью-Йорке можно инвестировать в небольшие дома на две-четыре-шесть семей. Большинство из них строились давно и нуждаются в ремонте. Стратегия следующая: ищем недооцененный объект, ремонтируем, продаем с выгодой или сдаем в аренду. Мы этим успешно занимается на протяжении последних десяти лет.
Например, в 2016 году мы купили дом на две семьи в Бруклине за $900 тыс. Вложили $350 тыс. в ремонт. Спустя 11 месяцев (в ноябре 2017 года) выставили на продажу, и буквально за день до Нового года мы подписали контракт на $1,82 млн.
Кстати, покупатель, который приобрел наш дом, – инвестор. У него нет времени на ремонт, поэтому он купил отреставрированный объект и доверил нашей команде управление недвижимостью.
Еще один очень интересный вариант инвестиций – покупка новостройки на начальной стадии. Строительство многоквартирных домов в Нью-Йорке длится около двух лет, и застройщики стремятся продать определенную часть квартир еще на начальных этапах строительства для обеспечения необходимого финансирования. Соответственно, покупатели могут рассчитывать на особенно привлекательные ценовые условия. После сдачи в эксплуатацию цены повышаются на 20-40%. Это прибыльный бизнес, но надо учитывать риски – внимательно проверять застройщика и читать условия, написанные мелким шрифтом.
Также в Нью-Йорке можно приобрести квартиру, уже сданную в аренду. Это удобно, потому что позволяет оценить денежный поток и сразу же получать пассивный доход. Но в этом случае крайне важно детально изучить условия договора с арендатором. Убедитесь, что он платит адекватную цену.
На вторичном рынке часто встречаются квартиры со стабилизированной и контролируемой арендой. Для инвестора это значит, что государство ограничивает процент, на который вы сможете увеличить арендную плату.
Одна моя знакомая снимает трехкомнатную квартиру со стабилизированной рентой в Бруклине за $1100. При этом ее соседи по лестничной площадке платят за такие же квартиры $2750 в месяц.
Контролируемая аренда – это вообще пожизненный золотой билет! Таких объектов мало, меньше 2%. Но условия для арендаторов там фантастические. Приведу пример: 80-летний дедушка по имени Арнольд снимает квартиру на 110 кв. м в самом сердце Манхеттена за $331. Рыночная стоимость аренды подобной квартиры в этом районе уже около $7000 в месяц. И, как дедушка Арнольд сказал журналистам, он не планирует умирать, потому что у него есть квартира с контролируемой арендой.
Какой суммой надо располагать, чтобы инвестировать в Нью-Йорке?
Стоимость недвижимости в Нью-Йорке, которая будет приносить стабильный доход от аренды, начинается от $500 тыс.
Как можно оформить недвижимость в собственность?
Стать собственником квартиры или дома в Нью-Йорке может как частное, так и юридическое лицо, учредить которое можно всего за один день. Также владеть недвижимостью может доверительный траст. В этом случае соблюдается полная конфиденциальность ваших инвестиций.
Если недвижимость оформлена на юридическое лицо, возникают немалые налоговые льготы и возможность списать многие расходы, связанные с владением (налог на недвижимость, расходы на обслуживание, на ремонтные работы, на страховку, на проценты по ипотеке). Также можно списывать определенную сумму за амортизацию.
Таким образом правительство создает условия для привлечения денег из-за рубежа и открытия иностранцами бизнеса на территории США.
Какие у меня будут расходы как у владельца недвижимости в Нью-Йорке?
Как владельцу объекта недвижимости в США вам придется платить налоги на недвижимость, коммунальные платежи и общие сборы.
В случае когда здание целиком принадлежит одному владельцу, общих сборов платить не надо, так как в таких домах нет мест общего пользования.
В случае с новостройками брокеры имеют возможность найти варианты с освобождением от налогов (tax abatement) на 15-20 лет.
Дает ли покупка недвижимости в США право получить вид на жительство или гражданство?
Покупка недвижимости не предоставляет иностранцу право на получение green card. Но существуют программы по привлечению инвестиций в экономику США, по условиям которых можно вложить деньги в новый или уже работающий бизнес, создать рабочие места и получить визу EB-5 или L1.
Например, проект Hudson Yards – новое сердце Нью-Йорка. Огромный комплекс будет включать в себя 1,6 млн кв. м коммерческого и жилого пространства, современные офисные башни, более 100 магазинов, в том числе первый нью-йоркский Neiman Marcus, коллекцию ресторанов от шеф-повара Томаса Келлера, художественный центр, общеобразовательную школу, роскошный отель на 200 номеров, 1900 парковочных мест… и 4000 резиденций для аренды и продажи.
Для получения green card необходимо инвестировать в Hudson Yards от $500 тыс. Эти деньги будут полностью возвращены вам с дополнительной выплатой 0,5% годовых через три-пять лет после старта участия в проекте.
Можно ли взять кредит на покупку недвижимости в Нью-Йорке, не являясь резидентом или гражданином США?
Конечно. Финансирование – ключевой инструмент успешного инвестирования. С его помощью можно значительно увеличить доходность собственных средств.
Допустим, инвестор вкладывает $1 млн в покупку квартиры и получает прибыль от аренды одного объекта. Если же он возьмет в банке еще 50% этой суммы, то сможет, вложив те же деньги, иметь доход уже с двух квартир.
Кредитование также позволяет инвесторам использовать налоговые льготы – все проценты по ипотечным кредитам вычитаются в случае аренды недвижимости.
Мы работаем с несколькими банками, успешно финансирующими иностранных покупателей. Типичные условия получения кредита для нерезидента США сейчас такие:
Но не стоит забывать, что, привлекая заемные средства, вы увеличиваете расходы на сделку. В Нью-Йорке действует ипотечный налог – 2% от суммы кредита.
Какие дополнительные расходы будут у покупателя недвижимость в Нью-Йорке?
Затраты покупателя в Нью-Йорке могут достигать 1-6% от стоимости объекта. Они включают в себя налоги на недвижимость (федеральные, налоги штата и налоги города), титульное страхование и услуги адвоката. Эти расходы должны быть оплачены до или в момент закрытия сделки. Комиссию брокера в сделках купли-продажи всегда платит продавец недвижимости.
Как изменятся цены на недвижимость Нью-Йорка в ближайшие десять лет?
Никто не может с точностью предсказать будущее. Но если мы посмотрим график цен на недвижимость в Нью-Йорке за последние 100 лет, то увидим, что они становятся выше и выше каждое десятилетие.
Это статья из книги "Гид на жительство – 2018". Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости.
