Версия
для печати
для печати
Материал обновлён в октябре 2024
Рынок недвижимости уже давно стал глобальным.
Большинство стран мира заинтересованы в инвестициях, в том числе – в недвижимость. И соответственно, меняют законы, чтобы упростить продажу домов, квартир и коммерческих объектов иностранцам. Даже государства Ближнего Востока и Юго-Восточной Азии, которые долгие годы оставались закрытыми для глобального капитала, изменили политику.
В некоторых регионах доля сделок с зарубежными покупателями превышает 25% от общего объёма продаж. Например, на Кипре или в ОАЭ, в курортных зонах Турции, Испании или Грузии.
И тем не менее различные ограничения на продажу недвижимости иностранцам всё ещё действуют.
| По типам объектов | Чаще всего под запрет попадают сделки с сельскохозяйственными участками |
| По числу объектов и их площади | Некоторые страны вводят ограничения по числу и площади объектов, которые могут принадлежать иностранцам |
| По форме собственности | Например, могут разрешить приобретать недвижимость только на правах долгосрочной аренды (лизхолд, узуфрукт) |
| По статусу собственника | Встречаются ограничения для граждан определённых стран, основанные на принципе взаимности или специальных законах. Некоторые государства разрешают иностранцам проводить сделки с недвижимостью только при наличии ВНЖ или регистрации юрлица |
| По расположению | Многие государства запрещают иностранцам покупать объекты на определённых территориях: около границ, критически важной инфраструктуры, в национальных заповедниках и т. п. В некоторых странах выделены специальные территории/комплексы, где объекты продаются иностранцам без ограничений |
| По цене | Для защиты интересов местных граждан применяются ограничения по цене, ниже которой иностранцы не вправе покупать недвижимость |
| По структуре сделки | Часто требуется получить разрешение на покупку от местных властей. В одних странах эта процедура формальная, в других – строгая. Также для иностранцев применяются особые условия: требование заключить сделку через траст, нанять сертифицированного оценщика, заплатить повышенный налог и т. п. |
| По цели использования | Могут быть ограничения для зарубежных покупателей, связанные со сдачей объектов в аренду или использованием их в качестве «второго дома» |
В Австрии действуют строгие ограничения для зарубежных покупателей недвижимости.
Процедура покупки недвижимости в Австрии
Контакты риелторов в Австрии, которые помогут заключить сделку
Иностранцы имеют право приобретать любую недвижимость (дом, квартиру, коммерческий объект и пр.), за исключением земельных участков.
Землю можно арендовать либо приобрести косвенным путём, через компанию, зарегистрированную в Азербайджане.
Особенности рынка недвижимости в Азербайджане
В Албании иностранцы не имеют права приобретать земли сельскохозяйственного назначения и лесные угодья площадью более 1 тыс. кв. м.
Если необходимо купить именно такой участок, придётся открыть юридическое лицо в стране, на которое можно зарегистрировать сделку. Ещё один вариант – оформить землю в долгосрочную аренду на срок до 99 лет.
Все другие типы жилой и коммерческой недвижимости в Албании продаются без ограничений. Более того, покупка жилья даёт право получить вид на жительство.
Процедура покупки недвижимости в Албании
Контакты риелторов в Албании, которые помогут заключить сделку
В Болгарии действуют ограничения на покупку объектов с землёй, то есть частных домов в деревне и прочих отдельно стоящих зданий, к которым прилагается участок.
Иностранец, не являющийся гражданином Евросоюза, может оформить землю в собственность только на юридическое лицо, открытое в Болгарии. Теоретически участок можно взять у государства в аренду, но недвижимость без земли обычно никто не продаёт. Сам дом можно регистрировать на физлицо.
Есть исключения. В некоторых организованных курортных комплексах виллы продаются без участков (они остаются в собственности управляющей компании). В таком случае сделка проводится с физлицом.
Недвижимость в Болгарии без земли – квартиры или коммерческие помещения в бизнес-центрах – продаётся иностранцам без ограничений.
Процедура покупки недвижимости в Болгарии
Контакты риелторов в Болгарии, которые помогут заключить сделку
Приобретать недвижимость иностранцы могут на условиях соглашения о взаимности между Боснией и страной их происхождения.
Таких стран более 70, в их числе есть Россия и большинство бывших советских республик. Если соглашение между государствами не подписано, то сделку можно зарегистрировать только на местное юридическое лицо.
Иностранцам разрешается покупать жилую и коммерческую недвижимость, а также землю площадью не более 500 кв. м.В случае если участок земли превышает 500 кв. м, его можно оформить только на открытую покупателем фирму.
Запрещается приобретать пахотные земли и недвижимость, расположенную на охраняемых природных территориях.
Особенности рынка недвижимости в Боснии и Герцеговине
Граждане стран, не входящих в Евросоюз, должны получить разрешение от местной мэрии на покупку недвижимости в Венгрии. Здесь, в отличие от Австрии, эта процедура носит формальный характер, отказывают в крайне редких случаях.
Получением разрешения на покупку занимается лицензированный венгерский адвокат, процесс длится около двух месяцев.
Разрешение НЕ требуется, если объект регистрируется на юридическое лицо или передаётся новому собственнику в качестве наследства.
Сельскохозяйственные земли, а также охраняемые государством объекты могут покупать только граждане Евросоюза.
Процедура покупки недвижимости в Венгрии
Контакты риелторов в Венгрии, которые помогут заключить сделку
Иностранцы могут купить 10% или не более 250 отдельно стоящих вилл в одном административном районе (в зависимости от того, какое число меньше) и не более 30% объектов в многоквартирном доме.
Зарубежные покупатели имеют право приобрести квартиру в доме, имеющем статус жилого коммерческого проекта, в любых районах страны, где нет ограничений для иностранцев.
Во Вьетнаме сохраняются ограничения в отношении собственности на землю, которая может быть передана иностранцам только в лизхолд (долгосрочную аренду). Пользователь участка имеет следующие права: право обмена, уступки, сдачи в субаренду, наследования, дарения, поручительства.
Процедура покупки недвижимости во Вьетнаме
Контакты риелторов во Вьетнаме, которые помогут заключить сделку
Неевропейские покупатели недвижимости в Греции должны запрашивать разрешение на проведение сделок в приграничных регионах. К ним относятся в том числе некоторые соседствующие с Турцией греческие острова (например, Родос и Кос).
В 2011 году в целях упрощения процедуры выдачи разрешений на приобретение недвижимости в приграничных зонах нерезидентам Евросоюза префектуры города Салоники и региона Халкидики перестали рассматриваться как пограничные территории.
На прилегающих к территории Турции островах Греции также упрощена процедура продажи недвижимости. Разрешения на проведение сделок выдаются муниципалитетами, а не самим министром национальной обороны, как это было ранее.
Процедура происходит следующим образом. Нотариус подаёт заявление в муниципалитет и в течение полугода обычно получает разрешение.
Процедура покупки недвижимости в Греции
Контакты риелторов в Греции, которые помогут заключить сделку
Иностранцы имеют право покупать в Грузии любую недвижимость, кроме земель сельскохозяйственного назначения, которые можно получить только в наследство или имея второе гражданство Грузии.
Процедура покупки недвижимости в Грузии
Контакты риелторов в Грузии, которые помогут заключить сделку
Иностранцы без вида на жительства, не проживавшие в стране в течение пяти лет, должны получать разрешение на покупку недвижимости в Дании от министерства юстиции. Это правило также применяется к юрлицам, не имеющим представительства в Дании.
Граждане ЕС избавлены от необходимости получать разрешение на сделку при соблюдении ряда условий. Например, если они намерены использовать объект в качестве постоянного места проживания или планируют вести бизнес в Дании.
На Синайском полуострове (Шарм-эль-Шейх и т. д.) иностранец имеет право приобрести недвижимость в долгосрочную аренду сроком до 99 лет (лизхолд, также используется термин узуфрукт). Запрет на частную собственность в этом регионе установлен в 2005 году.
В африканской части (например, в Хургаде) недвижимость оформляется в полную безусловную собственность (фрихолд).
В случае государственной регистрации сделки и оформления грин-контракта (это необязательный этап) иностранцы могут приобрести во фрихолд не более двух объектов недвижимости в Египте, которые необходимо сохранять в собственности не менее пяти лет.
С 2023 года иностранцы обязаны оплачивать недвижимость в Египте иностранной валютой и проводить сделку через государственные банки.
Процедура покупки недвижимости в Египте
Контакты риелторов в Египте, которые помогут заключить сделку
В Израиле существует два типа земель – частные и государственные. Все объекты, расположенные на частной земле, иностранцы могут покупать свободно, никаких разрешений от властей не требуется.
Покупать недвижимость на государственных землях можно с некоторыми ограничениями:
Чтобы это разрешение выдали, нужно представить убедительное мотивационное письмо, демонстрирующее потенциальный вклад, который заявитель может сделать в Израиль.
Другой вариант – зарегистрировать компанию и/или некоммерческую организацию, состав правления которой в основном будет состоять из граждан Израиля.
Процедура покупки недвижимости в Израиле
Контакты риелторов в Израиле, которые помогут заключить сделку
Права зарубежных покупателей недвижимости в Индонезии существенно ограничены. Во-первых, существуют ценовые лимиты, которые должны соблюдать иностранцы. Например, на острове Бали разрешается покупать квартиры дороже 2 млрд рупий ($126 тыс.).
Во-вторых, в большинстве случаев объекты передаются иностранцам в долгосрочное пользование (hak pakai) или долгосрочную аренду (hak sewa). Сроки действия этих договоров длительные – до 80 лет, права распоряжаться имуществом закреплены законом, но всё-таки это не полноценная частная собственность.
Процедура покупки недвижимости в Индонезии
Контакты риелторов в Индонезии, которые помогут заключить сделку
Ограничений на покупку недвижимости в Италии для иностранцев нет при условии соблюдения принципа взаимности. Это значит, что Италия предъявляет к зарубежным инвесторам такие же требования, которые действуют в их странах для итальянцев.
Например, швейцарцы не могут купить в Италии дом площадью более 200 кв. м, казахстанцы без ВНЖ не имеют права приобретать недвижимость на физическое лицо. А после введения в 2023 году запрета для иностранцев на покупку недвижимости в Канаде местные столкнулись с невозможностью заключить большинство сделок в Италии.
Процедура покупки недвижимости в Италии
Контакты риелторов в Италии, которые помогут заключить сделку
С 1 января 2023 года действует закон, запрещающий иностранцам без вида на жительство приобретать недвижимость в Канаде.
Исключения сделаны для тех, кто работает в Канаде, – им разрешено покупать не более одного жилого объекта, а также для иностранных компаний, расширяющих свой канадский бизнес.
Также во многих провинциях иностранцам не позволяют покупать сельскохозяйственные и рекреационные земли, вводят для них дополнительные налоги.
Процедура покупки недвижимости в Канаде
Контакты риелторов в Канаде, которые помогут заключить сделку
Граждане стран, не входящих в Евросоюз, должны запрашивать разрешение совета министров на проведение сделки с недвижимостью. Эта процедура – простая формальность, заявки одобряются.
Иностранный гражданин имеет право приобрести на своё имя не более двух объектов площадью не более 4014 кв. м. Чтобы обойти это ограничение, иностранцы могут открыть компанию и зарегистрировать на неё имущество или записать его на членов семьи.
При покупке недвижимости на Кипре стоимостью от €300 тыс. появляется право получить постоянный вид на жительство.
Процедура покупки недвижимости на Кипре
Контакты риелторов на Кипре, которые помогут заключить сделку
Покупка объектов без земли проходит без ограничений.
Для сделки с участком – например, частным домом или землёй под строительство – понадобится получить разрешение органа местного самоуправления, который имеет преимущественное право выкупа. Процедура формальная. И если стоимость объекта близка к рыночной, получение такого разрешения займёт не более двух недель.
Некоторые категории объектов недвижимости в Латвии иностранцам не из Евросоюза запрещено покупать: сельскохозяйственные и лесные участки; земли на приграничных территориях; земли в природных заповедниках и на других охраняемых территориях.
В 2023-2024 годах в Латвии обсуждали возможность введения запрета для россиян на покупку недвижимости, однако конкретное решение по этому вопросу не принято.
Процедура покупки недвижимости в Латвии
Контакты риелторов в Латвии, которые помогут заключить сделку
Иностранцы не имеют права покупать в полную собственность участки сельскохозяйственного назначения: земля сдаётся в аренду на 99 лет. Это требование можно обойти, оформив участок на открытую в Литве компанию.
Также для иностранцев есть ограничения на покупку объектов в приграничных областях, дюнных районах, прибрежной зоне.
В 2023 году Литва ввела специальные ограничения для граждан России: они могут покупать недвижимость в стране только при наличии вида на жительство.
Процедура покупки недвижимости в Литве
Контакты риелторов в Литве, которые помогут заключить сделку
Иностранцы, желающие купить недвижимость на Мальте, должны получить особое разрешение на проведение сделки (acquisition of immovable property, AIP).
Его выдадут при соблюдении ряда условий: объект должен быть использован только для постоянного проживания (не может сдаваться в аренду), он не является культурной ценностью, его стоимость превышает установленный лимит (в 2024 году – от €143 тыс.).
Разрешение получать не нужно в случае покупки недвижимости в жилых комплексах повышенной комфортности (special designated areas, SDA): стоимость объектов там выше минимальной суммы, зато ограничений для иностранцев здесь нет.
Процедура покупки недвижимости на Мальте
Контакты риелторов на Мальте, которые помогут заключить сделку
Иностранцам запрещено покупать недвижимость в «зоне ограниченного доступа» – в пределах 100 километров от международной границы и 50 километров от морского побережья.
Сделки с зарубежными покупателями в этих регионах проходят, но регистрируются через трастовый фонд. В этом случае банк выступает в качестве доверительного управляющего, а траст сохраняет право собственности на недвижимость, предоставляя иностранцу все права распоряжаться имуществом.
Альтернативная форма приобретения недвижимости иностранцами – покупка объекта на мексиканскую компанию, которой может на 100% владеть иностранец.
Также в Мексике действуют ограничения на продажу сельскохозяйственных и лесных земель зарубежным физическим и юридическим лицам.
Процедура покупки недвижимости в Мексике
Контакты риелторов в Мексике, которые помогут заключить сделку
Покупать недвижимость в ОАЭ имеют право граждане любых стран, но с ограничениями по территориальному признаку. В любом месте могут заключать сделки лишь граждане ОАЭ и стран Персидского залива, а также зарегистрированные в этих государствах компании.
Иностранец неарабского происхождения может приобрести жильё и коммерческие объекты в определённых фрихолд-регионах ОАЭ (free zone). Недвижимость оформляется в полную частную собственность, в дальнейшем её разрешено продавать, сдавать, дарить или передавать по наследству.
В 2006–2008 годах был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане; в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби, а в 2022 году – в Шардже.
Таким образом, сейчас иностранцам доступны почти все регионы страны.
Процедура покупки недвижимости в ОАЭ
Контакты риелторов в ОАЭ, которые помогут заключить сделку
C 2007 года иностранцы имеют право приобретать в полную собственность недвижимость в Омане, расположенную в так называемых интегрированных туристических комплексах (ITC).
Это одобренные правительством мегапроекты с развитой инфраструктурой и различными типами объектов. Среди них Al Mouj, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah; в 2023 году были выданы лицензии на строительство ещё 19 комплексов.
В других регионах Омана иностранцы могут приобретать объекты только в долгосрочное пользование на срок до 99 лет (узуфрукт) с некоторыми ограничениями. Например, в многоквартирном доме должно быть не менее четырёх этажей, а стоимость объекта должна превышать 45 тыс. оманских риалов ($117 тыс.).
Также установлен список регионов, где неоманцам запрещено владеть землёй и недвижимостью. Например, острова, локации вблизи королевских дворцов, древние археологические районы.
Особенности рынка недвижимости в Омане
Контакты риелторов в Омане, которые помогут заключить сделку
Право на покупку у иностранцев возникает по принципу взаимности, то есть если гражданам Сербии позволено покупать объекты на территории этих государств, то их граждане могут становиться собственниками недвижимости в Сербии.
У иностранцев есть право покупать недвижимость любого вида, за исключением земель сельхозназначения (к ним относятся леса, поля, сады, огороды, виноградники, луга, пастбища, пруды и болота) и объектов в заповедных зонах.
Процедура покупки недвижимости в Сербии
Контакты риелторов в Сербии, которые помогут заключить сделку
Законодательство не разрешает иностранцам – негражданам ЕС покупать недвижимость в Словении.
Сделку можно провести только на юридическое лицо, зарегистрированное в стране. После создания компании все ограничения снимаются: можно покупать в полную собственность любые категории объектов в любом регионе.
Процедура покупки недвижимости в Словении
Контакты риелторов в Словении, которые помогут заключить сделку
С 1 июля 2023 года в штате Флорида действует закон (Senate Bill 264), запрещающий иностранцам из России, Китая и ряда других стран приобретать сельскохозяйственные земли и любую недвижимость, расположенную вблизи критической инфраструктуры. Объектов в других штатах этот запрет не касается.
В целом рынок недвижимости США остаётся открытым для иностранцев. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо; приобрести можно объекты любых категорий.
Процедура покупки недвижимости в США
Контакты риелторов в США, которые помогут заключить сделку
Землёй в Таиланде могут владеть только местные граждане или зарегистрированные в стране компании.
При покупке виллы иностранец оформляет участок в собственность на юрлицо или берёт его в долгосрочную аренду на срок до 99 лет. Само здание разрешается зарегистрировать в полное частное владение.
Квартира в кондоминиуме может быть оформлена на иностранца во фрихолд при соблюдении квоты: застройщики вправе продавать зарубежным инвесторам до 49% площадей в комплексе; оставшиеся объекты регистрируются на иностранцев только в лизхолд.
В Таиланде планируют увеличить иностранную квоту до 75%, а срок действия договоров лизхолда до 99 лет.
Процедура покупки недвижимости в Таиланде
Контакты риелторов в Таиланде, которые помогут заключить сделку
Продолжают действовать некоторые ограничения для зарубежных покупателей недвижимости в Турции.
Процедура покупки недвижимости в Турции
Контакты риелторов в Турции, которые помогут заключить сделку
С 1 января 2020 года иностранцам из стран, не входящих в ЕС или Европейскую экономическую зону (ЕЭЗ), необходимо получать разрешение министерства обороны на покупку недвижимости в Финляндии. Под недвижимостью там понимаются в основном частные дома, а квартиры продаются как акции жилищных компаний, то есть сделки с ними под этот закон не подпадают.
На практике, Минобороны одобряет почти все заявки.
Ограничение действует на территории всей Финляндии, за исключением Аландских островов, где сделки с иностранцами вообще запрещены.
Никаких специальных запретов на проведение сделок с россиянами, несмотря на обсуждения в СМИ, введено не было.
Процедура покупки недвижимости в Финляндии
Контакты риелторов в Финляндии, которые помогут заключить сделку
С 2014 года иностранцы имеют право покупать недвижимость в Хорватии на физическое лицо, ранее сделки регистрировались только на местные компании. Тем не менее они обязаны получать разрешение на покупку от министерства юстиции.
Процедура формальна и стандартизирована, однако занимает много времени – до полугода. На практике иностранцы заключают договор купли-продажи, пользуются объектом и ждут выдачи разрешения. Отказывают крайне редко.
Получать разрешение от министерства юстиции не требуется, если покупатель – гражданин Евросоюза или недвижимость регистрируется на юридическое лицо, созданное в Хорватии.
Также существует запрет на продажу иностранцам сельскохозяйственных земель и лесов.
Процедура покупки недвижимости в Хорватии
Контакты риелторов в Хорватии, которые помогут заключить сделку
Иностранцы не могут быть собственниками некоторых объектов недвижимости в Черногории, например сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее километра от государственной границы или на островах, объектов стратегического значения.
Как физическое лицо иностранец может купить земельный участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нём.
Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в детальный урбанизационный план, то есть на нём разрешено строительство по утверждённому проекту.
Процедура покупки недвижимости в Черногории
Контакты риелторов в Черногории, которые помогут заключить сделку
Приобретение недвижимости в Швейцарии иностранцами ограничено и строго регулируется. Покупать жильё для постоянного проживания имеют право только обладатели вида на жительство.
Всем прочим иностранцам доступны курортные объекты (при условии предварительного разрешения кантональных властей, которое получить непросто) или коммерческая недвижимость.
В Швейцарии также есть ограничения по количеству и площади объектов, которые могут принадлежать иностранцам, и способам их использования.
К примеру, количество курортных домов, которые могут быть проданы иностранцам, регулируется национальной квотой (в настоящее время 1500 в год), распределяемой между кантонами.
Жилая площадь недвижимости не может превышать 200 кв.м, а площадь земли ограничена 10 сотками. Объекты запрещено сдавать в аренду круглогодично.
Процедура покупки недвижимости в Швейцарии
Контакты риелторов в Швейцарии, которые помогут заключить сделку
Для неграждан Евросоюза действуют некоторые ограничения на покупку недвижимости в Эстонии. Они касаются сделок с земельными участками.
Летом 2024 года Эстония объявила о планах запретить гражданам России покупать недвижимость вблизи стратегически важных и оборонных объектов страны. Окончательное решение по этому вопросу ещё не принято.
Процедура покупки недвижимости в Эстонии
Контакты риелторов в Эстонии, которые помогут заключить сделку
Фото: VJ Von Art Unsplash
