Процедура приобретения недвижимости в Латвии

Права иностранцев на покупку недвижимости

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Латвии?

Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут покупать недвижимость в Латвии практически без ограничений. Оформлять сделку можно на физическое или на юридическое лицо. В собственности может находиться любое число объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Покупка объектов без земли проходит без ограничений.

Для сделки с участком – например, частным домом или землей под строительство – понадобится получить разрешение органа местного самоуправления, который имеет преимущественное право выкупа. Процедура формальная. И если стоимость объекта близка к рыночной, получение такого разрешения займет не более двух недель.

Некоторые категории объектов россиянам и другим гражданам (и юрлицам) из СНГ запрещено покупать:

• сельскохозяйственные и лесные участки;
• земли на приграничных территориях;
• земли в природных заповедниках и других охраняемых территорий;
• земли в дюнной защитной зоне Балтийского моря и Рижского залива (за исключением случаев, когда в городах эти зоны предусмотрены к застройке);
• земли в защитных зонах публичных водоемов и водотоков, за исключением участков, на которых предусмотрена застройка;
• земли на территориях месторождений полезных ископаемых государственного значения.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Латвии?

Владелец любой недвижимости в Латвии получает право оформить многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также въезжать в другие государства Шенгена.

С 2010 года в Латвии действуют поправки к закону «Об иммиграции», по которым обладатели недвижимости могут получить вид на жительство при выполнении ряда условий. Главное требование к «золотой визе» – стоимость объекта должна превышать €250000. Читайте подробнее о ВНЖ за покупку недвижимости в Латвии.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Латвии?

Любой собственник в Латвии, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ. Читайте подробнее о содержании недвижимости в Латвии.

Поиск недвижимости в Латвии

В Латвии почти все свободно говорят по-русски. Это облегчает поиск подходящего объекта.

Как искать недвижимость в Латвии?

В Латвии – широко распространен русский язык, что облегчает поиск недвижимости на местных сайтах. Многие из них, например, Varianti.lv, имеют русскоязычные версии.

Большая база объектов недвижимости в Латвии собрана на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Латвии. Обратите внимание на свежий обзор.

Как искать риэлтора в Латвии?

В Латвии – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого продажа не может быть зарегистрирована). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.

Россияне в Латвии – ключевые зарубежные покупатели недвижимости. Поэтому в большинстве местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. У некоторых застройщиков и риэлторских компаний есть офисы в Москве и Санкт-Петербурге. Недвижимость в Латвии можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.

Риэлтор, которого нанимает покупатель, представляет его интересы:

• подбирает объекты, подходящие под требования клиента;
• организует поездку в Латвию на просмотры недвижимости;
• торгуется с продавцом от имени покупателя;
• согласовывает процедуру сделки и даты встреч у нотариуса;
• готовит документы и договоры, подает их в госорганы и банки.

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Рядовая сделка с недвижимостью – от выбора объекта до регистрации нового собственника – длится один-три месяца.

Этап 1. Резервация и проверка объекта

Открываем счет в банке

После выбора объекта покупатель открывает расчетный счет в латвийском банке. Этот счет понадобится для перечисления суммы сделки, оплаты государственных налогов и пошлин. В будущем через этот счет будут оплачиваться коммунальные услуги.

Заключаем договор задатка

Договор о задатке в Латвии регламентирован законом. В документе указываются реквизиты продавца и покупателя, паспортные данные недвижимости, цена продажи, условия и способ оплаты. После его подписания недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем.

Размер задатка – договорной. Обычно вносят от 3% до 10% от цены объекта. В случае, если покупатель отказывается от сделки по субъективным причинам, он теряет задаток. Если сделка срывается по вине продавца, он обязан возместить задаток в двойном размере.

Если покупатель готов сразу выплатить всю сумму, можно не заключать предварительный договор.

Проверяем объект недвижимости

Перед подписанием договора купли-продажи агент покупателя совместно с нотариусом выясняют:

• вписано ли имущество в Земельную книгу;
• законно ли застроен земельный участок;
• какова цель использования земли;
• существуют ли ограничения на действия с землей (например, в случае если она находится в защитной зоне);
• права предыдущего владельца;
• в случае если земельный участок приватизирован – закончен ли данный процесс;
• уплачен ли за имущество налог на недвижимость;
• в случае если имущество заложено – в каком банке, как будет погашен залог;
• не ведется ли судопроизводство с домом, квартирой, земельным участком, не наложен ли дополнительный запрет в пользу третьих лиц;
• нет ли долгов по коммунальным услугам.

Этап 2. Заключение договора купли-продажи

Получаем разрешение на покупку земли

Для совершения сделок с землей в Латвии иностранцы должны получать разрешение от органов местного самоуправления. При этом многим квартирам принадлежит часть общедомовой территории. В этом случае также понадобится разрешение.

Процедура – формальная, на практике иностранцам не отказывают. Заявление подготовит риэлтор. Ответ придет через 5-20 дней.

Подписываем договор купли-продажи

Для подписания договора стороны (или их доверенные представители) встречаются у нотариуса в Латвии. Покупателю при себе надо иметь только паспорт.

Продавец должен предоставить:

• паспорт;
• выписку из земельной книги;
• инвентаризационное дело (технический паспорт объекта);
• если покупка произошла в браке – необходимо присутствие второго супруга или доверенность от него;
• если покупка произошла до брака – оригинал брачного свидетельства;
• квитанцию об уплате налога на недвижимость.

Помимо стандартных пунктов договора, касающихся характеристик недвижимости и ее стоимости, рекомендуется туда включить описание порядка расчетов между сторонами, срок передачи объекта, санкции за задержки, перечень имущества, которое идет в придачу к недвижимости (мебель, ключи и т.п.).

Во время этой встречи нотариус также заверяет прошение в Земельную книгу на смену владельца.

Этап 3. Оплата сделки

Срок, в течение которого покупатель должен перечислить деньги продавцу, оговаривается в договоре, обычно – от недели до месяца.

Перевести средства можно двумя способами: на счет продавца или на специальный счет сделки. Рекомендуется второй вариант как более безопасный для обеих сторон.

Помимо стоимости объекта покупатель должен заплатить государственный налог на недвижимость. Без соответствующей квитанции сделка не может быть зарегистрирована. Оплата происходит с личного счета в латвийском банке, реквизиты предоставит нотариус.

Этап 4. Регистрация нового собственника

Риэлтор подает документы для регистрации права собственности в Земельную книгу: договор купли-продажи, прошение о смене владельца, банковское платежное поручение о перечислении суммы сделки. В Земельной службе надо будет также оплатить налог на недвижимость и канцелярские расходы.

Регистрация выполняется в течение 10 дней. Затем выдается документ (удостоверение земельной книги), подтверждающий право собственности.

Юрист покупателя передает удостоверение земельной книги в банк, где открыт счет сделки. Банк проверяет документы, «размораживает» счет и перечисляет деньги продавцу. После чего продавец передает недвижимость покупателю, при этом рекомендуется подписать акт приемки-передачи.

На этом этапе сделку можно считать завершенной. Вся процедура занимает один-три месяца.

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Да, можно. Для этого покупатель подписывает нотариальную доверенность на своего представителя, который будет подписывать договор купли-продажи вместо него.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Латвии

В объявлениях о продаже недвижимости стоимость объекта всегда указывается без учета дополнительных расходов. Между тем, покупатель должен еще оплатить налоги, пошлины, гонорары специалистам, которые будут ему помогать.

Открытие счета в банке: €100-200

Если у покупателя из России и стран СНГ нет счета в любом европейском банке, то необходимо его открыть. Стоимость открытия счета – от €100 до €200.

Налог на покупку недвижимости: 2%

Все покупатели недвижимости в Латвии, в том числе иностранные, перед регистрацией сделки должны оплатить государственную пошлину – 2% от цены объекта. Налог начисляется от большей суммы – кадастровой стоимости или цены, указанной в договоре купли-продажи, – но не может превышать €42686.

Услуги риэлтора: 0-5% от цены объекта

В Латвии размер вознаграждения агента не закреплен законом. Также нет правила, запрещающего брать плату с обеих сторон сделки, главное, чтобы и продавец, и покупатель были согласны. Стандартно ставка составляет 3-5% от стоимости недвижимости, в дорогих объектах – 1-2%. На первичном рынке в большинстве случаев агентства работают на комиссии от застройщика и не берут плату с покупателя.

На «вторичке» продавец обычно нанимает агента, который выставляет недвижимость на продажу по цене, уже включающей его гонорар. Таким образом, за услуги агента платит покупатель.

Если в сделке участвуют два маклера, то каждая сторона платит вознаграждение своему агенту согласно подписанному договору на оказание услуг.

Услуги нотариуса: €200-400

Гонорар нотариуса зависит от сложности сделки. Стандартные услуги – договор купли-продажи, заверение подписей, выписки из государственных регистров – обойдутся примерно в €200-400.

Услуги переводчика: €0

В Латвии очень многие риэлторы и нотариусы прекрасно говорят на русском языке, на нем же ведется и обсуждение сделки во время подписания договора. Поэтому большинство покупателей из России и СНГ переводчика не нанимают.

Переводчик может потребоваться, если какие-то документы составлены на редком для Латвии языке, т.е. не латышском, английском или русском.

Государственные сборы при регистрации: €22

В Латвии установлена фиксированная ставка за внесение записей в Земельную книгу – €22.

Пример расчета дополнительных расходов на покупку недвижимости в Латвии

Новая квартира бизнес-класса в центральном районе Риги, площадью 100 кв. м. Цена объекта – €250000

• Открытие счета в банке – €200.
• Налог на покупку недвижимости – €5000.
• Комиссия риэлтора – €0.
• Гонорар нотариуса – €200.
• Регистрация собственности – €22.
• Услуги переводчика – €0.

Итого: стоимость объекта с учетом дополнительных расходов: €255422.

Резюме: это надо запомнить

• Серьезных ограничений на покупку недвижимости в Латвии для россиян и граждан стран СНГ нет. Для большинства сделок надо получить разрешение от местных властей, которые имеют преимущественное право выкупа земельных участков. Но процедура эта формальная, занимает 5-20 дней.
• Покупка недвижимости стоимостью от €250000 позволяет получить ВНЖ инвестору, супругу(е) и несовершеннолетним детям. Сравните условия латвийской золотой визы с другими здесь.
• Ключевой участник сделки, который гарантирует ее безопасность, – нотариус. Без него недвижимость собственника сменить не может.
• Дополнительные расходы в Латвии ниже, чем в большинстве стран Европы. Даже в случае найма собственного юриста за дополнительную комиссию, траты составят не более 5-6% от цены объекта.
• Стандартная процедура покупки занимает один-три месяца. В случае получения ипотечного кредита, сроки могут увеличиться.

Условия цитирования материалов Prian.ru