Поиск по статьям

Процедура приобретения недвижимости в Израиле

Теги: Израиль

Могут ли иностранцы приобрести недвижимость в Израиле, как проходит типичная сделка, сколько сверх стоимости объекта платит покупатель… Самая важная информация для будущих собственников – в этом материале.

 

Содержание


Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Израиле?

Для граждан России, Украины, Беларуси, Казахстана и других государств бывшего СССР в целом нет ограничений на покупку недвижимости в Израиле. Есть возможность приобрести дома, квартиры, а также коммерческие объекты в полную частную собственность, зарегистрировать сделку, как на физическое, так и на юридическое лицо. Но это касается не всех типов недвижимости.

Плюс, иностранцы не будут иметь права на налоговые льготы при покупке (подробнее читайте в разделе «Дополнительные расходы на сделку»).

 

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Израильская система прав собственности на недвижимое имущество достаточно сложная. Если вкратце, то возможности для покупателей следующие.

В Израиле существует два типа земель – частные и государственные. Все объекты, расположенные на частной земле, иностранцы могут покупать свободно, никакие разрешения от властей не требуются.

Государственные земли, в свою очередь, могут быть приватизированными или нет. В любом случае, участки, закрепленные за объектом, передаются покупателям не в полную собственность, а на правах долгосрочной аренды на 25, 49 или 99 лет (аналог британской системы владения «лизхолд»).

Если квартира находится на приватизированном государственном участке, то ее покупка мало чем отличается от приобретения недвижимости на частной земле. По окончании срока договор аренды автоматически продлевается. Если же участок не приватизирован, то собственник квартиры должен будет ежегодно выплачивать ренту государству, плюс за властями остается право прекратить договор аренды по истечении его срока.

Но самое главное, что покупать недвижимость на государственных землях, в том числе приватизированных, можно с некоторыми ограничениями:

  • Совершить сделку могут только граждане Израиля или иностранцы, имеющие право на репатриацию по закону «О возвращении».
  • Для покупки нужно будет получить разрешение Земельного управления (за исключение квартир в многоквартирном доме).

Получается, что иностранцы без еврейских корней могут купить только объекты, расположенные на частных землях (а их всего 10% от общего объема). Но на практике, как рассказывают адвокаты, во-первых, покупателя никто не заставляет репатриироваться, достаточно просто заявить о таком намерении. Во-вторых, никто детально родословную не проверяет. Иными словами, ограничение можно обойти, хоть и схема эта не совсем «белая». 

 

Права и обязанности иностранных собственников недвижимости

Иностранные владельцы недвижимости имеют такие же права в отношении объекта, как и граждане страны – его можно продавать, сдавать в аренду, извлекать из него прибыль, дарить и передавать по наследству, словом, пользоваться по своему усмотрению.

При этом обязанности по оплате всех налогов и текущих расходов на недвижимость также распространяются на иностранцев.

Никаких преимуществ в получении вида на жительство в Израиле владение недвижимостью не дает.

ВНИМАНИЕ: налоговые резиденты РФ, т.е. люди, которые проводят в России более 183 дней в году, должны сообщать в российскую налоговую об открытии счетов или создании юрлиц в зарубежных банках, а это может потребоваться во время сделки.

 

Поиск недвижимости в Израиле

 

Поиск недвижимости в Израиле

Как искать недвижимость в Израиле?

Для начала изучите последние тенденции местного рынка недвижимости и возможности для инвестирования. Для этого читайте статьи и новости по Израилю на Prian.ru – мы публикуем все самое важное для иностранных покупателей.

Затем можно обратиться к базе объявлений по этой стране. Израильские риэлторы и застройщики размещают на Prian.ru объекты, которые потенциально должны быть интересны иностранцам. Если вы не нашли подходящего варианта, оставьте заявку на подбор недвижимости по вашим требованиям.

 

Как искать риэлтора в Израиле?

Обязательный участник сделки с недвижимостью в Израиле – адвокат. У каждой стороны должен быть свой специалист. Именно он проверяет юридическую «чистоту» объекта и готовит все юридические документы.

Участие риэлтора в сделке – не обязательно. Вы можете искать объекты, общаться с продавцами сами, а уже с найденным вариантом идти к адвокату. Но на практике для иностранцев, которые не читают и не говорят на иврите и не находятся постоянно в Израиле, это будет непросто. Поэтому большинство пользуются услугами риэлтора.

При выборе посредника надо учитывать, что риэлторская деятельность в Израиле лицензируется. При этом, по закону, агент может оказывать только посреднические услуги и не имеет права консультировать по юридическим вопросам. Комиссию риэлтору выплачивает тот, кто заказал его услуги – фиксированных ставок нет, как правило, 1-2% от цены объекта.

 

Как купить недвижимость в Израиле

 

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация и проверка объекта

После того, как покупатель выбрал понравившийся ему объект и согласовал стоимость с продавцом, он может зарезервировать недвижимость за собой, чтобы никто другой не смог ее купить, пока ведется проверка. Для резервации объекта многие подписывают предварительное соглашение о покупке (так называемый, зихрон дварим) и оставляют задаток (1-10% от цены объекта, в зависимости от договорённостей).

Отношение к этому документу у израильских адвокатов неоднозначное. Главная проблема в том, что договор подписывается до проведения проверки объекта. А значит, в нем должны быть детально указаны условия расторжения, если сделка не сможет состояться. Например, если покупатель не уверен, что банк даст ему ипотеку, надо прописать в договоре, что это является основанием для отмены покупки и возвращения залога. Составить исчерпывающий список возможных оснований не так просто, а для суда этот договор является юридически-обязывающим.

Кроме того, после заключения зихрон дварим начинает отсчитываться необходимый срок сообщения в Налоговую службу о сделке с недвижимостью. В результате, если предварительное соглашение подписано слишком рано, времени на проверку может не хватить.

Поэтому рекомендуем не подписывать никаких документов без участия адвоката. Ваш юрист, зная в деталях вашу ситуацию, может предложить другие способы сохранения предоплаты и передачи ее продавцу.

В любом случае, перед подписанием основного договора купли-продажи необходимо провести детальную проверку юридической чистоты объекта. Каковы права собственника на распоряжение объектом, нет ли на недвижимости долгов, кому принадлежит земля, если участок в долгосрочной аренде, то каков ее срок, и другие важные обстоятельства.

 

Этап 2. Заключение договора купли-продажи

Договор обычно заключается в офисе адвоката продавца. Подписывают его лишь две стороны – продавец и покупатель. Израильские законы не требуют нотариального заверения этого документа. Нотариус в Израиле вправе заверять только подлинность подписи, но не удостоверять правомерность договора.

Стороны могут нанять одного единого адвоката, или каждая из сторон может пригласить своего (если сделка не между близкими родственниками, то надежнее, чтобы у каждой стороны был свой юрист).

В договоре прописываются юридические моменты – права и их передача, график платежей, санкции за отмену сделки и нарушения договора, состояние недвижимости, дата передачи недвижимости.

После подписания договора стороны также заполняют бланк, который дает покупателю возможность сделать «предупредительную запись» в Бюро регистрации недвижимости «ТАБУ». Эта запись гарантирует, что пока эта сделка не завершится, с объектом не может быть проведена никакая другая транзакция. Если для покупки берется ипотека, то банки обязательно требуют сделать предупредительную запись в свою пользу.

После подписания договора принято производить первую оплату в размере 10-30% процентов от стоимости недвижимости в зависимости от договоренностей между сторонами.

 

Этап 3. Оплата сделки

Банки Израиля а в последние годы ужесточили свои требования. Иностранец может открыть счет в израильском банке и перевести на него деньги для последующей оплаты сделки. Второй вариант - перечислить деньги со своего счета в родной стране на доверительный счет адвоката, который после соблюдения условий договора отправит их продавцу. В любом случае банк может потребовать подтверждение источника происхождения денежных средств или, например, справку из российской налоговой об отсутствии долгов.

Сроки и этапы внесения средств прописываются в договоре купли-продажи. Оплата происходит в израильских шекелях, поэтому надо учитывать расходы на конвертацию валют.

Также покупатель должен оплатить все налоги на покупку, после чего нового собственника можно будет зарегистрировать.

 

Этап 4. Регистрация права собственности

После полной оплаты недвижимости покупатель получает ключи и может пользоваться объектом, но на этом сделка еще не закончена.

Адвокат должен зарегистрировать нового собственника во всех государственных реестрах недвижимости. Процесс это небыстрый – может занять до девяти месяцев. Но покупателю надо проследить, чтобы адвокат довел дело до конца.

Чтобы обеспечить правильную регистрацию объекта, можно разбить гонорар адвоката на несколько частей и перечислить ему основной платеж после получения выписки из реестра.

 

Возможность удаленного приобретения

Дистанционное приобретение недвижимости в Израиле возможно. Однако некоторые документы должны быть оформлены непосредственно в Израиле. Так, на адвоката должна быть выписана нотариальная доверенность, которая наделяет его правом выполнять все необходимые юридические действия и подписывать документы.

 

Расходы на покупку недвижимости в Израиле

 

Дополнительные расходы

Налог на покупку недвижимости: 8-10%

При покупке недвижимости в Израиле платится государственный налог (мас рехиша). Его размер зависит от цены объекта, статуса покупателя (гражданин, репатриант или иностранец), типа недвижимости (жилая, коммерческая, земля) и количества объектов в собственности.

 

Ставки налога на покупку первой жилой недвижимости в Израиле

Цена объекта, шекели

Налоговая ставка

До 1,623,320

0%

1,623,320 - 1 925 460

3,5%

1 925 460 - 4 967 445

5%

4 967 445 - 16 558 150

8%

От 16 558 150

10%

 

Ставки налога на покупку жилой недвижимости в Израиле, которая не является единственной в собственности

Цена объекта, шекели

Налоговая ставка

До 4 967 445

8%

От 4 967 445

10%

Иностранцы не имеют права на сниженную ставку налога, даже если приобретают первую недвижимость в Израиле.

Обратите внимание – база для начисления налога на покупку недвижимости в Израиле пересчитывается каждый год. В статье указаны данные за 2017 год. Актуальную информацию можно уточнить на сайте Налогового ведомства Израиля (иврит) или воспользоваться налоговым калькулятором (английский).

Налог Mас рехиша должен быть оплачен полностью в течение 60 дней после покупки. За просрочку предусмотрены штрафы. Как правило, за оплатой государственного сбора следит адвокат, который проводит сделку.

 

Гонорар адвоката: 1-2% +НДС

Адвокат – важнейший участник сделки с недвижимостью в Израиле. Он заказывает и проверяет основные документы на объект (выписку из бюро регистрации, справку из земельного управления, выписку из реестра залогов и др.), составляет договор купли-продажи и разъясняет покупателю его права и обязанности, хранит средства клиента на доверительном счете, следит за регистрацией объекта. Словом, сопровождает клиента на всех этапах от момента выбора объекта.

Стоимость услуг зависит от вида сделки. Простые продажи квартир, как правило, оцениваются в 1-1,5%, более сложные сделки с коммерческими объектами – 2% + НДС. Обычно гонорар адвокату выплачивается по подписании договора купли-продажи.

На вторичном рынке каждая сторона сделки нанимает своего адвоката. На первичном – не зависимо от гонорара своего адвоката покупатель также оплачивает юридические расходы застройщика на регистрацию права собственности. Это делает адвокат застройщика и он, в свою очередь, тоже получает 1-2% от суммы сделки.

 

Гонорар риэлтора: 1-2% + НДС

Услуги риэлтора в Израиле оплачивает тот, кто их заказывает. Оплату может получить только лицензированный риэлтор и только на основании письменного договора, подписанного клиентом. В договоре заранее прописывается размер вознаграждения – как правило, 1-2% + НДС – а также условия заключения сделки.

Обязанности риэлтора – подбор вариантов, подходящих под требования клиента, организация просмотров недвижимости, переговоры и торг от имени покупателя с продавцом.

 

Госпошлины за регистрацию объекта: около $300

За внесение записей в Реестр о новом собственнике государственные органы взимают пошлины. Эти расходы не включены в гонорар адвоката, каждая сторона оплачивает дополнительно. Размер пошлин небольшой – в большинстве случаев менее $300.

 

Расходы на ипотеку: до 0,5%

В случае получения ипотеки банк возьмет пошлину за открытие кредита, привлечет своего оценщика, чтобы проанализировать объект, будут и небольшие административные расходы. Также для выдачи кредита необходимо будет застраховать недвижимость и жизнь заемщика. В результате стоимость сделки может вырасти на 0,1-0,5%.

 

Итого, покупатель заплатит 10-15% сверх стоимости объекта недвижимости в Израиле.

 

 

Особенности рынка недвижимости Израиля

Цены в Израиле

Израиль – недешевая страна для покупки недвижимости и проживания. За последние 10 лет цены на местные квартиры подскочили на 100-300% в зависимости от района. Несмотря на попытки властей сдержать рост, цены все еще остаются сравнительно высокими. «Квадрат» жилья в среднем по стране стоит от $4000-5000, в крупных городах – от $8000.

Читайте подробнее:

 

Ипотека в Израиле для иностранцев

Ипотечный рынок в Израиле хорошо развит и открыт для иностранцев. Большинство сделок проходят с привлечением кредита. Правда, условия выдачи займов для граждан другой страны более жесткие, чем для местных. В частности, выше необходимый размер собственного капитала, больше документов потребуется для открытия кредита, выше будут ставки.

 


Резюме

  • Иностранцы могут свободно приобретать недвижимость, расположенную на частной земле в Израиле. На покупку объектов, зарегистрированных в государственных реестрах собственности, существуют ограничения.
  • Покупка недвижимости любой стоимости не дает права на получение вида на жительство в Израиле.
  • Дополнительные расходы по сделке достигают 10-15%. Самая большая статья расходов – налог на покупку недвижимости, который для иностранцев составляет 8-10% о цены объекта.
  • В процедуре купли-продажи обязательно должен участвовать адвокат – именно он отвечает за юридическую «чистоту» сделки.

 

 

Автор Анастасия Фалей

Фото pixabay.com

 

 

 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Содержание недвижимости в Израиле

Какие обязанности налагаются на владельцев недвижимости в Израиле? Сколько придется тратить на налоги и сборы, а также оплату коммунальных услуг, возможно, управляющей компании? Как сдать жилье в аренду и сколько на этом можно заработать? Ответы на эти и многие другие вопросы по содержанию недвижимости в Израиле читайте в нашем материале. Читать

Визовый режим и вид на жительство в Израиле

Иммигрантов из каких стран в Израиле больше всего? Как оформить туристическую визу в эту страну и как получить долгосрочную визу? Каким критериям должен соответствовать претендент на ВНЖ, ПМЖ и гражданство? Подробная информация, ссылки на официальные порталы и список необходимых документов - в нашем материале. Читать

Процедура приобретения недвижимости в Израиле

Могут ли иностранцы приобрести недвижимость в Израиле, как проходит типичная сделка, сколько сверх стоимости объекта платит покупатель… Самая важная информация для будущих собственников – в этом материале. Читать

Цены в стране: сколько стоит жить в Израиле?

Стоимость жизни в Израиле нельзя назвать низкой и даже средней – по этому показателю страна стоит примерно на одном уровне с Австрией и Норвегией… По многим параметрам цены здесь даже выше – это вам не Индия или Таиланд, где при желании на $500 в месяц можно неплохо жить, арендуя апартаменты. Но и зарплаты в Израиле соответствующие: минималка - $1 515, а средний доход приближается к $3 000. Получая минимальную зарплату, учтите, что вам придется хорошо планировать свой бюджет, а при наличии детей прожить на эти деньги будет очень сложно. Хотите узнать, что почем? Prian.ru всё подробно расскажет. Читать

Работа в Израиле: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Израиль изобилует достопримечательностями, традициями и… морями. Государство омывается Средиземным, Красным, Галилейским и Мертвым морем, обеспечивает своим жителям тепло и солнце круглый год, привлекает религиозных последователей множеством святых мест, туристов – историческими памятниками и многообразием культур. Израильская экономика – самая сильная среди соседей, особенно развита сфера медицины и высоких технологий. Доходы здесь высокие, но и цены далеко не самые низкие. Посмотрим, сложно ли получить работу в Израиле… Читать