Нотариус не участвует в сделке с квартирой, наличные деньги не в ходу, ставки по ипотеке и налоги на недвижимость зависят от иммиграционного статуса… Израильский адвокат рассказывает об особенностях оформления недвижимости в собственность, принятых в его стране. Будет полезно всем потенциальным покупателям и репатриантам.
Об авторе:Алексей КоваленкоАдвокат, партнёр Адвокатский офис «Коваленко-Зернопольский» (Израиль)
Даже сейчас, когда экономика во всём мире находится в состоянии стагнации, в Израиле растёт поток новых репатриантов, соответственно, будет расти и спрос. Девелоперский рынок развивается, риэлторы и адвокаты Израиля получают обращения от потенциальных покупателей и инвесторов из России – переезды не отменяются, а потребность вложить деньги грамотно возрастает.
Россиянам, ещё незнакомым с процессом приобретения недвижимости в Израиле, может показаться странным упоминание адвоката рядом с риэлтором. На самом деле именно адвокат – главный игрок на поле при покупке недвижимости, зачастую люди обращаются к нему ещё перед тем, как начать поиск подходящего жилья. Это первое отличие сделок в Израиле от аналогичных в России.
Адвокат vs нотариус
Итак, именно адвокат в Израиле основной участник сделки в операциях по купле-продаже недвижимости. Без него совершить покупку невозможно. Риэлтор тоже может участвовать в процессе, но это не является обязательным. Нотариус же в сделках с недвижимостью, в отличие от России, участия не принимает вообще.
Адвоката может нанять как продавец, так и покупатель жилья; их (адвокатов) может быть двое – у каждой из сторон, а бывает, что один и тот же адвокат защищает интересы обеих сторон. Не буду рекомендовать последний вариант: по сделкам с недвижимостью (и земельному праву в целом) статистически больше всего случаев адвокатской халатности, поэтому оптимально, чтобы у каждой стороны был свой адвокат, который будет отстаивать интересы клиента.
Израильский адвокат полностью ведёт процесс покупки жилья, начиная с проверки чистоты объекта и составления меморандума – предварительного договора, являющегося подтверждением серьёзности намерений обеих сторон, и заканчивая внесением записи в земельный кадастр.
На всех этих этапах действительно важно профессиональное сопровождение: оно позволяет предотвратить мошенничество, ускорить процесс, сохранить деньги и, что немаловажно, нервы. После того как сделка завершилась, клиент нередко передаёт недвижимость в доверительное управление адвокату для дальнейшей сдачи в аренду или как инвестиционный объект.
Часто у крупных застройщиков есть договор с юридической компанией, которая занимается всеми сделками по продаже их объектов. Это может показаться покупателю очень привлекательным, так как, на первый взгляд, экономит его деньги. И всё же стоит помнить, что адвокат застройщика будет отстаивать только его, застройщика, интересы. Это не значит, что вас обязательно собираются обмануть, но даже если говорить о типовом договоре купли-продажи недвижимости, то именно в части оплаты обычно бывает наибольшее количество правок и противоречий.
Адвокат должен проверить, чтобы интересы его клиента были защищены, в частности, от санкций в отношении покупателя, из-за которых тот может понести убытки. Часто в параграфах договора, где прописаны санкции, не учитываются различные обстоятельства, возникшие не по вине покупателя, – например, объективное отсутствие возможности своевременно перевести средства, проблемы с банком и даже неполученное содействие продавца для оформления ипотеки. В этой части договора также нужно обратить внимание на привязки цен к различным индексам – в итоге именно они могут значительно поменять окончательную стоимость квартиры. Все эти тонкости надо чётко прописывать в договоре, чтобы клиент не пострадал в дальнейшем.
Опытный адвокат, специализирующийся на земельном праве, понимает, на какие пункты договора прежде всего стоит обратить внимание и какие замечания внести. А если этот адвокат ещё и имеет опыт работы с конкретным застройщиком и обслуживающими его юристами – это станет большим плюсом для покупателя. Однозначно наличие своего адвоката в итоге не увеличит ваши расходы, а поможет их сократить.
В Израиле, в отличие от России, при покупке недвижимости не используются банковские ячейки, да и в принципе наличные суммы не в ходу – большая часть сделок предполагает безналичный расчёт.
Уже при составлении предварительного договора покупатель передаёт адвокату (своему или со стороны продавца) чек либо переводит деньги на его трастовый счёт. Деньги не попадут к продавцу, пока адвокат не внесёт в земельный кадастр запись о том, что в отношении данной квартиры уже существует договор купли-продажи. Подобная запись предотвращает возможное мошенничество в отношении покупателя, а именно – гарантирует, что альтернативную сделку (например, продажу третьему лицу) с данным объектом продавец совершить уже не может.
И только после этого адвокат передаёт банковский чек продавцу или осуществляет банковский перевод. Далее сделка продолжается в соответствии с её условиями – например, формируется график платежей или же ипотека.
Примеры недвижимости в Израиле
7 000 000 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
500 м26
Эта изысканная частная вилла площадью 500 м2, расположенная в одном из самых желанных районов престижной Кейсарии – «Гольф», является истинным воплощением качественного образа жизни, расположенного в 5 минутах езды от моря, торговых и развлекательных центров. Данная вилла в современном стиле, спроектирована в соответствии с...
Israel Sotheby’s International Realty
7 692 809 €
Вилла в Герцлии, Израиль
400 м2765
Наслаждайтесь роскошным образом жизни на вилле с захватывающим видом на море, спокойной обстановкой и полной конфиденциальностью. Данный дом расположен в одном из самых престижных районов Герцлии Питуах, в отличном месте, всего в 2 минутах ходьбы от морского берега, модных ресторанов и кафе, теннисного корта, общественного бассейна и большого...
Israel Sotheby’s International Realty
1 180 000 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
130 м2543
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Роскошная квартира с видом на море в центре Тель-Авива
Локация: улица Ицхак Саде, район Ган а-Ир
Здание: элитный жилой комплекс от Ashdar – один из самых востребованных проектов в городе
Основные преимущества:
Высокий этаж с панорамным видом на море
4 спальни и гостиная (всего 130 кв.м.) + балкон 14 кв.м....
ISRA HOME
1 709 513 €
Вилла в Ход-ха-Шароне, Израиль
214 м2755
Продаётся частный дом в престижном районе — ул. Кибуц Галуйот, Ход-ха-ШаронНовый дом на этапе завершения строительства!
Основная информация:
Местоположение: Ход-ха-Шарон, ул. Кибуц Галуйот
Площадь участка: 500 м² (полдонам)
Общая площадь застройки: 214 м²
2 этажа
7 комнат...
ISRA HOME
3 450 000 €
Пентхаус в Бат-Яме, Израиль
230 м2654
Оплата в рубляхКредит
Шикарный пентхаус на продажу в Бат Яме! Ул. Ицхак Саде 5 спален, 4 санузла 230 кв.м. балкон - 60- кв.м. 34й этаж 2 парковки и кладовая Вид на море! Дизайнерский ремонт высочайшего уровня! Новый дом с консьержем и спортзалом. Можно оплатить в Росси в рублях!
ISRA HOME
1 196 659 €
Апартаменты в Нетании, Израиль
128 м2
ГражданствоОнлайн-показ
Высокий уровень отделки и богатые технические характеристики квартир в проекте задают новый стандарт роскоши изысканности и эстетического совершенства, чего не было в престижных жилых башнях Израиля.
На огромной террасе открывается захватывающий панорамный вид на всю прибрежную равнину и великолепный морской горизонт.
На каждом этаже –...
Intermark Global
465 000 €
Пентхаус в Хайфе, Израиль
105 м2432
Продается!! Ваш новый дом в Рамат Альмоги,ул.Сахлав
Ищете уютное место для семьи? У нас есть идеальное предложение!
Двухэтажная квартира 4.5 комнаты с балконом 10 кв.м идеальное место для утреннего кофе.
Площадь квартиры около105 кв.м
Первый этаж: просторный салон, удобная кухня, комната безопасности и родительская спальня с личным душем...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
6 350 841 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
413 м265
Данный изысканный пентхаус расположен в одном из востребованных жилых комплексах в самом сердце Тель-Авива - "Сады Сароны". Представлен он реконструированными аутентичными зданиями времен Британского мандата и современными небоскребами с быстром и удобным доступом на ведущую магистраль города - Аялон.
Резиденты данного комплекса...
Israel Sotheby’s International Realty
1 250 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
90 м2322
На продажу в Тель Авиве.
Знаковый, престижный проект Gindi TLV
Центр Тель-Авива, рядом с торговым центром и станциями метро.
Проект ввключает 4 башни, 2 из которых уже заселены третья будет готова в мае 2023 года.
Четвертая в стадии строительства.
Продаваемая квартира находится в третьей башне.
90 кв.м. и балкон 12 кв.м.
2...
ISRA HOME
2 564 270 €
Коттедж в Герцлии, Израиль
320 м254
Откройте для себя очарование и потенциал этого изысканного двухуровневого коттеджа в престижном Rosemarine Court, эксклюзивном закрытом жилом комплексе в Герцлии-Питуах. Всего в пяти минутах ходьбы от пляжа, эта элегантная недвижимость предлагает уникальную возможность создать индивидуальный роскошный дом, соответствующий вашему вкусу....
Israel Sotheby’s International Realty
14 018 007 €
Дом в Герцлии, Израиль
480 м2
Ришпон расположен в одном из самых привлекательных мест, престижном поселке всего в 5 минутах езды от Герцлии Питуах и в 3 минутах езды от моря. В последние годы он стал популярным торгово-развлекательным центром. Превращение фермерского сообщества в эксклюзивный пригород произошло около 10 лет назад, когда сельское хозяйство Израиля испытывало...
Israel Sotheby’s International Realty
2 369 812 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
180 м2653
Расположен в одном из самых престижных районов на севере Тель-Авива, в нескольких минутах ходьбы набережной, зеленых парков, недалеко от школ и торговых центров.
Пентхаус расположен на 2х верхних этажах здания-кондоминиума и занимает площадь более 180 м2 с дополнительной террасой размером 50 м2. Пентхаус-дуплекс отличается современным дизайном...
Israel Sotheby’s International Realty
15 385 617 €
Вилла в Герцлии, Израиль
700 м21156
Непревзойденный шарм и изысканность единственной в своем роде трехуровневой частной виллы в престижном Кфар-Шмарьягу, всего в 5 минутах езды от моря. Будучи тщательно спроектированной одной из самых выдающихся израильских архитекторов Нурит Качергински, данная вилла является истинным воплощением современного архитектурного искусства и...
Шикарная квартира с видом на море в Бат Яме.
Первая линия.
Квартира 5 комнат - 4 спальни и гостиная. 120 кв.м. Балкон 12 кв.м.
Полностью отремонтированная.
При квартире имеются 3 кладовые и 2 подземных парковочных места.
18й этаж из 24
ISRA HOME
4 300 000 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
450 м24
Расположенная в одном из самых престижных районов Кейсарии, эта вилла в европейском стиле дарит своим владельцам самый изысканный вид на единственное в Израиле поле для гольфа.
Построенная на участке площадью 1123 квадратных метра и охватывающая 450 квадратных метров жилой площади на трех уровнях, включая подвал, эта частная резиденция может...
Israel Sotheby’s International Realty
12 958 109 €
Вилла в Тель-Авиве, Израиль
700 м26
Расположенный в одном из самых востребованных районов Израиля — престижном Савьоне, всего в 10 минутах езды от Тель-Авива и срезиземного побережья, этот изысканный особняк в стиле рококо представляет собой редкую возможность для самых взыскательных людей, ищущих воплощение роскошного образа жизни в элитной недвижимости.
Будучи тщательно...
Israel Sotheby’s International Realty
7 436 382 €
Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль
380 м2544
Israel Sotheby’s International Realty
15 154 833 €
Вилла в Герцлии, Израиль
900 м277
Расположена всего в 7-ми минутах ходьбы от моря. Эта тщательно спроектированная вилла площадью 900 м2 вмещает в себя семь спален с ванными комнатами, включая эксклюзивную главную спальню, занимающую весь верхний этаж и выходящую на террасу с живописным видом. Открытая планировка включает в себя просторную гостиную, элегантную обеденную зону и...
Israel Sotheby’s International Realty
6 744 029 €
Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль
330 м2432
Идеально расположенный в одном из самых привлекательных районов Тель-Авива - Неве Цедек, с живописными окрестностями, представленными историческими домами, уникальной архитектурой, трендовыми барами, модными ресторанами и бутиками. Эти изысканные апартаменты расположены на 29 этаже в ультра-роскошной башне высоко над городом. Из каждого окна...
Обманутые вкладчики в Израиле: правда или вымысел?
В Израиле очень редки ситуации с обманутыми дольщиками. Не потому, что тут все поголовно добропорядочные, а потому, что израильское законодательство заточено на защиту интересов вкладчиков.
В стране действуют законы о продаже жилой недвижимости, которые регулируют страхование вкладов, и существует несколько типов страхового покрытия.
Страхование вкладов опционное: это может быть банковская гарантия, страховка, запись залога в пользу вкладчика, а также запись в земельном кадастре о правах вкладчика на квартиру или участок.
Стоит сказать, что, при всех преимуществах законодательства, покупатели всё равно могут потерять свои деньги. Если первый взнос составляет 7% от стоимости жилья или меньше, то в случае банкротства застройщика покупатель не получит возмещения ущерба. Также существуют вклады, которые не имеют полного покрытия. Например, группа людей покупает землю и начинает строить дом. В таком проекте могут возникнуть ситуации, когда люди теряют чуть ли не весь вклад.
То есть риски не исключены, но, во всяком случае, минимизированы.
При покупке недвижимости в Израиле риски не исключены, но минимизированы.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Ипотека в Израиле vs ипотека в России
Ипотечные кредиты в Израиле пользуются спросом и доступны даже иностранцам. Ставки здесь гуманные – от 3 до 5% годовых (в России, по данным на март 2020 года, средний процент по ипотеке 9,4%. – Прим. ред.).
Получение жилищного кредита – процесс несложный, но он имеет свою, израильскую специфику, поэтому лучше заниматься этим в сопровождении профессионалов. Как и в России, израильский банк потребует у соискателя информацию о доходах и, что немаловажно, об их происхождении, а также подтверждения, которые должны убедить банк, что у вас достаточно средств для выплаты машканты (ипотеки).
Кстати, в процессе получения ипотеки как раз может понадобиться нотариус – в случае если банк потребует заверенный перевод всех документов, объясняющих ваши доходы и мотивацию.
Максимальный срок ипотечного кредита в Израиле – 30 лет, а процентная ставка по нему и минимальный первый взнос будут зависеть не только от вашего «анамнеза», но и от статуса с точки зрения иммиграционного права. Например, для иностранцев условия выдачи кредита будут жёстче (в том числе по предоставлению необходимой документации), а минимальный первоначальный взнос – больше.
Израильтянин, даже не проживающий в стране, может получить ипотеку в размере до 75% (чаще 60%) от стоимости квартиры (если это его первое жильё в Израиле), в то время как иностранец должен внести не менее 50% стоимости жилья из собственных средств в качестве первоначального взноса.
В Израиле применяется прогрессивная шкала налога на покупку недвижимости, которая зависит не только от цены объекта, но и от иммиграционного статуса участников сделки. (В России на этапе приобретения покупатель не платит налоги, независимо от его гражданства или налогового резидентства. – Прим. ред.)
Так, у гражданина Израиля будет нулевая налоговая ставка на квартиру стоимостью до 1 744 505 шекелей, затем проценты увеличиваются со стоимостью квартиры:
с 1 744 505 до 2 069 205 шекелей – налог 3,5%;
c 2 069 205 до 5 338 290 шекелей – налог 5,0%;
с 5 338 290 до 17 794 305 шекелей – налог 8,0%;
свыше 17 794 305 шекелей – 10,0%.
Для приобретающих вторую квартиру налог будет следующий: 0–5 194 225 шекелей – 8%, свыше 5 194 225 шекелей – 10%.
Для новых репатриантов (в течение шести лет с момента получения статуса) налог на покупку жилья стоимостью до 1 838 615 шекелей составит 0,5%, на более дорогую недвижимость – 5%.
Мы делаем для каждого клиента индивидуальный расчёт и смотрим, стоит ли декларировать его статус нового репатрианта при покупке. Как правило, это актуально только в случаях приобретения дорогостоящего жилья.