Практика: как проходят сделки с недвижимостью в Израиле

Об авторе: Алексей Коваленко Адвокат, партнёр Адвокатский офис «Коваленко-Зернопольский» (Израиль)

Задать вопрос

Даже сейчас, когда экономика во всём мире находится в состоянии стагнации, в Израиле растёт поток новых репатриантов, соответственно, будет расти и спрос. Девелоперский рынок развивается, риэлторы и адвокаты Израиля получают обращения от потенциальных покупателей и инвесторов из России – переезды не отменяются, а потребность вложить деньги грамотно возрастает.

Россиянам, ещё незнакомым с процессом приобретения недвижимости в Израиле, может показаться странным упоминание адвоката рядом с риэлтором. На самом деле именно адвокат – главный игрок на поле при покупке недвижимости, зачастую люди обращаются к нему ещё перед тем, как начать поиск подходящего жилья. Это первое отличие сделок в Израиле от аналогичных в России.

Адвокат vs нотариус

Итак, именно адвокат в Израиле основной участник сделки в операциях по купле-продаже недвижимости. Без него совершить покупку невозможно. Риэлтор тоже может участвовать в процессе, но это не является обязательным. Нотариус же в сделках с недвижимостью, в отличие от России, участия не принимает вообще.

Адвоката может нанять как продавец, так и покупатель жилья; их (адвокатов) может быть двое – у каждой из сторон, а бывает, что один и тот же адвокат защищает интересы обеих сторон. Не буду рекомендовать последний вариант: по сделкам с недвижимостью (и земельному праву в целом) статистически больше всего случаев адвокатской халатности, поэтому оптимально, чтобы у каждой стороны был свой адвокат, который будет отстаивать интересы клиента.

Израильский адвокат полностью ведёт процесс покупки жилья, начиная с проверки чистоты объекта и составления меморандума – предварительного договора, являющегося подтверждением серьёзности намерений обеих сторон, и заканчивая внесением записи в земельный кадастр.

На всех этих этапах действительно важно профессиональное сопровождение: оно позволяет предотвратить мошенничество, ускорить процесс, сохранить деньги и, что немаловажно, нервы. После того как сделка завершилась, клиент нередко передаёт недвижимость в доверительное управление адвокату для дальнейшей сдачи в аренду или как инвестиционный объект.

Часто у крупных застройщиков есть договор с юридической компанией, которая занимается всеми сделками по продаже их объектов. Это может показаться покупателю очень привлекательным, так как, на первый взгляд, экономит его деньги. И всё же стоит помнить, что адвокат застройщика будет отстаивать только его, застройщика, интересы. Это не значит, что вас обязательно собираются обмануть, но даже если говорить о типовом договоре купли-продажи недвижимости, то именно в части оплаты обычно бывает наибольшее количество правок и противоречий.

Адвокат должен проверить, чтобы интересы его клиента были защищены, в частности, от санкций в отношении покупателя, из-за которых тот может понести убытки. Часто в параграфах договора, где прописаны санкции, не учитываются различные обстоятельства, возникшие не по вине покупателя, – например, объективное отсутствие возможности своевременно перевести средства, проблемы с банком и даже неполученное содействие продавца для оформления ипотеки. В этой части договора также нужно обратить внимание на привязки цен к различным индексам – в итоге именно они могут значительно поменять окончательную стоимость квартиры. Все эти тонкости надо чётко прописывать в договоре, чтобы клиент не пострадал в дальнейшем.

Опытный адвокат, специализирующийся на земельном праве, понимает, на какие пункты договора прежде всего стоит обратить внимание и какие замечания внести. А если этот адвокат ещё и имеет опыт работы с конкретным застройщиком и обслуживающими его юристами – это станет большим плюсом для покупателя. Однозначно наличие своего адвоката в итоге не увеличит ваши расходы, а поможет их сократить.

Ячейки vs адвокатский сейф и трастовый счёт

В Израиле, в отличие от России, при покупке недвижимости не используются банковские ячейки, да и в принципе наличные суммы не в ходу – большая часть сделок предполагает безналичный расчёт.

Уже при составлении предварительного договора покупатель передаёт адвокату (своему или со стороны продавца) чек либо переводит деньги на его трастовый счёт. Деньги не попадут к продавцу, пока адвокат не внесёт в земельный кадастр запись о том, что в отношении данной квартиры уже существует договор купли-продажи. Подобная запись предотвращает возможное мошенничество в отношении покупателя, а именно – гарантирует, что альтернативную сделку (например, продажу третьему лицу) с данным объектом продавец совершить уже не может.

И только после этого адвокат передаёт банковский чек продавцу или осуществляет банковский перевод. Далее сделка продолжается в соответствии с её условиями – например, формируется график платежей или же ипотека.

Примеры недвижимости в Израиле

4 450 162 €

Вилла в Нетании, Израиль

500 м² 4

Гражданство Онлайн-показ

Вилла расположена всего в нескольких минутах ходьбы от моря. Она расположена на участке 740 м2; имеет 500 м2 жилой площади на 3 этажах. Вилла имеет большую открытую гостиную с потолками двойной высоты, большую кухню, основную просторную спальню с ванной комнатой и гардеробной, спальню с ванной комнатой и две дополнительные спальни. В красивом...

Intermark Global

2 500 000 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

120 м² 3 2 2

Предлагаем Вашему вниманию особый в своем роде объект - двухуровневый дуплексы новом доме, в одном из лучших районов города Тель Авив - Северная часть (Цафон Яшан). Трехкомнатная квартира, в которой каждый уголок наполнен уютом. Светлые просторные комнаты, с видом на море. Терраса и балкон, залитые солнечным светом, где можно насладится отдыхом...

ISRA HOME

1 024 061 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

125 м² 5 4 3

На продажу в новом доме, в Бат Яме! Совершенно новая квартира с видом на море. 5 комнат, 125 кв.м. + балкон 14 кв.м. Продается со всей мебелью. Подземная парковка.

ISRA HOME

350 000 €

Квартира в Ашдоде, Израиль

80 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Продаётся квартира в Ашдоде Улица а-Пальмах, район Юд Площадь: около 80 м² Комнат: 3 Состояние: очень ухоженное Этаж: 8 из 8, есть лифт Отдельная кухня (не объединена с салоном) Кондиционеры Кладовая / хозяйственный балкон Бесплатная парковка во внутреннем дворе Развитая инфраструктура: Рядом школы и детские сады...

ISRA HOME

1 125 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

128 м² 4 3 3

Квартира в новом доме (5 лет) в г. Бат Яме Отличное расположение - с открытым видом на море. Продается со все мебелью которая на фото. 5 минут до пляжа. Подземный паркинг на 2 машины и кладовая.

ISRA HOME

4 750 000 €

Вилла в Герцлии, Израиль

350 м² 8 6 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем вашему вниманию эксклюзивную виллу в престижном районе Герцлия-Питуах. Расположена на участке площадью 450 кв.м. площадь застройки 350 кв.м., на трех уровнях. Расположена всего в 300 метрах от моря. Вилла включает в себя 4 уютные спальные комнаты и 2 просторные гостиные, обеспечивая комфортное пространство для большой семьи...

ISRA HOME

900 000 €

Квартира в Ришон-ле-Ционе, Израиль

150 м² 5 4 3

На продажу в Беер Якове Новый район Цамарот. Со школами, дет. садами, торговым центром. Отличный, современный и удобный район. 20 минут езды до Тель-Авива. 5 комнатная квартира. 120 кв.м. Балкон 30 кв.м. Кладовая рядом с квартирой. Парковочное место.

ISRA HOME

2 100 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

150 м² 4 3 3

Шикарная квартира в Тель авиве Новый, престижный район, около моря. Вида на море. Ул. Юваль Нееман Квартира из 4 комнат, 150 кв.м. и балкон 45 кв.м. 6й этаж из 7и 2 парковки и кладовая. Продается со всей мебелью.

ISRA HOME

1 160 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

98 м² 4 3 3

Продаётся 4-комнатная квартира в Улица Шрага Фридман в районе Рамат Авив Хадаша, Тель-Авив. Квартира площадью 98 кв.м расположена на 3-м этаже 8-этажного здания и имеет 4 комнаты. В квартире имеется большая мастер-спальня и дополнительная отдельная комната с душем и туалетом. Квартира выходит окнами на сад и была отремонтирована. В...

ISRA HOME

820 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

120 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Продаётся 5-комнатная квартира в районе Х-300 / Кирьят Айелон, Холон Уникальное предложение – снижение цены для серьёзных покупателей! О квартире: Расположена в бутик-здании (всего 10 лет) на ул. Эхуд Манор 6, Холон 7-й этаж из 9, есть 2 лифта Площадь квартиры – 120 м², отличная, продуманная...

ISRA HOME

940 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

120 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Новая эксклюзивная продажа в Холоне Самый востребованный район города – Раско А! Расположена на тихой и качественной улице Рейнс. Роскошная квартира в бутик-доме Единственная квартира на этаже в современном и впечатляющем здании Здание всего 7 лет (не проект по программе ТАМА 38!) Редкая возможность...

ISRA HOME

11 000 000 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

400 м² 6 4 5

Оплата криптовалютой Объект под сдачу

АКИРОВ ТАУЭРС | Тель-Авив Премиальная резиденция 400 м² с панорамой моря и города На 24 этаже культового комплекса Akirov Towers предлагается просторная квартира с открытыми видами на Средиземное море и центр Тель-Авива. Характеристики: • 400 м² + 21 м² балконы • 3 спальни-суиты + кабинет • 3 санузла +...

ISRA HOME

1 100 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

60 м² 3 2 1

Новая квартира в отремонтированном здании в стиле Баухаус в живописном районе Нахалат Беньямин. Эта квартира площадью 60 кв.м сочетает в себе красоту древности и удобство современности. Дом полностью реновировали, оставив исторический фасад. С высокими потолками - 3,5 м, солнечной гостиной благодаря юго-западной ориентации окон. Квартира...

ISRA HOME

3 450 000 €

Пентхаус в Бат-Яме, Израиль

230 м² 6 5 4

Оплата в рублях Кредит

Шикарный пентхаус на продажу в Бат Яме! Ул. Ицхак Саде 5 спален, 4 санузла 230 кв.м. балкон - 60- кв.м. 34й этаж 2 парковки и кладовая Вид на море! Дизайнерский ремонт высочайшего уровня! Новый дом с консьержем и спортзалом. Можно оплатить в Росси в рублях!

ISRA HOME

3 200 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

135 м² 5 4 4

3D-тур

На продажу в Тель Авиве. Новый дом, престижный район «Кохав цафон» в Северном Тель-Авиве. Бульвар Роках. Проект состоит из двух башен по 25 этажей, в котором есть спортзал, бассейн, консьерж 24/7/ 6-и комнатная квартира (5 спален), 135 кв.м. и балкон 14 кв.м. 10й этаж. 2 подземные парковки и кладовая. Шикарный вид на...

ISRA HOME

3 800 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

140 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке

Элитная квартира в Кохав а-Цафон, Тель-Авив Престижный дом с охраной, бассейном и спортзалом 4 комнаты | 140 м² + терраса 25 м² 3 спальни, просторная гостиная с открытой кухней + дополнительная ТВ-зона 6 этаж из 10 Архитектурный ремонт высокого уровня Полностью меблирована и оснащена со вкусом

ISRA HOME

900 000 €

Квартира в Холоне, Израиль

115 м² 5 4 2

В самом центре района Кирьят Рабин, Холон – ул. Узи Наркис Просторная 5-комнатная квартира площадью 115 м² + 16 м² терраса с газовой точкой Расположена в престижном проекте "Музей" от застройщика Садав Основные преимущества: 6-й этаж, западная сторона – открытый панорамный вид Просторная...

ISRA HOME

2 617 743 €

Вилла в Нетании, Израиль

199 м² 4

Гражданство Онлайн-показ

В самом сердце района Нетания мы рады предложить вам роскошный 3-этажный дом с частным бассейном. Он простирается на 199 м2 жилой площади, с дополнительной террасой на крыше (58 квадратных метров), с видом на море. Верхний уровень (основной) включает в себя: прихожую с потолком двойной высоты, открытую кухню с островом, гостиную с большой...

Intermark Global

1 300 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

100 м² 4 3 2

Характеристики квартиры: Площадь: 114 м² (жилая – 100 м²) Этаж: 1-й из 10 Балкон: 14 кв.м. Парковка: 2 частных парковочных места Лифт: есть Доступность: подходит для людей с ограниченными возможностями Дополнительно: кладовая, солнечный бойлер, защищенная...

ISRA HOME

5 400 000 €

Вилла в Тель-Авиве, Израиль

400 м² 8 6 7

Прекрасный дом на севере Тель-Авива! Отдельно стоящая вилла с бассейном на уникальном угловом участке, на идеальной улице! Участок 500 кв.м.! Фантастический и роскошный бассейн! 6 люксов! 400+ кв.м построенной площади 3 уровня, один из них - подвал Богатое техническое оснащение! Тихий и престижный район! Если вы ищете дом своей...

ISRA HOME

Посмотреть ещё 95 похожих объектов

При покупке недвижимости в Израиле риски не исключены, но минимизированы.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Ипотека в Израиле vs ипотека в России

Ипотечные кредиты в Израиле пользуются спросом и доступны даже иностранцам. Ставки здесь гуманные – от 3 до 5% годовых (в России, по данным на март 2020 года, средний процент по ипотеке 9,4%. – Прим. ред.).

Получение жилищного кредита – процесс несложный, но он имеет свою, израильскую специфику, поэтому лучше заниматься этим в сопровождении профессионалов. Как и в России, израильский банк потребует у соискателя информацию о доходах и, что немаловажно, об их происхождении, а также подтверждения, которые должны убедить банк, что у вас достаточно средств для выплаты машканты (ипотеки).

Кстати, в процессе получения ипотеки как раз может понадобиться нотариус – в случае если банк потребует заверенный перевод всех документов, объясняющих ваши доходы и мотивацию.

Максимальный срок ипотечного кредита в Израиле – 30 лет, а процентная ставка по нему и минимальный первый взнос будут зависеть не только от вашего «анамнеза», но и от статуса с точки зрения иммиграционного права. Например, для иностранцев условия выдачи кредита будут жёстче (в том числе по предоставлению необходимой документации), а минимальный первоначальный взнос – больше.

Израильтянин, даже не проживающий в стране, может получить ипотеку в размере до 75% (чаще 60%) от стоимости квартиры (если это его первое жильё в Израиле), в то время как иностранец должен внести не менее 50% стоимости жилья из собственных средств в качестве первоначального взноса.

Налоги в Израиле vs налоги в России

В Израиле применяется прогрессивная шкала налога на покупку недвижимости, которая зависит не только от цены объекта, но и от иммиграционного статуса участников сделки. (В России на этапе приобретения покупатель не платит налоги, независимо от его гражданства или налогового резидентства. – Прим. ред.)

Так, у гражданина Израиля будет нулевая налоговая ставка на квартиру стоимостью до 1 744 505 шекелей, затем проценты увеличиваются со стоимостью квартиры:

• с 1 744 505 до 2 069 205 шекелей – налог 3,5%;
• c 2 069 205 до 5 338 290 шекелей – налог 5,0%;
• с 5 338 290 до 17 794 305 шекелей – налог 8,0%;
• свыше 17 794 305 шекелей – 10,0%.

Для приобретающих вторую квартиру налог будет следующий: 0–5 194 225 шекелей – 8%, свыше 5 194 225 шекелей – 10%.

Для новых репатриантов (в течение шести лет с момента получения статуса) налог на покупку жилья стоимостью до 1 838 615 шекелей составит 0,5%, на более дорогую недвижимость – 5%.

Мы делаем для каждого клиента индивидуальный расчёт и смотрим, стоит ли декларировать его статус нового репатрианта при покупке. Как правило, это актуально только в случаях приобретения дорогостоящего жилья.

Условия цитирования материалов Prian.ru