Практика: как проходят сделки с недвижимостью в Израиле

Об авторе: Алексей Коваленко Адвокат, партнёр Адвокатский офис «Коваленко-Зернопольский» (Израиль)

Задать вопрос

Даже сейчас, когда экономика во всём мире находится в состоянии стагнации, в Израиле растёт поток новых репатриантов, соответственно, будет расти и спрос. Девелоперский рынок развивается, риэлторы и адвокаты Израиля получают обращения от потенциальных покупателей и инвесторов из России – переезды не отменяются, а потребность вложить деньги грамотно возрастает.

Россиянам, ещё незнакомым с процессом приобретения недвижимости в Израиле, может показаться странным упоминание адвоката рядом с риэлтором. На самом деле именно адвокат – главный игрок на поле при покупке недвижимости, зачастую люди обращаются к нему ещё перед тем, как начать поиск подходящего жилья. Это первое отличие сделок в Израиле от аналогичных в России.

Адвокат vs нотариус

Итак, именно адвокат в Израиле основной участник сделки в операциях по купле-продаже недвижимости. Без него совершить покупку невозможно. Риэлтор тоже может участвовать в процессе, но это не является обязательным. Нотариус же в сделках с недвижимостью, в отличие от России, участия не принимает вообще.

Адвоката может нанять как продавец, так и покупатель жилья; их (адвокатов) может быть двое – у каждой из сторон, а бывает, что один и тот же адвокат защищает интересы обеих сторон. Не буду рекомендовать последний вариант: по сделкам с недвижимостью (и земельному праву в целом) статистически больше всего случаев адвокатской халатности, поэтому оптимально, чтобы у каждой стороны был свой адвокат, который будет отстаивать интересы клиента.

Израильский адвокат полностью ведёт процесс покупки жилья, начиная с проверки чистоты объекта и составления меморандума – предварительного договора, являющегося подтверждением серьёзности намерений обеих сторон, и заканчивая внесением записи в земельный кадастр.

На всех этих этапах действительно важно профессиональное сопровождение: оно позволяет предотвратить мошенничество, ускорить процесс, сохранить деньги и, что немаловажно, нервы. После того как сделка завершилась, клиент нередко передаёт недвижимость в доверительное управление адвокату для дальнейшей сдачи в аренду или как инвестиционный объект.

Часто у крупных застройщиков есть договор с юридической компанией, которая занимается всеми сделками по продаже их объектов. Это может показаться покупателю очень привлекательным, так как, на первый взгляд, экономит его деньги. И всё же стоит помнить, что адвокат застройщика будет отстаивать только его, застройщика, интересы. Это не значит, что вас обязательно собираются обмануть, но даже если говорить о типовом договоре купли-продажи недвижимости, то именно в части оплаты обычно бывает наибольшее количество правок и противоречий.

Адвокат должен проверить, чтобы интересы его клиента были защищены, в частности, от санкций в отношении покупателя, из-за которых тот может понести убытки. Часто в параграфах договора, где прописаны санкции, не учитываются различные обстоятельства, возникшие не по вине покупателя, – например, объективное отсутствие возможности своевременно перевести средства, проблемы с банком и даже неполученное содействие продавца для оформления ипотеки. В этой части договора также нужно обратить внимание на привязки цен к различным индексам – в итоге именно они могут значительно поменять окончательную стоимость квартиры. Все эти тонкости надо чётко прописывать в договоре, чтобы клиент не пострадал в дальнейшем.

Опытный адвокат, специализирующийся на земельном праве, понимает, на какие пункты договора прежде всего стоит обратить внимание и какие замечания внести. А если этот адвокат ещё и имеет опыт работы с конкретным застройщиком и обслуживающими его юристами – это станет большим плюсом для покупателя. Однозначно наличие своего адвоката в итоге не увеличит ваши расходы, а поможет их сократить.

Ячейки vs адвокатский сейф и трастовый счёт

В Израиле, в отличие от России, при покупке недвижимости не используются банковские ячейки, да и в принципе наличные суммы не в ходу – большая часть сделок предполагает безналичный расчёт.

Уже при составлении предварительного договора покупатель передаёт адвокату (своему или со стороны продавца) чек либо переводит деньги на его трастовый счёт. Деньги не попадут к продавцу, пока адвокат не внесёт в земельный кадастр запись о том, что в отношении данной квартиры уже существует договор купли-продажи. Подобная запись предотвращает возможное мошенничество в отношении покупателя, а именно – гарантирует, что альтернативную сделку (например, продажу третьему лицу) с данным объектом продавец совершить уже не может.

И только после этого адвокат передаёт банковский чек продавцу или осуществляет банковский перевод. Далее сделка продолжается в соответствии с её условиями – например, формируется график платежей или же ипотека.

Примеры недвижимости в Израиле

2 894 900 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

159 м² 4 3 2

Данная просторная квартира, оформленная в совсременном стиле расположена в одном из самых роскошных закрытых жилых комплексов в Северном Тель Авиве, всего в 7ми минутах ходьбы от парка ХаЯркон и 5ти минутах езды от моря. К услугам резидентов: крытый бассейн, фитнесс-центр, круглосуточные услуги консьержа, подземная парковка и детские площадки....

Israel Sotheby’s International Realty

2 055 532 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

96 м² 3 2

На верхнем пятом этаже этого здания находится эксклюзивный изысканный пентхаус с просторным балконом и выходом на верхнюю часть крыши. Пентхаус простирается на 96 м2 жилой площади и дополнительных 53 кв.м. террас, откуда открывается потрясающий панорамный вид с дополнительной террасой на крыше площадью 64 м2 с бассейном на 6-м этаже, который...

Israel Home

2 400 000 €

Вилла в Ашдоде, Израиль

420 м² 8 5 4

Кредит

Элитная вилла, находиться на второй линии моря в самом престижном районе города Ашдода.

Israel Home

6 551 523 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

284 м² 5 3 3

Данная элегантная квартира расположена в историческом районе старого Яффо, известном своими аутентичными домами, художественными галереями, бутиками и живописными видами на Средиземное море, всего в двух минутах ходьбы от набережной, исторического порта Яффо и колоритного блошиного рынка. Пентхаус занимает жилую площадь размером 284 квадратных...

Israel Sotheby’s International Realty

707 564 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

87 м² 4 3 2

Невозможно представить полноценную семейную жизнь без комфортабельных апартаментов. Предлагаем вашему вниманию новый жилой проект, состоящий из 2-х 7-ми этажных зданий-бутик, расположенных в востребованном районе Тель-Авива - Кирьят-Шалом. Данный проект сочетает в себе все удобства городской жизни вблизи от торговых, финансовых,...

Israel Sotheby’s International Realty

1 070 082 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

100 м² 4 3 2

Данная квартира расположена на 5-м этаже эксклюзивного архитектурного творения знаменитого израильсткого архитектора Илана Пивко, всего в 12-15ти минут ходьбы от моря, разнообразных модных кафетерий, фешенебельных ресторанов, магазинов, роскошных бутиков и других развлекательных центров. В данном жилом комплексе к Вашим услугам комната для...

Israel Sotheby’s International Realty

1 485 012 €

Квартира в Нетании, Израиль

145 м² 4 3 3

Кредит

Элитная квартира, в одном из самых престижных проектов Израиля - Мигдаль Давид. Центральная площадь Нетании у самого дома, спуск на море перед домом.

Israel Home

580 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

82 м² 3 2 1

Строящийся жилой комплекс в Бат Яме. Недалеко от моря. Квартира 3 комнаты - 3 спальни и гостиная Площадь 83 кв.м. и балкон 10 кв.м. 8-й этаж из 24-Х Заселение: май 2026 года. Квартира будет сдана с чистовой отделкой.

ISRA HOME

Цена по запросу

Пентхаус в Нетании, Израиль

490 м² 7

Пентхаус на 26-м этаже одного из самого элитного проекта Израиль - The Terraces, площадью 600 м, занимает весь 26-й этаж, окна выходят на все четыре стороны света. Квартира продается в нынешнем, базовом состоянии – или с дополнениями по вкусу и выбору покупателя.

Israel Home

6 000 000 €

Особняк в Израиле

750 м² 11

Одна из самых красивых вилл Израиля в городе Кейсария. Эксклюзивная вилла, в самом престижном районе города Кейсария. Соседи этой виллы, видные политики и ведущие бизнесмены Израиля. Заходите на наш сайт - www.israelhome.ru где Вы найдёте большой выбор недвижимости в Израиле по цене от 80.000$ до 9.000.000$ во всех прибрежных городах Израиля,...

Israel Home

2 594 403 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

177 м² 4 3 2

Данный дуплекс-пентхаус расположен на верхних 6-м и 7-м этажах здания-бутик в одном из самых роскошных районов Тель-Авива - Кохав ХаЦафон. В нескольких минутах ходьбы от знаменитого парка ХаЯркон и порта TLV. Размер жилой площади составляет 177 м2, размер дополнительной террасы - 50 м2, крыши - 50 м2 с возможностью дополнительной постройки....

Israel Sotheby’s International Realty

5 100 000 €

Офис в Бней-Браке, Израиль

1267 м² 6% в год

Новое офисное здание в Бней Браке (5 лет) 41-й этаж (последний) Этаж 1267 кв.м. И 25 парковочных мест. Высота потолков 4.5 метра Полностью отделанное помещение, получившее приз за дизайн. Цена 24М шек. Цена за метр - 16000 шек Цена парковки 150000 шек Продавец становится арендатором и заключает договор аренды на 4 года с...

ISRA HOME

8 735 364 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

230 м² 4 3 4

Данные ультрароскошные апартаменты расположены в одном из самых престижных исторических районов Тель Авива - Яффо. Размер их жилой площади составляет 230 м2, грамотно распределенных на 3х уровнях. Этот архитектурный шедевр исторической реконструкции расположен в шести метрах от моря. Открытая планировка включает в себя просторную гостиную и...

Israel Sotheby’s International Realty

1 180 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

130 м² 5 4 3

Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Роскошная квартира с видом на море в центре Тель-Авива Локация: улица Ицхак Саде, район Ган а-Ир Здание: элитный жилой комплекс от Ashdar – один из самых востребованных проектов в городе Основные преимущества: Высокий этаж с панорамным видом на море 4 спальни и гостиная (всего 130 кв.м.) + балкон 14 кв.м....

ISRA HOME

1 310 305 €

Коттедж в Нетании, Израиль

180 м² 5 4

Продажа коттеджа на первой линии моря в Нетании. 5 комнат, 3 этажа, вид на море, 180 кв.м плюс 160 кв.м балконы.

Israel Home

3 179 673 €

Вилла в Кейсарии, Израиль

558 м² 7 5 4

Предлагаем Вашему вниманию уникальную возможность приобрести виллу в Кейсарии, в одном из самых привлекательных ее районов. Вы можете стать дизайнером и внести свой креативный подход в оформление дома. Тщательно спланированный план включает в себя 3 уровня жилой площади размером 558 м2 на участке площадью 824 м2, высококачественные отделочные...

Israel Sotheby’s International Realty

5 730 803 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

290 м²

Кредит

Продажа топ пентхауса в новом и современном проекте T-Towers, пентхауз занимает весь этаж, но втором этаже пентхауза имеется свой бассейн, общая жилая площадь 290 кв.м, площадь балконов 310 кв.м. Подземная парковка, большой бассейн, спорт зал.

Israel Home

28 826 701 €

Вилла в Герцлии, Израиль

800 м² 9 6 8

Israel Sotheby’s International Realty

5 241 218 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

196 м² 5 4 3

Квартира в новом доме на бульваре Ротшильд в Тель Авиве 5 комнат, 196 кв.м. Балкон 60 кв.м. 6й этаж Дизайнерский ремонт Вид на море. До моря 10 мин ходьбы

ISRA HOME

900 000 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

170 м² 5 4 2

Кредит

Продажа топ пентхауза в северной части Нетании в новом доме!! Цена всего 900.000 евро!!! 5 комнат, 4 спальни, дорогой паркет во всех спален, открытый вид на море и город, 170 кв.м плюс 2 больших балкона, в квартире не жили! 2 парковки, вьезд немедленый. Помогаем в поиске краткосрочной аренды недвижимости в Израиле, в долгосрочной аренде или...

Israel Home

Посмотреть ещё 322 похожих объекта

При покупке недвижимости в Израиле риски не исключены, но минимизированы.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Ипотека в Израиле vs ипотека в России

Ипотечные кредиты в Израиле пользуются спросом и доступны даже иностранцам. Ставки здесь гуманные – от 3 до 5% годовых (в России, по данным на март 2020 года, средний процент по ипотеке 9,4%. – Прим. ред.).

Получение жилищного кредита – процесс несложный, но он имеет свою, израильскую специфику, поэтому лучше заниматься этим в сопровождении профессионалов. Как и в России, израильский банк потребует у соискателя информацию о доходах и, что немаловажно, об их происхождении, а также подтверждения, которые должны убедить банк, что у вас достаточно средств для выплаты машканты (ипотеки).

Кстати, в процессе получения ипотеки как раз может понадобиться нотариус – в случае если банк потребует заверенный перевод всех документов, объясняющих ваши доходы и мотивацию.

Максимальный срок ипотечного кредита в Израиле – 30 лет, а процентная ставка по нему и минимальный первый взнос будут зависеть не только от вашего «анамнеза», но и от статуса с точки зрения иммиграционного права. Например, для иностранцев условия выдачи кредита будут жёстче (в том числе по предоставлению необходимой документации), а минимальный первоначальный взнос – больше.

Израильтянин, даже не проживающий в стране, может получить ипотеку в размере до 75% (чаще 60%) от стоимости квартиры (если это его первое жильё в Израиле), в то время как иностранец должен внести не менее 50% стоимости жилья из собственных средств в качестве первоначального взноса.

Налоги в Израиле vs налоги в России

В Израиле применяется прогрессивная шкала налога на покупку недвижимости, которая зависит не только от цены объекта, но и от иммиграционного статуса участников сделки. (В России на этапе приобретения покупатель не платит налоги, независимо от его гражданства или налогового резидентства. – Прим. ред.)

Так, у гражданина Израиля будет нулевая налоговая ставка на квартиру стоимостью до 1 744 505 шекелей, затем проценты увеличиваются со стоимостью квартиры:

• с 1 744 505 до 2 069 205 шекелей – налог 3,5%;
• c 2 069 205 до 5 338 290 шекелей – налог 5,0%;
• с 5 338 290 до 17 794 305 шекелей – налог 8,0%;
• свыше 17 794 305 шекелей – 10,0%.

Для приобретающих вторую квартиру налог будет следующий: 0–5 194 225 шекелей – 8%, свыше 5 194 225 шекелей – 10%.

Для новых репатриантов (в течение шести лет с момента получения статуса) налог на покупку жилья стоимостью до 1 838 615 шекелей составит 0,5%, на более дорогую недвижимость – 5%.

Мы делаем для каждого клиента индивидуальный расчёт и смотрим, стоит ли декларировать его статус нового репатрианта при покупке. Как правило, это актуально только в случаях приобретения дорогостоящего жилья.

Условия цитирования материалов Prian.ru