Практика: как проходят сделки с недвижимостью в Израиле

Об авторе: Алексей Коваленко Адвокат, партнёр Адвокатский офис «Коваленко-Зернопольский» (Израиль)

Задать вопрос

Даже сейчас, когда экономика во всём мире находится в состоянии стагнации, в Израиле растёт поток новых репатриантов, соответственно, будет расти и спрос. Девелоперский рынок развивается, риэлторы и адвокаты Израиля получают обращения от потенциальных покупателей и инвесторов из России – переезды не отменяются, а потребность вложить деньги грамотно возрастает.

Россиянам, ещё незнакомым с процессом приобретения недвижимости в Израиле, может показаться странным упоминание адвоката рядом с риэлтором. На самом деле именно адвокат – главный игрок на поле при покупке недвижимости, зачастую люди обращаются к нему ещё перед тем, как начать поиск подходящего жилья. Это первое отличие сделок в Израиле от аналогичных в России.

Адвокат vs нотариус

Итак, именно адвокат в Израиле основной участник сделки в операциях по купле-продаже недвижимости. Без него совершить покупку невозможно. Риэлтор тоже может участвовать в процессе, но это не является обязательным. Нотариус же в сделках с недвижимостью, в отличие от России, участия не принимает вообще.

Адвоката может нанять как продавец, так и покупатель жилья; их (адвокатов) может быть двое – у каждой из сторон, а бывает, что один и тот же адвокат защищает интересы обеих сторон. Не буду рекомендовать последний вариант: по сделкам с недвижимостью (и земельному праву в целом) статистически больше всего случаев адвокатской халатности, поэтому оптимально, чтобы у каждой стороны был свой адвокат, который будет отстаивать интересы клиента.

Израильский адвокат полностью ведёт процесс покупки жилья, начиная с проверки чистоты объекта и составления меморандума – предварительного договора, являющегося подтверждением серьёзности намерений обеих сторон, и заканчивая внесением записи в земельный кадастр.

На всех этих этапах действительно важно профессиональное сопровождение: оно позволяет предотвратить мошенничество, ускорить процесс, сохранить деньги и, что немаловажно, нервы. После того как сделка завершилась, клиент нередко передаёт недвижимость в доверительное управление адвокату для дальнейшей сдачи в аренду или как инвестиционный объект.

Часто у крупных застройщиков есть договор с юридической компанией, которая занимается всеми сделками по продаже их объектов. Это может показаться покупателю очень привлекательным, так как, на первый взгляд, экономит его деньги. И всё же стоит помнить, что адвокат застройщика будет отстаивать только его, застройщика, интересы. Это не значит, что вас обязательно собираются обмануть, но даже если говорить о типовом договоре купли-продажи недвижимости, то именно в части оплаты обычно бывает наибольшее количество правок и противоречий.

Адвокат должен проверить, чтобы интересы его клиента были защищены, в частности, от санкций в отношении покупателя, из-за которых тот может понести убытки. Часто в параграфах договора, где прописаны санкции, не учитываются различные обстоятельства, возникшие не по вине покупателя, – например, объективное отсутствие возможности своевременно перевести средства, проблемы с банком и даже неполученное содействие продавца для оформления ипотеки. В этой части договора также нужно обратить внимание на привязки цен к различным индексам – в итоге именно они могут значительно поменять окончательную стоимость квартиры. Все эти тонкости надо чётко прописывать в договоре, чтобы клиент не пострадал в дальнейшем.

Опытный адвокат, специализирующийся на земельном праве, понимает, на какие пункты договора прежде всего стоит обратить внимание и какие замечания внести. А если этот адвокат ещё и имеет опыт работы с конкретным застройщиком и обслуживающими его юристами – это станет большим плюсом для покупателя. Однозначно наличие своего адвоката в итоге не увеличит ваши расходы, а поможет их сократить.

Ячейки vs адвокатский сейф и трастовый счёт

В Израиле, в отличие от России, при покупке недвижимости не используются банковские ячейки, да и в принципе наличные суммы не в ходу – большая часть сделок предполагает безналичный расчёт.

Уже при составлении предварительного договора покупатель передаёт адвокату (своему или со стороны продавца) чек либо переводит деньги на его трастовый счёт. Деньги не попадут к продавцу, пока адвокат не внесёт в земельный кадастр запись о том, что в отношении данной квартиры уже существует договор купли-продажи. Подобная запись предотвращает возможное мошенничество в отношении покупателя, а именно – гарантирует, что альтернативную сделку (например, продажу третьему лицу) с данным объектом продавец совершить уже не может.

И только после этого адвокат передаёт банковский чек продавцу или осуществляет банковский перевод. Далее сделка продолжается в соответствии с её условиями – например, формируется график платежей или же ипотека.

Примеры недвижимости в Израиле

4 750 000 €

Вилла в Герцлии, Израиль

350 м² 8 6 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Представляем вашему вниманию эксклюзивную виллу в престижном районе Герцлия-Питуах. Расположена на участке площадью 450 кв.м. площадь застройки 350 кв.м., на трех уровнях. Расположена всего в 300 метрах от моря. Вилла включает в себя 4 уютные спальные комнаты и 2 просторные гостиные, обеспечивая комфортное пространство для большой семьи...

ISRA HOME

1 159 986 €

Квартира в Нетании, Израиль

160 м² 5 4

Квартира в элитном доме - Мигдаль Давид, город Нетания. Дом находиться у самого центрального променада города и перед спуском на море. 18 этаж, вид на море, 5 комнат, 160 кв.м жилая площадь, 25 кв.м балкон.

Israel Home

1 250 000 €

Квартира в Ришон-ле-Ционе, Израиль

139 м² 5 4 3

На продажу в городе Ришон ле Ционе, рядом с Тель Авивом Квартира 5 комнат 139 кв.м. и два балкона общей полщадью 30 кв.м. Двойная подземная парковка. Северо-западное направление окон. Дизайнерский ремонт. 11й этаж из 12и

ISRA HOME

34 926 931 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

1200 м² 6 4 4

Уходящий своими истоками в начало 19-ого века архитектурный стиль ампир нашел свое отражение в интерьере ультра-роскошного пентхауса, расположенного в уникальном жилом комплексе Sea One на первой линии к морю в ярком и урбанистическом Тель-Авиве. Здание было спроектировано знаменитым немецким архитектором Харальдом Кляйном. Оно грамотно сочетает...

Israel Sotheby’s International Realty

1 000 000 €

Квартира в Бат-Яме, Израиль

120 м² 5 4 2

Шикарная квартира с видом на море в Бат Яме. Первая линия. Квартира 5 комнат - 4 спальни и гостиная. 120 кв.м. Балкон 12 кв.м. Полностью отремонтированная. При квартире имеются 3 кладовые и 2 подземных парковочных места. 18й этаж из 24

ISRA HOME

3 790 316 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

200 м² 4 3 3

Israel Sotheby’s International Realty

1 569 523 €

Вилла в Кейсарии, Израиль

300 м² 7 5 5

Представляем Вашему вниманию уникальный проект нового частного дома в одном из самых привлекательных городов на Средиземноморском побережье - Кейсарии. Спроектированный в соответствии с самыми высокими строительными стандартами с использованием высококачественных отделочных материалов данный дом превзойдет все Ваши ожидания. Идеальный вариант...

Israel Sotheby’s International Realty

1 348 057 €

Лофт в Нетании, Израиль

210 м² 5 4 3

Кредит

Элитный проект на первой линии моря - T-Towers на первой линии моря. В проекте из 3-х домов имееться большой бассейн, подземная парковка, охрана 24 часа, фитнес зал. В данном дуплекс\лофте при ремонте были импользованы дорогостоящие материалы, высота потолков в салоне 6.5 метров, 3 балкона общей площадью 200 кв.м! 2 из них, каждый по 90...

Israel Home

2 591 071 €

Вилла в Кейсарии, Израиль

450 м² 7 5 5

Кредит

Новая вилла, находиться в новом районе Кейсарии, район Гольф.

Israel Home

9 716 515 €

Вилла в Тель-Авиве, Израиль

350 м² 6 4 4

На эксклюзивных правах для Israel Sotheby's Realty – Международное агентство маркетинга роскошной недвижимости *** Маленький Париж, украшение Тель-Авива, центр кулинарии и культуры, оплот искусства - Неве-Цедек имеет множество описаний. Это один из самых популярных и востребованных районов Тель-Авива, сочетающий подлинную ностальгию...

Israel Sotheby’s International Realty

Цена по запросу

Вилла в Кейсарии, Израиль

350 м² 5 4

Продается вилла в городе Кейсария! Месторасположение виллы вдохновляет своих гостей на неспешное созерцание природы. Вилла соответствует высочайшему уровню роскоши и уникальности. Интерьер представляет собой сочетание современного и классического стилей с античными элементами золота и дерева. Описание: - на 9 персон - 4 спальные комнаты...

Israel Home

2 000 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

88 м² 3 2 2

Шикарная квартира на второй лини от моря. Новый дом (реновация исторического здания, остался только внешний вид — внутри все новое). 3 комнаты. 2 спальни и гостиная. 88 кв.м. и балкон 18 кв.м. Поземная парковка. 7й этаж. Лобби с консьержем.

ISRA HOME

3 238 838 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

290 м² 5 4 3

Продажа элитного мини пернхауза в проекте Брига Тауерс, 5 комнат, 290 кв.м, потолки 5 метров, огромный салон и родительская спальня. 31 этаж. В доме открытый бассейн, спорт зал, охрана 24/7Помогаем в поиске краткосрочной аренды недвижимости в Израиле, в долгосрочной аренде или покупкой недвижимости в Израиле во всех прибрежных городах страны....

Israel Home

4 403 682 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

275 м² 6 5

Предлагаем вашему вниманию роскошный пентхаус в одной из престижных новостроек Тель-Авива - многоэтажном не так давно построенном здании в жилом комплексе "парк Цамерет". Расположен он на 25-м этаже и занимает жилую площадь размером 275 м2. К вашиум услугам консьерж, бассейн, фитнесс- и спа-центр. Этот грандиозный пентхаус...

Israel Sotheby’s International Realty

1 500 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

140 м² 5 4 3

Огромная квартира с 5,5 комнатами в роскошных башнях Сентрал Парк! 140 кв.м. с балконом. 10й этаж из 15 Квартира была отремонтирована два года назад, и в ней установлена новая (встроенная) кухня 4 спальни + просторная гостиная + дополнительная половина комнаты (защитная комната с внутренним окном), используемая как гардеробная в большой...

ISRA HOME

1 539 836 €

Квартира в Нетании, Израиль

193 м² 4

Он охватывает более 193 кв.м с 25 дополнительными балконами и предлагает панорамный вид на город и Средиземное море. Этот лофт включает 4 просторные спальни, рабочую студию, кухню открытого плана и просторную гостиную с окнами с двойным остеклением от пола до потолка. Для вашего удобства это свойство также имеет все предварительные проводки,...

Israel Home

Цена по запросу

Вилла в Тель-Авиве, Израиль

550 м² 8 7

Продается Современная итальянская вилла, расположенная в роскошном северном районе Тель-Авива.Занимает более 550 квадратных метров непревзойденной роскоши и необычайного итальянского современного дизайна. Просторный открытый план включает 5 главных спален, гостиную, библиотеку, домашний кинотеатр / комнату для просмотра и комнату охраны.Особые...

Israel Home

2 000 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

140 м² 5 4 3

Квартира в престижном районе Северного Тель-Авива Нофей Ям. 5 комнат — 4 спальни. 140 кв.м. балкон 25 кв.м. 3-й этаж из 4-х Вид на море. Отличный ремонт, паркет в спальнях. Рядом есть школы и детские сады. Тихий кулуарный район с прямым проходом на пляж. В этом районе проживает множество иностранцев - представителей...

ISRA HOME

9 475 919 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

217 м² 3 3

Огромная гостиная с видом на море с большими красивыми витринами. Проект предлагает апартаменты с 2 и 3 спальнями, мини-пентхаус на 4-м этаже и роскошный пентхаус на крыше с огромным балконом, окружающим его.Пентхаус также предоставит вам возможность приобрести галерею площадью 153 кв.м. с прямым лифтом для коммерческого использования, частный...

Israel Home

4 500 000 €

Вилла в Рамат-Гане, Израиль

360 м² 8 6 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

На продажу в Рамат Гане. Участок 500 кв.м. Тихий и очень престижный район, рядом с парком Рядом с кантри-клабом и торговым центром. 3 этажа по 110 кв.м. площадь каждого. выход на крышу Всего 360 кв.м. застройки. 6 спален и 2 гостиные. Современный ремонт. Кухня Bulthaup Корейский мрамор. Кондиционеры Mitsubishi Столярные...

ISRA HOME

Посмотреть ещё 318 похожих объектов

При покупке недвижимости в Израиле риски не исключены, но минимизированы.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Ипотека в Израиле vs ипотека в России

Ипотечные кредиты в Израиле пользуются спросом и доступны даже иностранцам. Ставки здесь гуманные – от 3 до 5% годовых (в России, по данным на март 2020 года, средний процент по ипотеке 9,4%. – Прим. ред.).

Получение жилищного кредита – процесс несложный, но он имеет свою, израильскую специфику, поэтому лучше заниматься этим в сопровождении профессионалов. Как и в России, израильский банк потребует у соискателя информацию о доходах и, что немаловажно, об их происхождении, а также подтверждения, которые должны убедить банк, что у вас достаточно средств для выплаты машканты (ипотеки).

Кстати, в процессе получения ипотеки как раз может понадобиться нотариус – в случае если банк потребует заверенный перевод всех документов, объясняющих ваши доходы и мотивацию.

Максимальный срок ипотечного кредита в Израиле – 30 лет, а процентная ставка по нему и минимальный первый взнос будут зависеть не только от вашего «анамнеза», но и от статуса с точки зрения иммиграционного права. Например, для иностранцев условия выдачи кредита будут жёстче (в том числе по предоставлению необходимой документации), а минимальный первоначальный взнос – больше.

Израильтянин, даже не проживающий в стране, может получить ипотеку в размере до 75% (чаще 60%) от стоимости квартиры (если это его первое жильё в Израиле), в то время как иностранец должен внести не менее 50% стоимости жилья из собственных средств в качестве первоначального взноса.

Налоги в Израиле vs налоги в России

В Израиле применяется прогрессивная шкала налога на покупку недвижимости, которая зависит не только от цены объекта, но и от иммиграционного статуса участников сделки. (В России на этапе приобретения покупатель не платит налоги, независимо от его гражданства или налогового резидентства. – Прим. ред.)

Так, у гражданина Израиля будет нулевая налоговая ставка на квартиру стоимостью до 1 744 505 шекелей, затем проценты увеличиваются со стоимостью квартиры:

• с 1 744 505 до 2 069 205 шекелей – налог 3,5%;
• c 2 069 205 до 5 338 290 шекелей – налог 5,0%;
• с 5 338 290 до 17 794 305 шекелей – налог 8,0%;
• свыше 17 794 305 шекелей – 10,0%.

Для приобретающих вторую квартиру налог будет следующий: 0–5 194 225 шекелей – 8%, свыше 5 194 225 шекелей – 10%.

Для новых репатриантов (в течение шести лет с момента получения статуса) налог на покупку жилья стоимостью до 1 838 615 шекелей составит 0,5%, на более дорогую недвижимость – 5%.

Мы делаем для каждого клиента индивидуальный расчёт и смотрим, стоит ли декларировать его статус нового репатрианта при покупке. Как правило, это актуально только в случаях приобретения дорогостоящего жилья.

Условия цитирования материалов Prian.ru