Практика: как проходят сделки с недвижимостью в Израиле

Об авторе: Алексей Коваленко Адвокат, партнёр Адвокатский офис «Коваленко-Зернопольский» (Израиль)

Задать вопрос

Даже сейчас, когда экономика во всём мире находится в состоянии стагнации, в Израиле растёт поток новых репатриантов, соответственно, будет расти и спрос. Девелоперский рынок развивается, риэлторы и адвокаты Израиля получают обращения от потенциальных покупателей и инвесторов из России – переезды не отменяются, а потребность вложить деньги грамотно возрастает.

Россиянам, ещё незнакомым с процессом приобретения недвижимости в Израиле, может показаться странным упоминание адвоката рядом с риэлтором. На самом деле именно адвокат – главный игрок на поле при покупке недвижимости, зачастую люди обращаются к нему ещё перед тем, как начать поиск подходящего жилья. Это первое отличие сделок в Израиле от аналогичных в России.

Адвокат vs нотариус

Итак, именно адвокат в Израиле основной участник сделки в операциях по купле-продаже недвижимости. Без него совершить покупку невозможно. Риэлтор тоже может участвовать в процессе, но это не является обязательным. Нотариус же в сделках с недвижимостью, в отличие от России, участия не принимает вообще.

Адвоката может нанять как продавец, так и покупатель жилья; их (адвокатов) может быть двое – у каждой из сторон, а бывает, что один и тот же адвокат защищает интересы обеих сторон. Не буду рекомендовать последний вариант: по сделкам с недвижимостью (и земельному праву в целом) статистически больше всего случаев адвокатской халатности, поэтому оптимально, чтобы у каждой стороны был свой адвокат, который будет отстаивать интересы клиента.

Израильский адвокат полностью ведёт процесс покупки жилья, начиная с проверки чистоты объекта и составления меморандума – предварительного договора, являющегося подтверждением серьёзности намерений обеих сторон, и заканчивая внесением записи в земельный кадастр.

На всех этих этапах действительно важно профессиональное сопровождение: оно позволяет предотвратить мошенничество, ускорить процесс, сохранить деньги и, что немаловажно, нервы. После того как сделка завершилась, клиент нередко передаёт недвижимость в доверительное управление адвокату для дальнейшей сдачи в аренду или как инвестиционный объект.

Часто у крупных застройщиков есть договор с юридической компанией, которая занимается всеми сделками по продаже их объектов. Это может показаться покупателю очень привлекательным, так как, на первый взгляд, экономит его деньги. И всё же стоит помнить, что адвокат застройщика будет отстаивать только его, застройщика, интересы. Это не значит, что вас обязательно собираются обмануть, но даже если говорить о типовом договоре купли-продажи недвижимости, то именно в части оплаты обычно бывает наибольшее количество правок и противоречий.

Адвокат должен проверить, чтобы интересы его клиента были защищены, в частности, от санкций в отношении покупателя, из-за которых тот может понести убытки. Часто в параграфах договора, где прописаны санкции, не учитываются различные обстоятельства, возникшие не по вине покупателя, – например, объективное отсутствие возможности своевременно перевести средства, проблемы с банком и даже неполученное содействие продавца для оформления ипотеки. В этой части договора также нужно обратить внимание на привязки цен к различным индексам – в итоге именно они могут значительно поменять окончательную стоимость квартиры. Все эти тонкости надо чётко прописывать в договоре, чтобы клиент не пострадал в дальнейшем.

Опытный адвокат, специализирующийся на земельном праве, понимает, на какие пункты договора прежде всего стоит обратить внимание и какие замечания внести. А если этот адвокат ещё и имеет опыт работы с конкретным застройщиком и обслуживающими его юристами – это станет большим плюсом для покупателя. Однозначно наличие своего адвоката в итоге не увеличит ваши расходы, а поможет их сократить.

Ячейки vs адвокатский сейф и трастовый счёт

В Израиле, в отличие от России, при покупке недвижимости не используются банковские ячейки, да и в принципе наличные суммы не в ходу – большая часть сделок предполагает безналичный расчёт.

Уже при составлении предварительного договора покупатель передаёт адвокату (своему или со стороны продавца) чек либо переводит деньги на его трастовый счёт. Деньги не попадут к продавцу, пока адвокат не внесёт в земельный кадастр запись о том, что в отношении данной квартиры уже существует договор купли-продажи. Подобная запись предотвращает возможное мошенничество в отношении покупателя, а именно – гарантирует, что альтернативную сделку (например, продажу третьему лицу) с данным объектом продавец совершить уже не может.

И только после этого адвокат передаёт банковский чек продавцу или осуществляет банковский перевод. Далее сделка продолжается в соответствии с её условиями – например, формируется график платежей или же ипотека.

Примеры недвижимости в Израиле

Цена по запросу

Дом в Герцлии, Израиль

370 м² 8 7

Элитная вилла в Герцлии Питуах. 8 комнат, 370 кв.м жилая площадь, 800 кв.м площадь участка, 2 сауны, бассейн, лифт, вид на море.

Israel Home

1 475 605 €

Лофт в Нетании, Израиль

210 м² 5 4 3

Кредит

Элитный проект на первой линии моря - T-Towers на первой линии моря. В проекте из 3-х домов имееться большой бассейн, подземная парковка, охрана 24 часа, фитнес зал. В данном дуплекс\лофте при ремонте были импользованы дорогостоящие материалы, высота потолков в салоне 6.5 метров, 3 балкона общей площадью 200 кв.м! 2 из них, каждый по 90...

Israel Home

1 123 510 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

170 м² 4 3

Продажа мини пентхауза на первой линии моря в Нетании, Ир Ямим. 170 кв.м жилая площадь, балкон 45 кв.м с видом на море. В пентхаузе джакузи на балконе и сухая сауна. 3 спальни, огромный салон, 21 этаж из 22 этажей, в доме спорт зал, подземная парковка.

Israel Home

210 801 €

Квартира в Нетании, Израиль

25 м² 1

1-комнатные апартаменты в гостинице Кармиель (все номера выкуплены частными людьми) в городе Нетания. Первая линия моря, панорамный вид на море, спорт зал, подземная стоянка, охрана 24 часа, бассейн, до пляжа 3 минуты пешком. Так же мы можем предложить Вам 2-х комнатные свиты по цене от 230.000$. Заходите к нам на сайт - где Вы найдёте большой...

Israel Home

3 545 285 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

290 м² 5 4 3

Продажа элитного мини пернхауза в проекте Брига Тауерс, 5 комнат, 290 кв.м, потолки 5 метров, огромный салон и родительская спальня. 31 этаж. В доме открытый бассейн, спорт зал, охрана 24/7Помогаем в поиске краткосрочной аренды недвижимости в Израиле, в долгосрочной аренде или покупкой недвижимости в Израиле во всех прибрежных городах страны....

Israel Home

1 776 289 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

105 м² 2 2

Эти элегантные апартаменты расположены в здании в стиле Баухауз на знаменитом бульваре Ротшильд. Они имеют 105 кв.м. жилой площади с уникальным современным дизайном интерьера и оснащены дополнительными балконами площадью 10 кв.м. и 13 кв.м. с видом на пасторальный бульвар.

Israel Home

2 000 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

140 м² 5 4 3

Квартира в престижном районе Северного Тель-Авива Нофей Ям. 5 комнат — 4 спальни. 140 кв.м. балкон 25 кв.м. 3-й этаж из 4-х Вид на море. Отличный ремонт, паркет в спальнях. Рядом есть школы и детские сады. Тихий кулуарный район с прямым проходом на пляж. В этом районе проживает множество иностранцев - представителей...

ISRA HOME

24 000 000 €

Вилла в Герцлии, Израиль

1200 м² 6 4 4

Роскошное жилье в Герцлии Питуах, Израиль. Совершенно новый современный особняк площадью 1,200 кв.м., построенный на участке площадью 1,000 кв.м., с элегантным дизайном одного из самых известных архитекторов/дизайнеров в Израиле. Расположен всего в нескольких минутах от моря в Герцлии Питуах, дом построен и спроектирован по самым высоким...

ISRA HOME

3 162 011 €

Вилла в Кейсарии, Израиль

550 м² 6

Эта изысканная вилла в классическом стиле площадью 550 м2, расположенная в одном из новейших кластеров уникальной Кейсарии, сочетает в себе тщательно спланированную планировку и высококачественные натуральные материалы. Она может похвастаться просторной гостиной, столовой, дизайнерской кухней, кабинетом , две спальни с ванными комнатами и...

Israel Sotheby’s International Realty

Цена по запросу

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

250 м² 5 4 4

Кредит

Продается Пентхаус- Дуплекс на морском побережье Тель-Авива, Израиль. Пентхаус- Дуплекс находится на берегу моря в новом изысканном здании -бутик, расположенном в одном из самых желанных мест Тель-Авива. Беспрепятственный вид на море. Роскошные штрихи включают умные технологии дома и современно оборудованную кухню по последнему слову.

Israel Home

1 311 531 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

210 м² 5 4

Продажа пентхауса в Ир Ямим, Нетания.Топ пентхауз в новом проекте, крытый бассейн в доме, спорт зал, сауна, подземная парковка. 5 комнат, 4 спальни, большой балкон с джакузи и видом на город и море. 210 кв.м жилая площадь, 110 кв.м балкон.

Israel Home

6 994 752 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

280 м² 4 2

Данный изысканный пентхаус размером 380 квадратных метров занимает целый этаж. Расположен он в эксклюзивном районе Нога, в урбанистическом сердце Тель-Авива, всего в двух шагах от таких достопримечательностей, как старая железнодорожная станция Ха-Тахана в историческом Неве-Цедеке и в пешей доступности от популярных пляжей Тель-Авива. Жилой...

Israel Sotheby’s International Realty

3 630 373 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

88 м² 2 2

Проект состоит из двух основных частей.Фасадный дом является оригинальным Bauhaus фасад, который был реконструирован в соответствии с сохранением правил, а также требований.Квартиры в этой части щедры в их доле и технических спецификаций. В задней части здания Баухауза является элегантным новое крыло, где девять этажей, в том числе роскошный...

Israel Home

6 659 387 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

300 м² 5 4 5

Это не просто квартира. Это настоящая история любви! Добро пожаловать в роскошные, неподвластные времени апартаменты, расположенные в престижном закрытом жилом комплексе на севере Тель-Авива, в нескольких минутах ходьбы от парка ХаЯркон и порта Тель-Авива. Квартира занимает площадь более 300 кв. м. с дополнительными террасами размером 44 кв. м,...

Israel Sotheby’s International Realty

2 852 436 €

Квартира в Нетании, Израиль

270 м² 5

Эта ультра-роскошная квартира, расположенная в превосходном пляжном месте в ультра-роскошном жилом комплексе всего в 2 минутах ходьбы от моря, предлагает вам изысканный образ жизни на израильской Ривьере в одном из самых престижных районов Нетании - Ир Ямиме. Квартира распространяется на 270 м2 жилой площади с дополнительными террасами площадью...

Israel Home

3 175 426 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

159 м² 4 3 2

Данная просторная квартира, оформленная в совсременном стиле расположена в одном из самых роскошных закрытых жилых комплексов в Северном Тель Авиве, всего в 7ми минутах ходьбы от парка ХаЯркон и 5ти минутах езды от моря. К услугам резидентов: крытый бассейн, фитнесс-центр, круглосуточные услуги консьержа, подземная парковка и детские площадки....

Israel Sotheby’s International Realty

2 203 826 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

81 м² 3 2 1

Бейт Яаков Гарбов — это чистая дань уважения эклектичному архитектурному стилю Тель-Авива. Его тщательно спроектировал один из самых выдающихся израильских архитекторов XX века – Йосеф Минор, который известен и по сей день главным образом благодаря дому Бьялика, который он спроектировал в 1924 году. Здание было построено в 1924...

Israel Sotheby’s International Realty

2 000 000 €

Пентхаус в Ришон-ле-Ционе, Израиль

300 м² 6 3 3

Залман Шазар 28, Ришон-ле-Цион Роскошный дуплекс/пентхаус с 6 комнатами, выполненный по индивидуальному проекту, расположен в престижном районе Неве Хоф, рядом с пляжем Ришон-ле-Циона. Бутик-здание. Дизайн разработан архитектором Микеле Симеоне. Первый этаж: Гостиная с балконом Кухня Огромная родительская...

ISRA HOME

3 267 411 €

Вилла в Кейсарии, Израиль

737 м² 9 5 5

Данный дом расположен в одном из самых престижных районов Кейсарии в непосредственной близи от единственного в Израиле поля для гольфа. Он был тщательно спланирован в соответствии с высокими архитектурными стандартами и изысканными отделочными материалами. Эта роскошная вилла занимает площадь в 737 м2, расположенных на 3-х уровнях, включая...

Israel Sotheby’s International Realty

5 500 000 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

222 м² 4 3

Новый дом на тихой улице около моря в Тель-Авиве Пентхауз, расположенный на 4 и 5 этажах Общая площадь 222 кв.м. и балконы 87 кв.м. Парковочное место

ISRA HOME

Посмотреть ещё 320 похожих объектов

При покупке недвижимости в Израиле риски не исключены, но минимизированы.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Ипотека в Израиле vs ипотека в России

Ипотечные кредиты в Израиле пользуются спросом и доступны даже иностранцам. Ставки здесь гуманные – от 3 до 5% годовых (в России, по данным на март 2020 года, средний процент по ипотеке 9,4%. – Прим. ред.).

Получение жилищного кредита – процесс несложный, но он имеет свою, израильскую специфику, поэтому лучше заниматься этим в сопровождении профессионалов. Как и в России, израильский банк потребует у соискателя информацию о доходах и, что немаловажно, об их происхождении, а также подтверждения, которые должны убедить банк, что у вас достаточно средств для выплаты машканты (ипотеки).

Кстати, в процессе получения ипотеки как раз может понадобиться нотариус – в случае если банк потребует заверенный перевод всех документов, объясняющих ваши доходы и мотивацию.

Максимальный срок ипотечного кредита в Израиле – 30 лет, а процентная ставка по нему и минимальный первый взнос будут зависеть не только от вашего «анамнеза», но и от статуса с точки зрения иммиграционного права. Например, для иностранцев условия выдачи кредита будут жёстче (в том числе по предоставлению необходимой документации), а минимальный первоначальный взнос – больше.

Израильтянин, даже не проживающий в стране, может получить ипотеку в размере до 75% (чаще 60%) от стоимости квартиры (если это его первое жильё в Израиле), в то время как иностранец должен внести не менее 50% стоимости жилья из собственных средств в качестве первоначального взноса.

Налоги в Израиле vs налоги в России

В Израиле применяется прогрессивная шкала налога на покупку недвижимости, которая зависит не только от цены объекта, но и от иммиграционного статуса участников сделки. (В России на этапе приобретения покупатель не платит налоги, независимо от его гражданства или налогового резидентства. – Прим. ред.)

Так, у гражданина Израиля будет нулевая налоговая ставка на квартиру стоимостью до 1 744 505 шекелей, затем проценты увеличиваются со стоимостью квартиры:

• с 1 744 505 до 2 069 205 шекелей – налог 3,5%;
• c 2 069 205 до 5 338 290 шекелей – налог 5,0%;
• с 5 338 290 до 17 794 305 шекелей – налог 8,0%;
• свыше 17 794 305 шекелей – 10,0%.

Для приобретающих вторую квартиру налог будет следующий: 0–5 194 225 шекелей – 8%, свыше 5 194 225 шекелей – 10%.

Для новых репатриантов (в течение шести лет с момента получения статуса) налог на покупку жилья стоимостью до 1 838 615 шекелей составит 0,5%, на более дорогую недвижимость – 5%.

Мы делаем для каждого клиента индивидуальный расчёт и смотрим, стоит ли декларировать его статус нового репатрианта при покупке. Как правило, это актуально только в случаях приобретения дорогостоящего жилья.

Условия цитирования материалов Prian.ru