Практика: как проходят сделки с недвижимостью в Израиле

Об авторе: Алексей Коваленко
Адвокат, партнёр
Адвокатский офис «Коваленко-Зернопольский» (Израиль)

Задать вопрос

Даже сейчас, когда экономика во всём мире находится в состоянии стагнации, в Израиле растёт поток новых репатриантов, соответственно, будет расти и спрос. Девелоперский рынок развивается, риэлторы и адвокаты Израиля получают обращения от потенциальных покупателей и инвесторов из России – переезды не отменяются, а потребность вложить деньги грамотно возрастает.

Россиянам, ещё незнакомым с процессом приобретения недвижимости в Израиле, может показаться странным упоминание адвоката рядом с риэлтором. На самом деле именно адвокат – главный игрок на поле при покупке недвижимости, зачастую люди обращаются к нему ещё перед тем, как начать поиск подходящего жилья. Это первое отличие сделок в Израиле от аналогичных в России.

Адвокат vs нотариус

Итак, именно адвокат в Израиле основной участник сделки в операциях по купле-продаже недвижимости. Без него совершить покупку невозможно. Риэлтор тоже может участвовать в процессе, но это не является обязательным. Нотариус же в сделках с недвижимостью, в отличие от России, участия не принимает вообще.

Адвоката может нанять как продавец, так и покупатель жилья; их (адвокатов) может быть двое – у каждой из сторон, а бывает, что один и тот же адвокат защищает интересы обеих сторон. Не буду рекомендовать последний вариант: по сделкам с недвижимостью (и земельному праву в целом) статистически больше всего случаев адвокатской халатности, поэтому оптимально, чтобы у каждой стороны был свой адвокат, который будет отстаивать интересы клиента.

Израильский адвокат полностью ведёт процесс покупки жилья, начиная с проверки чистоты объекта и составления меморандума – предварительного договора, являющегося подтверждением серьёзности намерений обеих сторон, и заканчивая внесением записи в земельный кадастр.

На всех этих этапах действительно важно профессиональное сопровождение: оно позволяет предотвратить мошенничество, ускорить процесс, сохранить деньги и, что немаловажно, нервы. После того как сделка завершилась, клиент нередко передаёт недвижимость в доверительное управление адвокату для дальнейшей сдачи в аренду или как инвестиционный объект.

Часто у крупных застройщиков есть договор с юридической компанией, которая занимается всеми сделками по продаже их объектов. Это может показаться покупателю очень привлекательным, так как, на первый взгляд, экономит его деньги. И всё же стоит помнить, что адвокат застройщика будет отстаивать только его, застройщика, интересы. Это не значит, что вас обязательно собираются обмануть, но даже если говорить о типовом договоре купли-продажи недвижимости, то именно в части оплаты обычно бывает наибольшее количество правок и противоречий.

Адвокат должен проверить, чтобы интересы его клиента были защищены, в частности, от санкций в отношении покупателя, из-за которых тот может понести убытки. Часто в параграфах договора, где прописаны санкции, не учитываются различные обстоятельства, возникшие не по вине покупателя, – например, объективное отсутствие возможности своевременно перевести средства, проблемы с банком и даже неполученное содействие продавца для оформления ипотеки. В этой части договора также нужно обратить внимание на привязки цен к различным индексам – в итоге именно они могут значительно поменять окончательную стоимость квартиры. Все эти тонкости надо чётко прописывать в договоре, чтобы клиент не пострадал в дальнейшем.

Опытный адвокат, специализирующийся на земельном праве, понимает, на какие пункты договора прежде всего стоит обратить внимание и какие замечания внести. А если этот адвокат ещё и имеет опыт работы с конкретным застройщиком и обслуживающими его юристами – это станет большим плюсом для покупателя. Однозначно наличие своего адвоката в итоге не увеличит ваши расходы, а поможет их сократить.

Ячейки vs адвокатский сейф и трастовый счёт

В Израиле, в отличие от России, при покупке недвижимости не используются банковские ячейки, да и в принципе наличные суммы не в ходу – большая часть сделок предполагает безналичный расчёт.

Уже при составлении предварительного договора покупатель передаёт адвокату (своему или со стороны продавца) чек либо переводит деньги на его трастовый счёт. Деньги не попадут к продавцу, пока адвокат не внесёт в земельный кадастр запись о том, что в отношении данной квартиры уже существует договор купли-продажи. Подобная запись предотвращает возможное мошенничество в отношении покупателя, а именно – гарантирует, что альтернативную сделку (например, продажу третьему лицу) с данным объектом продавец совершить уже не может.

И только после этого адвокат передаёт банковский чек продавцу или осуществляет банковский перевод. Далее сделка продолжается в соответствии с её условиями – например, формируется график платежей или же ипотека.

Примеры недвижимости в Израиле

2 426 513 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

180 м² 5 4 3

Кредит

Суппер эксклюзивный минипентхауз, в одном из самых престижных проектов Израили - Террасы. Пентхауз обсалютно новый, дорогостоящие отделочные материалы, умный дом, пентхауз продаеться со всей мебелью. В комплексе имееться 2 бассейна, крытый и открытый, сауна, фитнес зал, подземная парковка.

Israel Home

766 778 €

Квартира в Нетании, Израиль

132 м² 4 3 2

Кредит

4-х комнатная квартира с панорамным видом на море в престижном комплексе - Sea Opera. Комплекс находиться на первой линии моря, перед спуском на пляж. В комплексе бассейн, фитнес зал, подземная парковка.

Israel Home

1 747 089 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

310 м² 5 4 4

Кредит

Самое выгодное предложение в центре страны, на топ пентхауз. Новый пентхауз в котором еще не жили, проект находиться на первой линии моря в новом районе Нетании - Ир Ямим, с прямым видом на море. Начальная цена которая была выставлена на данный пентхауз была 3.100.000$ сейчас хозяин гото продать его намного дешевле. Пентхауз рассположен...

Israel Home

Цена по запросу

Поместье в Кейсарии, Израиль

1660 м² 9 5 8

Кредит

Продается шикарное поместье в Кейсарии. Архитектура в римском стиле . Вблизи моря, с большими просторными площадями, высокие потолки. Очень ухоженная, в тихом районе. Размер участка – 6.750 кв.м. Застроенная площадь – 1.660 кв.м. Размер балконов – 500 кв.м. Кол-во комнат - 9 Кол-во спален – 5 Кол-во ванных -...

Israel Home

1 310 317 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

170 м² 5 4

Кредит

Продажа - мини пентхауза в новом проекте в Нетании, район NAT600. Высокий 14 этаж, большой балкон, вид на море, 4 спальни и большой салон.

Israel Home

Цена по запросу

Вилла в Тель-Авиве, Израиль

550 м² 8 7

Продается Современная итальянская вилла, расположенная в роскошном северном районе Тель-Авива.Занимает более 550 квадратных метров непревзойденной роскоши и необычайного итальянского современного дизайна. Просторный открытый план включает 5 главных спален, гостиную, библиотеку, домашний кинотеатр / комнату для просмотра и комнату охраны.Особые...

Israel Home

Цена по запросу

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

250 м² 5 4

Роскошный пентхаус с видом на море в Тель-Авиве.Уникальный роскошный проект, расположенный на одной из самых престижных улиц Тель-Авива - улица Хаяркон, проходит параллельно с морем вблизи многих гостиниц, культурных центров, мест отдыха и развлечений, ресторанов, кафе и иностранных посольств.Это роскошные апартаменты с главной спальней,...

Israel Home

4 202 778 €

Дом в Раанане, Израиль

600 м² 11 7

Его жилая площадь составляет 770 кв.м., распределенная на 4 уровня. Внутри есть 11 спален, большая обеденная зона, а также кухня, просторная комната с легкой гостиной и множество удобств, таких как домашний кинотеатр и игровая площадка. В каждом номере есть эксклюзивный дизайн, в котором каждый маленький кусочек аксессуаров хорошо продуман.Во...

Israel Home

10 506 944 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

217 м² 3 3

Огромная гостиная с видом на море с большими красивыми витринами. Проект предлагает апартаменты с 2 и 3 спальнями, мини-пентхаус на 4-м этаже и роскошный пентхаус на крыше с огромным балконом, окружающим его.Пентхаус также предоставит вам возможность приобрести галерею площадью 153 кв.м. с прямым лифтом для коммерческого использования, частный...

Israel Home

4 882 144 €

Апартаменты в Нетании, Израиль

500 м² 8 6 4

Роскошные современные апартаменты с потрясающим видом на море занимают площадь всего 17-го этажа недавно построенного здания в одном из престижнейших районов Нетании – Ир Ямим. Размер жилой площади апартаментов составляет 500 квадратных метров. Дополнительные 50 квадратных метров представлены терассами с панорамным видом на море. Эти...

Israel Sotheby’s International Realty

9 706 052 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

230 м² 4 3 4

Данные ультрароскошные апартаменты расположены в одном из самых престижных исторических районов Тель Авива - Яффо. Размер их жилой площади составляет 230 м2, грамотно распределенных на 3х уровнях. Этот архитектурный шедевр исторической реконструкции расположен в шести метрах от моря. Открытая планировка включает в себя просторную гостиную и...

Israel Sotheby’s International Realty

3 533 003 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

205 м² 5 4 4

Будучи расположенным в одном из самых востребованных районов Тель-Авива - Старом Севере, данная двухуровневая квартира предлагает вам 205 м2 жилой площади с выходом на открытую 40 м2 террасу. В наличии разрешение на инсталляцию бассейна. Открытая планировка включает в себя гостиную с кухней от итальянского дизайнера, 4 спальни со смежным...

Israel Sotheby’s International Realty

17 470 893 €

Вилла в Кирьят-Оно, Израиль

1000 м² 12 8 9

Этот ультра-роскошный дом расположен в одном из самых престижных районов Израиля - Савьоне. Вилла в викторианском традиционном стиле площадью более 1000 м2 построена на участке площадью 6000 м2. К вашим услугам 5 жилых уровней. Дом спроектирован по самым высоким строительным стандартам, с отделочными материалами высшего качества и всеми...

Israel Sotheby’s International Realty

1 095 017 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

89 м² 4 3 1

В новом ультра-роскошном здании в самом сердце Тель-Авива расположена данная 4х комнатная квартира. Размер жилой площади составляет 89 м2 плюс 12 м2 терраса с открытым видом на Тель-Авив и частичным на Средиземное море. В интерьере были использованы отделочные материалы наивысшего качества была установлена дизайнерская кухня от Hakker. Здание...

Israel Sotheby’s International Realty

7 958 962 €

Вилла в Герцлии, Израиль

650 м² 10 8 7

Открытая планировка жилого пространства включает в себя 4 этажа, представленными 8 спальнями, 7 ванными комнатами, офисом, медиа-залом и просторными гостиными. Панорамные окна и высококачественные отделочные материалы превращают данную виллу в наполненный светом арт-объект. Огромная родительская спальня включает в себя отделанную мрамором ванную...

Israel Sotheby’s International Realty

3 400 000 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

500 м² 6 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Кредит

Топ пентхауз в новом доме. Личный бассейн, панорамный вид на море Помогаем в поиске краткосрочной аренды недвижимости в Израиле, в долгосрочной аренде или с покупкой недвижимости в Израиле во всех прибрежных городах страны. Так же сможем помочь с переводом денежных средств в Израиль. В базе данных нашей компании более 1000 объектов Телефон...

Israel Home

3 882 421 €

Таунхаус в Герцлии, Израиль

320 м² 5

Гражданство Онлайн-показ

Комплекс расположен в самом престижном элитном районе на побережье Израиля, Герцлия Питуах. Это район, где центры технологических исследований и разработок сливаются с прекрасным побережьем с его международной гаванью для яхт, торговыми центрами, престижным стилем и развлечениями, знаменитыми ресторанами шеф-повара, живописными кафе, а также в...

Intermark Global

4 000 000 €

Вилла в Рамат-Гане, Израиль

342 м² 9 7 5

Тихая, не проходная улица. Участок 670 кв.м. Площадь застройки 342 кв.м. На 4х уровнях. 9 комнат. 5 санузлов Шикарный, ухоженный сад. Есть возможность сделать бассейн. Пасторальный вид из окон. 2 парковки

ISRA HOME

1 000 000 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

75 м² 3 2 1

Шикарная квартира в новом небоскребе в центре Тель Авива. «Мигдалей а Цаирим» это два здания 40 и 46 этажей, соединенные вместе. На нижних этажах офисные помещения, а верхние занимаю апартаменты разных размеров. ул Менахем Бегин 158 Удобное транспортное раположение. 28й этаж три комнаты 75 кв.м. и 12 кв.м. балкон подземная парковка

ISRA HOME

17 470 893 €

Вилла в Герцлии, Израиль

700 м² 11 5 6

Непревзойденный шарм и изысканность единственной в своем роде трехуровневой частной виллы в престижном Кфар-Шмарьягу, всего в 5 минутах езды от моря. Будучи тщательно спроектированной одной из самых выдающихся израильских архитекторов Нурит Качергински, данная вилла является истинным воплощением современного архитектурного искусства и...

Israel Sotheby’s International Realty

Посмотреть ещё 316 похожих объектов

При покупке недвижимости в Израиле риски не исключены, но минимизированы.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Ипотека в Израиле vs ипотека в России

Ипотечные кредиты в Израиле пользуются спросом и доступны даже иностранцам. Ставки здесь гуманные – от 3 до 5% годовых (в России, по данным на март 2020 года, средний процент по ипотеке 9,4%. – Прим. ред.).

Получение жилищного кредита – процесс несложный, но он имеет свою, израильскую специфику, поэтому лучше заниматься этим в сопровождении профессионалов. Как и в России, израильский банк потребует у соискателя информацию о доходах и, что немаловажно, об их происхождении, а также подтверждения, которые должны убедить банк, что у вас достаточно средств для выплаты машканты (ипотеки).

Кстати, в процессе получения ипотеки как раз может понадобиться нотариус – в случае если банк потребует заверенный перевод всех документов, объясняющих ваши доходы и мотивацию.

Максимальный срок ипотечного кредита в Израиле – 30 лет, а процентная ставка по нему и минимальный первый взнос будут зависеть не только от вашего «анамнеза», но и от статуса с точки зрения иммиграционного права. Например, для иностранцев условия выдачи кредита будут жёстче (в том числе по предоставлению необходимой документации), а минимальный первоначальный взнос – больше.

Израильтянин, даже не проживающий в стране, может получить ипотеку в размере до 75% (чаще 60%) от стоимости квартиры (если это его первое жильё в Израиле), в то время как иностранец должен внести не менее 50% стоимости жилья из собственных средств в качестве первоначального взноса.

Налоги в Израиле vs налоги в России

В Израиле применяется прогрессивная шкала налога на покупку недвижимости, которая зависит не только от цены объекта, но и от иммиграционного статуса участников сделки. (В России на этапе приобретения покупатель не платит налоги, независимо от его гражданства или налогового резидентства. – Прим. ред.)

Так, у гражданина Израиля будет нулевая налоговая ставка на квартиру стоимостью до 1 744 505 шекелей, затем проценты увеличиваются со стоимостью квартиры:

• с 1 744 505 до 2 069 205 шекелей – налог 3,5%;
• c 2 069 205 до 5 338 290 шекелей – налог 5,0%;
• с 5 338 290 до 17 794 305 шекелей – налог 8,0%;
• свыше 17 794 305 шекелей – 10,0%.

Для приобретающих вторую квартиру налог будет следующий: 0–5 194 225 шекелей – 8%, свыше 5 194 225 шекелей – 10%.

Для новых репатриантов (в течение шести лет с момента получения статуса) налог на покупку жилья стоимостью до 1 838 615 шекелей составит 0,5%, на более дорогую недвижимость – 5%.

Мы делаем для каждого клиента индивидуальный расчёт и смотрим, стоит ли декларировать его статус нового репатрианта при покупке. Как правило, это актуально только в случаях приобретения дорогостоящего жилья.

Условия цитирования материалов Prian.ru