Нотариус не участвует в сделке с квартирой, наличные деньги не в ходу, ставки по ипотеке и налоги на недвижимость зависят от иммиграционного статуса… Израильский адвокат рассказывает об особенностях оформления недвижимости в собственность, принятых в его стране. Будет полезно всем потенциальным покупателям и репатриантам.
Об авторе:Алексей КоваленкоАдвокат, партнёр Адвокатский офис «Коваленко-Зернопольский» (Израиль)
Даже сейчас, когда экономика во всём мире находится в состоянии стагнации, в Израиле растёт поток новых репатриантов, соответственно, будет расти и спрос. Девелоперский рынок развивается, риэлторы и адвокаты Израиля получают обращения от потенциальных покупателей и инвесторов из России – переезды не отменяются, а потребность вложить деньги грамотно возрастает.
Россиянам, ещё незнакомым с процессом приобретения недвижимости в Израиле, может показаться странным упоминание адвоката рядом с риэлтором. На самом деле именно адвокат – главный игрок на поле при покупке недвижимости, зачастую люди обращаются к нему ещё перед тем, как начать поиск подходящего жилья. Это первое отличие сделок в Израиле от аналогичных в России.
Адвокат vs нотариус
Итак, именно адвокат в Израиле основной участник сделки в операциях по купле-продаже недвижимости. Без него совершить покупку невозможно. Риэлтор тоже может участвовать в процессе, но это не является обязательным. Нотариус же в сделках с недвижимостью, в отличие от России, участия не принимает вообще.
Адвоката может нанять как продавец, так и покупатель жилья; их (адвокатов) может быть двое – у каждой из сторон, а бывает, что один и тот же адвокат защищает интересы обеих сторон. Не буду рекомендовать последний вариант: по сделкам с недвижимостью (и земельному праву в целом) статистически больше всего случаев адвокатской халатности, поэтому оптимально, чтобы у каждой стороны был свой адвокат, который будет отстаивать интересы клиента.
Израильский адвокат полностью ведёт процесс покупки жилья, начиная с проверки чистоты объекта и составления меморандума – предварительного договора, являющегося подтверждением серьёзности намерений обеих сторон, и заканчивая внесением записи в земельный кадастр.
На всех этих этапах действительно важно профессиональное сопровождение: оно позволяет предотвратить мошенничество, ускорить процесс, сохранить деньги и, что немаловажно, нервы. После того как сделка завершилась, клиент нередко передаёт недвижимость в доверительное управление адвокату для дальнейшей сдачи в аренду или как инвестиционный объект.
Часто у крупных застройщиков есть договор с юридической компанией, которая занимается всеми сделками по продаже их объектов. Это может показаться покупателю очень привлекательным, так как, на первый взгляд, экономит его деньги. И всё же стоит помнить, что адвокат застройщика будет отстаивать только его, застройщика, интересы. Это не значит, что вас обязательно собираются обмануть, но даже если говорить о типовом договоре купли-продажи недвижимости, то именно в части оплаты обычно бывает наибольшее количество правок и противоречий.
Адвокат должен проверить, чтобы интересы его клиента были защищены, в частности, от санкций в отношении покупателя, из-за которых тот может понести убытки. Часто в параграфах договора, где прописаны санкции, не учитываются различные обстоятельства, возникшие не по вине покупателя, – например, объективное отсутствие возможности своевременно перевести средства, проблемы с банком и даже неполученное содействие продавца для оформления ипотеки. В этой части договора также нужно обратить внимание на привязки цен к различным индексам – в итоге именно они могут значительно поменять окончательную стоимость квартиры. Все эти тонкости надо чётко прописывать в договоре, чтобы клиент не пострадал в дальнейшем.
Опытный адвокат, специализирующийся на земельном праве, понимает, на какие пункты договора прежде всего стоит обратить внимание и какие замечания внести. А если этот адвокат ещё и имеет опыт работы с конкретным застройщиком и обслуживающими его юристами – это станет большим плюсом для покупателя. Однозначно наличие своего адвоката в итоге не увеличит ваши расходы, а поможет их сократить.
В Израиле, в отличие от России, при покупке недвижимости не используются банковские ячейки, да и в принципе наличные суммы не в ходу – большая часть сделок предполагает безналичный расчёт.
Уже при составлении предварительного договора покупатель передаёт адвокату (своему или со стороны продавца) чек либо переводит деньги на его трастовый счёт. Деньги не попадут к продавцу, пока адвокат не внесёт в земельный кадастр запись о том, что в отношении данной квартиры уже существует договор купли-продажи. Подобная запись предотвращает возможное мошенничество в отношении покупателя, а именно – гарантирует, что альтернативную сделку (например, продажу третьему лицу) с данным объектом продавец совершить уже не может.
И только после этого адвокат передаёт банковский чек продавцу или осуществляет банковский перевод. Далее сделка продолжается в соответствии с её условиями – например, формируется график платежей или же ипотека.
Примеры недвижимости в Израиле
2 000 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
88 м2322
Шикарная квартира на второй лини от моря. Новый дом (реновация исторического здания, остался только внешний вид — внутри все новое). 3 комнаты. 2 спальни и гостиная. 88 кв.м. и балкон 18 кв.м. Поземная парковка. 7й этаж. Лобби с консьержем.
ISRA HOME
2 100 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
150 м2433
Шикарная квартира в Тель авиве Новый, престижный район, около моря. Вида на море. Ул. Юваль Нееман Квартира из 4 комнат, 150 кв.м. и балкон 45 кв.м. 6й этаж из 7и 2 парковки и кладовая. Продается со всей мебелью.
ISRA HOME
2 000 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
162 м2543
Мини пентхаус 5 комнат в новом престижном районе Северного Тель-Авива, около моря.
Площадь 162 кв.м. и 35 кв.м. балкон с открытым видом на море.
2 подземные парковки и кладовая.
ISRA HOME
1 500 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
94 м2432
Оплата криптовалютойОбъект под сдачу
Улица Матмон а-Коэн, 5
Современный новый дом от архитектора Гиди Бар-Ориан
6-й этаж с лифтом
94 кв.м + 13.5 кв.м терраса
4-комнатная квартира с отличной квадратной планировкой
Частная кладовая + удобное стандартное парковочное место
Квартира свободна
ISRA HOME
1 137 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
66 м232
Кредит
Проект в Тель-Авиве — Старый Север
Современный бутик-дом рядом с парком Яркон
Разрешение на строительство уже получено
О проекте:
Бутик-здание класса люкс, спроектированное с нуля по стандартам «зелёного» строительства.
Современный дизайн, высококачественные материалы, архитектура от Илана Пивко.
8 этажей,...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
4 050 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
198 м2543
Онлайн-показУдалённая сделка
Роскошный пентхаус мечты, расположенный в престижном районе Ламед а Хадаша в Тель-Авиве.
Петнхаус включает в себя частный бассейн (официально утвержденный) и спроектирована по самым высоким стандартам.
Простор и изысканность: 198 кв. м. искусно выполненного жилого пространства.
Максимальный комфорт: Просторный главный люкс...
ISRA HOME
8 150 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
220 м2533
Оплата криптовалютой
Шикарный пентхаус в престижном районе Неве Цедек, в Тель-Авиве.
Башня Либер - одна из 3х башен в этом районе.
Вид на море и на весь Тель-Авив, особенно на живописный Неве Цедек.
В доме есть бассейн, спортзал, консьерж 24/7.
Пентхаус расположен на 28-м этаже.
4 комнаты - 3 спальни и гостиная.
Отдельная кухня.
При родительской...
ISRA HOME
1 805 972 €
Квартира в Нетании, Израиль
140 м23
В северной части Нетании в нескольких метрах от набережной скоро будет построен новый проект от одного из ведущих застройщиков Израиля. Новый район имеет отличное стратегическое расположение. С одной стороны, тихая и спокойная жизнь рядом с морем, а с другой стороны, близость к центру города и крупным транспортным артериям.
В комплексе будет...
Intermark Global
1 000 000 €
Квартира в Холоне, Израиль
145 м2653
Продается огромная 6-комнатная квартира в новом районе, по привлекательной цене!
На тихой улице Арик Эйнштейн,
6-комнатная квартира площадью около 145 кв.м.
Солнечная терраса 15 кв.м. с видом на тихий двор
1-й этаж из 9 (на самом деле как 2-й этаж - двойной лобби)
Новый комфортабельный дом с двумя лифтами.
Крытая парковка и подземное...
ISRA HOME
1 724 918 €
Вилла в Ход-ха-Шароне, Израиль
214 м2755
Продаётся частный дом в престижном районе — ул. Кибуц Галуйот, Ход-ха-ШаронНовый дом на этапе завершения строительства!
Основная информация:
Местоположение: Ход-ха-Шарон, ул. Кибуц Галуйот
Площадь участка: 500 м² (полдонам)
Общая площадь застройки: 214 м²
2 этажа
7 комнат...
ISRA HOME
1 708 541 €
Апартаменты в Герцлии, Израиль
64 м21
82 резиденции занимают шесть верхних этажей отеля The Ritz Carlton Herzliya. Апартаменты под управлением 5* отеля - это самый эффективный способ владения курортной недвижимостью. Вы можете быть уверены, что обслуживание вашей квартиры всегда будет на высшем уровне. В то время, когда вы не живете в квартире сами, вы можете сдавать ее в аренду и...
Intermark Global
1 034 951 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
125 м2543
На продажу в новом доме, в Бат Яме! Совершенно новая квартира с видом на море. 5 комнат, 125 кв.м. + балкон 14 кв.м. Продается со всей мебелью. Подземная парковка.
ISRA HOME
920 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
61 м2211
Онлайн-показУдалённая сделка
Новый дом в центре Тель Авива
Квартира 2 комнаты, 61 кв.м.и балкон 7 кв.м.
21й этаж и 32-х
Шикарный вид на море!
Подземная парковка.
Дом сдан в эксплуатацию в 2023 году.
Делаем туры по израильской недвижимости приправленными лучшими гастрономическими деликатесами.
Для записи обращайтесь!
ISRA HOME
3 104 853 €
Вилла в Хайфе, Израиль
700 м21186
Кредит 3-4%
В самом престижном районе г.Хайфы - Дения,красивая вилла в стиле модерн, огромный салон с открытой кухней! Веранда и бассейн с видом на заповедник Кармель и Средиземное море.
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
5 400 000 €
Вилла в Тель-Авиве, Израиль
400 м2867
Прекрасный дом на севере Тель-Авива!
Отдельно стоящая вилла с бассейном на уникальном угловом участке, на идеальной улице!
Участок 500 кв.м.!
Фантастический и роскошный бассейн!
6 люксов!
400+ кв.м построенной площади 3 уровня, один из них - подвал
Богатое техническое оснащение!
Тихий и престижный район!
Если вы ищете дом своей...
ISRA HOME
5 900 000 €
Вилла в Герцлии, Израиль
300 м2644
Объект под сдачу
На продажу на тихой улице,
Отличное расположение, в пешей доступности от моря.
Вилла на участке 500 м² Построено 300 м²
Бассейн, Подвал,
Лифт внутри дома.
Построена около десяти лет назад.
ISRA HOME
1 000 000 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
120 м2542
Шикарная квартира с видом на море в Бат Яме.
Первая линия.
Квартира 5 комнат - 4 спальни и гостиная. 120 кв.м. Балкон 12 кв.м.
Полностью отремонтированная.
При квартире имеются 3 кладовые и 2 подземных парковочных места.
18й этаж из 24
ISRA HOME
3 000 000 €
Коттедж в Тель-Авиве, Израиль
180 м2533
Оплата криптовалютойКредитОбъект под сдачу
На продажу в Неве Цедек - частный дом
Дом пекаря, Неве Цедек.
Площадь дома: 180 м² + сад 30 м² + терраса 20 м²
3 спальни
3 туалета
2 ванные комнаты
Турецкий хаммам в отдельной комнате
Сад 30 м² с выходом из гостиной
Терраса 20 м² на уровне хаммама
ISRA HOME
1 370 000 €
Пентхаус в Холоне, Израиль
147 м2543
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Новинка! Роскошный пентхаус в Холоне для ценителей жизни на высшем уровне!
Продается эксклюзивный пентхаус премиум-класса в престижном районе Х’ 501 — на бульваре небоскребов, улица Пихман.
Основные характеристики:
Просторная 5-комнатная квартира | ок. 147 м² (с МАМАД)
Огромная терраса около 80 м² с...
ISRA HOME
3 449 836 €
Таунхаус в Герцлии, Израиль
320 м25
ГражданствоОнлайн-показ
Комплекс расположен в самом престижном элитном районе на побережье Израиля, Герцлия Питуах. Это район, где центры технологических исследований и разработок сливаются с прекрасным побережьем с его международной гаванью для яхт, торговыми центрами, престижным стилем и развлечениями, знаменитыми ресторанами шеф-повара, живописными кафе, а также в...
Обманутые вкладчики в Израиле: правда или вымысел?
В Израиле очень редки ситуации с обманутыми дольщиками. Не потому, что тут все поголовно добропорядочные, а потому, что израильское законодательство заточено на защиту интересов вкладчиков.
В стране действуют законы о продаже жилой недвижимости, которые регулируют страхование вкладов, и существует несколько типов страхового покрытия.
Страхование вкладов опционное: это может быть банковская гарантия, страховка, запись залога в пользу вкладчика, а также запись в земельном кадастре о правах вкладчика на квартиру или участок.
Стоит сказать, что, при всех преимуществах законодательства, покупатели всё равно могут потерять свои деньги. Если первый взнос составляет 7% от стоимости жилья или меньше, то в случае банкротства застройщика покупатель не получит возмещения ущерба. Также существуют вклады, которые не имеют полного покрытия. Например, группа людей покупает землю и начинает строить дом. В таком проекте могут возникнуть ситуации, когда люди теряют чуть ли не весь вклад.
То есть риски не исключены, но, во всяком случае, минимизированы.
При покупке недвижимости в Израиле риски не исключены, но минимизированы.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Ипотека в Израиле vs ипотека в России
Ипотечные кредиты в Израиле пользуются спросом и доступны даже иностранцам. Ставки здесь гуманные – от 3 до 5% годовых (в России, по данным на март 2020 года, средний процент по ипотеке 9,4%. – Прим. ред.).
Получение жилищного кредита – процесс несложный, но он имеет свою, израильскую специфику, поэтому лучше заниматься этим в сопровождении профессионалов. Как и в России, израильский банк потребует у соискателя информацию о доходах и, что немаловажно, об их происхождении, а также подтверждения, которые должны убедить банк, что у вас достаточно средств для выплаты машканты (ипотеки).
Кстати, в процессе получения ипотеки как раз может понадобиться нотариус – в случае если банк потребует заверенный перевод всех документов, объясняющих ваши доходы и мотивацию.
Максимальный срок ипотечного кредита в Израиле – 30 лет, а процентная ставка по нему и минимальный первый взнос будут зависеть не только от вашего «анамнеза», но и от статуса с точки зрения иммиграционного права. Например, для иностранцев условия выдачи кредита будут жёстче (в том числе по предоставлению необходимой документации), а минимальный первоначальный взнос – больше.
Израильтянин, даже не проживающий в стране, может получить ипотеку в размере до 75% (чаще 60%) от стоимости квартиры (если это его первое жильё в Израиле), в то время как иностранец должен внести не менее 50% стоимости жилья из собственных средств в качестве первоначального взноса.
В Израиле применяется прогрессивная шкала налога на покупку недвижимости, которая зависит не только от цены объекта, но и от иммиграционного статуса участников сделки. (В России на этапе приобретения покупатель не платит налоги, независимо от его гражданства или налогового резидентства. – Прим. ред.)
Так, у гражданина Израиля будет нулевая налоговая ставка на квартиру стоимостью до 1 744 505 шекелей, затем проценты увеличиваются со стоимостью квартиры:
с 1 744 505 до 2 069 205 шекелей – налог 3,5%;
c 2 069 205 до 5 338 290 шекелей – налог 5,0%;
с 5 338 290 до 17 794 305 шекелей – налог 8,0%;
свыше 17 794 305 шекелей – 10,0%.
Для приобретающих вторую квартиру налог будет следующий: 0–5 194 225 шекелей – 8%, свыше 5 194 225 шекелей – 10%.
Для новых репатриантов (в течение шести лет с момента получения статуса) налог на покупку жилья стоимостью до 1 838 615 шекелей составит 0,5%, на более дорогую недвижимость – 5%.
Мы делаем для каждого клиента индивидуальный расчёт и смотрим, стоит ли декларировать его статус нового репатрианта при покупке. Как правило, это актуально только в случаях приобретения дорогостоящего жилья.