Практика: как проходят сделки с недвижимостью в Израиле

Об авторе: Алексей Коваленко
Адвокат, партнёр
Адвокатский офис «Коваленко-Зернопольский» (Израиль)

Задать вопрос

Даже сейчас, когда экономика во всём мире находится в состоянии стагнации, в Израиле растёт поток новых репатриантов, соответственно, будет расти и спрос. Девелоперский рынок развивается, риэлторы и адвокаты Израиля получают обращения от потенциальных покупателей и инвесторов из России – переезды не отменяются, а потребность вложить деньги грамотно возрастает.

Россиянам, ещё незнакомым с процессом приобретения недвижимости в Израиле, может показаться странным упоминание адвоката рядом с риэлтором. На самом деле именно адвокат – главный игрок на поле при покупке недвижимости, зачастую люди обращаются к нему ещё перед тем, как начать поиск подходящего жилья. Это первое отличие сделок в Израиле от аналогичных в России.

Адвокат vs нотариус

Итак, именно адвокат в Израиле основной участник сделки в операциях по купле-продаже недвижимости. Без него совершить покупку невозможно. Риэлтор тоже может участвовать в процессе, но это не является обязательным. Нотариус же в сделках с недвижимостью, в отличие от России, участия не принимает вообще.

Адвоката может нанять как продавец, так и покупатель жилья; их (адвокатов) может быть двое – у каждой из сторон, а бывает, что один и тот же адвокат защищает интересы обеих сторон. Не буду рекомендовать последний вариант: по сделкам с недвижимостью (и земельному праву в целом) статистически больше всего случаев адвокатской халатности, поэтому оптимально, чтобы у каждой стороны был свой адвокат, который будет отстаивать интересы клиента.

Израильский адвокат полностью ведёт процесс покупки жилья, начиная с проверки чистоты объекта и составления меморандума – предварительного договора, являющегося подтверждением серьёзности намерений обеих сторон, и заканчивая внесением записи в земельный кадастр.

На всех этих этапах действительно важно профессиональное сопровождение: оно позволяет предотвратить мошенничество, ускорить процесс, сохранить деньги и, что немаловажно, нервы. После того как сделка завершилась, клиент нередко передаёт недвижимость в доверительное управление адвокату для дальнейшей сдачи в аренду или как инвестиционный объект.

Часто у крупных застройщиков есть договор с юридической компанией, которая занимается всеми сделками по продаже их объектов. Это может показаться покупателю очень привлекательным, так как, на первый взгляд, экономит его деньги. И всё же стоит помнить, что адвокат застройщика будет отстаивать только его, застройщика, интересы. Это не значит, что вас обязательно собираются обмануть, но даже если говорить о типовом договоре купли-продажи недвижимости, то именно в части оплаты обычно бывает наибольшее количество правок и противоречий.

Адвокат должен проверить, чтобы интересы его клиента были защищены, в частности, от санкций в отношении покупателя, из-за которых тот может понести убытки. Часто в параграфах договора, где прописаны санкции, не учитываются различные обстоятельства, возникшие не по вине покупателя, – например, объективное отсутствие возможности своевременно перевести средства, проблемы с банком и даже неполученное содействие продавца для оформления ипотеки. В этой части договора также нужно обратить внимание на привязки цен к различным индексам – в итоге именно они могут значительно поменять окончательную стоимость квартиры. Все эти тонкости надо чётко прописывать в договоре, чтобы клиент не пострадал в дальнейшем.

Опытный адвокат, специализирующийся на земельном праве, понимает, на какие пункты договора прежде всего стоит обратить внимание и какие замечания внести. А если этот адвокат ещё и имеет опыт работы с конкретным застройщиком и обслуживающими его юристами – это станет большим плюсом для покупателя. Однозначно наличие своего адвоката в итоге не увеличит ваши расходы, а поможет их сократить.

Ячейки vs адвокатский сейф и трастовый счёт

В Израиле, в отличие от России, при покупке недвижимости не используются банковские ячейки, да и в принципе наличные суммы не в ходу – большая часть сделок предполагает безналичный расчёт.

Уже при составлении предварительного договора покупатель передаёт адвокату (своему или со стороны продавца) чек либо переводит деньги на его трастовый счёт. Деньги не попадут к продавцу, пока адвокат не внесёт в земельный кадастр запись о том, что в отношении данной квартиры уже существует договор купли-продажи. Подобная запись предотвращает возможное мошенничество в отношении покупателя, а именно – гарантирует, что альтернативную сделку (например, продажу третьему лицу) с данным объектом продавец совершить уже не может.

И только после этого адвокат передаёт банковский чек продавцу или осуществляет банковский перевод. Далее сделка продолжается в соответствии с её условиями – например, формируется график платежей или же ипотека.

Примеры недвижимости в Израиле

211 326 €

Квартира в Нетании, Израиль

25 м² 1

1-комнатные апартаменты в гостинице Кармиель (все номера выкуплены частными людьми) в городе Нетания. Первая линия моря, панорамный вид на море, спорт зал, подземная стоянка, охрана 24 часа, бассейн, до пляжа 3 минуты пешком. Так же мы можем предложить Вам 2-х комнатные свиты по цене от 230.000$. Заходите к нам на сайт - где Вы найдёте большой...

Israel Home

2 401 435 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

180 м² 5 4 3

Кредит

Суппер эксклюзивный минипентхауз, в одном из самых престижных проектов Израили - Террасы. Пентхауз обсалютно новый, дорогостоящие отделочные материалы, умный дом, пентхауз продаеться со всей мебелью. В комплексе имееться 2 бассейна, крытый и открытый, сауна, фитнес зал, подземная парковка.

Israel Home

826 094 €

Квартира в Нетании, Израиль

143 м² 4

Кредит

Красивая квартира в проекте T-Towers, Ир Ямим, Нетания. Дом расположен на первой линии от моря, имеет большой бассейн, фитнес зал, подземная парковка. Квартира имеет общую площадь 143 кв.м, 4 комнаты, балкон, вид на море.

Israel Home

1 126 312 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

170 м² 4 3

Продажа мини пентхауза на первой линии моря в Нетании, Ир Ямим. 170 кв.м жилая площадь, балкон 45 кв.м с видом на море. В пентхаузе джакузи на балконе и сухая сауна. 3 спальни, огромный салон, 21 этаж из 22 этажей, в доме спорт зал, подземная парковка.

Israel Home

1 649 282 €

Пентхаус в Нетании, Израиль

220 м² 6 5

Продажа мини пентхауза, Нетания, новый район города - Ир Ямим. 220 кв.м жилая площадь, 60 кв.м балкон с видом на город и море. 6 комнат, 5 спален, 30 этаж, в доме охрана 24 часа в сутки, фитнесзал, джакузи, сауна, бильярдная, детская комната, подземная парковка.

Israel Home

3 025 809 €

Вилла в Герцлии, Израиль

600 м² 7

Красивая вилла в Герцлии Питуах, в 10 минутах ходьбы от песчаного пляжа. В доме есть 6 больших спален и 4 ванные комнаты, очень большая и полностью оборудованная кухня, гостиная, крытый + открытый обеденный стол, фруктовый сад, джакузи, бассейн.

Israel Home

1 871 704 €

Дом в Кейсарии, Израиль

320 м² 5 4

Дом расположен в элитном районе в Кесарии, недалеко от акведука. Эта исключительная собственность была построена с акцентами из натурального камня, мраморные полы, и обеспечивает второй вид дна Средиземного моря. Просторная, роскошная спальня и ванная, открытая кухня, и роскошный подвал с окнами Английский для отдельной жилой площади завершить...

Israel Home

4 159 343 €

Дом в Раанане, Израиль

600 м² 11 7

Его жилая площадь составляет 770 кв.м., распределенная на 4 уровня. Внутри есть 11 спален, большая обеденная зона, а также кухня, просторная комната с легкой гостиной и множество удобств, таких как домашний кинотеатр и игровая площадка. В каждом номере есть эксклюзивный дизайн, в котором каждый маленький кусочек аксессуаров хорошо продуман.Во...

Israel Home

1 440 861 €

Коттедж в Нетании, Израиль

180 м² 5 4

Продажа коттеджа на первой линии моря в Нетании. 5 комнат, 3 этажа, вид на море, 180 кв.м плюс 160 кв.м балконы.

Israel Home

18 731 197 €

Вилла в Герцлии, Израиль

850 м² 12 8 5

Данная вилла расположена в одном из самых престижных районов Герцлии Питуах, всего в 5ти минутах ходьбы от пляжа, модных ресторанов, кафетерий, бутиков и главной синагоги. Будучи расположенной на земельном участке размером 1400 м2, данная эксклюзивная вилла занимает жилую площадь размером 850 м2. Простирается она на 4х уровнях, включая...

Israel Sotheby’s International Realty

1 083 701 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

89 м² 4 3 1

В новом ультра-роскошном здании в самом сердце Тель-Авива расположена данная 4х комнатная квартира. Размер жилой площади составляет 89 м2 плюс 12 м2 терраса с открытым видом на Тель-Авив и частичным на Средиземное море. В интерьере были использованы отделочные материалы наивысшего качества была установлена дизайнерская кухня от Hakker. Здание...

Israel Sotheby’s International Realty

31 698 948 €

Вилла в Герцлии, Израиль

800 м² 9 6 8

Israel Sotheby’s International Realty

7 204 306 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

284 м² 5 3 3

Данная элегантная квартира расположена в историческом районе старого Яффо, известном своими аутентичными домами, художественными галереями, бутиками и живописными видами на Средиземное море, всего в двух минутах ходьбы от набережной, исторического порта Яффо и колоритного блошиного рынка. Пентхаус занимает жилую площадь размером 284 квадратных...

Israel Sotheby’s International Realty

43 225 838 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

360 м² 6 4 4

Расположенное в одном из самых привлекательных мест Тель-Авива, которое является частью Всемирного наследия ЮНЕСКО, это недавно построенное здание является идеальным местом для жизни в нескольких минутах ходьбы от бульвара Ротшильда с его модными кафе, барами, художественными галереями и модными ресторанами, исторического Неве-Цедека, где можно...

Israel Sotheby’s International Realty

2 070 037 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

120 м² 5 3 2

Изысканные дизайнерские решения нашли свое воплощение в интерьере данной двухуровневой квартиры, площадью 120 м2. Расположена она в одном из самых востребованных аутентичных районов Тель-Авива – Яффо, в пешей доступности до моря, синагоги, парка и торгового центра. Эти великолепные 5-комнатные апартаменты, расположенные в недавно...

Israel Sotheby’s International Realty

1 013 406 €

Квартира в Хайфе, Израиль

145 м² 5 4 3

Онлайн-показ Кредит

На вершине горы Кармель ,возле Хайфского университета ,в самом современном жилищном комплексе " Мигдалей Давид" . Продается 5-ти комнатная квартира ,145 кв.м +24 кв.м балкон с видом на Средиземное море .В квартире три санузла ,служебная комната для стиральной машины, инверторная система кондиционирования, система умный дом,газовая...

Виктория агент по недвижимости в Хайфе

1 470 000 €

Квартира в Хайфе, Израиль

190 м² 8 5 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Продается! В самом востребованом районе г.Хайфа,Рамат Бегин,на ул.Идер! Огромная квартира,190 кв.м с садом 200 кв.м, утопает в зелени и тишине 8,5 комнат( в том числе две комнаты безопасности) -просторная гостиная с выходом в прекрасный сад -открытая кухня с 3-х метровым островом -тренажерный зал -рабочий кабинет -три детские...

Виктория агент по недвижимости в Хайфе

575 000 €

Квартира в Ришон-ле-Ционе, Израиль

107 м² 4 3 2

Продаётся отремонтированная 4-комнатная квартира в живописном городе Ришон ле-Цион, на улице Мания Шохат, в районе Ремез. Площадь квартиры составляет около 107 кв. м, в ней имеются две санузла и душевые. Квартира расположена на 4-м этаже из 4, лифта в здании нет. В земельном кадастре закреплена парковка. В каждой комнате установлен кондиционер...

ISRA HOME

6 700 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

266 м² 6 5 3

Квартира мечты на берегу моря на улице Герберт Сэмюэл Элегантность, комфорт и захватывающий панорамный вид на море - от порта Яффо до порта Тель-Авива. 266 кв. м, просторная гостиная с обеденной зоной, главная спальня с 2 гардеробными и большой ванной комнатой с джакузи, а также еще 5 комнат. Квартира на одном уровне. 5 этаж с лифтом и...

ISRA HOME

400 900 €

Квартира в Хайфе, Израиль

110 м² 5 4 2

Продается! в тихом,зеленом районе Рамот Ремез ,возле Хайфского Технического Университета (Технион) 5-ти комнатная квартира,с шикарным видом на Хайфский залив Салон и кухня открытые с выходом на балкон 4 спальни 2 санузла кондиционер отдельно в каждой комнате в доме два лифта у квартиры есть личная парковка на один автомобиль Дом...

Виктория агент по недвижимости в Хайфе

Посмотреть ещё 316 похожих объектов

При покупке недвижимости в Израиле риски не исключены, но минимизированы.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Ипотека в Израиле vs ипотека в России

Ипотечные кредиты в Израиле пользуются спросом и доступны даже иностранцам. Ставки здесь гуманные – от 3 до 5% годовых (в России, по данным на март 2020 года, средний процент по ипотеке 9,4%. – Прим. ред.).

Получение жилищного кредита – процесс несложный, но он имеет свою, израильскую специфику, поэтому лучше заниматься этим в сопровождении профессионалов. Как и в России, израильский банк потребует у соискателя информацию о доходах и, что немаловажно, об их происхождении, а также подтверждения, которые должны убедить банк, что у вас достаточно средств для выплаты машканты (ипотеки).

Кстати, в процессе получения ипотеки как раз может понадобиться нотариус – в случае если банк потребует заверенный перевод всех документов, объясняющих ваши доходы и мотивацию.

Максимальный срок ипотечного кредита в Израиле – 30 лет, а процентная ставка по нему и минимальный первый взнос будут зависеть не только от вашего «анамнеза», но и от статуса с точки зрения иммиграционного права. Например, для иностранцев условия выдачи кредита будут жёстче (в том числе по предоставлению необходимой документации), а минимальный первоначальный взнос – больше.

Израильтянин, даже не проживающий в стране, может получить ипотеку в размере до 75% (чаще 60%) от стоимости квартиры (если это его первое жильё в Израиле), в то время как иностранец должен внести не менее 50% стоимости жилья из собственных средств в качестве первоначального взноса.

Налоги в Израиле vs налоги в России

В Израиле применяется прогрессивная шкала налога на покупку недвижимости, которая зависит не только от цены объекта, но и от иммиграционного статуса участников сделки. (В России на этапе приобретения покупатель не платит налоги, независимо от его гражданства или налогового резидентства. – Прим. ред.)

Так, у гражданина Израиля будет нулевая налоговая ставка на квартиру стоимостью до 1 744 505 шекелей, затем проценты увеличиваются со стоимостью квартиры:

• с 1 744 505 до 2 069 205 шекелей – налог 3,5%;
• c 2 069 205 до 5 338 290 шекелей – налог 5,0%;
• с 5 338 290 до 17 794 305 шекелей – налог 8,0%;
• свыше 17 794 305 шекелей – 10,0%.

Для приобретающих вторую квартиру налог будет следующий: 0–5 194 225 шекелей – 8%, свыше 5 194 225 шекелей – 10%.

Для новых репатриантов (в течение шести лет с момента получения статуса) налог на покупку жилья стоимостью до 1 838 615 шекелей составит 0,5%, на более дорогую недвижимость – 5%.

Мы делаем для каждого клиента индивидуальный расчёт и смотрим, стоит ли декларировать его статус нового репатрианта при покупке. Как правило, это актуально только в случаях приобретения дорогостоящего жилья.

Условия цитирования материалов Prian.ru