Нотариус не участвует в сделке с квартирой, наличные деньги не в ходу, ставки по ипотеке и налоги на недвижимость зависят от иммиграционного статуса… Израильский адвокат рассказывает об особенностях оформления недвижимости в собственность, принятых в его стране. Будет полезно всем потенциальным покупателям и репатриантам.
Об авторе:Алексей КоваленкоАдвокат, партнёр Адвокатский офис «Коваленко-Зернопольский» (Израиль)
Даже сейчас, когда экономика во всём мире находится в состоянии стагнации, в Израиле растёт поток новых репатриантов, соответственно, будет расти и спрос. Девелоперский рынок развивается, риэлторы и адвокаты Израиля получают обращения от потенциальных покупателей и инвесторов из России – переезды не отменяются, а потребность вложить деньги грамотно возрастает.
Россиянам, ещё незнакомым с процессом приобретения недвижимости в Израиле, может показаться странным упоминание адвоката рядом с риэлтором. На самом деле именно адвокат – главный игрок на поле при покупке недвижимости, зачастую люди обращаются к нему ещё перед тем, как начать поиск подходящего жилья. Это первое отличие сделок в Израиле от аналогичных в России.
Адвокат vs нотариус
Итак, именно адвокат в Израиле основной участник сделки в операциях по купле-продаже недвижимости. Без него совершить покупку невозможно. Риэлтор тоже может участвовать в процессе, но это не является обязательным. Нотариус же в сделках с недвижимостью, в отличие от России, участия не принимает вообще.
Адвоката может нанять как продавец, так и покупатель жилья; их (адвокатов) может быть двое – у каждой из сторон, а бывает, что один и тот же адвокат защищает интересы обеих сторон. Не буду рекомендовать последний вариант: по сделкам с недвижимостью (и земельному праву в целом) статистически больше всего случаев адвокатской халатности, поэтому оптимально, чтобы у каждой стороны был свой адвокат, который будет отстаивать интересы клиента.
Израильский адвокат полностью ведёт процесс покупки жилья, начиная с проверки чистоты объекта и составления меморандума – предварительного договора, являющегося подтверждением серьёзности намерений обеих сторон, и заканчивая внесением записи в земельный кадастр.
На всех этих этапах действительно важно профессиональное сопровождение: оно позволяет предотвратить мошенничество, ускорить процесс, сохранить деньги и, что немаловажно, нервы. После того как сделка завершилась, клиент нередко передаёт недвижимость в доверительное управление адвокату для дальнейшей сдачи в аренду или как инвестиционный объект.
Часто у крупных застройщиков есть договор с юридической компанией, которая занимается всеми сделками по продаже их объектов. Это может показаться покупателю очень привлекательным, так как, на первый взгляд, экономит его деньги. И всё же стоит помнить, что адвокат застройщика будет отстаивать только его, застройщика, интересы. Это не значит, что вас обязательно собираются обмануть, но даже если говорить о типовом договоре купли-продажи недвижимости, то именно в части оплаты обычно бывает наибольшее количество правок и противоречий.
Адвокат должен проверить, чтобы интересы его клиента были защищены, в частности, от санкций в отношении покупателя, из-за которых тот может понести убытки. Часто в параграфах договора, где прописаны санкции, не учитываются различные обстоятельства, возникшие не по вине покупателя, – например, объективное отсутствие возможности своевременно перевести средства, проблемы с банком и даже неполученное содействие продавца для оформления ипотеки. В этой части договора также нужно обратить внимание на привязки цен к различным индексам – в итоге именно они могут значительно поменять окончательную стоимость квартиры. Все эти тонкости надо чётко прописывать в договоре, чтобы клиент не пострадал в дальнейшем.
Опытный адвокат, специализирующийся на земельном праве, понимает, на какие пункты договора прежде всего стоит обратить внимание и какие замечания внести. А если этот адвокат ещё и имеет опыт работы с конкретным застройщиком и обслуживающими его юристами – это станет большим плюсом для покупателя. Однозначно наличие своего адвоката в итоге не увеличит ваши расходы, а поможет их сократить.
В Израиле, в отличие от России, при покупке недвижимости не используются банковские ячейки, да и в принципе наличные суммы не в ходу – большая часть сделок предполагает безналичный расчёт.
Уже при составлении предварительного договора покупатель передаёт адвокату (своему или со стороны продавца) чек либо переводит деньги на его трастовый счёт. Деньги не попадут к продавцу, пока адвокат не внесёт в земельный кадастр запись о том, что в отношении данной квартиры уже существует договор купли-продажи. Подобная запись предотвращает возможное мошенничество в отношении покупателя, а именно – гарантирует, что альтернативную сделку (например, продажу третьему лицу) с данным объектом продавец совершить уже не может.
И только после этого адвокат передаёт банковский чек продавцу или осуществляет банковский перевод. Далее сделка продолжается в соответствии с её условиями – например, формируется график платежей или же ипотека.
Примеры недвижимости в Израиле
5 900 000 €
Вилла в Герцлии, Израиль
300 м2644
Объект под сдачу
На продажу на тихой улице,
Отличное расположение, в пешей доступности от моря.
Вилла на участке 500 м² Построено 300 м²
Бассейн, Подвал,
Лифт внутри дома.
Построена около десяти лет назад.
ISRA HOME
4 750 000 €
Вилла в Герцлии, Израиль
350 м2864
Онлайн-показУдалённая сделка
Представляем вашему вниманию эксклюзивную виллу в престижном районе Герцлия-Питуах.
Расположена на участке площадью 450 кв.м. площадь застройки 350 кв.м., на трех уровнях.
Расположена всего в 300 метрах от моря.
Вилла включает в себя 4 уютные спальные комнаты и 2 просторные гостиные, обеспечивая комфортное пространство для большой семьи...
ISRA HOME
2 000 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
140 м2543
Квартира в престижном районе Северного Тель-Авива Нофей Ям.
5 комнат — 4 спальни.
140 кв.м. балкон 25 кв.м.
3-й этаж из 4-х
Вид на море.
Отличный ремонт, паркет в спальнях.
Рядом есть школы и детские сады.
Тихий кулуарный район с прямым проходом на пляж.
В этом районе проживает множество иностранцев - представителей...
ISRA HOME
3 500 000 €
Вилла в Герцлии, Израиль
232 м2755
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Роскошная вилла в самом сердце Герцлии Питуах!
В тихом, утопающем в зелени районе – идеальное место для жизни и отдыха.
Участок 406 м²
Площадь застройки 232 м²
5 просторных спален
4 стильные ванные комнаты
Индивидуальная система кондиционирования в каждой комнате
Вилла продаётся полностью меблированной —...
ISRA HOME
3 397 697 €
Таунхаус в Герцлии, Израиль
320 м25
ГражданствоОнлайн-показ
Комплекс расположен в самом престижном элитном районе на побережье Израиля, Герцлия Питуах. Это район, где центры технологических исследований и разработок сливаются с прекрасным побережьем с его международной гаванью для яхт, торговыми центрами, престижным стилем и развлечениями, знаменитыми ресторанами шеф-повара, живописными кафе, а также в...
Intermark Global
8 874 581 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
360 м242
Онлайн-показ
Этот дизайнерский пентхаус в северной части Тель-Авива с великолепными видами на море и город. Залитая солнцем гостиная с окнами от пола до потолка, кухня Boffi с центральной барной стойкой, главная спальня, две дополнительные спальни и гибкая семейная комната сочетают в себе стиль и функциональность. Технологии «умного дома», полы с...
Intermark Global
2 100 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
150 м2433
Шикарная квартира в Тель авиве Новый, престижный район, около моря. Вида на море. Ул. Юваль Нееман Квартира из 4 комнат, 150 кв.м. и балкон 45 кв.м. 6й этаж из 7и 2 парковки и кладовая. Продается со всей мебелью.
ISRA HOME
1 500 000 €
Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль
75 м2321
Шикарная квартира в новом небоскребе в центре Тель Авива.
«Мигдалей а Цаирим» это два здания 40 и 46 этажей, соединенные вместе.
На нижних этажах офисные помещения, а верхние занимаю апартаменты разных размеров.
ул Менахем Бегин 158
Удобное транспортное раположение.
28й этаж
три комнаты 75 кв.м. и 12 кв.м. балкон...
ISRA HOME
367 000 €
Квартира в Хайфе, Израиль
61 м2211
Кредит
Район Адар, Хайфа: Потенциал для инвестиций и жизни
Адар — это один из самых динамично развивающихся районов Хайфы. Он привлекает всё большее внимание как инвесторов, так и покупателей недвижимости благодаря своему уникальному сочетанию культурного наследия, удобному расположению и проектам городской реконструкции.
В районе активно...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
1 650 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
84 м2321
Объект под сдачу
Квартира в раойне Керем а Тайманим. Ул Альшейх В новом бутик-здании, З-комнатная квартира 84 метра плюс солнечный балкон. Квартира на 2 этаже с лифтом и парковкой Высокий уровень отделки. Вид на улицу. Светлая и тихая
ISRA HOME
550 000 €
Квартира в Хайфе, Израиль
113 м2432
Кредит
Вы искали квартиру в хорошем районе и возле удобной транспортной развязки ,но в тоже время тихую ???
Продаётся! В Хайфе, на ул.Бирам :
4-х комнатная квартира
После капитального ремонта
Просторные комнаты
Родительская спальня с отдельной ванной комнатой и балконом утопающим в зелени
Современная кухня
Новая система кондиционирования...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
2 220 000 €
Пентхаус в Хайфе, Израиль
160 м2432
Продаётся роскошная квартира с террасой на Кармеле!
Просторная квартира: 160 м² жилой площади, 60 м² балконов и частная крыша 50 м²!
Потолки высотой более 3 метров — ощущение простора и свободы!
️ Уютная мастер-спальня с собственным балконом и захватывающим видом
️ Просторная гостиная, столовая и открытая кухня...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
555 000 €
Квартира в Хайфе, Израиль
99 м2432
Онлайн-показ
4-комнатная квартира в одном из самых востребованных районов Хайфы — Неот Перес!
Местоположение: идеально — рядом с супермаркетом, торговым центром "Каньон Хайфа", общественным транспортом и выездом на основные дороги. Современное здание с двумя лифтами.
Основные характеристики:
- Просторная квартира площадью 99 кв.м....
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
1 500 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
94 м2432
Оплата криптовалютойОбъект под сдачу
Улица Матмон а-Коэн, 5
Современный новый дом от архитектора Гиди Бар-Ориан
6-й этаж с лифтом
94 кв.м + 13.5 кв.м терраса
4-комнатная квартира с отличной квадратной планировкой
Частная кладовая + удобное стандартное парковочное место
Квартира свободна
ISRA HOME
1 000 000 €
Квартира в Бат-Яме, Израиль
130 м2543
В районе Ган ха-Ир, Бат-Ям
5-комнатная квартира
по адресу: ул. Ицхак Саде, 8, Бат-Ям
Высокий 31-й этаж с фронтальным видом на море.
Престижный дом от компании Ashdar.
Солнечная терраса с захватывающим видом.
Ориентация – северо-запад.
Светлая и просторная
Центральный кондиционер + кондиционер в каждой комнате
2...
ISRA HOME
2 000 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
88 м2322
Шикарная квартира на второй лини от моря. Новый дом (реновация исторического здания, остался только внешний вид — внутри все новое). 3 комнаты. 2 спальни и гостиная. 88 кв.м. и балкон 18 кв.м. Поземная парковка. 7й этаж. Лобби с консьержем.
ISRA HOME
550 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
65 м2321
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается стильная 3-комнатная квартира в Тель-Авиве, ул. Шешет ха-Ямим (район Кирьят Шалем)
Характеристики:
· Площадь: 65 м²
· Этаж: 6 из 8
· Квартира полностью отремонтирована: заменены сантехника и электрика
· Дизайнерская отделка, продуманная планировка
· Общая парковка для жильцов...
ISRA HOME
4 625 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
200 м2433
В самом атмосферном районе Тель-Авива - Неве Цедеке продается пентхаус Площадь застройки 220 кв.м. включая 50 кв два балкона. 3 спальни и гостиная кроме того есть жилая единица на первом этаже с кухней и санузлом. Есть лифтовая шахта с выходом на 4 уровня.
ISRA HOME
11 000 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
400 м2645
Оплата криптовалютойОбъект под сдачу
АКИРОВ ТАУЭРС | Тель-Авив
Премиальная резиденция 400 м² с панорамой моря и города
На 24 этаже культового комплекса Akirov Towers предлагается просторная квартира с открытыми видами на Средиземное море и центр Тель-Авива.
Характеристики:
• 400 м² + 21 м² балконы
• 3 спальни-суиты + кабинет
• 3 санузла +...
ISRA HOME
15 000 000 €
Офис в Тель-Авиве, Израиль
1267 м24% в год
Целый этаж в одном из самых шикарных зданий Тель Авива. Арендатор ААА - компания высоких технологий. Аренда до 2027 года с опцией продления.
Обманутые вкладчики в Израиле: правда или вымысел?
В Израиле очень редки ситуации с обманутыми дольщиками. Не потому, что тут все поголовно добропорядочные, а потому, что израильское законодательство заточено на защиту интересов вкладчиков.
В стране действуют законы о продаже жилой недвижимости, которые регулируют страхование вкладов, и существует несколько типов страхового покрытия.
Страхование вкладов опционное: это может быть банковская гарантия, страховка, запись залога в пользу вкладчика, а также запись в земельном кадастре о правах вкладчика на квартиру или участок.
Стоит сказать, что, при всех преимуществах законодательства, покупатели всё равно могут потерять свои деньги. Если первый взнос составляет 7% от стоимости жилья или меньше, то в случае банкротства застройщика покупатель не получит возмещения ущерба. Также существуют вклады, которые не имеют полного покрытия. Например, группа людей покупает землю и начинает строить дом. В таком проекте могут возникнуть ситуации, когда люди теряют чуть ли не весь вклад.
То есть риски не исключены, но, во всяком случае, минимизированы.
При покупке недвижимости в Израиле риски не исключены, но минимизированы.
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Ипотека в Израиле vs ипотека в России
Ипотечные кредиты в Израиле пользуются спросом и доступны даже иностранцам. Ставки здесь гуманные – от 3 до 5% годовых (в России, по данным на март 2020 года, средний процент по ипотеке 9,4%. – Прим. ред.).
Получение жилищного кредита – процесс несложный, но он имеет свою, израильскую специфику, поэтому лучше заниматься этим в сопровождении профессионалов. Как и в России, израильский банк потребует у соискателя информацию о доходах и, что немаловажно, об их происхождении, а также подтверждения, которые должны убедить банк, что у вас достаточно средств для выплаты машканты (ипотеки).
Кстати, в процессе получения ипотеки как раз может понадобиться нотариус – в случае если банк потребует заверенный перевод всех документов, объясняющих ваши доходы и мотивацию.
Максимальный срок ипотечного кредита в Израиле – 30 лет, а процентная ставка по нему и минимальный первый взнос будут зависеть не только от вашего «анамнеза», но и от статуса с точки зрения иммиграционного права. Например, для иностранцев условия выдачи кредита будут жёстче (в том числе по предоставлению необходимой документации), а минимальный первоначальный взнос – больше.
Израильтянин, даже не проживающий в стране, может получить ипотеку в размере до 75% (чаще 60%) от стоимости квартиры (если это его первое жильё в Израиле), в то время как иностранец должен внести не менее 50% стоимости жилья из собственных средств в качестве первоначального взноса.
В Израиле применяется прогрессивная шкала налога на покупку недвижимости, которая зависит не только от цены объекта, но и от иммиграционного статуса участников сделки. (В России на этапе приобретения покупатель не платит налоги, независимо от его гражданства или налогового резидентства. – Прим. ред.)
Так, у гражданина Израиля будет нулевая налоговая ставка на квартиру стоимостью до 1 744 505 шекелей, затем проценты увеличиваются со стоимостью квартиры:
с 1 744 505 до 2 069 205 шекелей – налог 3,5%;
c 2 069 205 до 5 338 290 шекелей – налог 5,0%;
с 5 338 290 до 17 794 305 шекелей – налог 8,0%;
свыше 17 794 305 шекелей – 10,0%.
Для приобретающих вторую квартиру налог будет следующий: 0–5 194 225 шекелей – 8%, свыше 5 194 225 шекелей – 10%.
Для новых репатриантов (в течение шести лет с момента получения статуса) налог на покупку жилья стоимостью до 1 838 615 шекелей составит 0,5%, на более дорогую недвижимость – 5%.
Мы делаем для каждого клиента индивидуальный расчёт и смотрим, стоит ли декларировать его статус нового репатрианта при покупке. Как правило, это актуально только в случаях приобретения дорогостоящего жилья.