Практика: как проходят сделки с недвижимостью в Израиле

Об авторе: Алексей Коваленко Адвокат, партнёр Адвокатский офис «Коваленко-Зернопольский» (Израиль)

Задать вопрос

Даже сейчас, когда экономика во всём мире находится в состоянии стагнации, в Израиле растёт поток новых репатриантов, соответственно, будет расти и спрос. Девелоперский рынок развивается, риэлторы и адвокаты Израиля получают обращения от потенциальных покупателей и инвесторов из России – переезды не отменяются, а потребность вложить деньги грамотно возрастает.

Россиянам, ещё незнакомым с процессом приобретения недвижимости в Израиле, может показаться странным упоминание адвоката рядом с риэлтором. На самом деле именно адвокат – главный игрок на поле при покупке недвижимости, зачастую люди обращаются к нему ещё перед тем, как начать поиск подходящего жилья. Это первое отличие сделок в Израиле от аналогичных в России.

Адвокат vs нотариус

Итак, именно адвокат в Израиле основной участник сделки в операциях по купле-продаже недвижимости. Без него совершить покупку невозможно. Риэлтор тоже может участвовать в процессе, но это не является обязательным. Нотариус же в сделках с недвижимостью, в отличие от России, участия не принимает вообще.

Адвоката может нанять как продавец, так и покупатель жилья; их (адвокатов) может быть двое – у каждой из сторон, а бывает, что один и тот же адвокат защищает интересы обеих сторон. Не буду рекомендовать последний вариант: по сделкам с недвижимостью (и земельному праву в целом) статистически больше всего случаев адвокатской халатности, поэтому оптимально, чтобы у каждой стороны был свой адвокат, который будет отстаивать интересы клиента.

Израильский адвокат полностью ведёт процесс покупки жилья, начиная с проверки чистоты объекта и составления меморандума – предварительного договора, являющегося подтверждением серьёзности намерений обеих сторон, и заканчивая внесением записи в земельный кадастр.

На всех этих этапах действительно важно профессиональное сопровождение: оно позволяет предотвратить мошенничество, ускорить процесс, сохранить деньги и, что немаловажно, нервы. После того как сделка завершилась, клиент нередко передаёт недвижимость в доверительное управление адвокату для дальнейшей сдачи в аренду или как инвестиционный объект.

Часто у крупных застройщиков есть договор с юридической компанией, которая занимается всеми сделками по продаже их объектов. Это может показаться покупателю очень привлекательным, так как, на первый взгляд, экономит его деньги. И всё же стоит помнить, что адвокат застройщика будет отстаивать только его, застройщика, интересы. Это не значит, что вас обязательно собираются обмануть, но даже если говорить о типовом договоре купли-продажи недвижимости, то именно в части оплаты обычно бывает наибольшее количество правок и противоречий.

Адвокат должен проверить, чтобы интересы его клиента были защищены, в частности, от санкций в отношении покупателя, из-за которых тот может понести убытки. Часто в параграфах договора, где прописаны санкции, не учитываются различные обстоятельства, возникшие не по вине покупателя, – например, объективное отсутствие возможности своевременно перевести средства, проблемы с банком и даже неполученное содействие продавца для оформления ипотеки. В этой части договора также нужно обратить внимание на привязки цен к различным индексам – в итоге именно они могут значительно поменять окончательную стоимость квартиры. Все эти тонкости надо чётко прописывать в договоре, чтобы клиент не пострадал в дальнейшем.

Опытный адвокат, специализирующийся на земельном праве, понимает, на какие пункты договора прежде всего стоит обратить внимание и какие замечания внести. А если этот адвокат ещё и имеет опыт работы с конкретным застройщиком и обслуживающими его юристами – это станет большим плюсом для покупателя. Однозначно наличие своего адвоката в итоге не увеличит ваши расходы, а поможет их сократить.

Ячейки vs адвокатский сейф и трастовый счёт

В Израиле, в отличие от России, при покупке недвижимости не используются банковские ячейки, да и в принципе наличные суммы не в ходу – большая часть сделок предполагает безналичный расчёт.

Уже при составлении предварительного договора покупатель передаёт адвокату (своему или со стороны продавца) чек либо переводит деньги на его трастовый счёт. Деньги не попадут к продавцу, пока адвокат не внесёт в земельный кадастр запись о том, что в отношении данной квартиры уже существует договор купли-продажи. Подобная запись предотвращает возможное мошенничество в отношении покупателя, а именно – гарантирует, что альтернативную сделку (например, продажу третьему лицу) с данным объектом продавец совершить уже не может.

И только после этого адвокат передаёт банковский чек продавцу или осуществляет банковский перевод. Далее сделка продолжается в соответствии с её условиями – например, формируется график платежей или же ипотека.

Примеры недвижимости в Израиле

2 000 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

88 м² 3 2 2

Шикарная квартира на второй лини от моря. Новый дом (реновация исторического здания, остался только внешний вид — внутри все новое). 3 комнаты. 2 спальни и гостиная. 88 кв.м. и балкон 18 кв.м. Поземная парковка. 7й этаж. Лобби с консьержем.

ISRA HOME

5 400 000 €

Вилла в Тель-Авиве, Израиль

400 м² 8 6 7

Прекрасный дом на севере Тель-Авива! Отдельно стоящая вилла с бассейном на уникальном угловом участке, на идеальной улице! Участок 500 кв.м.! Фантастический и роскошный бассейн! 6 люксов! 400+ кв.м построенной площади 3 уровня, один из них - подвал Богатое техническое оснащение! Тихий и престижный район! Если вы ищете дом своей...

ISRA HOME

1 100 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

60 м² 3 2 1

Новая квартира в отремонтированном здании в стиле Баухаус в живописном районе Нахалат Беньямин. Эта квартира площадью 60 кв.м сочетает в себе красоту древности и удобство современности. Дом полностью реновировали, оставив исторический фасад. С высокими потолками - 3,5 м, солнечной гостиной благодаря юго-западной ориентации окон. Квартира...

ISRA HOME

2 500 000 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

120 м² 3 2 2

Предлагаем Вашему вниманию особый в своем роде объект - двухуровневый дуплексы новом доме, в одном из лучших районов города Тель Авив - Северная часть (Цафон Яшан). Трехкомнатная квартира, в которой каждый уголок наполнен уютом. Светлые просторные комнаты, с видом на море. Терраса и балкон, залитые солнечным светом, где можно насладится отдыхом...

ISRA HOME

3 437 069 €

Таунхаус в Герцлии, Израиль

320 м² 5

Гражданство Онлайн-показ

Комплекс расположен в самом престижном элитном районе на побережье Израиля, Герцлия Питуах. Это район, где центры технологических исследований и разработок сливаются с прекрасным побережьем с его международной гаванью для яхт, торговыми центрами, престижным стилем и развлечениями, знаменитыми ресторанами шеф-повара, живописными кафе, а также в...

Intermark Global

1 250 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

90 м² 3 2 2

На продажу в Тель Авиве. Знаковый, престижный проект Gindi TLV Центр Тель-Авива, рядом с торговым центром и станциями метро. Проект ввключает 4 башни, 2 из которых уже заселены третья будет готова в мае 2023 года. Четвертая в стадии строительства. Продаваемая квартира находится в третьей башне. 90 кв.м. и балкон 12 кв.м. 2...

ISRA HOME

8 150 000 €

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

220 м² 5 3 3

Оплата криптовалютой

Шикарный пентхаус в престижном районе Неве Цедек, в Тель-Авиве. Башня Либер - одна из 3х башен в этом районе. Вид на море и на весь Тель-Авив, особенно на живописный Неве Цедек. В доме есть бассейн, спортзал, консьерж 24/7. Пентхаус расположен на 28-м этаже. 4 комнаты - 3 спальни и гостиная. Отдельная кухня. При родительской...

ISRA HOME

1 500 000 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

75 м² 3 2 1

Шикарная квартира в новом небоскребе в центре Тель Авива. «Мигдалей а Цаирим» это два здания 40 и 46 этажей, соединенные вместе. На нижних этажах офисные помещения, а верхние занимаю апартаменты разных размеров. ул Менахем Бегин 158 Удобное транспортное раположение. 28й этаж три комнаты 75 кв.м. и 12 кв.м. балкон...

ISRA HOME

8 720 921 €

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

170 м² 3 2

Онлайн-показ

Расположенные на одной из самых престижных улиц Тель-Авива, эта современные дизайнерские апартаменты с 3 спальнями открывают захватывающий вид на Средиземное море и пляжную набережную. Открытая планировка включает стильную гостиную, высококлассную кухню, элегантную столовую, роскошную главную спальню с ванной комнатой, две дополнительные...

Intermark Global

950 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

74 м² 3 2 1

Объект под сдачу

Продаётся: эксклюзивная 3-комнатная квартира с потрясающим видом на море — в самом сердце Тель-Авива! Идеальна для проживания и как доходная инвестиция! На высоком этаже (выше 10-го) ухоженного элитного жилого комплекса 2022 года постройки, вас ждёт настоящая недвижимая жемчужина: Площадь: 74 м² Ориентация: на запад, с...

ISRA HOME

30 000 000 €

Вилла в Тель-Авиве, Израиль

550 м² 6 5 6

Оплата криптовалютой

Вилла под охраной как памятник архитектуры - редкий бриллиант в сердце Тель-Авива В самом центре Тель-Авива, на пересечении улиц Шалаг 6 и Йеоша 12, рядом с отлем Шератон, находится уникальный частный жилой дом - охраняемый архитектурный объект, не имеющий аналогов. Частная вилла для проживания Вторая линия от моря Площадь участка: около...

ISRA HOME

1 370 000 €

Пентхаус в Холоне, Израиль

147 м² 5 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Новинка! Роскошный пентхаус в Холоне для ценителей жизни на высшем уровне! Продается эксклюзивный пентхаус премиум-класса в престижном районе Х’ 501 — на бульваре небоскребов, улица Пихман. Основные характеристики: Просторная 5-комнатная квартира | ок. 147 м² (с МАМАД) Огромная терраса около 80 м² с...

ISRA HOME

1 350 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

84 м² 3 2 1

Атмосферная квартира в престижном районе Тель-Авива. Район Парк Цамерет, район высотных зданий с удобным выездом на шоссе Аялон. Квартира на 8м этаже (из 25-и) 3 комнаты, 84 кв.м. и балкон 12 кв.м. Продается со всей мебелью и оборудованием. Имеется подземная парковка и кладовая. В доме есть бассейн, сауна, спорт зал, консъерж 24/7....

ISRA HOME

4 480 841 €

Вилла в Нетании, Израиль

500 м² 4

Гражданство Онлайн-показ

Вилла расположена всего в нескольких минутах ходьбы от моря. Она расположена на участке 740 м2; имеет 500 м2 жилой площади на 3 этажах. Вилла имеет большую открытую гостиную с потолками двойной высоты, большую кухню, основную просторную спальню с ванной комнатой и гардеробной, спальню с ванной комнатой и две дополнительные спальни. В красивом...

Intermark Global

24 000 000 €

Вилла в Герцлии, Израиль

1200 м² 6 4 4

Роскошное жилье в Герцлии Питуах, Израиль. Совершенно новый современный особняк площадью 1,200 кв.м., построенный на участке площадью 1,000 кв.м., с элегантным дизайном одного из самых известных архитекторов/дизайнеров в Израиле. Расположен всего в нескольких минутах от моря в Герцлии Питуах, дом построен и спроектирован по самым высоким...

ISRA HOME

1 500 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

140 м² 5 4 3

Огромная квартира с 5,5 комнатами в роскошных башнях Сентрал Парк! 140 кв.м. с балконом. 10й этаж из 15 Квартира была отремонтирована два года назад, и в ней установлена новая (встроенная) кухня 4 спальни + просторная гостиная + дополнительная половина комнаты (защитная комната с внутренним окном), используемая как гардеробная в большой...

ISRA HOME

300 744 €

Квартира в Хайфе, Израиль

61 м² 2 1 1

Район Адар, Хайфа: Потенциал для инвестиций и жизни Адар — это один из самых динамично развивающихся районов Хайфы. Он привлекает всё большее внимание как инвесторов, так и покупателей недвижимости благодаря своему уникальному сочетанию культурного наследия, удобному расположению и проектам городской реконструкции. В районе активно...

Виктория агент по недвижимости в Хайфе

1 160 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

98 м² 4 3 3

Продаётся 4-комнатная квартира в Улица Шрага Фридман в районе Рамат Авив Хадаша, Тель-Авив. Квартира площадью 98 кв.м расположена на 3-м этаже 8-этажного здания и имеет 4 комнаты. В квартире имеется большая мастер-спальня и дополнительная отдельная комната с душем и туалетом. Квартира выходит окнами на сад и была отремонтирована. В...

ISRA HOME

490 000 €

Квартира в Хайфе, Израиль

76 м² 4 3 1

Кредит

Продаётся уютная 4-комнатная квартира с садом и видом на море! ул. Леон Блюм, Хайфа Уникальная возможность — квартира с атмосферой дома и своим садом Площадь квартиры — 76 м² + дворик/сад 40 м² Хорошо продуманная планировка — максимум уюта и функциональности Преимущества: ️ Уютная и полностью меблированная...

Виктория агент по недвижимости в Хайфе

2 100 000 €

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

150 м² 4 3 3

Шикарная квартира в Тель авиве Новый, престижный район, около моря. Вида на море. Ул. Юваль Нееман Квартира из 4 комнат, 150 кв.м. и балкон 45 кв.м. 6й этаж из 7и 2 парковки и кладовая. Продается со всей мебелью.

ISRA HOME

Посмотреть ещё 90 похожих объектов

При покупке недвижимости в Израиле риски не исключены, но минимизированы.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Ипотека в Израиле vs ипотека в России

Ипотечные кредиты в Израиле пользуются спросом и доступны даже иностранцам. Ставки здесь гуманные – от 3 до 5% годовых (в России, по данным на март 2020 года, средний процент по ипотеке 9,4%. – Прим. ред.).

Получение жилищного кредита – процесс несложный, но он имеет свою, израильскую специфику, поэтому лучше заниматься этим в сопровождении профессионалов. Как и в России, израильский банк потребует у соискателя информацию о доходах и, что немаловажно, об их происхождении, а также подтверждения, которые должны убедить банк, что у вас достаточно средств для выплаты машканты (ипотеки).

Кстати, в процессе получения ипотеки как раз может понадобиться нотариус – в случае если банк потребует заверенный перевод всех документов, объясняющих ваши доходы и мотивацию.

Максимальный срок ипотечного кредита в Израиле – 30 лет, а процентная ставка по нему и минимальный первый взнос будут зависеть не только от вашего «анамнеза», но и от статуса с точки зрения иммиграционного права. Например, для иностранцев условия выдачи кредита будут жёстче (в том числе по предоставлению необходимой документации), а минимальный первоначальный взнос – больше.

Израильтянин, даже не проживающий в стране, может получить ипотеку в размере до 75% (чаще 60%) от стоимости квартиры (если это его первое жильё в Израиле), в то время как иностранец должен внести не менее 50% стоимости жилья из собственных средств в качестве первоначального взноса.

Налоги в Израиле vs налоги в России

В Израиле применяется прогрессивная шкала налога на покупку недвижимости, которая зависит не только от цены объекта, но и от иммиграционного статуса участников сделки. (В России на этапе приобретения покупатель не платит налоги, независимо от его гражданства или налогового резидентства. – Прим. ред.)

Так, у гражданина Израиля будет нулевая налоговая ставка на квартиру стоимостью до 1 744 505 шекелей, затем проценты увеличиваются со стоимостью квартиры:

• с 1 744 505 до 2 069 205 шекелей – налог 3,5%;
• c 2 069 205 до 5 338 290 шекелей – налог 5,0%;
• с 5 338 290 до 17 794 305 шекелей – налог 8,0%;
• свыше 17 794 305 шекелей – 10,0%.

Для приобретающих вторую квартиру налог будет следующий: 0–5 194 225 шекелей – 8%, свыше 5 194 225 шекелей – 10%.

Для новых репатриантов (в течение шести лет с момента получения статуса) налог на покупку жилья стоимостью до 1 838 615 шекелей составит 0,5%, на более дорогую недвижимость – 5%.

Мы делаем для каждого клиента индивидуальный расчёт и смотрим, стоит ли декларировать его статус нового репатрианта при покупке. Как правило, это актуально только в случаях приобретения дорогостоящего жилья.

Условия цитирования материалов Prian.ru