Инвестиции в недвижимость Израиля: куда выгодно вложиться?

Несмотря на все предпринятые правительством меры, рынок недвижимости Израиля даже не думает охлаждаться.  Да, из-за временного введения новых налогов на владение тремя и более объектами и поощрения реинвестирования средств в ценные бумаги доля иностранных инвесторов в стране снизилась. Согласно данным за второй квартал 2018 года от Министерства финасов Израиля,  их доля достигла исторического минимума – приобретено всего 3200 единиц жилья или 14% от общего объёма сделок. При этом цены на квадратные метры после временного спада вновь начали потихоньку расти.  

Марк Ойгман рекомендуют выбирать объекты в центральной части Израиля, в крупных городах.

Небоскрёбы в деловом центре Тель-Авива

Офисные площади

В центральных районах больших городов существует стабильный спрос на маленькие офисные помещения в новых зданиях. Высокую востребованность офисов обеспечивает устойчивая нехватка вакантных предложений на рынке, поэтому инвестиции в данный тип недвижимости считаются надежными и выгодными как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе.

Выгоднее всего приобретать не отдельные офисы, а большие помещения площадью 1000-2000 кв. м в новостройках на этапе строительства. Стоимость квадратного метра здесь составит  $2150-2450. Далее разбить площадь на маленькие офисы по 20-50 «квадратов» и сдавать по $16-19 за кв. м в месяц.

Примеры коммерческой недвижимости в Израиле

Офис в Тель-Авиве, Израиль

1 144 792 €

Площадь 280 м²

Experto International g...

Офис в Гиватаиме, Израиль

960 970 €

Площадь 180 м²

Experto International g...

Офис в Тель-Авиве, Израиль

1 584 048 €

Площадь 252 м²

Experto International g...

Офис в Тель-Авиве, Израиль

841 992 €

Площадь 168 м²

Experto International g...

Офис в Тель-Авиве, Израиль

868 534 €

Площадь 280 м²

Experto International g...

Офис в Бней-Браке, Израиль

1 098 892 €

Площадь 222 м²

Experto International g...

Офис в Тель-Авиве, Израиль

3 700 000 €

Площадь 1500 м²

B.B.C Real Estate LTD.

ВНЖ при покупке

Офис в Тель-Авиве, Израиль

2 550 800 €

Площадь 702 м²

B.B.C Real Estate LTD.

Офис в Тель-Авиве, Израиль

2 190 000 €

Площадь 750 м²

B.B.C Real Estate LTD.

Коммерческая недвижимость в Тель-Авиве, Израиль

803 198 €

Площадь 86 м²

Experto International g...

Офис в Рамат-Гане, Израиль

697 000 €

Площадь 200 м²

B.B.C Real Estate LTD.

Офис в Рамат-Гане, Израиль

817 000 €

Площадь 222 м²

B.B.C Real Estate LTD.

Офис в Тель-Авиве, Израиль

4 300 000 €

Площадь 615 м²

Experto International g...

Посмотреть ещё 13 похожих объектов

«Конечно, от собственника потребуются дополнительные вложения на этапе разбивки крупного офисного пространства на отдельные помещения – около $250 на кв. м. Но есть возможность получить ипотеку в размере 50% от стоимости объекта примерно под 5% годовых. Грамотный бизнес-план и партнерство с опытной компанией в качестве организатора сделки сводят вероятность отказа в кредите до минимума», – отмечает эксперт компании Smargten Марк Ойгман.

Годовая доходность такой недвижимости составляет около 8%. Если грамотно использовать варианты финансирования, то есть воспользоваться кредитованием, то можно дойти до доходности в 10-12% годовых на собственный капитал.

Средняя стоимость объектов:  от $2 млн до 5 млн.

Панорама Тель-Авива

Квартиры среднего класса в развивающихся городских районах на этапе строительства

В строящихся жилых проектах для инвестирования интересны просторные квартиры среднего класса площадью  80-110 кв. м на две – четыре спальни. Они на 10-15% дешевле, чем аналогичные готовые новые квартиры в районе. Это правило действует более четко, если покупать сразу три-пять квартир в одном проекте в составе организованной группы инвесторов.

«Покупка организованной группой инвесторов – это приобретение несколькими физическими или юридическими лицами своей пропорциональной части от общего количества квадратных метров недвижимости. В таком случае инвестор совершает сделку по "оптовой цене" или с дисконтом. К тому же с позиции крупного покупателя сделка проходит с сильной юридической поддержкой», – добавляет Марк Ойгман. 

• Читайте подробнее о том, как проходят сделки с недвижимостью Израиля

При правильном выборе района (с развитой инфраструктурой, перспективами развития и высоким спросом на местное жилье со стороны среднестатистических израильских семей) можно ожидать увеличения стоимости таких квартир на 5-10% годовых в ближайшие два-три года. Конечно, данная стратегия инвестирования весьма консервативна, но при этом может привести к доходности 15-20% за три года. И еще один плюс  – такие инвестиционные варианты можно найти во всех крупных городах Израиля, включая Тель-Авив.

Средняя стоимость объектов:  $500-600 тыс.

Типичный район на юге Тель-Авива

Маленькие и старые квартиры в Южном Тель-Авиве

Квартиры в домах старше 30 лет площадью 50-80 кв. м с одной – тремя спальнями тоже хороши для инвестирования. Стоимость таких квартир всегда заметно ниже, чем аналогичные варианты в более новых домах в развитых районах. При этом квартиры успешно сдаются в аренду и приносят доход около 3% годовых. Цены же на такое жилье растут примерно на 3% в год.

Но основная суть инвестиционной стратегии в том, чтобы дождаться, когда дом решат снести или реконструировать. Южный Тель-Авив активно перестраивается и развивается, поэтому попасть под местную программу реновации вполне реально. При вынесении такого решения по вашему дому цена квартиры подскакивает сразу на 20-50%.

«Самое важное, что квартира подорожает, даже если дом, в котором она расположена, решено снести. Ведь в рамках программы владелец получит совершенно новую квартиру, которая по площади обычно превышает старую», – объясняет Марк Ойгман.

Аналогичные процессы наблюдаются в городах Нетания, Герцлия и Рамат-Ган. Поэтому здесь тоже можно рассматривать варианты инвестиции в старое ветхое жилье.

Средняя стоимость объектов: $300-400 тыс.

Примеры жилой недвижимости в Израиле

Квартира в Хайфе, Израиль

499 750 €

Площадь 72 м²

Independent real estate...

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

1 070 000 €

Площадь 126 м², 5 комнат

Rami Lalo Real Estate

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

2 500 000 €

Площадь 280 м², 5 комнат

Rami Lalo Real Estate

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

1 059 000 €

Площадь 155 м², 4 комнаты

Rami Lalo Real Estate

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

7 806 000 €

Площадь 370 м²

Rami Lalo Real Estate

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

2 079 000 €

Площадь 147 м², 3 комнаты

Rami Lalo Real Estate

Лофт в Тель-Авиве, Израиль

2 094 000 €

Площадь 102 м², 2 комнаты

Rami Lalo Real Estate

Вилла в Герцлии, Израиль

14 804 855 €

Площадь 670 м², 9 комнат

Israel Sotheby’s Intern...

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

2 215 732 €

Площадь 159 м², 5 комнат

Israel Sotheby’s Intern...

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

4 450 429 €

Площадь 275 м², 6 комнат

Israel Sotheby’s Intern...

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

8 793 187 €

Площадь 530 м², 7 комнат

Israel Sotheby’s Intern...

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

3 266 041 €

Площадь 125 м², 3 комнаты

Israel Sotheby’s Intern...

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

717 811 €

Площадь 75 м², 3 комнаты

Eliana Estate

Апартаменты в Тель-Авиве, Израиль

4 615 000 €

Площадь 250 м², 5 комнат

Rami Lalo Real Estate

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

1 570 000 €

Площадь 90 м², 4 комнаты

Experto International g...

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

2 664 874 €

Площадь 177 м², 4 комнаты

Israel Sotheby’s Intern...

Квартира в Холоне, Израиль

1 270 000 €

Площадь 160 м², 5 комнат

Experto International g...

Квартира в Тель-Авиве, Израиль

1 318 978 €

Площадь 92 м², 3 комнаты

Experto International g...

Вилла в Израиле

936 212 €

Площадь 180 м², 7 комнат

Knight Frank

Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль

1 889 369 €

Площадь 110 м², 5 комнат

Israel Sotheby’s Intern...

Посмотреть ещё 188 похожих объектов

Расходы при покупке и содержании

Юридическое сопровождение – 0,5-1,0%

Брокерские услуги – 1,5-2,0%

Управление – 0,5% в год

Налог на покупку недвижимости – 8-10% в зависимости от типа объекта

Муниципальный налог (арнона) – зависит от города, площади недвижимости и ее расположения. В среднем на это закладывается $200-300 в месяц.

• Читайте подробнее о содержании недвижимости в Израиле

​

Текст подготовила Екатерина Холодова
Фото: Pixabay, Flickr

Условия цитирования материалов Prian.ru