Версия
для печати
для печати
Брендированная недвижимость (или сервисные резиденции) – жилые комплексы, созданные в партнерстве с известными международными компаниями. Чаще всего это апартаменты под управлением крупной отельной сети. Впрочем, сегодня в сегмент проникают и бренды из других отраслей – из мира моды, авто, гастрономии, искусства.
Покупая такую недвижимость, клиент получает больше, чем квадратные метры. Еще – оригинальный дизайн, отельный сервис, уверенность в качестве управления, наконец статус. Формально жить в таких проектах можно и самому, но чаще собственники сдают юниты в аренду. Или просто оставляют жилье под присмотром – формат lock-and-leave придуман как раз для этого.
По данным ежегодного отчета Savills, гостиничные сети продолжают доминировать в сегменте: на их долю приходится четыре проекта из пяти.
Среди главных игроков рынка – гиганты гостиничной индустрии Marriott International (бренды The Ritz-Carlton, St. Regis, W Hotels), Four Seasons Hotels and Resorts, Accor (включая Fairmont, Raffles, SO/, MGallery), Six Senses и Aman.
Но, как мы отмечали выше, сегмент становится разнообразнее. В него заходят люксовые марки: автогиганты (Bentley, Porsche, Aston Martin), модные дома (Armani, Versace, Diesel), рестораторы (Nobu) и производители предметов роскоши (Bulgari, Baccarat).
Большинство из них работают в люксовом сегменте, хотя на рынке появляются резиденции в категориях upscale и upper-upscale. В первом случае это качественные, но пока не премиальные проекты – без «золотых кранов». Upper-upscale уже ближе к премиуму: более престижные локации, авторский дизайн, расширенные услуги, но всё-таки не ультра-лакшери.
Первые такие проекты появились в Северной Америке. Американцы долгое время были законодателями моды в отрасли, но сейчас предложение смещается. Наибольшая активность – в Азии, на Ближнем Востоке и даже в Африке.
А лидером сегмента по числу проектов стал Дубай. За ним следуют Майами, Пхукет, Нью-Йорк и Лондон. Формат развивается и в других городах и странах.
Португалия – одна из самых перспективных европейских стран в сегменте branded residences. К 2031 году здесь появятся 15 новых проектов на 1200 жилых юнитов. Строят как гольф-курорты (например, Viceroy в Алгарве), так и городские резиденции, вроде Hyatt Regency Lisbon.
В 2024 году, по данным C9 Hotelworks, больше всего таких предложений появилось на Пхукете. Впрочем, география расширяется – бренды заходят в Хуа-Хин, Районг, Паттайю. При этом цены могут сильно различаться: в Бангкоке за юнит просят около $900 тыс., а на Пхукете – в три раза меньше.
Среди перспективных направлений – Египет, Вьетнам, Южная Корея, Турция и Индонезия. По данным Savills, 47% завершенных и 49% строящихся объектов находятся на курортах (пляжи, острова, горнолыжные центры – отличное соседство), остальная часть – в городах, преимущественно мегаполисах.
Бренд – это доверие. А еще – более прогнозируемая доходность, эстетика и отсутствие головной боли. Можно сдавать недвижимость в аренду через управляющую компанию, не занимаясь ни обслуживанием, ни поиском жильцов.
Цели у покупателей разные. В курортных локациях преобладает инвесторская стратегия: сдача через управляющую компанию и личное пользование в низкий сезон. В городских проектах чаще живут сами – особенно в standalone-резиденциях, где нет отельных туристов.
Есть и те, кто берёт такую недвижимость для детей-студентов, будущего переезда или с расчетом на перепродажу: ликвидность у брендированных объектов выше средней, особенно в растущих рынках (Вьетнам, Саудовская Аравия и др.). А еще в таких локациях брендированное жилье часто воспринимается как основной дом – за счет высокого уровня безопасности, качественной отделки и статуса.
По данным Savills, наценка может быть на треть выше, чем у аналогичных по качеству проектов без бренда. В развивающихся странах разница достигает 45%. В таких локациях у покупателей нет устоявшихся ориентиров, и бренд сам по себе становится гарантом качества.
В курортных регионах (например, в Таиланде, ОАЭ, Мексике) разница в цене составляет в среднем 34%. А в мировых мегаполисах (Нью-Йорк, Лондон, Париж), где рынок традиционно конкурентный, наценка ниже – в пределах 27%. Здесь бренды вынуждены конкурировать не только по уровню сервиса, но и по дизайну, инфраструктуре и «философии проекта» – без этого выделиться невозможно.
Порог входа также варьируется. В Дубае, например, цены начинаются от 2,5 млн дирхамов (примерно $680 тыс.) и могут превышать $5,4 млн – именно столько просят за флагманские проекты. В ряде комплексов стоимость в разы выше: например, в Bugatti Residences цены достигают $35,4 млн.
В Азии заметная доля рынка брендированной недвижимости сегодня принадлежит Таиланду (23%). При этом разброс цен по стране весьма ощутимый: в Бангкоке за квадратный метр просят в среднем $8,5 тыс., в курортных локациях – $4,7 тыс. Цены на брендовые резиденции класса люкс могут достигать $13 тыс. за кв. м.
Для сравнения, в других странах региона цены выше. По данным газеты The Business Times, в Сингапуре средняя стоимость брендированной недвижимости составляет около $23 тыс. за кв. м, в Японии – около $20 тыс. В Сеуле квадратный метр стоит $29 тыс., а в Пусане – $10 тыс.
Заходить в такие проекты лучше на ранней стадии строительства: так инвестор обеспечит себе максимальный доход. Пример – Park Hyatt Niseko Hanazono Residences в Японии: на старте продаж квадратный метр стоил $16 тыс., а спустя пять лет цена составляла уже $32 тыс., что эквивалентно ежегодному росту примерно на 20%.
Особенно сильно в цене прибавляют виллы с видом на море или уникальным расположением – их берут не ради аренды, а как актив с долгосрочной перспективой роста капитала.
.jpg)
Рынок брендированной недвижимости уже вышел за рамки «отель + апартаменты».
Один из ключевых трендов – standalone-резиденции. Это жилые комплексы без гостиничного блока. Проще говоря, отельных гостей вроде нет, но всё работает «по-отельному»: консьерж, уборка, аренда, обслуживание – по стандарту бренда. Популярен такой формат у покупателей, которым важны тишина и приватность. У The Ritz-Carlton, например, уже больше трети всех проектов – standalone.
Параллельно развиваются mixed-use-проекты – брендированные резиденции, которые становятся частью большого городского кластера с ресторанами, офисами, галереями, магазинами, спортзалом. Здесь ставка делается на комфорт городского жителя: всё под рукой, инфраструктура уже развита, и квартира ощущается не просто как жилье, а как часть большой экосистемы.
Активно растет сегмент wellness-резиденций – домов со спа-комплексами, медицинскими учреждениями, фильтрацией воздуха и йогой на крыше. Обычно такие проекты располагают в экологически чистых районах или на курортах, где сама атмосфера работает на улучшение самочувствия.
Наконец, появляются тематические проекты с эстетической или культурной концепцией. Это может быть арт-резиденция, оформленная совместно с художниками, или fashion-комплекс – например, под маркой Versace, где каждая деталь интерьера – это продолжение ДНК бренда.
В итоге брендированная недвижимость сегодня – про разные форматы жилья, где важен не только логотип на фасаде, но и образ жизни, который идет в комплекте. А еще – ощущение, что ты часть особого комьюнити.
.jpg)
В теории – легко. В реальности всё зависит от проекта. На старте продаж лучшие юниты могут «уходить по спискам» – для постоянных клиентов и партнеров. В горячих локациях (Дубай, Майами, Лиссабон) доступ к лучшим лотам получают только через брокеров.
Зато если проект уже построен и не слишком «закрыт», купить достаточно просто: выбрал, проверил документы – и в сделку. Главное – понимать, что порог входа в популярных локациях может составлять $600–700 тыс., а интересные лоты могут закончиться еще до официального запуска.
По прогнозам Savills, к 2030 году на рынке будет уже более 1,2 тыс. подобных проектов – почти вдвое больше, чем сейчас. Темпы роста – не взрывные, но устойчивые: аналитики говорят о среднегодовом росте на уровне 10%.
При этом сам рынок постепенно выходит за пределы люкса. Всё больше проектов появляются в категориях upscale и upper-upscale – там, где дорого, но не заоблачно. Именно в этих сегментах недвижимость начинает восприниматься не как статусная покупка, а как инвестиционный актив с прогнозируемой доходностью.
В ближайшие годы бренды будут бороться не только за локации, но и за формат: кто предложит более гибкую, технологичную и устойчивую модель – тот и выиграет. Всё больше проектов будут ориентированы на здоровый образ жизни, экологичность и лайфстайл. Для девелоперов это шанс выделиться, для покупателей – способ совместить комфорт с капиталом.
Фото: Dezeen, Palazzo Versace Dubai, Wyndham Grand Batumi Gonio, elements.envato.com (SkloStudio)
