Версия
для печати
для печати
Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в Венгрии фактически без ограничений. Под запретом только сделки с сельскохозяйственными землями и объектами, охраняемыми государством.
Граждане стран, не входящих в ЕС, обязаны получить от местной мэрии разрешение на покупку. Запрос носит формальный характер, отказать могут только из-за судимости на территории Венгрии. Получением разрешения на покупку занимается лицензированный венгерский адвокат, процесс может занять два-три месяца.
Если покупка производится на юридическое лицо, такое разрешение не требуется. Однако регистрация компании – дело небыстрое и затратное. Кроме того, компания должна будет платить налоги и составлять отчётность. Поэтому покупатели чаще предпочитают заключить сделку на физическое лицо и подождать.
Покупка недвижимости в Венгрии не даёт иностранцу визовых привилегий. Собственники въезжают в страну на общих основаниях, однако шансы получить мультивизу у них выше, чем у обычных туристов.
Внимание! В 2024 году гражданам России венгры оформляют только однократные визы под даты поездки.
1 июля 2024 году Венгрия перезапустила программу «золотых виз», которую власти называют «ВНЖ гостевого инвестора». Одна из опций предполагает получение десятилетнего возобновляемого статуса резидента через приобретение жилой недвижимости стоимостью от €500 тыс. Однако право на участие в программе распространяется только на объекты, приобретённые после 1 января 2025 года.
Подробнее о том, как можно получить визу или ВНЖ Венгрии, – в нашей статье.
После приобретения недвижимости собственник должен платить налоги. Власти Венгрии не определяют общий налог на недвижимость, ставки устанавливаются в рамках конкретного муниципалитета.
Владельцы земли и собственных домов обычно платят земельный налог, который могут начислять двумя способами:
Некоторые регионы устанавливают локальный налог на недвижимость. Как правило, его платят в тех районах, где недвижимость успешно сдаётся в аренду (к примеру, возле озера Балатон). Ставки налогов утверждаются местными властями и обычно не превышают 3,6% от рыночной стоимости объекта.
Кроме того, собственник оплачивает коммунальные услуги: сбор ТСЖ в многоквартирном доме, а также воду, электричество, газ, интернет.
Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. Эти действия могут потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
Иностранец становится налоговым резидентом Венгрии, если он проживает в стране более 183 дней в году, или имеет там центр жизненных интересов (семья, работа), или там находится его единственный постоянный адрес. В этом случае он платит в Венгрии налог со всех доходов, получаемых в стране.
Начать поиск недвижимости проще всего с изучения объектов в интернете. В каталоге на нашем сайте собраны предложения домов и квартир в Будапеште и на популярных курортах. Вы можете оставить заявку на подбор варианта по вашим требованиям. Также рекомендуем перед выбором прочитать статьи и новости о рынке недвижимости и особенностях въезда в Венгрию.
Лицензированный юрист является обязательным участником сделки купли-продажи в Венгрии. Без риелтора теоретически можно обойтись, и многие венгры занимаются куплей-продажей сами, подключая только адвоката. Однако иностранцу, не знающему венгерского языка и не живущему в стране, пройти все этапы сделки самостоятельно практически невозможно.
Риелтор выступает только как посредник, формально его работа заканчивается в момент подписания договора, но на практике он сопровождает сделку до её окончания, то есть до внесения в кадастр имени нового владельца.
Риелтор – в обязательном порядке юридическое лицо, однако лицензия на деятельность ему не требуется. Большинство риелторов работают как франчайзи крупных компаний.
Агентства недвижимости в Венгрии, которые могут вас проконсультировать
После выбора объекта рекомендуется открыть счёт в местном банке. Многие из них готовы сотрудничать с иностранцами без вида на жительство. Средства можно перевести со своего счёта непосредственно на счёт продавца.
Однако в 2024 году у клиентов из России и Беларуси возникают трудности с открытием счетов даже при наличии местного ВНЖ. Банки стали обращать внимание на гражданство и место рождения заявителя. Заморозить могут и уже открытый счёт, выяснив, что страна рождения – Россия.
Гражданам других стран по-прежнему можно открыть счёт в местном банке для предстоящих платежей.
После выбора объекта покупатель или его посредник составляет заявку и отправляет её продавцу. В заявке указывается цена объекта, размер задатка, график платежей. Одновременно покупатель вносит 1% от цены объекта в качестве подтверждения серьёзности своих намерений. Деньги могут быть депонированы на счёте у адвоката или риелтора. В этот момент объект снимается с продажи – он зарезервирован. После этого начинается согласование заявки. Если продавец не принимает условия и стороны не находят компромисса, гарантию возвращают.
Адвокат несёт ответственность за юридическую проверку объекта, а также выяснение наличия долгов и прочих обременений. Покупатель может осмотреть жильё и оценить его состояние.
Если условия приняты и объект устраивает покупателя, стороны подписывают составленный адвокатом предварительный договор купли-продажи. В документе указывают технические характеристики объекта, адрес, ответственность сторон и прочие детали сделки. При подписании покупатель вносит задаток в размере 10–15%.
Теперь, если он откажется от сделки без уважительной причины, уплаченный аванс он вернуть не сможет. А если откажется продавец, он вернёт деньги покупателя и сверх того заплатит ему отступные в качестве возмещения морального ущерба.
На этом этапе юрист отправляет в местную администрацию запрос на согласование сделки. Этот шаг не требуется, если покупатель – гражданин ЕС или покупка совершается на юридическое лицо. На это по закону отводится 45–60 дней. Когда разрешение получено, покупатель уведомляет об этом продавца, и они закрывают сделку.
После получения одобрения властей на покупку адвокат составляет финальный договор купли-продажи. Договор составляется на венгерском языке. По просьбе сторон его могут перевести на английский или на русский, но юридической силы перевод не имеет. Также по желанию сторон на сделке может присутствовать переводчик, однако это условие не является обязательным. В договоре должны быть указаны стоимость недвижимости, размер задатка, сроки полной оплаты. Также должны быть отмечены сроки освобождения недвижимости и порядок передачи ключей, а если есть ипотека, то размер долга и прядок освобождения от обременения. При подписании покупатель вносит задаток в размере 10–15% от суммы покупки. После внесения оплаты адвокат подаёт договор на регистрацию в земельный кадастр. С этого момента земельный комитет накладывает вето на все операции с недвижимостью со стороны старого владельца.
После подписания договора покупатель платит гонорар адвокату и гербовые сборы на внесение в кадастр.
Накануне внесения последнего платежа покупатель должен принять объект во владение и подписать протокол приёмки. Продавец предоставляет юристу «нулевую справку» – об отсутствии долгов. После этого можно производить оплату.
Деньги могут быть переданы как наличными, без ограничения по сумме, так и банковским платежом – всё зависит от договорённости сторон. Очень часто для трансфера оплаты используется депозитный счёт адвоката. Все платежи фиксируются документально. Хотя цены на недвижимость в Венгрии рассчитываются в национальной валюте – форинтах, иностранцы могут заплатить в евро или долларах со счёта в банке своей страны на депозитный счёт адвоката.
Обратите внимание! Россиянам осуществлять банковские переводы в Венгрию из России в настоящий момент практически невозможно. Альтернативный способ – перевод со счёта в банке третьей страны.
После того как покупатель выплачивает оставшуюся сумму, стороны незамедлительно уведомляют адвоката о том, что покупная цена полностью уплачена и право владения передано. С этого момента покупатель может получить ключи и вступить во владение объектом. Адвокат незамедлительно уведомляет земельный кадастр о завершении сделки.
Регистрация перехода права собственности происходит в течение 60 дней после полной оплаты по договору купли-продажи. Процесс считается завершённым, когда на карточке объекта меняется имя собственника.
Практика дистанционных сделок с недвижимостью появилась в Венгрии ещё до пандемии и сейчас широко распространена. Для запуска процесса покупатель должен выписать на имя адвоката доверенность на совершение сделки.
Читайте также
Покупатель недвижимости уплачивает налог на передачу собственности в размере 4% от покупной цены при стоимости объекта до 1 млрд венгерских форинтов (около €2,5 млн). С суммы, превышающей это значение, начисляется 2%. Срок уплаты устанавливается налоговым органом и составляет два-три месяца после закрытия сделки и регистрации объекта в кадастре.
Стандартная ставка НДС при покупке новостройки в Венгрии – 27%. Этот налог уже включён в стоимость объекта, сверх цены ничего платить не нужно.
Внимание! С 1 января 2021 года по 31 декабря 2024 года при покупке жилья в новостройках может применяться льготная ставка НДС в размере 5%. Льгота также может быть применена до 31 декабря 2028 года, если разрешение на строительство получено не позднее 31 декабря 2024 года.
Стандартный гонорар юриста за сопровождение сделки с недвижимостью находится в пределах 1–3% стоимости объекта + НДС.
Как правило, работу риелтора в Венгрии оплачивает продавец. Размер вознаграждения обычно составляет 1,5–5% от стоимости объекта и указывается в договоре между продавцом и риелтором; это может быть фиксированная сумма или процент от цены объекта. Некоторые брокеры берут также комиссию с покупателя. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим агентом.
Размер административного сбора – 50 тыс. венгерских форинтов (€130).
В 2024 году размер комиссии составляет 10 600 венгерских форинтов (около €26).
Местные банки выдают ипотечные кредиты только тем иностранцам, у которых есть ПМЖ Венгрии. Без этого статуса нереально получить кредит даже покупателям из стран ЕС.
Фото: Unsplash (Neon Joi, Tamara Bitter), база Prian, wikipedia (Andres rus, Chmee2, Unideb)
