a
Версия
для печати

Процедура приобретения недвижимости в Венгрии

Венгерский рынок недвижимости интересен для инвесторов. Пандемия пока играет ему на руку: цены на жильё растут – и в Будапеште, и на Балатоне, и на термальных курортах. Налоги здесь невелики, а сделку можно провести дистанционно. Легко ли иностранцу приобрести квартиру, дом или землю в Венгрии? Каковы правила, есть ли ограничения? Рассказываем по порядку.

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Венгрии

Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в Венгрии фактически без ограничений. Под запретом только сделки с сельскохозяйственными землями и объектами, охраняемыми государством.

Граждане стран, не входящих в ЕС, обязаны получить от местной мэрии разрешение на покупку. Запрос носит формальный характер, отказать могут только из-за наличия судимости на территории Венгрии. Получением разрешения на покупку занимается лицензированный венгерский адвокат, процесс может занять два-три месяца.

Если покупка производится на юридическое лицо, такое разрешение не требуется. Однако регистрация компании – дело небыстрое и затратное. Кроме того, компания должна будет платить налоги и составлять отчётность. Поэтому покупатели чаще предпочитают заключить сделку на физическое лицо и подождать.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Венгрии

Покупка недвижимости в Венгрии не даёт иностранцу права на ВНЖ. Собственники въезжают в страну на общих основаниях.

Подробнее о том, как можно получить визу или ВНЖ Венгрии, – в нашей статье.

После приобретения недвижимости собственник должен платить налоги. Общего налога на недвижимость в стране нет, однако в некоторых случаях необходимость выплат появляется. Так, владельцы земли и собственных домов платят земельный налог, кроме того, в ряде муниципалитетов действует локальный налог на недвижимость. Как правило, он появляется в тех местах, где недвижимость часто сдаётся в аренду. Ставки налогов утверждаются местными властями.

Кроме того, собственник оплачивает коммунальные услуги: сбор ТСЖ в многоквартирном доме, а также воду, электричество, газ, интернет.

Читайте также: Содержание недвижимости в Венгрии

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. Эти действия могут потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Иностранец становится налоговым резидентом Венгрии, если он проживает в стране более 183 дней в году, или имеет там центр жизненных интересов (семья, работа), или там находится его единственный постоянный адрес. В этом случае он платит в Венгрии налог со всех доходов, получаемых в стране.

Застройка в центре Будапешта
Застройка в центре Будапешта

Поиск недвижимости в Венгрии

Начать поиск недвижимости проще всего с изучения объектов в интернете. В каталоге на нашем сайте собраны предложения домов и квартир в Будапеште и на популярных курортах. Вы можете оставить заявку на подбор варианта по вашим требованиям. Также рекомендуем перед выбором прочитать статьи и новости о рынке недвижимости и особенностях въезда в Венгрию.

Примеры недвижимости в Венгрии
Квартира за 767 000 евро в Будапеште, Венгрия
767 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
150 м2 4 3 1
Элитное жильё 21 века. Современные строительные технологии и дизайнерское оснащение. Знакомый многим и ставший символом 13-го района «Марина Парт» - является детищем одного из крупнейших застройщиков Венгрии. Продолжением пользующейся большим успехом новостройки на живописном берегу Дуная явилось строительство следующей очереди...
WESTINVEST
Квартира за 439 000 евро в Будапеште, Венгрия
439 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
101 м2 5 4 2
В красивом классическом доме, расположенном в одном из самых популярных мест Будапешта, на площади Ференц Листа (5 район), в двух шагах от проспекта Андраши, театра Оперы, величественного здания Музыкальной Академии, продается шикарная меблированная квартира. Залитая солнечным светом квартира, 4 спальни с отдельным входом, окна выходят на...
WESTINVEST
Квартира за 449 000 евро в Будапеште, Венгрия
449 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
116 м2 5 4 2
В сердце Будапешта, у площади Деак тер продаются две смежные только что отремонтированные квартиры (71 и 45 м2) с великолепной панорамой на Будайские горы, на Базилику. Дизайн интерьера - с использованием высококачественных материалов, с капитальным ремонтом, под ключ. Залитые солнечным светом пространства, стильное люкс жильё. Большая...
WESTINVEST
Кафе, ресторан за 2 900 000 евро в Будапеште, Венгрия
2 900 000 €
Кафе, ресторан в Будапеште, Венгрия
700 м2
В популярном месте Будапешта, рядом с Дунем, продается известный ресторан с большим трафиком. Отличное состояние, недавно был сделан ремонт, установлена новая вентиляционная техника, новое современное кухонное оборудование. Площадь: 700 м2, Количество мест: 180
WESTINVEST
Квартира за 363 400 евро в Будапеште, Венгрия
363 400 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
94 м2 4 3 2
В 6 районе, в непосредственной близости к историческому центру и проспекту Андраши, предлагается на продажу квартира после дизайнерского ремонта. Отличные инфраструктура и транспортное сообщение. Площадь: 94 кв.м. Количество комнат: 4 (гостиная + 3 спальни) Ванные: 2 Туалет: 3 Балкон Этаж: 2 Лифт: есть Окна выходят на улицу Система отопления:...
WESTINVEST
Квартира за 391 500 евро в Будапеште, Венгрия
391 500 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
107 м2 4 3 2
В центре Будапешта, на проспекте Терез, в классическом доме, предлагается на продажу квартира категории люкс. Отличные инфраструктура и транспортное сообщение. Рядом исторический центр, проспект Андраши, площадь Октогон. Просторная гостиная с кухней американского типа, 3 спальни, 2 ванных комнаты, отдельный гардероб. Площадь: 107 кв.м. Этаж: 4...
WESTINVEST
Магазин за 138 000 евро в Будапеште, Венгрия
138 000 €
Магазин в Будапеште, Венгрия
35 м2
Прекрасная возможность для инвестиции в центральной части 13-го района города Будапешт, в нескольких шагах от крупного торгового центра Westend City! Продаются коммерческие помещения в новом жилом доме, сдающемуся в первой половине 2022 года. Откройте свой магазин, кондитерскую, булочную, бутик или спортивную студию и получайте дивиденды....
WESTINVEST
Вилла за 1 200 000 евро в Будапеште, Венгрия
1 200 000 €
Вилла в Будапеште, Венгрия
381 м2 6 5 4
В популярном зеленом 2-ом Будайском районе , продается вилла класса «люкс» с крытым бассейном. Роскошная 6-ти комнатная вилла с уникальной планировкой, крытым бассейном, с красивой панорамой расположена в окружении состоятельных вилл недавней постройки. Дизайн интерьера выполнен из самых высококачественных материалов, внутренние...
WESTINVEST
Вилла за 4 900 000 евро в Будапеште, Венгрия
4 900 000 €
Вилла в Будапеште, Венгрия
930 м2 8 6
Во втором районе Будапешта, в его части под названием Пашарет, на просторном участке площадью 4828 кв.м., на окраине леса предлагается на продажу роскошная вилла с панорамным видом. Будайские холмы, экология, свежий воздух, элитное окружение - Пашарет один из самых престижных районов Будапешта. Отличные инфраструктура и транспортное сообщение....
WESTINVEST
Вилла за 2 900 000 евро в Будапеште, Венгрия
2 900 000 €
Вилла в Будапеште, Венгрия
610 м2 4 4
На одной из самых элегантных улиц знаменитого Холма Роз, расположенного во 2-м районе Будапешта, продается панорамная, роскошная вилла с террасой на крыше. Высокое качество! Сдержанная элегантность! Уютный дом с удобной планировкой! Построенная в средиземноморском стиле роскошная современная вилла, располагает гидравлическим бесшумным лифтом....
WESTINVEST
Производство за 2 250 000 евро в Будапеште, Венгрия
2 250 000 €
Производство в Будапеште, Венгрия
2926 м2
Продается прибыльный бизнес Компания, недвижимость, оборудование В прошлом совместно немецко-венгерская компания в 1999 году была полностью выкуплена венгерскими предпринимателями, и в настоящее время является венгерским брендом. Расположение объекта: Производственное здание находится в Будапеште. Улица вымощена, легко доступна, поблизости есть...
WESTINVEST
Дом за 1 100 000 евро в Будапеште, Венгрия
1 100 000 €
Дом в Будапеште, Венгрия
340 м2 8 7
Во втором районе Будапешта, в его части под названием Палвёлд, на тихой улочке предлагается на продажу семейный дом площадью 340 кв.м. с коммерческим помещением на первом этаже площадью 130 кв.м. Ухоженный, интимный сад, скрытый от посторонних глаз. Инфраструктура района отличная. Рядом торговый центр Rózsadom Center, рядом с домом...
WESTINVEST
Апартаменты за 720 000 евро в Будапеште, Венгрия
720 000 €
Апартаменты в Будапеште, Венгрия
109 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка
6 район, Anker köz 1-3, на площади Deák Ferenc tér, с полной панорамой на площадь и 5 район. Дом является памятником архитектуры Ankerház, 2 лифта, один новый. Квартира после полного дизайнерского капитального ремонта класса люкс на 3 этаже, 109 м2 гостиная открытая с кухней, 2 спальни, 2 ванных, балкон 18 м2. При...
Perfect Invest Hungary Ltd.
Вилла за 2 400 000 евро в Будапеште, Венгрия
2 400 000 €
Вилла в Будапеште, Венгрия
980 м2 12 8
В самой популярной, центральной части 2 района, на Холме Роз, продается вилла с супер-панорамой на Дунай. Вилла на двух хозяев отличается сдержанным элегантным стилем, построена знаменитым венгерским архитектором на большом уютном, красивом, ухоженном участке. В декоративном саду с вечнозелеными растениями, установлена система...
WESTINVEST
Вилла за 2 740 000 евро в Будапеште, Венгрия
2 740 000 €
Вилла в Будапеште, Венгрия
1000 м2 10 8
В элитном 2-ом районе Будапешта, продается роскошная вилла, с панорамой на окружающие зеленые горы. Построенная в 1996 году в стиле барокко вилла с просторной гостиной, с множеством комнат, гаражом на 6 машин, расположена на уютном ландшафтном саду (2050 м2) с вековыми деревьями. - общая застроенная площадь 1000 м2 на 4 уровнях, - комнат:...
WESTINVEST
Апартаменты за 850 000 евро в Будапеште, Венгрия
850 000 €
Апартаменты в Будапеште, Венгрия
113 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
5 район, около Парламента и набережной Дуная (в 2 минутах ходьбы), в красивом доме, полностью отреставрированном доме, и внутренний только что сделан, квартира на 4 этаже 113 м2 с балконом 3 м2. С окон открывается панорама на Дунай. Квартира выполнена по дизайнерским разработкам из материалов высокого какчества и полностью обставлена по классу...
Perfect Invest Hungary Ltd.
Дом в Будапеште, Венгрия (цена по запросу)
Цена по запросу
Дом в Будапеште, Венгрия
385 м2 5 6 6
Barnes Hungary Luxury Homes Kft.
Вилла в Будапеште, Венгрия (цена по запросу)
Цена по запросу
Вилла в Будапеште, Венгрия
913 м2 9 5 5
Barnes Hungary Luxury Homes Kft.
Пентхаус за 395 000 евро в Дьёре, Венгрия
395 000 €
Пентхаус в Дьёре, Венгрия
140 м2
В западной Венгрии, в г. Дьёр, предлагаются на продажу эксклюзивные, двухэтажные, двухквартирные дома от застройщика на этапе строительства. По запросу с отделкой под ключ! Участок: 1217 кв.м. (на каждую квартиру по 608,5 кв.м.) Жилая площадь 140,24 кв.м + гараж на две машины 28,17 кв.м, + терраса 1-го этажа 26,02 кв.м + терраса 2-го этажа...
WESTINVEST
Апартаменты за 777 000 евро в Будапеште, Венгрия
777 000 €
Апартаменты в Будапеште, Венгрия
113 м2 4 3 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
5 район, исторический центр, на тихой улице Városház не далеко от мэрии Будапешта, в историческом доме с лифтом на 2 этаже, который соответствует 3-му, так как высота первого этажа 7 м, продается квартира после полного капитального дизайнерского ремонта, практически заново построенная. Квартира состоит из гостиной, 3 спален, 2...
Perfect Invest Hungary Ltd.

Риелторы и адвокаты

Лицензированный юрист является обязательным участником сделки купли-продажи в Венгрии. Без риелтора теоретически можно обойтись, и многие венгры занимаются куплей-продажей сами, подключая только адвоката. Однако иностранцу, не знающему венгерского языка и не живущему в стране, пройти все этапы сделки самостоятельно практически невозможно.

Риелтор выступает только как посредник, формально его работа заканчивается в момент подписания договора, но на практике он сопровождает сделку до её окончания, то есть до внесения в кадастр имени нового владельца.

Риелтор – в обязательном порядке юридическое лицо, однако лицензия на деятельность ему не требуется. Большинство риелторов работают как франчайзи крупных компаний. Как правило, продавцы заключают неэксклюзивный договор с одним или несколькими агентствами. Договор продавца с агентством является основанием для выставления объекта на продажу и носит приватный характер. В нём могут быть указаны обязательные параметры сделки, такие как размер задатка за объект или сроки выплат. Там же указывается гонорар агента.

Агентства недвижимости в Венгрии, которые могут вас проконсультировать

Озеро Балатон - популярный курортный регион
Озеро Балатон – популярный курортный регион

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация объекта

После выбора объекта покупатель или его посредник составляют заявку и отправляют её продавцу. В заявке указывается цена объекта, размер задатка, график платежей. Одновременно покупатель вносит 1% от цены объекта в качестве гарантии серьёзности своих намерений. Деньги могут быть депонированы на счёте у адвоката или риелтора. В этот момент объект снимается с продажи – он зарезервирован. После этого начинается согласование заявки. Если продавец не принимает условия и стороны не находят компромисса, гарантию возвращают.

Если условия приняты, стороны берут на себя обязательства. Теперь, если покупатель без уважительной причины откажется от сделки, гарантию назад он не получит. А если откажется продавец, он вернёт деньги покупателя и сверх того заплатит ему 1% цены в качестве возмещения морального ущерба. Перед сделкой покупатель может произвести осмотр жилья и договориться с продавцом о покупке гаража, мебели или других предметов обстановки.

Этап 2. Заключение договора

Адвокат проверяет титул и наличие обременений на объекте. Убедившись, что на недвижимости нет долгов, он на основании заявки составляет договор купли-продажи. Его подписывают продавец и покупатель. От покупателя требуется только паспорт.

Договор составляется на венгерском языке, по просьбе сторон его могут перевести на английский или на русский, но юридической силы перевод не имеет. Также по желанию сторон на сделке может присутствовать переводчик, однако это условие не является обязательным. В этом случае договор обычно не переводится на другие языки. Предоставление перевода может быть услугой со стороны агентства или юриста. Если перевод на сделке осуществляет официальный лицензированный переводчик, его имя и реквизиты вписываются в договор.

В договоре должны быть указаны стоимость недвижимости, размер задатка, сроки полной оплаты. Также должны быть отмечены сроки освобождения недвижимости и порядок передачи ключей, а если есть ипотека, то размер долга и прядок очистки от обременения. Например, может быть указано, что покупатель вносит в качестве аванса сумму оставшегося долга перед банком, продавец закрывает ипотеку, после чего покупатель выплачивает оставшуюся сумму.

При подписании покупатель вносит задаток в размере 10–15% от суммы покупки. После внесения оплаты адвокат подаёт договор на регистрацию в земельный кадастр. С этого момента земельный комитет накладывает вето на все операции с недвижимостью со стороны старого владельца.

Также на этом этапе юрист отправляет в местную администрацию запрос на согласование сделки. Этот шаг не требуется, если покупатель – гражданин ЕС или покупка совершается на юридическое лицо.

Тапольца — небольшой город на западе Венгрии
Тапольца – небольшой город на западе Венгрии 

Этап 3. Оплата сделки

После подписания договора покупатель платит гонорар адвокату и гербовые сборы на внесение в кадастр и получение разрешения из мэрии. Затем покупатель ждёт ответа из мэрии. На это по закону отводится 45–60 дней. Когда разрешение получено, покупатель уведомляет об этом продавца и они закрывают сделку. Срок закрытия указан в договоре, на практике можно уложиться в один день.

Накануне внесения последнего платежа покупатель должен принять объект во владение. Для этого в квартиру приходят продавец и покупатель или их представители, они осматривают дом, фотографируют показания счётчиков и подписывают протокол приёмки, в котором указано, что объект выглядит как при предварительном осмотре. Продавец предоставляет юристу «нулевую справку» – об отсутствии долгов. После этого уже можно производить оплату.

Деньги могут быть переданы как наличными, без ограничения по сумме, так и банковским платежом – всё зависит от договорённости сторон. Очень часто для трансфера оплаты используется депозитный счёт адвоката. Все платежи фиксируются документально. Хотя цены на недвижимость в Венгрии рассчитываются в национальной валюте – форинтах, иностранец может заплатить в евро или долларах со счёта в банке своей страны на депозитный счёт адвоката. Счёт в венгерском банке открывать необязательно. Однако переводить деньги с зарубежного счёта непосредственно на счёт продавца не рекомендуется, так как пересчёт суммы из одной валюты в другую по стандартному курсу будет для покупателя убыточным.

После того как покупатель выплачивает оставшуюся сумму, стороны незамедлительно уведомляют адвоката о том, что покупная цена полностью уплачена и право владения передано. С этого момента покупатель получает ключи и вступает во владение объектом. Адвокат незамедлительно уведомляет земельный кадастр о завершении сделки.

Этап 4. Регистрация права собственности

Регистрация перехода права собственности происходит в течение 60 дней после полной оплаты по договору купли-продажи. Процесс считается завершённым, когда на карточке объекта меняется имя собственника.

Удалённая сделка

Практика дистанционных сделок с недвижимостью появилась в Венгрии ещё до пандемии и сейчас широко распространена. Для запуска процесса покупатель должен выписать на имя адвоката доверенность на совершение сделки.

Венгерский адвокат составляет исходный документ и отправляет его текст клиенту по электронной почте. Покупатель заверяет доверенность в консульстве Венгрии либо по скайпу – во время сеанса видеосвязи с адвокатом. Подписанную доверенность клиент отправляет адвокату по DHL, и на её основании юрист сможет подписать договор купли-продажи. Все платежи (гарантия, задаток, основной платёж) покупатель делает банковскими переводами со счёта в своей стране на депозитный счёт адвоката.

Читайте также: Личный опыт россиянина, который купил квартиру на курорте Хевиз
Отдых на озёрах в Венгрии
Отдых на озёрах в Венгрии

Дополнительные расходы

Налог на переход права собственности

Покупатель недвижимости уплачивает налог на передачу собственности в размере 4% от покупной цены при стоимости объекта до 1 млрд венгерских форинтов (около €3 млн). С суммы, превышающей это значение, начисляется 2%. Срок уплаты устанавливается налоговым органом и составляет два-три месяца после закрытия сделки и регистрации объекта в кадастре. С момента покупки может пройти уже полгода или даже год.

В ряде случаев покупатель освобождается от налога или платит его по пониженной ставке. В частности, налог не начисляется, если:

  • сделка заключается до начала строительства с обязательством возвести объект в течение четырёх лет;
  • покупатель приобретает квартиру в новостройке по цене ниже 15 млн форинтов (около €50 тыс.).

При покупке квартиры в новостройке по цене от 15 млн до 30 млн форинтов (около €50–100 тыс.) применяется пониженная ставка налога.

НДС на новостройки

Стандартная ставка НДС при покупке новостройки в Венгрии – 27%. Этот налог уже включён в стоимость объекта, сверх цены ничего платить не нужно.

Внимание! С 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года при покупке жилья в новостройках может применяться льготная ставка НДС в размере 5%. Это правило действует только для жилой недвижимости площадью до 150 кв. м в многоквартирных домах и до 300 кв. м – в отдельно стоящих домах. Льгота также может быть применена в период с 1 января 2023 года по 31 декабря 2026 года, если разрешение на строительство будет получено не позднее 31 декабря 2022 года.

Гонорар адвоката

Стандартный гонорар юриста за сопровождение сделки с недвижимостью находится в пределах 1–3% стоимости объекта + НДС.

Гонорар риелтора

Как правило, работу риелтора в Венгрии оплачивает продавец. Размер вознаграждения указывается в договоре между продавцом и риелтором и может быть фиксированной суммой или процентом от цены объекта. Некоторые брокеры берут также комиссию с покупателя. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим агентом.

Административные расходы

Прочие административные расходы (гербовый сбор за рассмотрение заявления на покупку недвижимости иностранцем, подготовка выписок из реестра и паспорта объекта, пересылка и перевод документов и др.) составляют в сумме около €500. Из них порядка €200 идёт на два гербовых сбора.

Дебреценский университет — одно из самых известных вузов страны
Дебреценский университет – один из самых известных вузов страны

Ипотека и рассрочка

Местные банки выдают ипотечные кредиты только тем иностранцам, у которых есть ПМЖ Венгрии. Без этого статуса нереально получить кредит даже покупателям из стран ЕС.

При этом если покупатель обращается за ипотекой после внесения задатка и получает от банка отказ, внесённая сумма (10–15% цены объекта) ему не возвращается.

Рассрочка также не является распространённой практикой. В редких случаях продавец соглашается на поэтапный график платежей, однако недвижимость переходит в собственность только после полной оплаты. До этого момента новый собственник не сможет в неё даже зайти.

Резюме

  • Иностранцы могут покупать в Венгрии жилую и коммерческую недвижимость, однако им необходимо запрашивать разрешение у государства.
  • Гарантом и обязательным участником сделки является адвокат.
  • Участие риелтора и переводчика необязательно.
  • Основные расходы покупателя – это гонорар адвоката (1–2%) и налог на переход права собственности (4%).
  • Комиссия агенту, как правило, уплачивается продавцом.
  • Удалённые сделки узаконены, у них удобный формат.
  • Весь процесс занимает три-четыре месяца из-за ожидания разрешения на покупку.

За помощь в подготовке материала благодарим Илону Чик из агентства Perfect Invest Hungary

Источники информации: smartlegal.hu, kpmg, hungarytoday

Фотографии: pixabay.com, wikimedia.org

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Венгрия, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы

Читайте также

Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
Венгрия закрывается и открывается, а также другие новости зарубежной недвижимости
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Турция судится, Канада открывается, Венгрия раздаёт
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Недвижимость Венгрии для иностранцев: что происходит на рынке и как извлечь из этого выгоду
Рост цен замедлился. Надолго ли?
Цифровые кочевники в Греции, Европа стагнирует, Германия в минусе. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Что с ценами на недвижимость в популярных странах – итоги 2023 года
Турция, Болгария, Испания…

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в Венгрии Недорогая недвижимость в Венгрии Аренда недвижимости в Венгрии Дома (виллы) в Венгрии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Венгрия»