Процедура приобретения недвижимости в Венгрии

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Венгрии

Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в Венгрии фактически без ограничений. Под запретом только сделки с сельскохозяйственными землями и объектами, охраняемыми государством.

Граждане стран, не входящих в ЕС, обязаны получить от местной мэрии разрешение на покупку. Запрос носит формальный характер, отказать могут только из-за судимости на территории Венгрии. Получением разрешения на покупку занимается лицензированный венгерский адвокат, процесс может занять два-три месяца. 

Если покупка производится на юридическое лицо, такое разрешение не требуется. Однако регистрация компании – дело небыстрое и затратное. Кроме того, компания должна будет платить налоги и составлять отчётность. Поэтому покупатели чаще предпочитают заключить сделку на физическое лицо и подождать.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Венгрии

Покупка недвижимости в Венгрии не даёт иностранцу визовых привилегий. Собственники въезжают в страну на общих основаниях, однако шансы получить мультивизу у них выше, чем у обычных туристов. 

Внимание! В 2024 году гражданам России венгры оформляют только однократные визы под даты поездки.

1 июля 2024 году Венгрия перезапустила программу «золотых виз», которую власти называют «ВНЖ гостевого инвестора». Одна из опций предполагает получение десятилетнего возобновляемого статуса резидента через приобретение жилой недвижимости стоимостью от €500 тыс. Однако право на участие в программе распространяется только на объекты, приобретённые после 1 января 2025 года.

Подробнее о том, как можно получить визу или ВНЖ Венгрии, – в нашей статье.

Обязанности иностранных владельцев

После приобретения недвижимости собственник должен платить налоги. Власти Венгрии не определяют общий налог на недвижимость, ставки устанавливаются в рамках конкретного муниципалитета.

Владельцы земли и собственных домов обычно платят земельный налог, который могут начислять двумя способами:

• максимум 200 форинтов (€0,65) за кв. м, 
• максимум 3% от скорректированной рыночной стоимости объекта.

Некоторые регионы устанавливают локальный налог на недвижимость. Как правило, его платят в тех районах, где недвижимость успешно сдаётся в аренду (к примеру, возле озера Балатон). Ставки налогов утверждаются местными властями и обычно не превышают 3,6% от рыночной стоимости объекта.

Кроме того, собственник оплачивает коммунальные услуги: сбор ТСЖ в многоквартирном доме, а также воду, электричество, газ, интернет.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. Эти действия могут потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Иностранец становится налоговым резидентом Венгрии, если он проживает в стране более 183 дней в году, или имеет там центр жизненных интересов (семья, работа), или там находится его единственный постоянный адрес. В этом случае он платит в Венгрии налог со всех доходов, получаемых в стране.

Застройка в центре Будапешта

Поиск недвижимости в Венгрии

Начать поиск недвижимости проще всего с изучения объектов в интернете. В каталоге на нашем сайте собраны предложения домов и квартир в Будапеште и на популярных курортах. Вы можете оставить заявку на подбор варианта по вашим требованиям. Также рекомендуем перед выбором прочитать статьи и новости о рынке недвижимости и особенностях въезда в Венгрию.

Примеры недвижимости в Венгрии

950 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

130 м² 3 2 2

Продается роскошная квартира, в классическом доме с высокими потолками, с вечной панорамой на Парламент, на Дунай! В престижном 1-ом районе г.Будапешт, на набережной Дуная, у подножия Королевской крепости, продается роскошно меблированная квартира-люкс с 2-мя спальнями, с высокими потолками (3,4 м). Из окон гостиной (50 м2) и главной спальни...

WESTINVEST

480 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

74 м² 3 1 2

В 5 районе Будапешта, в историческом центре на ул. Фалк Микша, в двух шагах от венгерского Парламента, в импозантном доме старинной постройки предлагается на продажу квартира после капитального ремонта. Площадь: 74 кв.м. Количество комнат: 3 Прихожая, кухня + гостиная со столовой, спальня с собственной ванной комнатой и туалетом, спальня,...

WESTINVEST

750 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

100 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

5 район, исторический центр, около пешеходной улицы Ваци, в красивом историческом доме с лифтом, квартира на 5 этаже, 100 м2, открытая с гостиной кухня, 3 спальнии, 2 ванных, гостевой туалет, гардеробная, квартира полностью отремонтирована и обставлена по классу люкс: окна из натурального дерева, дубовый паркет, хрустальные раковаины, высокого...

Perfect Invest Hungary Ltd.

320 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

85 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

7 район, исторический центр, на бульварном кольце Эржебет, напротив отеля Босколо, в историческом здании с лифтом на 5 этаже квартира 85 м2, совмещенная с гостиной кухня, 2 спальни, 2 ванных, гардеробная, инфра-сауна. 4 года назад был сделан капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций, практичеки заново построенная квартира. Ремонт, полная...

Perfect Invest Hungary Ltd.

275 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

63 м² 3 2

В готовом современном жилом комплексе, построенном в 2019 г на популярной Аллее Корвин, продается 2-х спальная меблированная квартира. Шикарная зеленая прогулочная аллея с бутиками, магазинами, ресторанами и кафе, с живописным, вечером подсвеченным фонтаном, большой фитнес-велнес центр с бассейном, саунами, услугами СПА, с...

WESTINVEST

4 700 000 €

Земля в Венгрии

580000 м²

К югу от Дьера продаются два земельных участка площадью около 32 га и около 26 га. В настоящее время они используются как сельскохозяйственные угодья, но благодаря своему расположению очень подходят для установки солнечных панелей. После перезонирования в коммерческую зону с соответствующим отводом эти участки могут быть использованы для...

Immotrading GmbH

679 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

100 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

5 район, исторический центр, квартира аосле капитального ремонта на 4 этаже красивого исторического дома с лифтом. 100 м2, 2 спальни, 2 ванных, открытая с гостиной кухня, ремонт класса люкс выполнен по дизайнерским разработкам, итальянская раковина Ariostea, диван и кровать Bretz, камин, отделка гостиной камнем Onyx, осветительные приборы Tom...

Perfect Invest Hungary Ltd.

755 000 €

Дом в Будапеште, Венгрия

288 м² 5 4 5

Во 2-ом, будайском районе Будапешта, в его части на границе пилишского природного заповедника, предлагается на продажу современный трёхэтажный семейный дом с чудесной панорамой на город и окрестности. Эксклюзивное окружение, чистый воздух, отличные инфраструктура и транспортное сообщение. Французская и американская школы в пешей доступности....

WESTINVEST

8 565 000 €

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

1943 м²

На продажу предлагается полностью функционирующий отель общей площадью 1 943 м² и 16 номерами, из которых 13 полностью отремонтированы. Объект расположен в 6-м районе Будапешта (Терезварош), в непосредственной близости от знаменитой улицы Андráсши. В состав объекта входит ресторан на 100 посадочных мест на первом этаже с прямым выходом на...

Immotrading GmbH

5 000 000 €

Вилла в Будапеште, Венгрия

1000 м² 7 5 4

В элитном 2 районе Будапешта продается красивая современная супер-панорамная вилла, площадью 1000 м2. Вилла экстра-класса расположена над Холмом Роз, в тихом, граничащим с лесом переулке и имеет бесподобную панораму на Дунай, мосты, гору Геллерт и Парламент. Вилла имеет 7 комнат, дорогую облицовку (мрамор, натуральная древесина), роскошные...

WESTINVEST

3 820 000 €

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

В 1071 Будапешт выставлено на продажу полностью отремонтированное здание, которое в настоящее время функционирует как хостел. Объект включает 33 номера, ресторан, несколько современных апартаментов и предоставляет возможности для дальнейшего расширения. Описание объекта Здание прошло комплексную реновацию: – – современная система отопления – –...

Immotrading GmbH

4 300 000 €

Вилла в Залаэгерсеге, Венгрия

500 м² 6

Данный объект площадью около 487 гектаров выставлен на продажу в медье Зала (северо-запад Венгрии), всего в нескольких километрах от озера Балатон. Этот регион подходит для сельского хозяйства, лесничества и охоты, тем самым предлагая многочисленные возможности использования для нового владельца. Основные данные - Общая площадь: около 487 га,...

Immotrading GmbH

390 000 €

Магазин в Будапеште, Венгрия

82 м²

Объявлена продажа коммерческих помещений от крупнейшего застройщика в новом жилом комплексе, строящемся на берегу Дуная, в 3-ем популярном будайском районе Будапешта. Рядом с всемирно известным островом „СИГЕТ» с собственным пешеходным мостом на остров, с зеленым Парком отдыха, с детскими площадками, строится 7 очередей нового супер...

WESTINVEST

682 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

80 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

5 район, исторический центр, рядом с Парламентом, в хорошем историческом доме с лифтом на 3 этаже квартира после капитального ремонта класса люкс. 80 м2, гостиная открытая с кухней,2 спальни, 2 ванных. Вся отделка и обстановка квартиры выполнены по диайнерским разработкам. Много натурального камня Porcelanosa, зеленые декорации Zieta, камин,...

Perfect Invest Hungary Ltd.

690 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

125 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Эта потрясающая, со вкусом отремонтированная квартира площадью 121 кв. м с элементами дизайна расположена в центре Будапешта, прямо рядом с Оперным театром. Это идеальное место для любителей классической музыки, чтобы расслабиться под музыку Оперы, звучащую через открытые окна по вечерам. Однако, несмотря на центральное расположение, это...

Unique Properties kft.

9 000 000 €

Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия

11500 м²

На продажу выставлен инвестиционный объект в популярном 16-м районе Будапешта. Расположение / транспорт / инфраструктура: 16-й район Будапешта, известный также под названием Kőbánya ("каменоломня"), расположен в центре восточной части города Пешт. До центра Noszlopy можно легко добраться как на машине, так и на общественном транспорте: -...

Immotrading GmbH

9 000 000 €

Земля в Венгрии

150000 м²

Расположение/Транспорт/Инфраструктура: Балатонфуцфо в округе Веспрем – самый маленький город площадью 925 га в административном районе округа Балатоналмад на восточном берегу озера Балатон. Здесь есть собственная гавань и множество достопримечательностей. До него можно легко и быстро добраться автотранспортом, а также по железной дороге. Сам...

Immotrading GmbH

390 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

85 м² 3

Продаётся квартира в самом сердце 11-го района Будапешта, также известного как Уйбуда («Новая Буда»). Здание Квартира расположена на 2-м этаже старинного 4-этажного жилого дома (без лифта). Построенное около 1938 года здание отлично передает классический буржуазный стиль жизни. Строение сохранило свой первоначальный облик как изнутри, так и...

Immotrading GmbH

495 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

120 м² 4 3 2

В центре Будапешта (5 район), в элегантном классическом доме, на большом бульварном кольцe продается только что отремонтированная 3-х спальная квартира. Рядом: театр Сатиры, торговый центр WestendCity, 56\ минут ходьбы до Парламента, антиквартной улицы, острова Маргит, станции синей ветки метро у Западного ж/д вокзала, остановки 4-6 трамвая, 9...

WESTINVEST

3 790 000 €

Инвестиционный проект в Будапеште, Венгрия

7210 м²

В 10 районе Будапешта, при отличной инфраструктуре и быстрым доступом к метро, предлагается на продажу инвестиционный проект. Несмотря на центральное расположение, окружение недвижимости тихое - она расположена на тихой, зеленой улице. Трехэтажное массивное здание, расположенное на закрытой территории, использовалось как общежитие, и в...

WESTINVEST

Посмотреть ещё 263 похожих объекта

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Риелторы и адвокаты

Лицензированный юрист является обязательным участником сделки купли-продажи в Венгрии. Без риелтора теоретически можно обойтись, и многие венгры занимаются куплей-продажей сами, подключая только адвоката. Однако иностранцу, не знающему венгерского языка и не живущему в стране, пройти все этапы сделки самостоятельно практически невозможно.

Риелтор выступает только как посредник, формально его работа заканчивается в момент подписания договора, но на практике он сопровождает сделку до её окончания, то есть до внесения в кадастр имени нового владельца.

Риелтор – в обязательном порядке юридическое лицо, однако лицензия на деятельность ему не требуется. Большинство риелторов работают как франчайзи крупных компаний. 

Агентства недвижимости в Венгрии, которые могут вас проконсультировать

Озеро Балатон – популярный курортный регион

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие счёта в банке

После выбора объекта рекомендуется открыть счёт в местном банке. Многие из них готовы сотрудничать с иностранцами без вида на жительство. Средства можно перевести со своего счёта непосредственно на счёт продавца.

Однако в 2024 году у клиентов из России и Беларуси возникают трудности с открытием счетов даже при наличии местного ВНЖ.  Банки стали обращать внимание на гражданство и место рождения заявителя. Заморозить могут и уже открытый счёт, выяснив, что страна рождения – Россия.

Гражданам других стран по-прежнему можно открыть счёт в местном банке для предстоящих платежей.

• Читайте подробную инструкцию: Как иностранцу открыть счёт в банке Венгрии

Этап 2. Резервация объекта

После выбора объекта покупатель или его посредник составляет заявку и отправляет её продавцу. В заявке указывается цена объекта, размер задатка, график платежей. Одновременно покупатель вносит 1% от цены объекта в качестве подтверждения серьёзности своих намерений. Деньги могут быть депонированы на счёте у адвоката или риелтора. В этот момент объект снимается с продажи – он зарезервирован. После этого начинается согласование заявки. Если продавец не принимает условия и стороны не находят компромисса, гарантию возвращают.

Тапольца – небольшой город на западе Венгрии 

Этап 3. Проверка недвижимости

Адвокат несёт ответственность за юридическую проверку объекта, а также выяснение наличия долгов и прочих обременений. Покупатель может осмотреть жильё и оценить его состояние.

Этап 4. Заключение предварительного договора

Если условия приняты и объект устраивает покупателя, стороны подписывают составленный адвокатом предварительный договор купли-продажи. В документе указывают технические характеристики объекта, адрес, ответственность сторон и прочие детали сделки. При подписании покупатель вносит задаток в размере 10–15%.

Теперь, если он откажется от сделки без уважительной причины, уплаченный аванс он вернуть не сможет. А если откажется продавец, он вернёт деньги покупателя и сверх того заплатит ему отступные в качестве возмещения морального ущерба.

Этап 5. Получение разрешения на покупку

На этом этапе юрист отправляет в местную администрацию запрос на согласование сделки. Этот шаг не требуется, если покупатель – гражданин ЕС или покупка совершается на юридическое лицо. На это по закону отводится 45–60 дней. Когда разрешение получено, покупатель уведомляет об этом продавца, и они закрывают сделку.

Этап 6. Заключение основного договора

После получения одобрения властей на покупку адвокат составляет финальный договор купли-продажи. Договор составляется на венгерском языке. По просьбе сторон его могут перевести на английский или на русский, но юридической силы перевод не имеет. Также по желанию сторон на сделке может присутствовать переводчик, однако это условие не является обязательным. В договоре должны быть указаны стоимость недвижимости, размер задатка, сроки полной оплаты. Также должны быть отмечены сроки освобождения недвижимости и порядок передачи ключей, а если есть ипотека, то размер долга и прядок освобождения от обременения. При подписании покупатель вносит задаток в размере 10–15% от суммы покупки. После внесения оплаты адвокат подаёт договор на регистрацию в земельный кадастр. С этого момента земельный комитет накладывает вето на все операции с недвижимостью со стороны старого владельца.

Этап 7. Выплата оставшейся суммы

После подписания договора покупатель платит гонорар адвокату и гербовые сборы на внесение в кадастр.

Накануне внесения последнего платежа покупатель должен принять объект во владение и подписать протокол приёмки. Продавец предоставляет юристу «нулевую справку» – об отсутствии долгов. После этого можно производить оплату.

Деньги могут быть переданы как наличными, без ограничения по сумме, так и банковским платежом – всё зависит от договорённости сторон. Очень часто для трансфера оплаты используется депозитный счёт адвоката. Все платежи фиксируются документально. Хотя цены на недвижимость в Венгрии рассчитываются в национальной валюте – форинтах, иностранцы могут заплатить в евро или долларах со счёта в банке своей страны на депозитный счёт адвоката.

Обратите внимание! Россиянам осуществлять банковские переводы в Венгрию из России в настоящий момент практически невозможно. Альтернативный способ – перевод со счёта в банке третьей страны.

После того как покупатель выплачивает оставшуюся сумму, стороны незамедлительно уведомляют адвоката о том, что покупная цена полностью уплачена и право владения передано. С этого момента покупатель может получить ключи и вступить во владение объектом. Адвокат незамедлительно уведомляет земельный кадастр о завершении сделки.

Этап 8. Регистрация права собственности

Регистрация перехода права собственности происходит в течение 60 дней после полной оплаты по договору купли-продажи. Процесс считается завершённым, когда на карточке объекта меняется имя собственника.

Удалённая сделка

Практика дистанционных сделок с недвижимостью появилась в Венгрии ещё до пандемии и сейчас широко распространена. Для запуска процесса покупатель должен выписать на имя адвоката доверенность на совершение сделки.

Читайте также

• Личный опыт россиянина, который купил квартиру на курорте Хевиз
• Недвижимость Венгрии для иностранцев: что происходит на рынке и как извлечь из этого выгоду

Отдых на озёрах в Венгрии

Дополнительные расходы

Налог на переход права собственности

Покупатель недвижимости уплачивает налог на передачу собственности в размере 4% от покупной цены при стоимости объекта до 1 млрд венгерских форинтов (около €2,5 млн). С суммы, превышающей это значение, начисляется 2%. Срок уплаты устанавливается налоговым органом и составляет два-три месяца после закрытия сделки и регистрации объекта в кадастре.

НДС на новостройки

Стандартная ставка НДС при покупке новостройки в Венгрии – 27%. Этот налог уже включён в стоимость объекта, сверх цены ничего платить не нужно.

Внимание! С 1 января 2021 года по 31 декабря 2024 года при покупке жилья в новостройках может применяться льготная ставка НДС в размере 5%. Льгота также может быть применена до 31 декабря 2028 года, если разрешение на строительство получено не позднее 31 декабря 2024 года.

Гонорар адвоката

Стандартный гонорар юриста за сопровождение сделки с недвижимостью находится в пределах 1–3% стоимости объекта + НДС.

Гонорар риелтора

Как правило, работу риелтора в Венгрии оплачивает продавец. Размер вознаграждения обычно составляет 1,5–5% от стоимости объекта и указывается в договоре между продавцом и риелтором; это может быть фиксированная сумма или процент от цены объекта. Некоторые брокеры берут также комиссию с покупателя. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим агентом.

Гербовый сбор за рассмотрение заявления на покупку недвижимости

Размер административного сбора – 50 тыс. венгерских форинтов (€130).

Сбор за регистрацию права собственности в земельном кадастре

В 2024 году размер комиссии составляет 10 600 венгерских форинтов (около €26).

Дебреценский университет – один из самых известных вузов страны

Ипотека 

Местные банки выдают ипотечные кредиты только тем иностранцам, у которых есть ПМЖ Венгрии. Без этого статуса нереально получить кредит даже покупателям из стран ЕС.

Резюме

• Иностранцы могут покупать в Венгрии жилую и коммерческую недвижимость, однако им необходимо запрашивать разрешение у государства.
• Гарантом и обязательным участником сделки является адвокат.
• Участие риелтора и переводчика необязательно.
• Основные расходы покупателя – это гонорар адвоката (1–3%) и налог на переход права собственности (4%).
• Комиссия агенту, как правило, уплачивается продавцом.
• Весь процесс занимает три-четыре месяца из-за ожидания разрешения на покупку.

Фото: Unsplash (Neon Joi, Tamara Bitter), база Prian, wikipedia (Andres rus, Chmee2, Unideb)

Условия цитирования материалов Prian.ru