Процедура приобретения недвижимости в Венгрии

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Венгрии

Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в Венгрии фактически без ограничений. Под запретом только сделки с сельскохозяйственными землями и объектами, охраняемыми государством.

Граждане стран, не входящих в ЕС, обязаны получить от местной мэрии разрешение на покупку. Запрос носит формальный характер, отказать могут только из-за судимости на территории Венгрии. Получением разрешения на покупку занимается лицензированный венгерский адвокат, процесс может занять два-три месяца. 

Если покупка производится на юридическое лицо, такое разрешение не требуется. Однако регистрация компании – дело небыстрое и затратное. Кроме того, компания должна будет платить налоги и составлять отчётность. Поэтому покупатели чаще предпочитают заключить сделку на физическое лицо и подождать.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Венгрии

Покупка недвижимости в Венгрии не даёт иностранцу визовых привилегий. Собственники въезжают в страну на общих основаниях, однако шансы получить мультивизу у них выше, чем у обычных туристов. 

Внимание! В 2024 году гражданам России венгры оформляют только однократные визы под даты поездки.

1 июля 2024 году Венгрия перезапустила программу «золотых виз», которую власти называют «ВНЖ гостевого инвестора». Одна из опций предполагает получение десятилетнего возобновляемого статуса резидента через приобретение жилой недвижимости стоимостью от €500 тыс. Однако право на участие в программе распространяется только на объекты, приобретённые после 1 января 2025 года.

Подробнее о том, как можно получить визу или ВНЖ Венгрии, – в нашей статье.

Обязанности иностранных владельцев

После приобретения недвижимости собственник должен платить налоги. Власти Венгрии не определяют общий налог на недвижимость, ставки устанавливаются в рамках конкретного муниципалитета.

Владельцы земли и собственных домов обычно платят земельный налог, который могут начислять двумя способами:

• максимум 200 форинтов (€0,65) за кв. м, 
• максимум 3% от скорректированной рыночной стоимости объекта.

Некоторые регионы устанавливают локальный налог на недвижимость. Как правило, его платят в тех районах, где недвижимость успешно сдаётся в аренду (к примеру, возле озера Балатон). Ставки налогов утверждаются местными властями и обычно не превышают 3,6% от рыночной стоимости объекта.

Кроме того, собственник оплачивает коммунальные услуги: сбор ТСЖ в многоквартирном доме, а также воду, электричество, газ, интернет.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. Эти действия могут потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Иностранец становится налоговым резидентом Венгрии, если он проживает в стране более 183 дней в году, или имеет там центр жизненных интересов (семья, работа), или там находится его единственный постоянный адрес. В этом случае он платит в Венгрии налог со всех доходов, получаемых в стране.

Застройка в центре Будапешта

Поиск недвижимости в Венгрии

Начать поиск недвижимости проще всего с изучения объектов в интернете. В каталоге на нашем сайте собраны предложения домов и квартир в Будапеште и на популярных курортах. Вы можете оставить заявку на подбор варианта по вашим требованиям. Также рекомендуем перед выбором прочитать статьи и новости о рынке недвижимости и особенностях въезда в Венгрию.

Примеры недвижимости в Венгрии

1 987 500 €

Земля в Будапеште, Венгрия

100208 м²

В пригороде Будапешта (18 км), городе Монор, от автомагистрали МО в 12 км и от аэропорта Лист Ференц в 15 км, предлагается на продажу большой земельный участок под смешанное использование. Быстро развивающийся район. Соседний участок (439 181 кв.м.) продан французскому инвестору под коммерческое использование. Генеральный план зонирования:...

WESTINVEST

335 000 €

Квартира в Будаёрше, Венгрия

110 м² 4 3

В зеленой садовой части Будаёрша, вблизи с Будапештом, в жилом доме на 2 хозяина, продается современная дизайн-квартира, с балконом, террасой и садом. Просторный и светлый дом, с просторным садом был построен в 2017 году. Квартира расположена на 2-ом этаже, благодаря юго-юго-западному направлению целый день залита солнечным светом....

WESTINVEST

235 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

68 м² 3 2 1

Классическая элеганция и современное удобство в центре Будапешта! В классическом доме с капитальным ремонтом, расположенном в 7 районе, недалеко от проспекта Андраши, продается современная квартира с 2-мя спальнями. Квартира расположена на 4 этаже полностью отремонтированного классического дома с новым современным лифтом. Окна гостиной и...

WESTINVEST

152 500 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

43 м²

В современном квартале, строящемся на будайском берегу Дуная, в 3 районе Будапешта (Старинная Буда), продаются квартиры новой постройки. Оплатите всего 20% при подписании договора, 80% суммы подлежит к оплате при сдаче в эксплуатацию! Современная энергосберегающая технология отопления и охлаждения БЕЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГАЗА: тепловые насосы,...

WESTINVEST

114 000 €

Квартира в Шиофоке, Венгрия

27 м²

В Венгрии, на Золотом берегу Шиофока,в 200 метрах от бесплатного пляжа, предлагаем эксклюзивные квартиры от застройщика. Кондоминиум на 8 квартир уже построен, ведутся заключительные работы. Еще 6 квартир доступны. Ши́офок —город в юго-западной Венгрии, расположенный на южном берегу Балатона. Крупнейший населённый пункт южного берега...

WESTINVEST

250 000 €

Земля в Шопроне, Венгрия

1730 м²

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Принимаем Bitcoin, возможна виза ЕС на 5 лет, уникальная возможность в местоположении Сопрона! Откройте для себя идеальное свойство мечты, которое предлагает Сопрон, венгерский город недалеко от австрийской границы (всего 5 минут до Австрии и 45 минут на автомобиле/75 км до Венского международного аэропорта)! Это обширный участок в размере...

Частное лицо

260 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

46 м² 2

В 6 районе г. Будапешт, тихой улице, недалеко от большого Бульварного кольца, продается квартира с высокими потолками, с капитальным ремонтом. Квартира расположена на 4 этаже опрятного дома, с ремонтом, с новым лифтом. Хорошая инфраструктура, 5-6 минут пешком до метро, до острова Маргит - 2 остановки на трамвае, до центра города - 5 минут/ 2...

WESTINVEST

2 000 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

150 м² 4 3 3

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира расположена в престижном месте с видом на самую культовую достопримечательность Будапешта. Отсюда открывается захватывающий беспрепятственный вид на здание Парламента и Дунай, панораму, которую вряд ли удастся превзойти. Войдя в эту потрясающую квартиру площадью 150 м² с тремя спальнями и тремя ванными комнатами, вы впечатлены...

Perfect Invest Hungary Ltd.

880 000 €

Вилла в Будапеште, Венгрия

300 м² 6

Данный уютный особняк на продажу расположен на очаровательном участке в Budaliget, в 3 минутах от французской школы. Объект в отличном состоянии, с просторными помещениями (площадь около 300 м2). Комнаты: гостиная + 5 спален. К объекту также принадлежит просторный гараж на две машины, кладовые помещения и открытый бассейн. В цокольном этаже...

Immotrading GmbH

510 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

112 м² 4

На самой красивой улице района Свабхедь, в живописном месте выставлена на продажу квартира с садом. Объект расположен в верхней части улицы Нормафа ут, всего в пяти минутах ходьбы от лесопарка. Квартира на первом этаже площадью 93 кв.м. с трех сторон окружена террасой общей площадью 38 кв.м. Перед террасой вы найдете ухоженный сад, газон,...

Immotrading GmbH

150 000 €

Замок в Венгрии

Небольшой загородный дом в Пуштаковаци В Венгрии в городке Пуштаковаци (округ Сомодь) продается небольшой загородный дом общей площадью 517,7 кв.м, требуется ремонт. Дом расположен в центре тихой деревушки Пуштаковаци, имеет богатое историческое прошлое. Изначально, в 1848-49 годах он строился из кирпича как замок Маар. В 1914 году была...

Immotrading GmbH

428 900 €

Квартира в Венгрии

100 м² 4

На продажу выставлена очень просторная и элегантная 3-комнатная квартира, расположенная в центре Балатонфюред. Построенное в 1927 году здание, в котором находится данная квартира, несет в себе характерные черты своего времени. Являющийся памятником архитектуры объект гармонично вписывается в городской пейзаж Балатонфюреда. Он отличается богато...

Immotrading GmbH

2 870 000 €

Вилла в Будапеште, Венгрия

420 м² 7 5 4

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

2 район, на границе Рожадомб, от центра 15 минут, на участке 800 м2 дом 420 м2 построен в 2023 году, еще никто не жил. 5 спален, 4 ванных. огромная гостиная с высотой потолка 6,5 м и галерией плюс один отдельный апартамент (офис, дом для гостей, для персонала и т.п.), оргомная терраса с панорамой на город, горы и Дунай, jacuzzi, infra- и финская...

Perfect Invest Hungary Ltd.

657 000 €

Пентхаус в Будапеште, Венгрия

129 м² 4 2

Пентхаус с панорамным видом в самом центре Будапешта, всего в 2 минутах ходьбы от Дуная. Редкая возможность в классическом здании в самом сердце 13-го района. На первом этаже расположены большая и светлая гостиная с полностью оборудованной кухней открытого плана, три спальни, две ванные комнаты, кладовая и балкон. На втором этаже находится...

NF Group

629 000 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

86 м² 3 2 2

В 5 районе Будапешта, в 100 метрах от венгерского Парламента предлагается на продажу квартира категории люкс. Перед домом находится пешеходная улица, ведущая к Парламентской площади, декоративный сквер и Монумент Народного Единства, Вокруг расположены уютные кафе и сувенирные магазины. Квартира отремонтирована, имеет роскошный дизайн,...

WESTINVEST

657 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

90 м² 4 2 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

5 район, исторический центр, в непосредственной близости от Deák tér, в красивом историческом полностью отреставрированном доме с новым современным лифтом, квартира 90 м2 на 4 этаже, гостиная открытая с кухней, 2 спальни, 2 ванных, кабинет, гостевой туалет. Квартира после полного капитального ремонта, выполненного по дизайнерским...

Perfect Invest Hungary Ltd.

2 290 000 €

Вилла в Будапеште, Венгрия

520 м² 11

На продажу выставлена редкая классическая вилла в самом элитном районе Будапешта. Выставленная на продажу вилла в 12-м районе Будапешта, построенная в 1914 году, была одной из первых классических загородных вилл в нижней части района Орбанхедьи. По сей день эта небольшая архитектурная жемчужина, построенная из цельного кирпича, сохранила свою...

Immotrading GmbH

505 000 €

Апартаменты в Будапеште, Венгрия

90 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

6 район, исторический цетр, бульварное кольцо Терез, в красивом историческом доме, 2 уровневая квартира на 2 этаже после капитального ремонта, 90 м2, гостиная открытая с кухней, 3 спальни и 2 ванных плюс ванная в одной из спален). 60 м2 плюс 15 м2 второй уровень и плюс 15 м2 галерия. Квартира красиво обставлена, сдается в краткосрочную аренду с...

Perfect Invest Hungary Ltd.

610 000 €

Вилла в Дьёре, Венгрия

140 м² 4

Строящийся комплекс GREEN CITY расположен в Дьёре и задуман как эксклюзивный жилой комплекс, ориентированный на покупателей, желающих приобрести первичное или вторичное жилье недалеко от границы, отвечающее самым высоким стандартам качества и комфорта. Город Дьёр (ссылка на историю города: расположен между Будапештом, Веной и Братиславой....

Immotrading GmbH

387 700 €

Квартира в Будапеште, Венгрия

70 м² 2 1 1

В 5 районе Будапешта, в знаменитом, представляющем историческое наследие доме Лофт Астория, предлагается на продажу квартира лофт, отлично подходящая как для собственного проживания, так и для сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду. Все разрешения на посуточную аренду имеются. Исключительная локация. Дом полностью реконструирован....

WESTINVEST

Посмотреть ещё 271 похожий объект

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Риелторы и адвокаты

Лицензированный юрист является обязательным участником сделки купли-продажи в Венгрии. Без риелтора теоретически можно обойтись, и многие венгры занимаются куплей-продажей сами, подключая только адвоката. Однако иностранцу, не знающему венгерского языка и не живущему в стране, пройти все этапы сделки самостоятельно практически невозможно.

Риелтор выступает только как посредник, формально его работа заканчивается в момент подписания договора, но на практике он сопровождает сделку до её окончания, то есть до внесения в кадастр имени нового владельца.

Риелтор – в обязательном порядке юридическое лицо, однако лицензия на деятельность ему не требуется. Большинство риелторов работают как франчайзи крупных компаний. 

Агентства недвижимости в Венгрии, которые могут вас проконсультировать

Озеро Балатон – популярный курортный регион

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие счёта в банке

После выбора объекта рекомендуется открыть счёт в местном банке. Многие из них готовы сотрудничать с иностранцами без вида на жительство. Средства можно перевести со своего счёта непосредственно на счёт продавца.

Однако в 2024 году у клиентов из России и Беларуси возникают трудности с открытием счетов даже при наличии местного ВНЖ.  Банки стали обращать внимание на гражданство и место рождения заявителя. Заморозить могут и уже открытый счёт, выяснив, что страна рождения – Россия.

Гражданам других стран по-прежнему можно открыть счёт в местном банке для предстоящих платежей.

• Читайте подробную инструкцию: Как иностранцу открыть счёт в банке Венгрии

Этап 2. Резервация объекта

После выбора объекта покупатель или его посредник составляет заявку и отправляет её продавцу. В заявке указывается цена объекта, размер задатка, график платежей. Одновременно покупатель вносит 1% от цены объекта в качестве подтверждения серьёзности своих намерений. Деньги могут быть депонированы на счёте у адвоката или риелтора. В этот момент объект снимается с продажи – он зарезервирован. После этого начинается согласование заявки. Если продавец не принимает условия и стороны не находят компромисса, гарантию возвращают.

Тапольца – небольшой город на западе Венгрии 

Этап 3. Проверка недвижимости

Адвокат несёт ответственность за юридическую проверку объекта, а также выяснение наличия долгов и прочих обременений. Покупатель может осмотреть жильё и оценить его состояние.

Этап 4. Заключение предварительного договора

Если условия приняты и объект устраивает покупателя, стороны подписывают составленный адвокатом предварительный договор купли-продажи. В документе указывают технические характеристики объекта, адрес, ответственность сторон и прочие детали сделки. При подписании покупатель вносит задаток в размере 10–15%.

Теперь, если он откажется от сделки без уважительной причины, уплаченный аванс он вернуть не сможет. А если откажется продавец, он вернёт деньги покупателя и сверх того заплатит ему отступные в качестве возмещения морального ущерба.

Этап 5. Получение разрешения на покупку

На этом этапе юрист отправляет в местную администрацию запрос на согласование сделки. Этот шаг не требуется, если покупатель – гражданин ЕС или покупка совершается на юридическое лицо. На это по закону отводится 45–60 дней. Когда разрешение получено, покупатель уведомляет об этом продавца, и они закрывают сделку.

Этап 6. Заключение основного договора

После получения одобрения властей на покупку адвокат составляет финальный договор купли-продажи. Договор составляется на венгерском языке. По просьбе сторон его могут перевести на английский или на русский, но юридической силы перевод не имеет. Также по желанию сторон на сделке может присутствовать переводчик, однако это условие не является обязательным. В договоре должны быть указаны стоимость недвижимости, размер задатка, сроки полной оплаты. Также должны быть отмечены сроки освобождения недвижимости и порядок передачи ключей, а если есть ипотека, то размер долга и прядок освобождения от обременения. При подписании покупатель вносит задаток в размере 10–15% от суммы покупки. После внесения оплаты адвокат подаёт договор на регистрацию в земельный кадастр. С этого момента земельный комитет накладывает вето на все операции с недвижимостью со стороны старого владельца.

Этап 7. Выплата оставшейся суммы

После подписания договора покупатель платит гонорар адвокату и гербовые сборы на внесение в кадастр.

Накануне внесения последнего платежа покупатель должен принять объект во владение и подписать протокол приёмки. Продавец предоставляет юристу «нулевую справку» – об отсутствии долгов. После этого можно производить оплату.

Деньги могут быть переданы как наличными, без ограничения по сумме, так и банковским платежом – всё зависит от договорённости сторон. Очень часто для трансфера оплаты используется депозитный счёт адвоката. Все платежи фиксируются документально. Хотя цены на недвижимость в Венгрии рассчитываются в национальной валюте – форинтах, иностранцы могут заплатить в евро или долларах со счёта в банке своей страны на депозитный счёт адвоката.

Обратите внимание! Россиянам осуществлять банковские переводы в Венгрию из России в настоящий момент практически невозможно. Альтернативный способ – перевод со счёта в банке третьей страны.

После того как покупатель выплачивает оставшуюся сумму, стороны незамедлительно уведомляют адвоката о том, что покупная цена полностью уплачена и право владения передано. С этого момента покупатель может получить ключи и вступить во владение объектом. Адвокат незамедлительно уведомляет земельный кадастр о завершении сделки.

Этап 8. Регистрация права собственности

Регистрация перехода права собственности происходит в течение 60 дней после полной оплаты по договору купли-продажи. Процесс считается завершённым, когда на карточке объекта меняется имя собственника.

Удалённая сделка

Практика дистанционных сделок с недвижимостью появилась в Венгрии ещё до пандемии и сейчас широко распространена. Для запуска процесса покупатель должен выписать на имя адвоката доверенность на совершение сделки.

Читайте также

• Личный опыт россиянина, который купил квартиру на курорте Хевиз
• Недвижимость Венгрии для иностранцев: что происходит на рынке и как извлечь из этого выгоду

Отдых на озёрах в Венгрии

Дополнительные расходы

Налог на переход права собственности

Покупатель недвижимости уплачивает налог на передачу собственности в размере 4% от покупной цены при стоимости объекта до 1 млрд венгерских форинтов (около €2,5 млн). С суммы, превышающей это значение, начисляется 2%. Срок уплаты устанавливается налоговым органом и составляет два-три месяца после закрытия сделки и регистрации объекта в кадастре.

НДС на новостройки

Стандартная ставка НДС при покупке новостройки в Венгрии – 27%. Этот налог уже включён в стоимость объекта, сверх цены ничего платить не нужно.

Внимание! С 1 января 2021 года по 31 декабря 2024 года при покупке жилья в новостройках может применяться льготная ставка НДС в размере 5%. Льгота также может быть применена до 31 декабря 2028 года, если разрешение на строительство получено не позднее 31 декабря 2024 года.

Гонорар адвоката

Стандартный гонорар юриста за сопровождение сделки с недвижимостью находится в пределах 1–3% стоимости объекта + НДС.

Гонорар риелтора

Как правило, работу риелтора в Венгрии оплачивает продавец. Размер вознаграждения обычно составляет 1,5–5% от стоимости объекта и указывается в договоре между продавцом и риелтором; это может быть фиксированная сумма или процент от цены объекта. Некоторые брокеры берут также комиссию с покупателя. Рекомендуем обсудить этот вопрос с вашим агентом.

Гербовый сбор за рассмотрение заявления на покупку недвижимости

Размер административного сбора – 50 тыс. венгерских форинтов (€130).

Сбор за регистрацию права собственности в земельном кадастре

В 2024 году размер комиссии составляет 10 600 венгерских форинтов (около €26).

Дебреценский университет – один из самых известных вузов страны

Ипотека 

Местные банки выдают ипотечные кредиты только тем иностранцам, у которых есть ПМЖ Венгрии. Без этого статуса нереально получить кредит даже покупателям из стран ЕС.

Резюме

• Иностранцы могут покупать в Венгрии жилую и коммерческую недвижимость, однако им необходимо запрашивать разрешение у государства.
• Гарантом и обязательным участником сделки является адвокат.
• Участие риелтора и переводчика необязательно.
• Основные расходы покупателя – это гонорар адвоката (1–3%) и налог на переход права собственности (4%).
• Комиссия агенту, как правило, уплачивается продавцом.
• Весь процесс занимает три-четыре месяца из-за ожидания разрешения на покупку.

Фото: Unsplash (Neon Joi, Tamara Bitter), база Prian, wikipedia (Andres rus, Chmee2, Unideb)

Условия цитирования материалов Prian.ru