Версия
для печати
для печати
С 2015 года недвижимость Венгрии дорожала колоссальными темпами. Посмотрите на график. Здесь показан индекс цен на жильё от различных аналитиков – местного портала ingatlan, Центробанка (MNB), Статистического управления (KSH) и банка MBH. Все сходятся в одном: со второй половины 2022 года тренд изменился. Недвижимость перестала дорожать, а в отдельных районах наметился спад цен.
К примеру, по расчётам Центрального статистического управления Венгрии (KSH), во втором квартале 2023 года индекс цен на жильё вырос на 2,82% за год. А с поправкой на инфляцию цены фактически снизились на 15,6% за тот же период.
(1).jpg)
За последние годы недвижимость сильно подорожала, спрос остаётся повышенным. Многие венгры сейчас стараются вложить свободные средства в недвижимость, чтобы уберечь их от инфляции. Иностранцы тоже активны. Уровень цен в Будапеште всё ещё ниже, чем в столицах других стран Европы, содержание жилья тоже обходится дешевле. Поэтому сюда также переезжают жить пенсионеры из Европы.
Несмотря на то что цены на вторичном рынке снижаются, этого не происходит с недавно построенными квартирами. Снизить цену застройщики не могут, отчасти из-за возросших издержек, отчасти из-за ожидаемого уровня прибыли. Эта ситуация привела к огромному разрыву между двумя сегментами – первичным и вторичным рынком. В прошлом году, например, в Будапеште было продано 5 тыс. квартир в новостройках, тогда как в первой половине 2023-го – только 1,4 тыс. Данные показывают, что рынок достиг дна, – показатели не были такими низкими даже во время пандемии. Но по мнению Indotek Group (ведущего центра по онлайн-маркетингу), как только инфляционная обстановка смягчится, рынок недвижимости снова придёт в равновесие.
К началу 2023 года средняя цена новостройки в Венгрии составила 56,9 млн форинтов (€149 тыс.), а вторичного жилья – 26,2 млн форинтов (€68,6 тыс.).
Самая дорогая недвижимость находится в столице – Будапеште, где за типовую маленькую квартиру на вторичке просят примерно €140 тыс. и более, а также в окрестностях озера Балатон. Одна из причин – концентрация иностранцев в этих регионах. Плюс, конечно, экономическая активность, туристическая привлекательность и в целом инвестиционные перспективы.
Самое доступное жильё надо искать в Северной Венгрии (города Мишкольц, Эгер, Шальготарьян). Средний объект на вторичном рынке здесь стоит €35 тыс. В этом регионе самая высокая в Венгрии безработица, что влияет на стоимость недвижимости.
.jpg)
По данным Центрального статистического управления (KSH), в 2022-м количество сделок на вторичке снизилось на 17,6%, до 122 тыс. Для сравнения: годовой рост продаж в 2021 году достигал 19%.
.jpg)
В 2023 году тренд сохранился. Как пишут в своём отчёте аналитики Центробанка, «количество сделок на рынке жилья в первом квартале 2023 года сократилось на 43% в годовом выражении, что можно считать значительным даже по международным стандартам».
.jpg)
Я бы сказала, что спрос, и притом довольно высокий, есть в Будапеште. В основном ищут небольшие квартиры по среднему бюджету – до €200 тыс. Это объясняется и инфляцией, а также геополитической обстановкой, приведшей к большому числу мигрантов, нуждающихся в жилье. Цены на аренду резко возросли, а предложение арендных квартир сократилось, что привело к некоторому ажиотажу среди местных жителей.
Потенциальные покупатели, имеющие сбережения на банковских счетах, не нуждающиеся в кредитах, активно приобретают недвижимость в коммерческих целях – для сдачи в аренду. Дефицита на рынке жилья нет. При этом наблюдается возрастающий интерес ко вторичному рынку, особенно у тех покупателей, которые не вынуждены прибегать к кредитованию.
(2).jpg)
Помимо покупки инвестиционных вариантов, спрос со стороны местного населения поддерживают различные программы для молодых семей. Дефицита жилья на рынке нет, но придётся потратить время на выбор объекта в соответствии с бюджетом и потребностями. Кроме того, нужно очень хорошо поискать удачные инвестиционные варианты.
Участники рынка ждут запуска в 2024 году новой правительственной схемы жилищных субсидий CSOK Plus. Покупатели смогут получить льготный кредит в размере 15–50 млн венгерских форинтов (€39–130 тыс.) с фиксированной процентной ставкой 3%. А за каждого ребёнка после рождения первенца отменят 10 млн венгерских форинтов долга. Ожидается, что запуск этой программы спровоцирует рост числа сделок и, вероятно, цен на квартиры.
Учитывая резкое падение спроса, неудивительно, что активность застройщиков также снижается.
По данным KSH, в первом полугодии 2023 года объём ввода жилья в Венгрии упал на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А количество выданных разрешений на строительство сократилось на 38,6%.
.jpg)
В 2022 году в Венгрии было построено 20 540 новых квартир, но в этом году их число может быть меньше. Эксперты в среднем прогнозируют, что на рынке появится 16 700 новых квартир к концу 2023 года и только 15 400 к концу 2024-го.
Хотя население страны сокращается, жилищный фонд расширяется. Строительство сконцентрировано, что неудивительно, в районах, где население растёт и доля молодёжи выше. В последнее десятилетие наиболее интенсивная стройка развернулась в Будапештском регионе, регионах Дьёр-Мошон-Шопрон и Шомодь – благодаря жилищному строительству вдоль длинного побережья Балатона.
(3).jpg)
В столице жилья строится много. Из престижных мест можно отметить XIII и IX районы Будапешта, расположенные на берегу Дуная, однако иностранцам в этих районах не дают разрешение на покупку, что является чисто политическим решением. Сейчас начал плотно застраиваться берег Дуная со стороны Буды (XI район), однако это очень далеко от центра, и цены там достаточно высокие. В историческом центре нового строительства нет, всё уже застроили. Если иностранцев интересует новый красивый дом близко к центру, то можно обратить внимание на бульвар Корвин, где они смогут получить разрешение. В этой локации очень востребована как краткосрочная, так и долгосрочная аренда. Но это только один бульвар, варианты появляются редко, то есть жильё там нужно искать заранее.
Во время пандемии продажи иностранцам просели, но уже в 2022 году был поставлен новый рекорд – 8 тыс. сделок. Предыдущий пик статистическое управление регистрировало в 2018 году – 7,3 тыс. продаж.
Лидируют на рынке граждане Германии (2 127 сделок в 2022 году). Около половины немецких покупателей купили недвижимость в округах Шомодь или Зала, которые находятся на западной границе страны. На втором месте – словаки (1 042 сделки), которые выбирали дома в граничащих с их страной уездах Боршод-Абауй-Земплен и Дьёр-Мошон-Шопрон. На третьем – китайцы (814), они инвестировали в основном в Будапешт.
Русскоговорящие покупатели на рынке тоже есть. На них приходится около 5% сделок. И кстати, именно у россиян один из самых высоких средних чеков покупки – 60 млн форинтов (€156 тыс.). Самые востребованные локации – Будапешт и окрестности озера Балатон.
(4).jpg)
Иностранцы в основном покупают объекты с целью инвестиций. Это, как всегда, исторический центр и бульвар Корвин, где легко сдать объект в аренду. Разрешение на краткосрочную аренду есть не везде, поэтому объекты в таких домах особо ценятся.
Также ищут люксовые квартиры в исторических домах, с большой площадью. Их покупают для жизни, так как большинство представительств крупных компаний находятся в основном в центре. Эти квартиры тоже приносят очень хороший доход от аренды, до нескольких тысяч евро в месяц в зависимости от площади, отделки и обстановки.
Частные дома чаще покупают во II районе, где есть иностранные школы, однако это окраина города, и без машины там жить тяжело. Цены там высокие, приличный дом с садом и бассейном стоит от €1 млн.
Платежи со стороны иностранцев могут осуществляться переводом из любого банка мира (кроме российского) на депозитный счёт адвоката, проводящего сделку. Для этого не нужно открывать счёт в Венгрии.
.jpg)
Иностранцы продолжают покупать недвижимость. Предпочтения остались прежними, но изменились долгосрочные планы. Сейчас всё чаще ищут объекты для собственного проживания. Это по-прежнему Будапешт, регионы около Балатона и в Западной Венгрии. Спад в количестве сделок, конечно, наблюдается. Это объясняется как вышеуказанными причинами, так и политикой венгерских банков, которые усложняют переводы из-за границы.
Россиянину, например, сейчас не открыть счёт в венгерском банке, если у него нет оснований для пребывания на территории Венгрии, а имеется только виза. Владение недвижимостью не является основанием для открытия счёта. Однако если россиянин имеет наличные средства, то он может внести сумму покупки на банковский счёт продавца в венгерском банке. При этом он обязан подтвердить источник дохода или сбережений справками и выписками со счетов, переведёнными на венгерский язык в государственном бюро переводов.
Согласно последнему анализу индекса аренды KSH-ingatlan.com, в августе 2023 года арендная плата за квартиры в Венгрии выросла на 12,43% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
При этом доходность от аренды в Будапеште оставалась умеренной и варьировалась от 3,5 до 8% при среднем показателе по городу 5,12%.
.jpg)
Аренда жилья в Будапеште сейчас очень востребована. Иностранец может сдать свою недвижимость в аренду. Средний доход составляет 4–8% и зависит от локации, технического состояния недвижимости, типа аренды (долгосрочная или краткосрочная), а также от того, сдаёт ли владелец объект самостоятельно или через агентство.
(5).jpg)
Аренда жилья всегда востребована, как долгосрочная, так и краткосрочная. Владелец имеет право сдавать объект независимо от гражданства. Иностранцы часто обращаются к услугам управляющей компании. В зависимости от локации и состояния жилья доходность от долгосрочной аренды составляет около 5%, а от краткосрочной – примерно 10%.
Сейчас рынок недвижимости Венгрии ослаблен. Продажи идут вяло – и у застройщиков, и на вторичке. Местные покупатели ждут, пока запустят новую программу жилищных субсидий, которая позволит им получить выгодные кредиты. Стройка тоже замедляется, а значит, переизбыток предложений рынку не грозит.
Иностранцы, которые в банковском финансировании не нуждаются, от этой ситуации могут выиграть. Когда покупателей мало, с продавцами проще договариваться – о скидках и прочих выгодных условиях. Особенно на вторичном рынке!
При этом потенциал для заработка остаётся хорошим. Спрос на долгосрочную аренду вырос благодаря притоку иммигрантов, а на краткосрочную – за счёт восстановления туризма после пандемии.
Кроме того, сделка с недвижимостью в Венгрии может помочь получить там вид на жительство – актуально для тех, кого интересует иммиграция в Европу. Подробнее о том, как работает этот закон, мы рассказывали здесь.
Источники: 1) Global Property Guide, 2) Национальный банк Венгрии , 3) Budapest business journal, 4) Ingatlan, 5) Daily news Hungary, 6) Portfolio
Фото: Unsplash (Taras Zaluzhnyi)
