a
Версия
для печати

Недвижимость Венгрии для иностранцев: что происходит на рынке и как извлечь из этого выгоду

Изучили отчёты венгерских аналитиков, пообщались с местными риелторами и делимся с вами выводами. Спойлер: на рынке недвижимости Венгрии сложилась любопытная ситуация, от которой могут выиграть покупатели, не нуждающиеся в кредитах. Иностранцев это тоже касается.

Рост цен замедлился

С 2015 года недвижимость Венгрии дорожала колоссальными темпами. Посмотрите на график. Здесь показан индекс цен на жильё от различных аналитиков – местного портала ingatlan, Центробанка (MNB), Статистического управления (KSH) и банка MBH. Все сходятся в одном: со второй половины 2022 года тренд изменился. Недвижимость перестала дорожать, а в отдельных районах наметился спад цен.

Цены на жильё в Венгрии
Динамика цен на жильё в Венгрии. Источник: Realista.ingatlan.com

К примеру, по расчётам Центрального статистического управления Венгрии (KSH), во втором квартале 2023 года индекс цен на жильё вырос на 2,82% за год. А с поправкой на инфляцию цены фактически снизились на 15,6% за тот же период.

Илона Чик

За последние годы недвижимость сильно подорожала, спрос остаётся повышенным. Многие венгры сейчас стараются вложить свободные средства в недвижимость, чтобы уберечь их от инфляции. Иностранцы тоже активны. Уровень цен в Будапеште всё ещё ниже, чем в столицах других стран Европы, содержание жилья тоже обходится дешевле. Поэтому сюда также переезжают жить пенсионеры из Европы.

Ирина Андрюшкевич

Несмотря на то что цены на вторичном рынке снижаются, этого не происходит с недавно построенными квартирами. Снизить цену застройщики не могут, отчасти из-за возросших издержек, отчасти из-за ожидаемого уровня прибыли. Эта ситуация привела к огромному разрыву между двумя сегментами – первичным и вторичным рынком. В прошлом году, например, в Будапеште было продано 5 тыс. квартир в новостройках, тогда как в первой половине 2023-го – только 1,4 тыс. Данные показывают, что рынок достиг дна, – показатели не были такими низкими даже во время пандемии. Но по мнению Indotek Group (ведущего центра по онлайн-маркетингу), как только инфляционная обстановка смягчится, рынок недвижимости снова придёт в равновесие.

Дорогие и дешёвые регионы Венгрии

К началу 2023 года средняя цена новостройки в Венгрии составила 56,9 млн форинтов (€149 тыс.), а вторичного жилья – 26,2 млн форинтов (€68,6 тыс.).

Самая дорогая недвижимость находится в столице – Будапеште, где за типовую маленькую квартиру на вторичке просят примерно €140 тыс. и более, а также в окрестностях озера Балатон. Одна из причин – концентрация иностранцев в этих регионах. Плюс, конечно, экономическая активность, туристическая привлекательность и в целом инвестиционные перспективы.

Самое доступное жильё надо искать в Северной Венгрии (города Мишкольц, Эгер, Шальготарьян). Средний объект на вторичном рынке здесь стоит €35 тыс. В этом регионе самая высокая в Венгрии безработица, что влияет на стоимость недвижимости. 

Динамика цен на вторичную недвижимость Венгрии
Динамика цен на вторичную недвижимость Венгрии. Источник: Global Property Guide

Любопытный факт: стоимость жилья в разных районах Венгрии отличается на порядок

К примеру, на улице Költő в Будапеште средний квадрат продаётся за €6 525, а на улице Hős (тоже столица, но неблагополучный квартал) – уже €580.

За пределами Будапешта самая дорогая локация – улица Honvéd в городе Балатонфюред, здесь каждый квадратный метр стоит в среднем €6 110. На обратном конце рейтинга – городок Мезёхедьеш, расположенный рядом с румынской границей, где жильё можно купить по €55 за квадрат.

Таким образом, в Венгрии действительно есть объекты на любой вкус и кошелёк.

Продажи падают

По данным Центрального статистического управления (KSH), в 2022-м количество сделок на вторичке снизилось на 17,6%, до 122 тыс. Для сравнения: годовой рост продаж в 2021 году достигал 19%.

Динамика продаж на вторичном рынке
Динамика продаж на вторичном рынке жилья Венгрии в 2008–2022 годах. Источник: Global Property Guide

В 2023 году тренд сохранился. Как пишут в своём отчёте аналитики Центробанка, «количество сделок на рынке жилья в первом квартале 2023 года сократилось на 43% в годовом выражении, что можно считать значительным даже по международным стандартам». 

Ирина Андрюшкевич

Я бы сказала, что спрос, и притом довольно высокий, есть в Будапеште. В основном ищут небольшие квартиры по среднему бюджету – до €200 тыс. Это объясняется и инфляцией, а также геополитической обстановкой, приведшей к большому числу мигрантов, нуждающихся в жилье. Цены на аренду резко возросли, а предложение арендных квартир сократилось, что привело к некоторому ажиотажу среди местных жителей.
Потенциальные покупатели, имеющие сбережения на банковских счетах, не нуждающиеся в кредитах, активно приобретают недвижимость в коммерческих целях – для сдачи в аренду. Дефицита на рынке жилья нет. При этом наблюдается возрастающий интерес ко вторичному рынку, особенно у тех покупателей, которые не вынуждены прибегать к кредитованию.

Илона Чик

Помимо покупки инвестиционных вариантов, спрос со стороны местного населения поддерживают различные программы для молодых семей. Дефицита жилья на рынке нет, но придётся потратить время на выбор объекта в соответствии с бюджетом и потребностями. Кроме того, нужно очень хорошо поискать удачные инвестиционные варианты.

Участники рынка ждут запуска в 2024 году новой правительственной схемы жилищных субсидий CSOK Plus. Покупатели смогут получить льготный кредит в размере 15–50 млн венгерских форинтов (€39–130 тыс.) с фиксированной процентной ставкой 3%. А за каждого ребёнка после рождения первенца отменят 10 млн венгерских форинтов долга. Ожидается, что запуск этой программы спровоцирует рост числа сделок и, вероятно, цен на квартиры.

Стройка замедляется

Учитывая резкое падение спроса, неудивительно, что активность застройщиков также снижается.

По данным KSH, в первом полугодии 2023 года объём ввода жилья в Венгрии упал на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А количество выданных разрешений на строительство сократилось на 38,6%.

Ирина Андрюшкевич

В 2022 году в Венгрии было построено 20 540 новых квартир, но в этом году их число может быть меньше. Эксперты в среднем прогнозируют, что на рынке появится 16 700 новых квартир к концу 2023 года и только 15 400 к концу 2024-го. 
Хотя население страны сокращается, жилищный фонд расширяется. Строительство сконцентрировано, что неудивительно, в районах, где население растёт и доля молодёжи выше. В последнее десятилетие наиболее интенсивная стройка развернулась в Будапештском регионе, регионах Дьёр-Мошон-Шопрон и Шомодь – благодаря жилищному строительству вдоль длинного побережья Балатона.

Илона Чик

В столице жилья строится много. Из престижных мест можно отметить XIII и IX районы Будапешта, расположенные на берегу Дуная, однако иностранцам в этих районах не дают разрешение на покупку, что является чисто политическим решением. Сейчас начал плотно застраиваться берег Дуная со стороны Буды (XI район), однако это очень далеко от центра, и цены там достаточно высокие. В историческом центре нового строительства нет, всё уже застроили. Если иностранцев интересует новый красивый дом близко к центру, то можно обратить внимание на бульвар Корвин, где они смогут получить разрешение. В этой локации очень востребована как краткосрочная, так и долгосрочная аренда. Но это только один бульвар, варианты появляются редко, то есть жильё там нужно искать заранее.

Карта районов Будапешта
Карта районов Будапешта. Источник: wikimedia

Иностранцы в Венгрии

Во время пандемии продажи иностранцам просели, но уже в 2022 году был поставлен новый рекорд – 8 тыс. сделок. Предыдущий пик статистическое управление регистрировало в 2018 году – 7,3 тыс. продаж.

Лидируют на рынке граждане Германии (2 127 сделок в 2022 году). Около половины немецких покупателей купили недвижимость в округах Шомодь или Зала, которые находятся на западной границе страны. На втором месте – словаки (1 042 сделки), которые выбирали дома в граничащих с их страной уездах Боршод-Абауй-Земплен и Дьёр-Мошон-Шопрон. На третьем – китайцы (814), они инвестировали в основном в Будапешт.

Русскоговорящие покупатели на рынке тоже есть. На них приходится около 5% сделок. И кстати, именно у россиян один из самых высоких средних чеков покупки – 60 млн форинтов (€156 тыс.). Самые востребованные локации – Будапешт и окрестности озера Балатон.

Илона Чик

Иностранцы в основном покупают объекты с целью инвестиций. Это, как всегда, исторический центр и бульвар Корвин, где легко сдать объект в аренду. Разрешение на краткосрочную аренду есть не везде, поэтому объекты в таких домах особо ценятся.
Также ищут люксовые квартиры в исторических домах, с большой площадью. Их покупают для жизни, так как большинство представительств крупных компаний находятся в основном в центре. Эти квартиры тоже приносят очень хороший доход от аренды, до нескольких тысяч евро в месяц в зависимости от площади, отделки и обстановки.
Частные дома чаще покупают во II районе, где есть иностранные школы, однако это окраина города, и без машины там жить тяжело. Цены там высокие, приличный дом с садом и бассейном стоит от €1 млн.
Платежи со стороны иностранцев могут осуществляться переводом из любого банка мира (кроме российского) на депозитный счёт адвоката, проводящего сделку. Для этого не нужно открывать счёт в Венгрии.

Ирина Андрюшкевич

Иностранцы продолжают покупать недвижимость. Предпочтения остались прежними, но изменились долгосрочные планы. Сейчас всё чаще ищут объекты для собственного проживания. Это по-прежнему Будапешт, регионы около Балатона и в Западной Венгрии. Спад в количестве сделок, конечно, наблюдается. Это объясняется как вышеуказанными причинами, так и политикой венгерских банков, которые усложняют переводы из-за границы.
 
Россиянину, например, сейчас не открыть счёт в венгерском банке, если у него нет оснований для пребывания на территории Венгрии, а имеется только виза. Владение недвижимостью не является основанием для открытия счёта. Однако если россиянин имеет наличные средства, то он может внести сумму покупки на банковский счёт продавца в венгерском банке. При этом он обязан подтвердить источник дохода или сбережений справками и выписками со счетов, переведёнными на венгерский язык в государственном бюро переводов.

Арендные ставки и доходность

Согласно последнему анализу индекса аренды KSH-ingatlan.com, в августе 2023 года арендная плата за квартиры в Венгрии выросла на 12,43% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

При этом доходность от аренды в Будапеште оставалась умеренной и варьировалась от 3,5 до 8% при среднем показателе по городу 5,12%.

Ирина Андрюшкевич

Аренда жилья в Будапеште сейчас очень востребована. Иностранец может сдать свою недвижимость в аренду. Средний доход составляет 4–8% и зависит от локации, технического состояния недвижимости, типа аренды (долгосрочная или краткосрочная), а также от того, сдаёт ли владелец объект самостоятельно или через агентство.

Илона Чик

Аренда жилья всегда востребована, как долгосрочная, так и краткосрочная. Владелец имеет право сдавать объект независимо от гражданства. Иностранцы часто обращаются к услугам управляющей компании. В зависимости от локации и состояния жилья доходность от долгосрочной аренды составляет около 5%, а от краткосрочной – примерно 10%.

Как извлечь из этого выгоду

Сейчас рынок недвижимости Венгрии ослаблен. Продажи идут вяло – и у застройщиков, и на вторичке. Местные покупатели ждут, пока запустят новую программу жилищных субсидий, которая позволит им получить выгодные кредиты. Стройка тоже замедляется, а значит, переизбыток предложений рынку не грозит.

Иностранцы, которые в банковском финансировании не нуждаются, от этой ситуации могут выиграть. Когда покупателей мало, с продавцами проще договариваться – о скидках и прочих выгодных условиях. Особенно на вторичном рынке!

При этом потенциал для заработка остаётся хорошим. Спрос на долгосрочную аренду вырос благодаря притоку иммигрантов, а на краткосрочную – за счёт восстановления туризма после пандемии.

Кроме того, сделка с недвижимостью в Венгрии может помочь получить там вид на жительство – актуально для тех, кого интересует иммиграция в Европу. Подробнее о том, как работает этот закон, мы рассказывали здесь.

Примеры объектов недвижимости в Венгрии
Дом за 755 000 евро в Будапеште, Венгрия
755 000 €
Дом в Будапеште, Венгрия
288 м2 5 4 5
Во 2-ом, будайском районе Будапешта, в его части на границе пилишского природного заповедника, предлагается на продажу современный трёхэтажный семейный дом с чудесной панорамой на город и окрестности. Эксклюзивное окружение, чистый воздух, отличные инфраструктура и транспортное сообщение. Французская и американская школы в пешей доступности....
WESTINVEST
Квартира за 235 000 евро в Будапеште, Венгрия
235 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
68 м2 3 2 1
Классическая элеганция и современное удобство в центре Будапешта! В классическом доме с капитальным ремонтом, расположенном в 7 районе, недалеко от проспекта Андраши, продается современная квартира с 2-мя спальнями. Квартира расположена на 4 этаже полностью отремонтированного классического дома с новым современным лифтом. Окна гостиной и...
WESTINVEST
Квартира за 322 000 евро в Будапеште, Венгрия
322 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
88 м2 3 2
В 7 районе Будапешта, в красивейшей его части, рядом с центральной Синагогой, предлагается на продажу квартира после капитального ремонта. Квартира полностью оборудована и меблирована. Исторический центр в паре минут ходьбы. Отличные инфраструктура и транспортное сообщение. Площадь: 88 кв.м. Количество комнат: 3 (гостиная с кухней американского...
WESTINVEST
Производство за 560 000 евро в Кестхее, Венгрия
560 000 €
Производство в Кестхее, Венгрия
1430 м2
В районном центре на юге Венгрии, недалеко от венгерско-хорватской границы, продается промышленная недвижимость, расположенная, в торгово-промышленной зоне. Площадь участка: 5,3 га, Застроенная площадь: 1430 м2 Производственные и офисные здания общей площадью: 1430 м2. - Офисное здание площадью 300 м2 с социальными блоками и складскими...
WESTINVEST
Вилла за 4 900 000 евро в Будапеште, Венгрия
4 900 000 €
Вилла в Будапеште, Венгрия
930 м2 8 6
Во втором районе Будапешта, в его части под названием Пашарет, на просторном участке площадью 4828 кв.м., на окраине леса предлагается на продажу роскошная вилла с панорамным видом. Будайские холмы, экология, свежий воздух, элитное окружение - Пашарет один из самых престижных районов Будапешта. Отличные инфраструктура и транспортное сообщение....
WESTINVEST
Отель, гостиница за 10 500 000 евро в Будапеште, Венгрия
10 500 000 €
Отель, гостиница в Будапеште, Венгрия
5400 м2
В Будапеште, на пештской стороне, в хорошей доступности к любому району города, предлагается на продажу общежитие, принимающее как бригады рабочих, так и других постояльцев. Современное здание в хорошем техническом состоянии, соответствует отелю 3 звезды. Расселение организовано следующим образом. Имеются одноместные, двухместные и...
WESTINVEST
Вилла за 2 600 000 евро в Будапеште, Венгрия
2 600 000 €
Вилла в Будапеште, Венгрия
430 м2 6 5 4
В элитном зеленом 12 районе Будапешта продается вилла новой постройки. В 12 районе Будапешта, в живописном окружении, рядом с заповедной территорией, продается роскошная вилла от застройщика. Роскошь и элегантность в живописной зеленой зоне, современная, энергосберегающая технология, гармония присутствует во всем. Жилая площадь 430 м²...
WESTINVEST
Квартира за 175 000 евро в Будапеште, Венгрия
175 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
47 м2 2 1 1
В центре Будапешта продаются квартиры в новом доме с Wellness, с бассейном, сауной, джакузи. Уникальный Wellness Homes проект - предлагает современные квартиры в здании с консьержем, с собственной зоной отдыха. Wellness центр с бассейном, сауной, джакузи, уютная терраса для загара на крыше дома обеспечат беззаботный островок спокойствия в...
WESTINVEST
Квартира за 995 000 евро в Будапеште, Венгрия
995 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
159 м2 3 2
В историческом центре Будапешта, в 5 районе, на площади Вёрёшмарти, у подножья Цепного моста, недалеко от гостиниц Sofitel, InterContinental и Four Season, в классическом дворце на 87 квартир предлагаются на продажу роскошные апартаменты, в основном предназначенные не для собственного проживания, а для инвестиции с целью сдачи в аренду....
WESTINVEST
Квартира за 540 000 евро в Будапеште, Венгрия
540 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
102 м2 4 3 2
В современном жилом парке, расположенном в центральной, элитной части 2-го района Будапешта, продается 4-х комнатная панорамная квартира. Элегантная квартира расположена на 4 этаже в доме с лифтом, в популярном, окруженном огромным красивым садом жилом комплексе, недалеко от площади Пашарети. Залитая солнечным светом тихая, уютная квартира....
WESTINVEST
Квартира за 244 900 евро в Будапеште, Венгрия
244 900 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
78 м2 3 2 1
Продается новостроенная трехкомнатная квартира от застройщика. В одной из самых динамично развивающихся частей 8 района Будапешта, в нескольких минутах ходьбы от популярной "Аллеи Корвин", продается новостроенная двухкомнатная квартира от крупнейшего в Венгрии застройщика. В новостроенном доме использована современная технология...
WESTINVEST
Квартира за 690 000 евро в Будапеште, Венгрия
690 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
175 м2 6
На продажу выставлена шикарная, современная квартира недалеко от финансового района Будапешта, с прекрасным видом на город. Мы особенно рады предложить вам уникальную инвестиционную возможность в красивый и современный дом, расположенный в отличном месте. При тщательном ремонте квартиры на 2-м этаже особое внимание уделялось деталям. Для...
Immotrading GmbH
Квартира за 228 000 евро в Будапеште, Венгрия
228 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
74 м2 3
Примечательная квартира во внушительном монументальном здании в лучшем районе Будапешта Цена продажи в венгерских форинтах: 97 900 000 На продажу выставлена квартира площадью 74 м2, расположенная на втором этаже величественного монументального здания. Дом находится недалеко от Нюгати, очень популярного жилого района. Входная зона дома...
Immotrading GmbH
Замок за 150 000 евро в Венгрии
150 000 €
Замок в Венгрии
Небольшой загородный дом в Пуштаковаци В Венгрии в городке Пуштаковаци (округ Сомодь) продается небольшой загородный дом общей площадью 517,7 кв.м, требуется ремонт. Дом расположен в центре тихой деревушки Пуштаковаци, имеет богатое историческое прошлое. Изначально, в 1848-49 годах он строился из кирпича как замок Маар. В 1914 году была...
Immotrading GmbH
Земля за 11 964 548 евро в Венгрии
11 964 548 €
Земля в Венгрии
480000 м²
Описание участков: 1-й участок расположен внутри района Örkény с выделенной зоной под застройку, примерно в 500 м от границы города Örkény недалеко от трассы M5 и примерно в 30 км от границы Будапешта и трассы M0. Участок ровный Общая площадь: 196 684 кв. м (около 20 га) Ширина: около 200 м Длина: 1 000 м. Находится в частной...
Immotrading GmbH
Квартира за 183 900 евро в Будапеште, Венгрия
183 900 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
42 м2
В 5 районе Будапешта, в историческом центре, в красивом старинном здании, предлагается на продажу квартира, отлично подходящая для сдачи в посуточную аренду. В настоящее время она функционирует как AirBnB. Отличные инфраструктура района и транспортное сообщение. Недвижимость в этом районе всегда в цене. Хорошая ликвидность и капитализация....
WESTINVEST
Вилла за 170 000 евро в Венгрии
170 000 €
Вилла в Венгрии
133 м2 5
На продажу выставлена очаровательная вилла с гостевым домом, расположенная в старом городе 7400 Капошвар, Южный Задунайский край. Университетский город Капошвар является административным центром округа Шомодь на юге Задунайского края (юг Венгрии). Город с населением около 58 000 жителей расположен на обоих берегах реки Капос, на холмах Шомодь, в...
Immotrading GmbH
Апартаменты за 558 000 евро в Будапеште, Венгрия
558 000 €
Апартаменты в Будапеште, Венгрия
89 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу
5 район, около пешеходной ул. Ваци и набережной Дуная, ул. Nyáry Pál, в историческом здании с лифтом на 5 этаже квартира после полного капитального ремонта 89 м2, 2 спальни, 2 ванных, открытая с кухней гостиная, балкон 2 м2, кондиционер, система сигнализации, биокамин, инфро-сауна. При ремонте использовались материалы высокого...
Perfect Invest Hungary Ltd.
Ферма за 6 000 000 евро в Венгрии
6 000 000 €
Ферма в Венгрии
1073952 м2
На продажу выставлено английское общество с ограниченной ответственностью/Ltd, принадлежащее венгерской компании/Kft, которая владеет тремя участками пахотной земли с действующим разрешением на с/х использование + участок для коммерческого использования. Вследствие структуры компании (английская Ltd имеет активный банковский счет HSBC в...
Immotrading GmbH
Квартира за 6 100 000 евро в Будапеште, Венгрия
6 100 000 €
Квартира в Будапеште, Венгрия
197 м2 4 2 2
Продается недвижимость, которая соответствует требованиям программы "Золотая виза"! Программа для иностранных инвесторов (более известная как "Золотая виза") официально доступна с 1 июля 2023 года, предоставляя инвесторам из третьих стран возможность получить вид на жительство на 10+10 лет. Инвестируйте в недвижимость,...
Частное лицо


Источники: 1) Global Property Guide, 2) Национальный банк Венгрии , 3) Budapest business journal, 4) Ingatlan, 5) Daily news Hungary, 6) Portfolio

Фото: Unsplash (Taras Zaluzhnyi)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Венгрия, Анализ рынков, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Венгрия закрывается и открывается, а также другие новости зарубежной недвижимости
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Европа упрощает, а Сальвадор раздаёт… бесплатно
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Турция судится, Канада открывается, Венгрия раздаёт
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
ВНЖ Венгрии как альтернатива популярным иммиграционным программам ЕС. Как это работает?
18 простых вопросов и непростых ответов
Испания и Венгрия тормозят… по-разному
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Венгрии Недорогая недвижимость в Венгрии Коммерческая недвижимость в Венгрии Аренда недвижимости в Венгрии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Венгрия»

Самая простая виза Европы

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 06.09.2024
  • 239

Голубая карта Евросоюза: что это такое и как её получить

Рассказываем про условия и пошаговый алгоритм действий

  • 03.09.2024
  • 143206