Версия
для печати
для печати
«Калькулятор» – новая рубрика статей на портале Prian.ru, в которой мы вместе с экспертами ведущих агентств зарубежной недвижимости рассчитываем, сколько денег понадобится покупателю на всех этапах сделки.
В этих материалах мы приводим смету оптимальной покупки – когда объект находится быстро, а сделка проходит гладко. Насколько итоговая сумма будет отличаться от приведенной, зависит, в первую очередь, от аппетитов покупателя.
Материал подготовлен совместно с компанией Isrealty.
Дано: Чтобы подобрать подходящий вариант, глава семейства вместе с супругой отправляются в Тель-Авив. Предварительно наши герои списались с несколькими израильскими риэлторами и договорились на встречи. В стране пробыли неделю. Поездку организовали самостоятельно – без помощи турагентства.
Расходы:
Авиаперелет: $700 на двоих
Билеты Москва-Тель-Авив-Москва стоят в среднем $300-500 на человека. Время в пути – около четырех часов. Ежедневно из всех московских аэропортов вылетает добрый десяток рейсов в израильский Бен-Гурион – соответственно, проблем с билетами не должно возникнуть.
Isrealty: Приезжать в Израиль для покупки недвижимости лучше всего весной или осенью - в это время не так жарко, но вполне можно купаться и загорать, совмещая приятное с полезным.
Аренда автомобиля: $0
Снять авто в Тель-Авиве можно за $30-50 в сутки. Впрочем, потенциальным покупателям обычно не приходится на это тратиться – риэлторы возят их на просмотры объектов на собственных машинах.
Isrealty: Обычно агент заезжает за клиентом в отель. Риэлторы готовы показывать объекты до «победного конца». В том числе, в пригородах Тель-Авива – благо, все близко.
Проживание во время поиска: $840 на двоих
На время поиска можно снять квартиру за $100-150 в сутки или комнату в гостинице – стандартный двухместный номер в «трешке» будет стоить около $120.
Isrealty: Если покупатели приезжают вдвоем и на неделю, лучше брать номер в отеле. В этом случае завтрак входит в стоимость проживания.
Питание во время поиска: $1000 на двоих
В среднем, позавтракать в кафе Тель-Авива можно за $10-15 на человека, средний обед будет стоить $20-40 на каждого. Ужин в хорошем ресторане обойдется в $50-100 на двоих. Можно найти и более дешевые варианты.
Isrealty: По нашему опыту, когда человек уже определился с целью покупки, требуется несколько дней интенсивных просмотров. После того, как подходящий вариант найдет, клиент может оставить всю работу по подготовке договора адвокатам и приехать уже на подписание сделки.
Итого: Недельная ознакомительная поездка будет стоить нашей семье около $2500. Отметим, что для окончательного завершения сделки понадобится два визита в Израиль. Во время первой поездки покупатель успеет рассмотреть десяток вариантов и зарезервировать подходящий. Во время второй – подписать договор купли-продажи и обставить квартиру мебелью. Можно попытаться успеть все за одну поездку, но для этого лучше иметь в запасе около двух недель времени.
Дано: Покупатели выбрали апартаменты в новом доме, расположенном в самом центре туристической жизни Тель-Авива - на улице Трумпельдор, в окружении многочисленных кафе и ресторанов. На площади 82 кв. м имеются три комнаты – две спальни и гостиная. Также в квартире есть 7-метровый балкон, который выходит во двор. Сам дом небольшой, 6-этажный, поэтому развитой инфраструктуры, вроде бассейна и тренажерного зала, здесь нет. Здание только что сдано в эксплуатацию, но все коммуникации – электричество, вода, телефон – уже подключены.
Особенно нашим героям понравилось расстояние до пляжа – 150 метров. И включенная в стоимость парковка, что для Тель-Авива очень важно, т.к. в центре города найти место для автомобиля сложно. Кстати, такую парковку можно сдать в аренду за $150 в месяц.
Расходы:
Цена квартиры: $1 240 000
Вышеописанная квартира обошлась покупателям в $15 000 за кв. м. Это средняя цена для новых апартаментов в лучших районах Тель-Авива. Впрочем, можно найти объекты в центре и чуть дешевле – от $12 000 за кв. м. Элитные апартаменты с видом на море продаются за $20 000 – 25 000 за «квадрат».
Отметим, что последние годы рынок недвижимости Тель-Авива находится на подъеме: город лидирует по динамике прироста цен на жилье в Израиле. Так, по данным Министерства юстиции, в 2013 году местные квадратные метры подорожали на 10%.
Isrealty: На большие скидки рассчитывать не стоит. Цену можно сбить, но не более чем на3-5%.
Комиссия риэлтора – $24 800
В стоимость квартиры, указанной в объявлениях, не включаются дополнительные платежи, которые понесет покупатель. Например, работа риэлтора будет стоить 2% от суммы сделки.
Isrealty: Это стандартный размер вознаграждения за подобную квартиру. Цена для покупателя фиксированная. Работа посредника оплачивается после подписания сделки.
Налоги и сборы: $38 000
Как местные жители, так и иностранцы оплачивают налог на приобретение объекта - Mas Rehisha. Его размер зависит от того, единственная ли это израильская квартира в собственности у покупателя. Если, как в нашем случае, единственная, то применяются следующие ступенчатые ставки:
- до цены 1 517 200 шекелей (около $442 000) — налог не взимается
- до 1 799 605 ($524 000) - 3,5%
- до 4 642 751 ($1 353 000) - 5%
- до 15,475,735 ($4 512 000) - 8%
- от 15,475,736 ($4 512 000) и выше взимается налог 10%
Для квартиры с вышеуказанной ценой государственный налог составит около $38 000. Если бы это был второй или третий объект в собственности, сборы были бы выше.
Услуги нотариуса/адвоката - $12 400
Нотариальные расходы в Израиле обычно составляют 0,5-1% от стоимости квартиры. Причем в стоимость этих услуг входит как составление договора купли-продажи, так и последующая регистрация недвижимости.
Isrealty: В договоре прописывается, как и каким количеством платежей будет проводиться расчет по сделке. Оплата осуществляется банковским чеком или денежным переводом, можно из зарубежного банка. Возможен также перевод на трастовый счет адвоката. После перечисления всей суммы, адвокат покупателя вносит соответствующую запись в кадастровую ведомость.
Услуги переводчика - $0
Isrealty: Рекомендуем покупателям обращаться к русскоязычным адвокатам, которых много в Тель-Авиве. Они сделают перевод документов. В этом случае не придется нанимать лицензированного переводчика.
Регистрация недвижимости - $0
Регистрацией недвижимости занимается адвокат, и эти услуги уже включены в стоимость его работ.
Isrealty: Адвокат зарегистрирует недвижимость в кадастровом реестре. Этот процесс займет несколько недель, после чего покупатель получает выписку из кадастровой ведомости, где указано, что он владелец недвижимости. Однако сразу после подписания договора адвокат заносит в реестр запись о том, что недвижимость продана, поэтому покупателю не о чем волноваться.
Меблировка – $30 000 - 50 000
В Израиле принято продавать квартиры пустыми, значит, покупателю, чтобы подготовить недвижимость к проживанию, придется еще потратиться на мебель. Это, пожалуй, самая спорная статья расходов. Теоретически, воспользовавшись скидками и акциями, подобную квартиру можно обставить и за $10 000. Однако столь жесткая экономия выглядит странной, с учетом того, что на покупку объекта, было потрачено больше миллиона. В среднем, качественная мебель и техника будет стоить $30 000 – 50 000.
Итого: С учетом дополнительных расходов и сборов, стоимость квартиры составит около $1 315 000. Еще примерно $50 000 стоит отложить на покупку мебели.
Дано: Семья из трех человек живет в своей квартире в течение месяца. В остальное время апартаменты пустуют или сдаются в аренду посуточно.
Муниципальный налог: $600 в год
Собственник недвижимости в Израиле уплачивает муниципальный налог – Arnona. Его ставка зависит от местоположения и размера жилья и составляет примерно $50 в месяц для квартиры площадью около 100 кв. м.
Isrealty: Арнону оплачивают на почте или в банке. Также можно дать указания банку автоматически оплачивать налог по мере поступления счетов.
Страховка: $100 в год
Isrealty: Страхование недвижимости в Израиле не является обязательным, но все-таки иностранцу желательно воспользоваться этой услугой. Страховка с суммой покрытия около $30 000 стоит всего $100 в год.
Платежи за обслуживание комплекса: $800 в год
В среднем такса поддержки жилого дома без развитой инфраструктуры составит $60-80 в месяц. В эту цену входит содержание двора и лестничной клетки.
Коммунальные платежи: $280 в месяц
Коммунальные платежи в Израиле оплачиваются в соответствии с показаниями счетчиков – на почте, в банке или по кредитной карточке. В среднем, семья из трех человек тратит:
- $70-100 в месяц – электроэнергия
- $50 – водоснабжение
- $20-30 – газ
- $100 – телефон, интернет, кабельное
Питание во время отдыха - $1000 в месяц
На покупку продуктов для семьи из трех человек в супермаркетах должно хватить $35 в сутки или около $1000 в месяц. Но мы не учитываем походы в кафе и рестораны...
Итого: Содержание квартиры будет стоить $1500 в год без учета коммунальных платежей. Еще около $1000 наша семья потратит на питание во время отдыха в Израиле. Сколько уйдет на развлечения – зависит лишь от их предпочтений.
Дано: Собственник решает отдать свою квартиру под управление специальной компании, которая на время его отсутствия сможет сдавать апартаменты в аренду посуточно.
Доходы и расходы:
Арендная плата: $44 000 в год ($4 000 Х 11 месяцев)
Isrealty: От сдачи такой квартиры в аренду на короткие сроки можно заработать $3500-5000 в месяц. Средняя цена в сутки - $100-160 в зависимости от сезона. Спрос имеется: в Израиль приезжает много иностранцев и вне сезона, например, работники международных корпораций, дипломаты, жители стран СНГ, отправляющиеся на лечение. Средняя заполняемость арендных квартир в Тель-Авиве – 70-80%. Гарантий на получение какого-то определенного дохода управляющие компании вам не дадут. Это бизнес.
Налог на доход от сдачи в аренду: $4 400
Собственник обязан заплатить налог в размере 10% от дохода.
Услуги управляющей компании - $6 600
Обычно компании, которые управляют недвижимостью, берут за свои услуги10-15% от суммы аренды. В их работу входит: уборка и уход за квартирой, устранение мелких поломок, реклама квартиры, заселение и выселение клиентов, взимание с них денег.
Содержание квартиры: $1 500 (налоги и содержание комплекса) +$100 (страховка) + $600 (за воду в год) + $300 (за газ) + $1000 (за телефон и интернет) = $3 500
Isrealty: Расходы на содержание квартиры, указанные в предыдущей главе оплачиваются хозяином за исключением электричества, которое принято взимать с арендатора в соответствии с показаниями счетчика.
Итого: После вычета всех расходов на руках у собственника останется около $29 500 поступлений от аренды, на которые он сможет отдыхать, как в Израиле, так и в других странах.
Подготовила Анастасия Фалей
Фото: Вера Глазунова
