Процедура приобретения недвижимости в Финляндии

Единственным исключением служат объекты на Аландских островах: для их приобретения требуется согласие от финского правительства. Однако предложения недвижимости в этой финской автономии встречаются достаточно редко.

Надежная юридическая защита, уважение права собственности гарантируется в равной степени всем иностранным инвесторам и владельцам недвижимости.

КАК ДОБРАТЬСЯ

Благодаря территориальной близости приехать из России в Финляндию не составляет проблемы. Из Петербурга в Хельсинки с 12.12.2010 курсируют новые скоростные фирменные поезда «Аллегро», время в пути 3 часа 20 мин. Стоимость – €84 (2-й класс) и €134 в 1-м классе. Из Москвы ходит поезд «Лев Толстой». Стоимость проезда в купейном вагоне составляет около €100.

Самый дешевый вид транспорта в Финляндию – автобусные рейсы из Петербурга. Все они проходят через Выборг, затем – черезКоуволу и Лахти в Тампере, через Лаппенранту и Миккели в Ювяскюля, через Котку и Хамину в Хельсинки. Стоимость автобуса Санкт-Петербург – Хельсинки составляет около €25, микроавтобуса до аэропорта Тампере – €50.

Можно добраться и самолетом, более того: в Финляндии одна из наиболее густых сетей авиасообщения. Постоянные рейсы между Финляндией и Россией выполняет финская авиакомпания «Финнэйр», а также российские авиакомпании «Аэрофлот» и «Пулково».

Транспорт в Финляндию ходит не только из российских столиц. Самолеты в столицу Лапландии Рованиеми летают из Архангельска и Мурманска. Автобусы следуют из Петрозаводска в Куопио, из Сортавалы в Йоэнсуу, из Костомукши в Оулу и из Мурманска в Ивало.

Внутри страны можно путешествовать самолетом, поездом, автобусом и автомобилем. Регулярные авиарейсы связывают между собой 24 аэропорта, расположенные по всей стране. На внутренние перелеты существует система скидок.

Важнейшие железнодорожные линии соединяют столицу страны Хельсинки с Турку, Пори, Тампере, Ювяскюля, Рованиеми и другими городами. Для автомобилистов предусмотрен специальный сервис: они могут путешествовать в пассажирском вагоне, поставив машину на специальную платформу для перевозки автотранспорта. Можно приобрести именной проездной билет «Финнрэйлпасс», который дает право на три, пять или десять дней неограниченного проезда по финским железным дорогам в течение одного месяца.

Автобусное сообщение также действует по всей стране: автобусы, как и поезда, весьма комфортабельны и ходят достаточно часто. Разнообразные комплексные билеты предоставляют возможность неограниченного передвижения в течение определенного периода времени между определенными городами.

При передвижении по Финляндии на автомобиле важно помнить про строгие правила дорожного движения. Высота рисунка протектора в летних шинах легкового автомобиля должна быть не менее 1,6 мм, а в зимних – не менее 3 мм. Запрещено одновременное использование шипованных и нешипованных шин. В населенных пунктах ограничение по скорости составляет 50 км/ч, за их пределами – 80 км/ч, на двухполосных магистралях – 120 км/час. Все автомобили должны двигаться только с включенными фарами ближнего света независимо от времени суток и погодных условий. Запрещена езда по трамвайным путям. Ремни безопасности должны быть пристегнуты как у водителя, так и у пассажиров на переднем и заднем сиденьях. Вождение в состоянии алкогольного или наркотического опьянения может привести к наказанию вплоть до тюремного заключения.

С ЧЕГО НАЧИНАТЬ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

В Финляндии при покупке или продаже недвижимости обычно обращаются в агентство. Только агентства, получившие лицензию на свою деятельность (LKV), имеют право рекламировать и оказывать помощь при купле-продаже недвижимости. Между продавцом и агентом заключается договор, по которому посредник пользуется исключительным правом на продажу данной недвижимости. В нем указываются все основные сведения о недвижимости, цена и условия платежа. (Статистику о средней стоимости квадратного метра и динамике ее изменения можно посмотреть на сайте Агентства статистики Финляндии).

После выбора объекта на том или ином сайте можно купить его и удаленно, обратившись в агентство и сообщив дату приезда для оформления сделки, однако большинство покупателей предпочитает перед заключением сделки приехать и осмотреть жилье лично.

Расчеты между продавцом и покупателем удобнее всего осуществлять банковскими переводами. Любой дееспособный иностранный гражданин, прибывающий в Финляндию на достаточно длительный срок, может открыть счет в финском банке. Для этого нужно предъявить постоянное или временное разрешение на пребывание в Финляндии и указать свой адрес (как в Финляндии, так и в стране, откуда он прибыл). Других ограничений для иностранцев не предусмотрено.

Счет открывается в евро. При образовании на счете отрицательного сальдо через три рабочих дня банк высылает клиенту уведомление с просьбой положить на счет рекомендованную минимальную сумму. В случае невыплаты банк присылает повторные уведомления через 18 и 33 рабочих дня, после чего владельцу счета выставляется штраф в размере €5 за каждое уведомление.

КАК ПРОХОДИТ СДЕЛКА

Через органы местного самоуправления покупатель или его агент по недвижимости должен выяснить право использования недвижимости, возможное использование земельного участка и построек, находящихся на его территории. До заключения предварительного договора можно условиться с продавцом о проверке состояния недвижимости на наличие дефектов, при этом стороны согласовывают, кто и как выплачивает вознаграждение эксперту. Ответственность за скрытые дефекты возлагается на продавца. Затем в присутствии нотариуса, как правило, в банке, продавцом и покупателем подписывается предварительный договор.

В предварительном договоре идентифицируется объект недвижимости, указывается сумма сделки, график и способ платежа, дата перехода собственности, размер неустойки за просроченный платеж, сумма и условия задатка. Задаток составляет около 4% от суммы сделки (как правило, не менее €2-5 тыс.) и выплачивается с условием, что при отказе продавца он возвращает указанную сумму покупателю, кроме случая, когда сделка не совершена по вине последнего – тогда задаток остается у продавца.

Затем покупатель переводит оставшуюся сумму на счет продавца, после чего стороны подписывают у нотариуса основной договор купли-продажи – купчую. Свои подписи под документом ставят продавец, покупатель и нотариус. Следует отметить, что в двуязычном договоре нотариус ставит свою подпись лишь под финским вариантом текста, поскольку только он имеет юридическую силу. Подписание купчей означает, что право собственности переходит к новому собственнику. Как правило, вся процедура купли-продажи занимает две недели.

Следующий шаг – оплата покупателем налога на движение капитала и подача документов для регистрации приобретения в Институт Геодезии и картографии по месту нахождения объекта недвижимости. Документы необходимо подать в течение шести месяцев с момента подписания купчей, в противном случае применяется прогрессивная пеня, составляющая от 20% до 100% от ценынедвижимости.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

При приобретении недвижимости в Финляндии покупатель оплачивает налог на движение капитала в размере 4% от стоимости,указанной в купчей, а также услуги нотариуса (заверителя сделки) в размере порядка €100. Оплата услуг агента ложится на плечипродавца или покупателя, заключившего договор с агентством.

КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР

Дом в населенном пункте на собственном участке. 100 кв.м. с участком 15 соток, без собственного берега

• Стоимость недвижимости                                                                       € 300.000

• Услуги риэлторов около 4- 5%                                                                € 15.000

• Нотариальное заверение подписей                                                     € 105

• Налог на движение капитала 4%                                                            € 12.000

• Подключение коммуникаций (ориентировочно)                                 € 2.700

• Подключение электроэнергии  (ориентировочно)                              € 2.700

Подключения при продаже готового дома входят в стоимость сделки купли-продажи и не оплачиваются отдельно

• Полная меблировка (ориентировочно)                                                 €25.000

Это столы, стулья, кровати и т.п.  вплоть до постельного белья и вилок. Как правило, меблировка прилагается в домах или дачах,сдаваемых в аренду, т.е. все готово к использованию

• Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами            €352.105,00

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Покупка квартиры в жилищном акционерном обществе

Согласно финским законам покупка квартиры относится к сделкам с движимым имуществом. Собственниками многоквартирных домов являются жилищные акционерные общества (keskinäinen kiinteistöyhtiö), которые также владеют землей, на которой находятся эти строения, или арендуют ее у муниципалитета. Купив определенное количество акций жилищного акционерного общества, лицо становится владельцем соответствующей этим акциям квартиры в доме.

Сделки с движимым имуществом доступны иностранцам без ограничений. Согласно финскому законодательству они не являются явными и поэтому не регистрируются в суде, вследствие чего присутствие нотариуса при подписании акта купли-продажи не является обязательным.

Владение акциями жилищного акционерного общества дает право на владение квартирой. В свою очередь, жилищное акционерное общество ведет реестр собственников акций, заботится о состоянии здания и ведет финансовую отчетность. В обязанности ЖАО входит и предоставление подробной информации затратах и расходах потенциальному покупателю. При приобретении акций необходимо узнать больше о делах самого общества: проверить результаты финансовой деятельности за предыдущие годы, наличие или отсутствие банковских долгов, выяснить, уплачены ли налоги и иные платежи, не принято ли на собрании общества решение о капитальном ремонте или других дорогостоящих операциях, которые значительно увеличат расходы нового владельца. Как правило, уже договоренная сумма может быть снижена пропорционально предстоящим дорогостоящим расходам на ремонт.

Необходимо учитывать такой фактор, как обязательные общие домовые расходы, которые идут на оплату работы персонала, текущий ремонт, вывоз мусора, содержание служебных помещений. Каждое жилищное акционерное общество само определяет суммуобщих домовых расходов во время годового собрания акционеров.

При покупке квартиры в жилищном акционерном обществе в договоре купли-продажи необходимо отдельно оговорить процедуру передачи акций. Акции могут находиться у продавца или быть заложенными в банке, причем информация о местонахождении акций не является публичной, и ее можно получить только у владельца. Если передача акций невозможна в момент подписания договора, необходимо детально описать, когда и при каких условиях это будет осуществлено.

Приобретение недвижимости через акционерное общество является привлекательным с точки зрения налогообложения – налог наперенос в 2 раза ниже и составляет всего 2%. A доля ежегодного налога на недвижимость входит в сумму ежемесячных коммунальных платежей.

При покупке акций, дающих право пользования квартирой в жилищном кооперативе, покупатель в течение 2-х месяцев от даты заключения договора должен оплатить налог в размере 2% от стоимости. Его придется рассчитать самостоятельно, оплатить, а потом предоставить налоговым органам договор купли-продажи, расчет налога и подтверждение оплаты. Копия квитанции об оплате понадобится для регистрации в ЖАО в качестве нового собственника.

Управляющий домом регистрирует нового владельца квартиры в реестре акционеров жилищного акционерного общества на основе договора купли-продажи и подтверждения об оплате 2% налога.

Покупка дома

Приобретение земельного участка с находящимися на нем строениями, деревьями и прочими связанными с ними элементами классифицируется финским законодательством как покупка недвижимости. При регистрации недвижимости в кадастре каждый объект получает уникальный регистрационный код, который состоит из номера муниципалитета и трех цифр.

Процедура покупки дома – это типичный пример стандартного процесса покупки недвижимости в Финляндии, доступный иностранцам наравне с финнами. В большинстве случаев купля-продажа недвижимости осуществляется через риэлтора, который обязан следить за соблюдением прав продавца и покупателя, вне зависимости от того, кто нанял его на работу.

Обязательно стоит проверить в Государственном реестре прав собственности на недвижимость и залогов, есть ли у имущества продавца какие-либо невыплаченные обязательства. Если имущество не зарегистрировано на имя продавца, все накопившиеся налоги, сборы и пени придется компенсировать покупателю в момент регистрации покупки на свое имя.

Недвижимость должны сопровождать следующие документы:

1. справка о государственной регистрации о праве собственности продавца на недвижимость;
2. справка об залоговых обязательствах и правах аренды;
3. выписка из Кадастра с указанием;
4. карта из Кадастра недвижимости;
5. копия детального градостроительного плана района;
6. разрешение на строительство и одобренный проект строительства с чертежами.

Покупка земли

Приобрести землю в Финляндии достаточно легко. Для властей страны важно, чтобы она приносила доход в виде налогов, поэтому государство заинтересовано в привлечении иностранных инвестиций. Этим активно пользуются иностранцы, в том числе россияне, покупая земельные участки под застройку. Существенных различий между покупкой земли и покупкой дома нет. Однако если территория земли превышает 0,5 га, то муниципалитеты имеют право выкупа территории, если генпланом предусмотрено ее особое использование в общественных целях, что на деле встречается крайне редко. Для проверки и получения рекомендаций, связанных с застройкой, всегда имеет смысл обратиться в муниципалитет, чтобы получить согласность местных властей.

Получить информацию о границах участков можно на сайте Управления геодезии Финляндии, (где в первую строку вносится адрес, аво вторую – область).

Строительство жилья

При покупке участка под застройку будущему собственнику необходимо получить у органов местного самоуправления право настроительство, если оно не определено генпланом, и разрешение на постройку конкретного объекта с его описанием. Право может уже существовать при приобретении земельного участка. Обычно оно действует без дополнительного обновления около 20 лет, и в нем указаны основные общие условия постройки, например – площадь, этажность, строительный материал. Разрешение на строительство выдают при представлении плана конкретной постройки, как правило, сроком на три года с момента его утверждения.

Строительством руководит компания-подрядчик. Для выбора проекта дома необходимо учесть строительные ограничения, определенные генеральным планом территории, на которой расположен участок земли: на количество строений на участке, этажность, наклон крыши, цвет и материал дома. Самый популярный материал для строительства – дерево.

Согласно действующим законам на строительном объекте должны быть назначены ответственный за проектирование и выполнение работ, ответственный за проведение работ канализационных систем и ответственный прораб. Все они должны иметь лицензию наданную деятельность и опыт работы, а также получить утверждение в муниципалитете.

Проект дома оценивается в €3-5 тыс. В эту сумму входит архитектурный проект, проекты электропроводки и канализационных систем. Стоимость квадратного метра при постройке коттеджа составляет около €2,5 тыс. – при присущей финнам скромности в выборематериалов.

ИПОТЕКА В ФИНЛЯНДИИ

В Финляндии хорошо развито ипотечное кредитование. Любой банк может дать кредит как юридическому, так и частному лицу. Для этого нужно предоставить действующий загранпаспорт, справку о доходах (ежемесячный заработок заемщика должен быть какминимум вдвое больше, чем платеж) и предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Для заключения ипотечного кредита у заемщика должны быть на счете в банке средства в сумме 30% от стоимости планируемойпокупки. Банки, как правило, покрывают не более 70% от рыночной стоимости недвижимости. Срок кредита составляет от 15 до 30 лет, а процентная ставка – 4 % годовых для резидентов и до 8% для нерезидентов. Приобретаемая собственность сразу же регистрируется на покупателя. Российские банки не предоставляют ипотечных кредитов на покупку недвижимости в Финляндии, однако дают консультации по кредитованию и процедуре приобретения.

Если кредит не возвращается в срок, то заложенное имущество продается банком. Из вырученных средств взимается задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом. Банк не имеет права самовольно изъять объект у заемщика: весь процесс происходит по решению суда.

АРЕНДА ЖИЛЬЯ В ФИНЛЯНДИИ

Снять квартиру или дом в Финляндии может любой желающий, независимо от гражданства. Процедура происходит на основании договора аренды. Минимальных и максимальных сроков, как и ограничений по арендной плате, законодательством не установлено –практикуется и краткосрочная, и долгосрочная, а вернее бессрочная, аренда жилья.

Сдачей недвижимости занимаются как частные лица, так и страховые общества, церковные приходы, благотворительные фонды, для учащихся – жилищные фонды учебных заведений.

Съемщик заключает договор аренды с владельцем дома или квартиры, в котором определяются сумма арендной платы и условия оплаты. Плата обычно вносится заранее в начале месяца. Договором также определяется срок, на который сдается жилье – определенного законодательством минимума и максимума не существует.

Если арендная плата вносится несвоевременно или жилец нарушает покой соседей, то хозяин может расторгнуть договор раньше срока его окончания, обратившись в суд. При этом квартиросъемщик должен выехать из жилья по решения суда незамедлительно.

Среднемесячная стоимость аренды квартиры площадью 50 кв. м в Хельсинки составляет €700-900. Жилье того же метража, к примеру, в городе Котка обойдется дешевле – €420-650. Аренда коттеджа обойдется от €500 до €2 тыс. в неделю – опять же в зависимости от региона.

За помощь в создании материала благодарим Татьяну Велликок, компания Biport OY LKV

Условия цитирования материалов Prian.ru