Версия
для печати
для печати
В конце января финские СМИ писали о 100-летнем доме в районе Котки, который выставили на аукцион всего за €500. Здание площадью 155 кв. м в итоге ушло с торгов за €10 тыс. Дом первоначально был рассчитан на дровяное отопление, но сейчас к участку подведены вода и электричество. По словам специалистов, постройку можно будет использовать только после основательного ремонта. Второй вариант – снести и построить что-то более современное.
Если присмотреться к другим примерам супердешёвой финской недвижимости, почти всегда обнаруживаются особенности, которые делают эксплуатацию невозможной без дополнительных вложений. А в таком случае реальная цена может оказаться и вдвое, и втрое выше обозначенной в объявлении.
Эрик Розенфельд, Habita: «По населению вся Финляндия – как Санкт-Петербург с Ленинградской областью, даже меньше, а по площади – как Германия, где живёт в 15 раз больше людей. То есть огромные территории вообще не заселены. Больше половины населения живёт в Южной Финляндии, там, где находится столица. Соответственно, остальные земли – это наши знаменитые леса и озёра, однако желающих жить там немного. А любая цена определяется классическим принципом соотношения спроса и предложения. И если нет спроса – падает и цена».
Баснословно дешёвыми могут оказаться и отдельные дома, и квартиры в многоэтажном здании. Ситуация с ними принципиально разная.
Покупатель квартиры ориентируется в первую очередь на своё место работы или учёбы. Поэтому цена падает по мере удаления от центра городов: людям долго и неудобно оттуда добираться.
Но есть и ещё один существенный момент. Большинство квартир в Финляндии находятся в жилищных кооперативах. Они устроены так, что каждый владелец апартаментов становится собственником некоторого количества акций жилищного товарищества и разделяет ответственность за состояние здания. А это значит, что ремонт и прочие расходы по содержанию полностью лежат на собственниках.
Не исключено, что в кооперативе на ближайшие годы запланирован крупный и дорогостоящий ремонт: его стоимость для дома на 30-40 квартир может составлять сотни тысяч евро. Поэтому к цене объекта нужно мысленно приплюсовать будущие взносы на ремонт. К счастью, это можно выяснить перед покупкой.
Ольга Пулккинен, In and Out Oy: «При покупке квартиры ознакомьтесь с документом от управляющей компании и списком ремонтов в доме на ближайшие пять лет. Если запланирован ремонт труб, покраска фасада и другие большие работы, то квартира в таком доме может стоить дешевле, так как расходы на эти ремонты распределяются между всеми собственниками».
Однако если вы вместе со специалистом рассчитали реальную стоимость квартиры с учётом ремонта и она оказалась на уровне рыночной, такая схема может нести определённую выгоду.
Паули Хиеккавирта, Vipcon LKV: «Приобретение такой квартиры можно рассматривать как способ экономии. Самые дорогостоящие работы – замена труб и канализации. Они проводятся раз в 50 лет. Однако управляющая компания не требует с владельцев жилья всю сумму сразу. Как правило, платёж разносится на значительный срок, который может составлять десятки лет. В зависимости от этого срока и исходной суммы высчитываются ежемесячные платежи, которые добавляются к квартплате. Для покупателя это означает, что полную стоимость квартиры он будет выплачивать, возможно, 20 лет. То есть, вместо того чтобы идти в банк, доказывать свою платёжеспособность и просить кредит, он сразу получит готовую рассрочку».
При покупке отдельного дома ситуация иная. Дома покупают в большей степени для отдыха и жизни вдали от городской суеты, поэтому близость к цивилизации бывает не так важна; в то же время наличие инфраструктуры играет решающую роль. За бесценок могут отдаваться старые дома, в которых нет ни водопровода, ни электричества. Если этот домик стоит вне населённого пункта, прокладка коммуникаций обойдётся вам дороже покупки. Либо придётся «ласковой» финской зимой таскать воду из колодца.
Недвижимость за смешные деньги может привлечь внимание, но перспективы её использования часто неясны. Если вы не собираетесь там жить или регулярно отдыхать, сдать такой объект в аренду будет непросто. Ведь для нанимателя главное – подходящее место, а у дешёвых объектов чаще всего неудачная локация. Второе, на что смотрит будущий жилец, это состояние дома. Так что опять встаёт вопрос о вложении энной суммы в ремонт.
Эрик Розенфельд: «Спроса на такие объекты со стороны иностранцев практически нет. Люди, которые приезжают в Финляндию из-за границы, хотят здесь работать или учиться, соответственно, для них важно местоположение жилья, которое они намереваются купить. Здесь не Испания и не Болгария, покупатели не слишком ориентированы на аренду. Среди сделок в Финляндии 96% совершаются местными жителями и только 4% – иностранцами. То есть люди покупают для себя».
Второй вариант использования – покупка недвижимости под снос. Но здесь надо исходить из того, насколько вам нравится расположение участка, на котором вы затем будете строить новый дом.
Ольга Пулккинен: «Дом под снос в Иматре можно купить по цене участка за €20 тыс. Дальше думаем и составляем смету: что с этим делать, как ремонтировать и сколько в это нужно вложить? Или просто покупаем участок за €10-20 тыс. и строим. Всё надо рассчитывать исходя из ваших потребностей и с учётом того, что вы в стране, говорящей на другом языке, и во многих случаях вам придётся платить посреднику для решения своих вопросов».
Эрик Розенфельд: «Дома под снос продают часто. В моей практике был такой пример. Семья иностранцев в 2012 году приобрела дом, но жить они там не стали – уехали и дом забросили. Он пришёл в упадок, и сейчас его продают как участок со зданием под снос. Это совершенно не означает, что его в действительности будут сносить. Новый хозяин, если он рукастый или наймёт ремонтников, вполне может привести здание в порядок. Хитрость в том, что, если дом продаётся под снос, продавец ещё в течение нескольких лет не несёт ответственности за скрытые дефекты. А в случае продажи жилого помещения – несёт. В качестве жилого дом можно продать дороже, но при этом придётся потратить деньги на техническое обследование и возможный ремонт. Иногда это невыгодно».
За прошедший год многие состоятельные европейцы разочаровались в жизни в мегаполисе и обратились к домам на природе. Казалось бы, для недорогих домиков в глуши настал звёздный час. На самом деле нет.
Действительно, финны стали намного больше интересоваться загородными домами. Но для себя они выбирают благоустроенные коттеджи с хорошими коммуникациями, в том числе – с быстрым интернетом. В то же время любители «финских дач» из России уже почти год как не могут отдохнуть в Суоми, так что поневоле обратили внимание на недвижимость внутри российских границ.
Паули Хиеккавирта: «За этот год россияне стали не покупать, а продавать дома, причём цену часто снижают в два-три раза. А финны покупают, пользуясь ситуацией».
Ольга Пулккинен: «Ситуация с ковидом, конечно, повлияла и на наш регион. Многие сделки, в которых продавцами выступают россияне, мы проводим дистанционно, по доверенности, так как границу сейчас даже для подписания договора купли-продажи сложно пересечь, не говоря уже о том, чтобы проверить свою недвижимость. Этим летом сделки с дачами шли неплохо: было продано примерно в три раза больше коттеджей, чем год назад, при этом средняя стоимость коттеджа была небольшой, до €100 тыс.».
Эрик Розенфельд: «За последнее время действительно повысился спрос на дачи со стороны финнов. Но работающий финн не будет покупать дешёвый дом где-то в глуши. Там некомфортно жить, так как не выполняются даже минимальные требования к даче: нет ни воды, ни канализации, ни санузла. Это то, что по-фински называется mummonmökki – „бабушкина избушка“. К тому же все понимают, сколько придётся потратить на ремонт и проведение канализации. Впрочем, надо смотреть на конкретный объект – иногда затраты оправданны».
Трудно пройти мимо отдельного дома, который стоит дешевле одной комнаты в Подмосковье. Но надо понимать, что, если вы не планируете там жить сами, это будут выброшенные деньги, и сверх того за жильё придётся платить налоги и коммуналку.
Эрик Розенфельд: «Финляндия – страна дорогая. Здесь квадрат городского жилья стоит в среднем €3-5 тыс. Если квартира или дом продаётся по цене двух квадратных метров, надо понимать, что с этим что-то не так. Цена – это всегда следствие рынка. И если вы увидели такие цены, не нужно думать, что вы напали на золотую жилу, сейчас купите три квартиры и начнёте зарабатывать. Не получится. Тут дураков нет и никто не занимается благотворительностью».
