a
Версия
для печати

Процедура приобретения недвижимости в США

Приобрести квартиру или дом в Америке – мечта многих жителей России, Украины, Беларуси и других стран. Недвижимость США рассматривается как надёжная инвестиция. Кроме того, страна популярна для иммиграции. Как найти подходящий объект, что нужно знать перед совершением сделки, можно ли взять ипотеку и сколько нужно будет заплатить сверх цены объекта? Рассказываем обо всём подробно.

Содержание статьи

Права иностранцев на покупку недвижимости

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в США

Законодательство США не ограничивает иностранцев. Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут свободно покупать любые объекты.

Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Профессионалы рынка рекомендуют второй способ, благодаря которому можно защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничить ответственность собственника при несчастном случае. Лучше всего, прежде чем принять решение, проконсультироваться с налоговым юристом.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

Зарубежные покупатели могут становиться собственниками как жилой, так и коммерческой недвижимости в Штатах. Никакого особого разрешения на покупку не требуется.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в США

Приобретение недвижимости не является достаточным основанием для получения вида на жительство в США. Тем не менее при определённых условиях оно поможет получить бизнес-визу.

Так, визу EB5 можно получить при покупке инвестиционного объекта стоимостью от $1,8 млн (при определённых условиях сумма снижается вдвое). Это может быть, например, многоквартирный дом, торговый центр или гостиница. При этом необходимо обеспечить постоянной работой не менее десяти человек, а бизнес должен быть безубыточным.

Варианты иммиграции в США
США
Долгосрочная виза в США для лиц с выдающимися способностями O-1
Сроки получения: 3 мес.
Расходы от 5 000 $
США
Вид на жительство США за инвестиции – EB-5
Сроки получения: 31 мес.
Расходы от 900 000 $
США
Грин-карта в США для квалифицированного специалиста EB-2
Сроки получения: 1 мес.
Расходы от 5 000 $
США
Долгосрочная виза в США для бизнесменов, управленцев и ценных специалистов L-1
Сроки получения: 2 мес.
Расходы от 5 000 $
США
Грин-карта в США для талантливых профессионалов, бизнесменов, управленцев EB-1
Сроки получения: 8 мес.
Расходы от 5 000 $
США
Долгосрочная виза в США для инвесторов и предпринимателей E-2
Сроки получения: 4 мес.
Расходы от 100 000 $

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в США

Любой собственник в США, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан платить ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А эти действия могут потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Поиск недвижимости в США

Как искать недвижимость в США

Начинать покупку следует с предварительного выбора объекта. Искать недвижимость в США можно на местных популярных порталах. Основные из них:

Изучите также предложения недвижимости в США на Prian.ru. Здесь проще всего найти русскоязычных специалистов; кроме того, на портале представлены объекты, которые традиционно интересны иностранцам. Вы можете сортировать объявления по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также можно оставить заявку на подбор варианта по вашим требованиям – риелторы сами пришлют вам подборку.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о США

Типы недвижимости в США

На американском рынке можно обнаружить следующие варианты жилья:

  • частный дом (single family house),
  • кондоминиум (condo или квартира в многоквартирном доме),
  • таунхаус (townhouse),
  • кооператив (co-op).

Частный дом, как правило, находится в собственности владеющей им семьи, а остальные типы недвижимости подразумевают соседство нескольких хозяев. В этом случае управление жильём берёт на себя ассоциация собственников. В каком-то смысле это напоминает российские ТСЖ, но у американских ассоциаций прав больше, и они могут существенно влиять на жизнь домовладельцев.

В самом простом случае они определяют размер регулярных платежей и расходы, которые будут за их счёт покрываться (вывоз мусора, охрана, уборка и т. д.). Однако часто ассоциация также решает, могут ли владельцы держать в домах собак, кошек и других домашних питомцев, при этом могут быть определены количество, вес и вид этих животных. Кроме того, ассоциация может устанавливать порядок сдачи жилья в аренду и даже решать, кто может и кто не может стать собственником или проживать в доме. 

Кооператив – это особая форма собственности, которая подразумевает совместное владение недвижимостью. Каждый совладелец в кооперативе не покупает отдельную квартиру, а получает определённое количество акций или долю в общем имуществе, соответствующую стоимости его квартиры.

Покупка жилья, относящегося к ассоциации, имеет свои особенности. В частности, необходимо сначала подать заявку на вступление в ассоциацию и заплатить взнос. Кроме того, получить кредит на покупку жилья в кооперативе будет сложнее, так как потребуется одобрение кооператива. Это ограничит ваши возможности и при покупке, и при последующей продаже (так как потенциальный покупатель тоже должен будет получить одобрение).

Как искать риелтора в США

В США участие риелтора в сделке необязательно, но рекомендуется. Риелтор будет представлять ваши интересы на всем пути от начала поиска до получения ключей от нового жилья. Вот что он делает для покупателя:

  • помогает в поиске подходящего варианта и определении реальной рыночной стоимости;
  • торгуется с продавцом для получения более выгодной цены;
  • помогает в оформлении всех документов, выборе адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки.

Россияне в некоторых штатах США, таких как Нью-Йорк, Флорида и Калифорния, одни из ключевых зарубежных покупателей недвижимости. Поэтому у многих местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. У некоторых застройщиков и риелторских компаний есть представители в Москве и Санкт-Петербурге. Недвижимость в США можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.

Обратите внимание! Риелторская деятельность в США лицензируется государством. А следит за нею Национальная ассоциация риелторов (NAR) – самая крупная профессиональная организация в Соединённых Штатах. В компетенцию NAR входят вопросы стандартов работы, этики риелторов и их обучения. Несмотря на то что участие в организации необязательно, в ней состоят более миллиона специалистов. Благодаря постоянному надзору риелторский бизнес в США предельно прозрачен: риски мошенничества сведены к минимуму.

Кто ещё участвует в сделке с недвижимостью

Помимо риелтора, вам могут потребоваться услуги ипотечного брокера, адвоката, бухгалтера, переводчика.

  • Ипотечный брокер подберёт для вас оптимальные условия банковского кредита.
  • Адвокат будет заниматься составлением контрактов, регистрацией недвижимости, получением свидетельства собственности на недвижимость. Он также отвечает за юридическую чистоту сделки.
  • Бухгалтер понадобится, если вы планируете сдавать жильё. В этом случае нужно будет ежегодно заполнять налоговую декларацию, а это лучше доверить специалисту. Также на этапе покупки, вероятно, надо будет обратиться к налоговому консультанту.

Подходящих специалистов вам посоветует риелтор, но можно заняться и самостоятельным поиском.

Примеры квартир в Штатах
Квартира за 697 426 евро в Майами, США
697 426 €
Квартира в Майами, США
73 м2 2 2 2
3D-тур
Также в продаже имеются другие варианты 2-спальных квартир стоимостью от $ 637.500 до $ 1.200.000 Будьте одним из первых, кто будет жить в этом красивом новом комплексе Brickell Heights, элегантных современных башнях, которые предлагают привилегированный образ жизни. 2 спальни и 2 ванные комнаты, деревянные полы, красивая кухня, круговой...
Квартира за 856 172 евро во Флориде, США
856 172 €
Квартира во Флориде, США
134 м2 3 3 2
3D-тур
Великолепные, полностью отремонтированные апартаменты с 3 спальнями и 2 спальными комнатами в Сен-Тропе с видом на океан. Эта большая квартира с 3 спальнями полностью отремонтирована с мраморными и плиточными полами, деревянными полами в спальнях. НЕТ ковра! На кухне техника из нержавеющей стали, огромный балкон выложен плиткой, гардеробные....
Квартира за 2 010 787 евро во Флориде, США
2 010 787 €
Квартира во Флориде, США
202 м2 3 3 3
3D-тур
Красивые просторные 3 спальни, 3,5 ванны с прекрасным видом на океан. Потрясающая кухня с двумя духовками, кофеваркой и другой современной бытовой техникой из нержавеющей стали. На кухне есть зона для завтрака / столовая со встроенной мебелью. Отличный чистый и светлый блок в престижном Trump Royale - СПА, теннисные корты, консьерж, отличная...
Квартира за 2 274 306 евро во Флориде, США
2 274 306 €
Квартира во Флориде, США
201 м2 3 3 3
3D-тур
Также в продаже имеются другие варианты 3-спальных квартир стоимостью от $ 2.149.000 до $ 2.800.000 Красивая резиденция с 3 спальнями и 3,5 ванными комнатами на 46 этаже с захватывающим видом на океан и город. Сквозной план этажа с большими балконами со стороны океана и города. Просторные спальни с окнами от пола до потолка. Продается с...
Квартира за 7 249 417 евро во Флориде, США
7 249 417 €
Квартира во Флориде, США
327 м2 4 4 3
3D-тур
Стильная (по проекту Стивена Джи), просторная, угловая резиденция с 4 спальнями / 3,5 ванными комнатами на курорте 5 Star St. Regis предлагает потрясающий вид на океан, сады, парк. Имеется полностью оборудованная кухня от шеф-повара с винным погребом и двойными духовками; просторные жилые помещения и отдельная медиа-комната, все в нескольких...
Квартира за 1 375 802 евро в Нью-Йорке, США
1 375 802 €
Квартира в Нью-Йорке, США
46 м2 2 1 1
1 спальня, 1 ванная комната, просторная гостиная с кухней + терраса Квартира расположена на Уолл Стрит (Wall Street) в «финансовом квартале» Манхэттена. Красивые виды из окон на воду. Высокие трехметровые потолки. Панорамные окна высотой в 180 см обеспечивают много естественного света. Мраморная ванная комната, двойной умывальник....
Аталанта
Квартира за 2 206 574 евро на Манхэттене, США
2 206 574 €
Квартира на Манхэттене, США
82 м2 4 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Эта квартира с двумя спальнями смотрит на запад, очень светлая и с видом на закат. Входное фойе ведет в гостиную и открытую кухню с мраморными столешницами Calacatta и задней стенкой, изготовленными на заказ, шкафами с достаточным количеством мест для хранения и бытовой техникой Miele и Bosch. Впечатляющая терраса, расположенная рядом с...
Vesna Realty
Квартира за 1 746 210 евро на Манхэттене, США
1 746 210 €
Квартира на Манхэттене, США
108 м2 4 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Квартира недавно отремонтирована. Гостиная с южной стороны очень светлая с большими окнами. Красивая отремонтированная кухня с деревянными шкафами на заказ, оснащена новой нержавеющей техникой. На верхнем уровне дуплекса, основная спальня-люкс с окнами на юг, ванную комнату с белыми мраморными стенами, гидромассажной ванной. Имеется стиральная...
Vesna Realty
Квартира за 2 111 326 евро на Манхэттене, США
2 111 326 €
Квартира на Манхэттене, США
122 м2 5 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем эту невероятную квартиру площадью 122 кв. м, с 2 спальнями и 2 ванными комнатами. Квартира 2C отличается высокими 4 - метровыми потолками, большими окнами, деревянными полами из широких досок черного ореха, а также изготовленной на заказ дверной фурнитурой и светильниками от дизайнерской фирмы Avro|KO. Просторная и светлая гостиная,...
Vesna Realty
Пентхаус за 4 762 390 евро в Бруклине, США
4 762 390 €
Пентхаус в Бруклине, США
175 м2 6 3 2
Онлайн-показ
Пентхаус с тремя спальнями и собственной террасой на крыше в районе DUMBO. Открываются захватывающие панорамные виды на Ист-Ривер и весь Манхэттен. Частная терраса на крыше площадью почти 103 квадратных метров оборудована водой и электричеством, что позволяет развлекаться в любое время года. Открытая кухня с плитой Viking, холодильником Subzero,...
Vesna Realty
Квартира за 1 322 886 евро на Манхэттене, США
1 322 886 €
Квартира на Манхэттене, США
55 м2 1 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Эта современная квартира была полностью отремонтирована. Гостиная с панорамными видами на Нью-Йорк, великолепное освещение в течение всего дня и собственный балкон - приглашают вас насладиться утренним кофе, бокалом вина на закате... или и тем, и другим. Изящная, современная кухня с новой бытовой техникой и большим островом переходит в...
Vesna Realty
Квартира за 5 556 122 евро на Манхэттене, США
5 556 122 €
Квартира на Манхэттене, США
255 м2 4 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Этот великолепный отремонтированный лофт площадью 255 кв. метров, расположен в престижном квартале Золотого Берега в Гринвич Виллидж. Светлая гостиная-столовая с высокими потолками, дубовыми полами из широких досок и очаровательным частным балконом с видом на сады соседнего таунхауса. Огромная современная кухня с центральным островом открыта для...
Vesna Realty
Пентхаус за 2 068 994 евро на Манхэттене, США
2 068 994 €
Пентхаус на Манхэттене, США
96 м2 5 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Пентхаус 7 - это прекрасная квартира с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, с удивительной собственной крышей и окнами выходящими на север и юг. Солнечная и просторная гостиная, выходящая на юг, с достаточным пространством для гостиной и столовой. Открытая кухня оснащена изготовленными на заказ шкафами Poggenpohl, белыми кварцевыми...
Vesna Realty
Квартира за 735 525 евро на Манхэттене, США
735 525 €
Квартира на Манхэттене, США
45 м2 1 1 1
Просторная квартира-студия, которую легко можно преобразовать в квартир с одной спальней. В ней есть отдельная кухня, гардеробная и собственный балкон. Построенный в 1900 году и отремонтированный в 1988 году, элегантный 11-этажный кондоминиум Chesterfield расположен на 80-й улице и Амстердам-авеню, на красивой усаженной деревьями улице в самом...
Vesna Realty
Пентхаус за 2 855 318 евро в Нью-Йорке, США
2 855 318 €
Пентхаус в Нью-Йорке, США
139 м2 6 3 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Светлый двухуровневый пентхаус с 3 спальнями и 3 ванными комнатами имеет высокие потолки, просторную гостиную и столовую, большую открытую кухню с самой современной техникой: холодильником Sub-Zero, плитой и микроволновой печью Viking, посудомоечной машиной Bosch и светильниками Grohe из нержавеющей стали. Глянцевые шкафы, столешница из...
Vesna Realty
Квартира за 472 556 евро в Майами, США
472 556 €
Квартира в Майами, США
35 м2 1 1
Новый жилой 65-этажный комплекс в Майами! Район Miami’s Park West District. Виды на океан и залив. Сдан в эксплуатацию, квартиры продаются уже с мебелью. Собственная вертолетная площадка (имеет все необходимые разрешения). 461 люкс-квартир. Собственный ресторан и лобби. Офисы на 12 этаже. Социальный клуб на 64 этаже. На 14 этаже расположен...
Аталанта
Квартира за 2 017 126 евро на Манхэттене, США
2 017 126 €
Квартира на Манхэттене, США
78 м2 3 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Проект 130 William, разработанный компанией Lightstone, спроектирован новаторским архитектором-визионером Дэвидом Аджайе, обладателем Королевской золотой медали по архитектуре 2021 года. Работая в сотрудничестве с Hill West Architects, Adjaye Associates создал сложный и выразительный дизайн, который изменил линию горизонта нижнего Манхэттена....
Vesna Realty
Квартира за 1 793 834 евро на Манхэттене, США
1 793 834 €
Квартира на Манхэттене, США
77 м2 3 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Эта впечатляющая угловая квартира площадью 77 квадратных метров с одной спальней и ванной комнатой, наполненная светом, имеет длинную террасу, выходящую на юг и запад. Панорамные окна от пола до потолка и высокие потолки высотой почти 3 метра идеально сочетают концепцию жизни внутри и снаружи. Терраса площадью 13 квадратных метров плавно...
Vesna Realty
Квартира за 978 936 евро на Манхэттене, США
978 936 €
Квартира на Манхэттене, США
65 м2 4 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Переезжайте прямо сейчас в эту прекрасно отремонтированную квартиру в самом сердце Мидтауна Манхэттена! Квартира 12A была полностью отремонтирована и радует глаз с современным, элегантным дизайном. В гостиной с открытым видом на город можно отлично проводить время. Безупречно спроектированная кухня для шеф-повара представляет собой произведение...
Vesna Realty
Квартира за 2 111 326 евро на Манхэттене, США
2 111 326 €
Квартира на Манхэттене, США
99 м2 4 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Разработано ODA Architects с интерьером от Andres Escobar & Associates, 505 W 43 предлагает разные квартиры - от стильных студий до квартир с тремя спальнями в двух бутик-башнях, расположенных вокруг центрального зеленого двора. Жильцы дома 505 W 43 могут пользоваться всеми удобствами, включающими в себя крытый бассейн с прилегающей открытой...
Vesna Realty

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие банковского счёта в США

Счёт в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться собственными средствами, открывать его нет необходимости.

Этап 2. Подготовка предложения о покупке

Как только вы подберёте объект недвижимости, риелтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. Он представляет собой типовой договор, составленный риелторскими ассоциациями штата. В нём будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку.

В случае привлечения кредита к этому предложению прикладывается банковское подтверждение об одобрении займа. Если покупатель планирует расплачиваться собственными средствами, от него требуется представить подтверждение о наличии средств на банковском счёте.

Этап 3. Подписание договора купли-продажи и внесение депозита

Если продавец принимает ваше предложение, то в сопровождении риелтора подписывается контракт (contract to purchase real estate), где указываются все условия: сумма продажи, депозита, условия продажи, сроки проведения инспекции и оценки объекта, а также конкретный срок оформления сделки.

Обязательный участник транзакции – специализированное агентство, так называемая титульная компания (title company), и эскроу (escrow company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (closing attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов.

На некоторые пункты контракта стоит обратить особое внимание.

  • Инспекция недвижимости (home inspection clause)

    Контракт должен содержать обязательный пункт об инспекции, в котором указывается определённый период времени (обычно десять дней) на её проведение, для чего привлекается третья сторона. Цель инспекции – убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. Продавец обязан предоставить покупателю и инспектору свободный доступ к объекту для этих целей. Покупатель обязуется оплатить инспекцию.

  • Форс-мажорные обстоятельства по ипотеке (loan contingency clause)

    В этом пункте обычно указано, что, если покупатель подал заявку на предоставление ему ипотечного кредита, но получил отказ, он имеет право отказаться от сделки. Зачастую при этом ему разрешено вернуть себе депозит без дальнейших обязательств по приобретению объекта.

  • Дополнительные расходы (closing costs)

    Здесь прописывается, кто именно платит за составление контракта, страхование и хранение средств на счету независимой компании (эскроу). Эти условия могут существенно варьироваться в зависимости от объекта. Чаще всего все дополнительные расходы возлагаются на покупателя. Но бывает и так, что часть из них берёт на себя продавец. В контракте должны быть чётко указаны все виды трат и сторона, которая их будет оплачивать.

    В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счёт независимой компании (эскроу). Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта. Впоследствии он учитывается при окончательном расчёте.

    Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но эксперты рекомендуют предлагать бо́льшую сумму. Чем больше депозит, тем выше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих. Депозит – это подтверждение серьёзности ваших намерений о покупке.

В случае если продавец или покупатель не выполняет свои обязательства, контракт может быть расторгнут. Это происходит в следующих ситуациях.

  • Покупатель не внёс депозит в установленный срок.
  • Покупатель или продавец отменяют сделку при отсутствии форс-мажорных обстоятельств.
  • Продавец не выполняет прописанную в контракте работу над объектом.
  • Продавец препятствует доступу к объекту для проведения инспекции или финального осмотра.
  • Продавец не освобождает помещение в установленный срок.

При расторжении договора по вине продавца депозит возвращается покупателю.

Документы покупателя для заключения договора купли-продажи

  • Копия внутреннего паспорта
  • Копия заграничного паспорта
  • Действующая виза США

Этап 4. Проведение инспекции недвижимости и её дополнительной оценки

Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (physical inspection). Его задача – выявить все недостатки и представить письменный отчёт. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке.

Инспекция необязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв. м придётся заплатить $300–500.

Специалист определит конструктивные дефекты здания, проверит состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Эксперты советуют провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радона), свинецсодержащей краски и различных видов плесени.

Также на этом этапе нужна оценка рыночной стоимости недвижимости – её проводит независимый эксперт за вознаграждение от покупателя. Это необходимо, когда вы берёте ипотеку в США. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи.

Одновременно проходит оформление ипотечного кредита, если вы привлекаете банковское финансирование.

При покупке недвижимости часто делают её осмотр и оценку
Перед покупкой недвижимости обычно производится её осмотр, а при привлечении ипотеки– независимая оценка стоимости

Этап 5. Проведение юридической проверки

После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимостью (title search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке или каких-то других долгов. Этим занимается адвокат покупателя или эскроу-компания.

Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берёт на себя титульная компания, она же потом вручает покупателю страховой полис на титул на недвижимость (title insurance).

Обратите внимание! При покупке земельного участка не требуются никакие инспекции или страховки. По словам самих риелторов, земля – это самое простое, что можно приобрести в США.

Этап 6. Регистрация нового собственника

В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счёт адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает свидетельство о праве собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed).

Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю.

Регистрация права собственности занимает от шести до десяти недель.

Этап 7. Оплата сделки

Основную сумму покупатель перечисляет при закрытии сделки, то есть тогда, когда ему предоставляется право собственности на недвижимость. Тогда же оплачиваются и все дополнительные расходы, включая налоги.

Средства можно перевести банковским переводом на счёт адвоката, ведущего сделку, или на специальный счёт независимой компании (эскроу). В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома.

Обратите внимание! Не стоит брать с собой в США наличными больше $9 999, поскольку с большей суммы взимается пошлина при вывозе из России. Ввозимая сумма не облагается налогом в Штатах, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например договор продажи квартиры в России.

Удалённая сделка

Вы можете провести сделку купли-продажи удалённо. Для этого потребуется оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет перечислять на так называемый трастовый счёт своего американского адвоката, откуда они будут переведены продавцу при заключении сделки.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.

В тех штатах, где оформление сделки совершается через эскроу-компанию, документы подписываются в посольстве США и высылаются в адрес компании, а деньги перечисляются на эскроу-счёт, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не несёт рисков.

Примеры частных домов в США
Вилла за 8 413 556 евро в Лос-Анджелесе, США
8 413 556 €
Вилла в Лос-Анджелесе, США
476 м2 6 8
Новый дом 2022 года! 6 спален и 8 ванных комнат. 5125 кв.футов (около 476 кв.метров) Лос-Анджелес, район Санта-Моника. 6 спален, 8 ванных комнат, две семейные комнаты, винный погреб, кинотеатр, тренажерный зал, парадная гостиная и столовая, уголок для завтрака и просторная кухня для повара с индивидуальной мебелью, бытовой техникой Wolf Sub-Zero...
Аталанта
Вилла за 2 538 883 евро в Лос-Анджелесе, США
2 538 883 €
Вилла в Лос-Анджелесе, США
233 м2 4 4
Прекрасный дом в Лос-Анджелесе, Санта-Моника в пешей доступности от океана! 4 спальни и 4 полноценные ванные комнаты. Жилая площадь 2512 кв.футов (примерно 233 кв.метров). Оригинальная архитектура. Высокие потолки. Много естественного света. Обновленная кухня оснащена столешницами из кварцита Taj Mahal и новой техникой из нержавеющей...
Аталанта
Вилла за 5 926 530 евро в Майами, США
5 926 530 €
Вилла в Майами, США
500 м2 7 6 7
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Вилла за 3 491 361 евро в Майами, США
3 491 361 €
Вилла в Майами, США
700 м2 7 6 9
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Вилла за 13 228 862 евро в Майами, США
13 228 862 €
Вилла в Майами, США
500 м2 6 5 8
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Вилла за 12 170 553 евро в Майами, США
12 170 553 €
Вилла в Майами, США
700 м2 9 8 7
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Коттедж за 1 047 726 евро в Майами, США
1 047 726 €
Коттедж в Майами, США
230 м2 4 3 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Вилла за 666 724 евро в Голливуде (Флорида), США
666 724 €
Вилла в Голливуде (Флорида), США
175 м2 3 3 2
3D-тур
РЕДКАЯ НАХОДКА! Новый дом для одной семьи с 3 спальнями / 2,5 ванных комнат + бонусной комнатой, 2000 кв. В этом недавно построенном умном доме есть все! Прекрасный ресторан для гурманов, кухня-столовая с кварцевыми столешницами, огромная гостиная / ТВ-зона, бонусная комната наверху и виды из каждой комнаты. Гараж на 2 машины и множество...
Bogatov Realty Inc.
Особняк за 7 196 334 евро в Лос-Анджелесе, США
7 196 334 €
Особняк в Лос-Анджелесе, США
770 м2 7
Особняк, расположенный на просторном участке в самом сердце парка Хэнкок, спроектирован известным архитектором Джином Верджем. Особняк долгое время принадлежал знаменитому французскому модельеру Кристиану Одижье. Особняк площадью 770 кв. м включает 7 спален и 7 ванных комнат. На первом этаже предусмотрены развлекательные залы и кабинет, на...
Knight Frank
Особняк за 8 230 157 евро в Лос-Анджелесе, США
8 230 157 €
Особняк в Лос-Анджелесе, США
1150 м2 9
Особняк, расположенный в Лос-Анджелесе, был спроектирован знаменитым архитектором Джоном К. Остином в начале XX-го века и является одним из самых знаковых частных объектов недвижимости в Лос-Анджелесе. Недавно отреставрированный особняк площадью 1150 кв. м включает 9 спален и 11 ванных комнат. На первом этаже расположена большая гостиная,...
Knight Frank
Дом за 2 645 772 евро в Майами, США
2 645 772 €
Дом в Майами, США
600 м2 7 6 7
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Вилла за 3 169 635 евро в Майами, США
3 169 635 €
Вилла в Майами, США
500 м2 6 5 5
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Вилла за 3 174 927 евро в Майами, США
3 174 927 €
Вилла в Майами, США
250 м2 5 4 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Дом во Флориде, США (цена по запросу)
Цена по запросу
Дом во Флориде, США
Villa Leone представляет собой роскошный комплекс из пяти 3-этажных домов в нескольких минутах ходьбы от Брикелла — сердца финансовой жизни Майами. Великолепные виллы площадью от 500 до 700 квадратных метров задают стандарт жизни в одном из самых престижных районов города на Саут-Майами-авеню вблизи пятизвездочных ресторанов и магазинов...
Bogatov Realty Inc.
Вилла за 4 227 944 евро в Майами, США
4 227 944 €
Вилла в Майами, США
650 м2 6 5 7
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с новостройками, так и со вторичным жильем. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Вилла за 4 497 813 евро в Майами, США
4 497 813 €
Вилла в Майами, США
450 м2 8 7 7
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с новостройками, так и со вторичным жильем. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Вилла за 4 762 390 евро в Майами, США
4 762 390 €
Вилла в Майами, США
360 м2 6 5 6
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с новостройками, так и со вторичным жильем. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Вилла за 4 762 390 евро в Майами, США
4 762 390 €
Вилла в Майами, США
350 м2 5 4 5
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с новостройками, так и со вторичным жильем. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Вилла за 6 879 008 евро в Майами, США
6 879 008 €
Вилла в Майами, США
650 м2 8 7 8
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate
Вилла за 7 402 871 евро в Майами, США
7 402 871 €
Вилла в Майами, США
650 м2 8 7 8
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)
Wolsen Real Estate

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются о том, кто какие несёт расходы. Расходы покупателя (closing costs) обычно включают оплату услуг адвоката или титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины. Без ипотеки они составляют порядка 1–2% от суммы сделки.

Услуги брокера стоят 4–6% от цены объекта и обычно оплачиваются продавцом. Уплата налога на передачу прав собственности (0,01–2,00% от суммы сделки), как правило, также возлагается на продавца.

Осмотр дома

Проведение осмотра не требуется по закону, однако обычно рекомендуют его организовать. Затраты на небольшой объект составляют $300–500.

Ипотека

При покупке в ипотеку готовьтесь к ряду дополнительных трат. Вам могут понадобиться:

  • независимая оценка жилья – $250–600;
  • открытие эскроу-счёта – $40;
  • комиссия за выдачу кредита – около 0,5% от суммы займа;
  • страхование ипотеки (применяется в случаях, если первый взнос составляет менее 20%) – 0,55–2,25% от покупной цены;
  • комиссия ипотечного брокера – 0,50–2,75% от цены объекта;
  • страхование титула собственника (требуется не всегда) – 0,5–1,0% от покупной цены.

Страховка

Недвижимость страхуют по собственному выбору, однако в ряде случаев страховка необходима по условиям сделки. В первую очередь это касается ипотеки.

Стоимость страховки составляет от 1 до 5% в год от цены объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).

Гонорар юриста

Обязательная статья расходов. Ставки обычно находятся в диапазоне от $1000 до $1500.

Гонорар нотариуса

Участие нотариуса в США необязательно, поскольку у каждого юриста есть право заверять документы.

Гонорар переводчика

Если покупатель не знает английского языка, то все документы (предложение о покупке и контракт) должен переводить сертифицированный специалист. Стоимость перевода – около $20 за страницу.

Пошлины и сборы

Обычно при покупке недвижимости платят:

  • комиссию за проверку титула – около $200;
  • налоги на недвижимость городу и округу за два месяца – их общая ставка за год 1–2% от стоимости недвижимости.

Пример расчёта дополнительных расходов на покупку недвижимости в США

Новая квартира в Майами площадью 100 кв. м. Цена объекта – $300 тыс.

  • Плата за осмотр дома – $400
  • Сборы за подачу заявления на ипотеку – $300
  • Страхование титула – $1500
  • Плата за оценку объекта – $350
  • Ведение счёта для выплаты ипотеки – $40
  • Плата ипотечному брокеру за проверку платёжеспособности покупателя – $800
  • Комиссия за выдачу кредита – $2700
  • Предоплаченные проценты – $461
  • Страхование объекта – $1500
  • Гонорар юриста – до $1500
  • Плата титульной компании за проверку чистоты сделки – $200
  • Налог на имущество – $550

Итого стоимость объекта с учётом дополнительных расходов: $310 301

Сумму дополнительных расходов вы можете подсчитать самостоятельно при помощи калькулятора.

Основные дополнительные расходы при покупке недвижимости связаны с оформлением ипотеки
Основные дополнительные расходы при покупке недвижимости связаны с оформлением ипотеки

Как получить ипотеку в США

В США существует специальный банковский продукт – ипотечный кредит для иностранцев. Условия кредитования у каждой организации разные. Обычно минимальная сумма кредита составляет $100 тыс., минимальный первоначальный взнос – от 30% (зависит от объекта недвижимости). Процентная ставка формально стартует с 5% годовых, однако в реальности для иностранцев без кредитной истории она начинается с 7–8%. И даже на таких условиях получить кредит будет непросто. Например, у вас могут попросить залог в виде другой недвижимости. Срок кредитования достигает 30 лет.

Обязательные документы

  • Копия внутреннего паспорта
  • Копия заграничного паспорта
  • Действующая виза США

В зависимости от условий банка могут потребоваться дополнительные документы

  • Подтверждение размеров дохода
  • Налоговая декларация
  • Письмо от бухгалтера (если заёмщик владеет долей в уставном капитале юридического лица) либо от работодателя (если заёмщик работает по найму)
  • Выписки с расчётного счёта банка по месту постоянного проживания заёмщика и с расчетного счёта в банке США

Для получения ипотеки лучше всего обратиться к кредитному специалисту – ипотечному брокеру. Как правило, он работает с разными кредиторами и может подобрать продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберёт оптимальный процент и срок выплаты кредита с учётом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.

Вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры.

Банковское подтверждение об одобрении займа в дальнейшем прикладывается к предложению о покупке.

Обзор ситуации на рынке недвижимости

2020 год принёс смену приоритетов на рынке американской недвижимости. Нью-Йорк всегда считался топовой локацией для инвестиций: в городе принято жить в съёмных квартирах, поэтому их владельцы получали стабильный доход. Однако пандемия нанесла мегаполису сокрушительный удар: многие жители потеряли работу, доходы в сфере услуг критически упали, и люди оказались не в состоянии платить аренду. Кто-то отказывался от жилья, кто-то переходил в категорию неплательщиков, пользуясь запретом на выселение. К началу 2021 года суммарная задолженность арендаторов превысила $1 млрд. Аналогичная ситуация сложилась и в секторе коммерческой недвижимости.

В конце года положение начало выправляться, но помогло в этом снижение арендных ставок. Тем не менее Нью-Йорк остаётся центром притяжения для инвесторов.

Напротив, курортные локации переживают всплеск интереса покупателей: перешедшие на удалёнку представители среднего класса и состоятельные люди стремятся выбирать более просторные жилища в местах с комфортным климатом. Вслед за повышением спроса идёт и рост цены. Например, в Майами во втором квартале 2020 года дома подорожали на 5,6%, а квартиры – на 6,2%.

При этом спрос в отдельных локациях мог вырасти в разы. Так, в октябре 2020 года продажи элитного жилья в Майами выросли вдвое, а продажи домов в Палм-Бич, также во Флориде, в третьем квартале года увеличились втрое. Одно из следствий переориентации спроса с квартир на отдельные дома – рост средней стоимости приобретаемого жилья.

В целом, несмотря на снижение доходов значительной части населения, на рубеже 2020 и 2021 годов США столкнулись с рекордным падением запасов свободного жилья на рынке. Правда, оно связано не только с активностью покупателей, но и с нежеланием продавцов выставлять на продажу свои объекты в условиях нестабильности.

По логике рынка, это должно приводить к росту цен, и он уже наблюдается: в декабре 2020-го в годичном исчислении цены выросли на 13,4%. В феврале 2021 года тенденция сохранялась: средняя цена выросла на 15%, а количество выставленных на продажу объектов снизилось на 40%.

Недвижимость Нью-Йорка сохранила привлекательность для иностранных инвесторов
Недвижимость Нью-Йорка сохранила привлекательность для иностранных инвесторов

Резюме: это надо запомнить

  • Ограничений на покупку недвижимости в США для россиян и граждан стран СНГ нет. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо.
  • Покупка недвижимости не даёт права на получение американского ВНЖ (грин-карты). Но в определённых случаях она поможет вам получить визовые льготы.
  • Деятельность риелторов в США лицензируется, поэтому риски сведены к минимуму.
  • Стандартная процедура покупки занимает 30–60 дней. При необходимости получения ипотечного кредита сроки увеличиваются.
  • Дополнительные расходы покупателя при сделке с недвижимостью в США намного ниже, чем в среднем по Европе. Сверху придётся заплатить 1–3% от цены объекта.

Благодарим за помощь в подготовке статьи генерального директора компании OPISAS Кристиана Калузу.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: США, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы

Читайте также

Пять дешёвых городов Америки для покупки жилья
Среди них есть и очень крупные
Покупаем квартиру в Нью-Йорке. Что должно быть в договоре купли-продажи
Как выглядит контракт, насколько он сложен и на что нужно обратить внимание
Ипотека в США. Как иностранцу получить кредит на недвижимость
Жизнь в кредит – часть американской культуры
Как снять квартиру в Нью-Йорке. Лайфхаки для иностранцев от американского агента
Что скрывают объявления об аренде? Как доказать платёжеспособность, когда дохода недостаточно?
Покупаем квартиру в Нью-Йорке. Как в этом поможет риелтор и кто ещё из специалистов потребуется
Готовьтесь собрать команду!
Это вам не Нью-Йорк! Самые дешёвые города Флориды для покупки дома
Особенности жизни в каждом из них

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в США Дома (виллы) в США Апартаменты (квартиры) в США Элитная недвижимость в США

Новости и статьи по теме «США»:

Личный опыт: четверть века в США – настоящая жизнь эмигрантов без прикрас
  • 1530
Нюансы, о которых знает не каждый
Пять лучших мегаполисов США: для жизни, работы и инвестиций
  • 909
Для самых взыскательных любителей городской жизни