Процедура приобретения недвижимости в США

Права иностранцев на покупку недвижимости

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в США

Законодательство США не ограничивает иностранцев. Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут свободно покупать любые объекты.

Важно знать. Несмотря на сложные отношения между США и Россией, Америка не вводила никаких ограничений для россиян на покупку недвижимости и получение различных типов виз. Рынок остаётся открытым.

Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Профессионалы рынка рекомендуют второй способ, благодаря которому можно защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничить ответственность собственника при несчастном случае. Лучше всего, прежде чем принять решение, проконсультироваться с налоговым юристом.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам

Зарубежные покупатели могут становиться собственниками как жилой, так и коммерческой недвижимости в Штатах. Никакого особого разрешения на покупку не требуется.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в США

Приобретение недвижимости не является достаточным основанием для получения вида на жительство в США. Тем не менее при определённых условиях оно поможет получить бизнес-визу.

Так, визу EB-5 можно получить при покупке инвестиционного объекта стоимостью от $1,05 млн (при определённых условиях сумма снижается до $800 тыс.). Это может быть, например, многоквартирный дом, торговый центр или гостиница. При этом необходимо обеспечить постоянной работой не менее десяти человек, а бизнес должен быть безубыточным.

Варианты иммиграции в США

США

Долгосрочная виза в США для лиц с выдающимися способностями O-1

ВНЖ За 3 месяца

от 5 000 $

США

Грин-карта в США для квалифицированного специалиста EB-2

ПМЖ За 1 месяц

от 5 000 $

США

Долгосрочная виза в США для бизнесменов, управленцев и ценных специалистов L-1

ВНЖ За 2 месяца

от 5 000 $

США

Вид на жительство США за инвестиции – EB-5

ВНЖ За 31 месяц

от 900 000 $

США

Грин-карта в США для талантливых профессионалов, бизнесменов, управленцев EB-1

ПМЖ За 8 месяцев

от 5 000 $

США

Долгосрочная виза в США для инвесторов и предпринимателей E-2

ВНЖ За 4 месяца

от 100 000 $

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в США

Любой собственник в США, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан платить ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ.

Поиск недвижимости в США

Как искать недвижимость в США

Начинать покупку следует с предварительного выбора объекта. Искать недвижимость в США можно на местных популярных порталах. Основные из них:

• Zillow
• Trulia
• Redfin
• ZipRealty

Многие покупатели думают, что в объявлениях указаны контакты собственников, но все эти объявления размещают не хозяева, а риелторы со стороны продавца.

Риелторы заполняют обширную анкету и регистрируются на сайте. Покупатели также указывают контакты, желаемые сроки и бюджет покупки. Как только в системе появляется новый клиент, у риелтора появляется уведомление, и ваша заявка попадёт к тому агенту, который первый на неё отреагирует.

Изучите также предложения недвижимости в США на Prian.ru. Здесь проще всего найти русскоязычных специалистов; кроме того, на портале представлены объекты, которые традиционно интересны иностранцам. Вы можете сортировать объявления по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также можно оставить заявку на подбор варианта по вашим требованиям – риелторы сами пришлют вам подборку.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о США. 

Типы недвижимости в США

На американском рынке можно обнаружить следующие варианты жилья:

• частный дом (single family house),
• кондоминиум (condo или квартира в многоквартирном доме),
• таунхаус (townhouse),
• кооператив (co-op).

Частный дом, как правило, находится в собственности владеющей им семьи, а остальные типы недвижимости подразумевают соседство нескольких хозяев. В этом случае управление жильём берёт на себя ассоциация собственников. В каком-то смысле это напоминает российские ТСЖ, но у американских ассоциаций прав больше, и они могут существенно влиять на жизнь домовладельцев.

В самом простом случае они определяют размер регулярных платежей и расходы, которые будут за их счёт покрываться (вывоз мусора, охрана, уборка и т. д.). Однако часто ассоциация также решает, могут ли владельцы держать в домах собак, кошек и других домашних питомцев, при этом могут быть определены количество, вес и вид этих животных. Кроме того, ассоциация может устанавливать порядок сдачи жилья в аренду и даже решать, кто может и кто не может стать собственником или проживать в доме. 

Кооператив – это особая форма собственности, которая подразумевает совместное владение недвижимостью. Каждый совладелец в кооперативе не покупает отдельную квартиру, а получает определённое количество акций или долю в общем имуществе, соответствующую стоимости его квартиры.

Покупка жилья, относящегося к ассоциации, имеет свои особенности. В частности, необходимо сначала подать заявку на вступление в ассоциацию и заплатить взнос. Кроме того, получить кредит на покупку жилья в кооперативе будет сложнее, так как потребуется одобрение кооператива. Это ограничит ваши возможности и при покупке, и при последующей продаже (так как потенциальный покупатель тоже должен будет получить одобрение).

У американских ассоциаций собственников жилья прав больше, чем в России. Они могут существенно влиять на жизнь домовладельцев

Как искать риелтора в США

В США участие риелтора в сделке необязательно, но рекомендуется.

Во-первых, в США все риелторы имеют доступ к единой базе объявлений (MLS – Multiple listing service), с помощью которой можно найти все актуальные предложения на рынке.

Во-вторых, гонорар риелтору в США платит продавец. Размер вознаграждения за его услуги сразу указывают в общей риелторской базе MLS. 

Получается, что покупателю даже невыгодно отказываться от его услуг: он просто лишится помощника и ничего не сэкономит.

Риелтор будет представлять ваши интересы на всём пути от начала поиска до получения ключей от нового жилья. Вот что он делает для покупателя:

• помогает в поиске подходящего варианта и определении реальной рыночной стоимости;
• торгуется с продавцом для получения более выгодной цены;
• помогает в оформлении всех документов, выборе адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки.

Россияне в некоторых штатах США, таких как Нью-Йорк, Флорида и Калифорния, одни из ключевых зарубежных покупателей недвижимости. Поэтому у многих местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. Недвижимость в США можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.

• Смотрите список риелторов и застройщиков США

Кто ещё участвует в сделке с недвижимостью

Помимо риелтора, вам могут потребоваться услуги ипотечного брокера, адвоката, бухгалтера, переводчика.

• Ипотечный брокер подберёт для вас оптимальные условия банковского кредита.
• Адвокат будет заниматься составлением контрактов, регистрацией недвижимости, получением свидетельства о собственности на недвижимость. Он также отвечает за юридическую чистоту сделки.
• Бухгалтер понадобится, если вы планируете сдавать жильё. В этом случае нужно будет ежегодно заполнять налоговую декларацию, а это лучше доверить специалисту. Также на этапе покупки, вероятно, надо будет обратиться к налоговому консультанту.

Подходящих специалистов вам посоветует риелтор, но можно заняться и самостоятельным поиском.

Примеры квартир в Штатах

11 725 465 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

200 м² 11 6 4

Построенный в 1844 году как часть выдающегося ряда домов позднего греческого возрождения в West Village, 233 W 11th Street представляет собой идеальное сочетание исторической элегантности и современного комфорта. Этот односемейный таунхаус шириной 6 метров с оригинальными парадными воротами и железной резьбой, на четырех этажах и ухоженный...

Vesna Realty

11 286 846 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

458 м² 10 5 4

Элегантный таунхаус шириной 6 метров в самом сердце West Village 85 Charles Street — это 5-этажный изысканный таунхаус, на одну семью, идеально расположенный в одном из самых востребованных, усаженных деревьями кварталов West Village. Тщательно отремонтированный и модернизированный Jim Joseph из Hottenroth + Joseph Architects, дом...

Vesna Realty

6 944 081 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

224 м² 6 3 3

400 West 12th Street Apt. 4E — это изысканная резиденция класса люкс с 2 спальнями и 3,5 ванными комнатами, с открытым видом на Hudson River Park, реку Hudson и далее. Расположенный в одном из самых привлекательных кондоминиумов the West Village’s, этот дизайнерский дом отличается высококачественной отделкой, высокими потолками и...

Vesna Realty

2 866 225 €

Пентхаус в Нью-Йорке, США

112 м² 4 2 2

Двухуровневый пентхаус под ключ с двумя спальнями, двумя с половиной ванными комнатами, дровяным камином и собственной террасой с видом на реку Гудзон и зеленые улицы West Village на 180 градусов. На главном этаже этого дома есть широкие деревянные полы, современная лестница и открытая кухня/гостиная, раздвижные стеклянные двери на большую...

Vesna Realty

1 020 550 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

46 м² 1 1 1

15 Charles Street, Apartment 6G, изысканная студия с альковом в многоквартирном доме с полным спектром услуг в самом сердце знакового West Village. Тщательно отремонтированный в 2021 году, этот потрясающий дом отличается планировкой, которая гениально использует пространство, делая его больше похожим на лофт, чем на студию. Индивидуально...

Vesna Realty

716 556 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

50 м² 3 1 1

Residence 3B, отремонтированный дом с одной спальней, расположенный в очень популярном Meatpacking District. При входе вас встречают два двухстворчатых шкафа вдоль холла, который ведет в просторную гостиную с яркими южными окнами и достаточным пространством как для проживания, так и для столовой. Стена из открытого кирпича закрепляет гостиную, а...

Vesna Realty

8 684 661 €

Пентхаус в Нью-Йорке, США

306 м² 6 4 3

Вершина городской роскоши в этом необыкновенном трехэтажном пентхаусе, расположенном в самом сердце Tribeca. Эта резиденция предлагает открытые зоны на трех уровнях. Пять архитектурно оформленных садов украшают каждый уровень и комнату, создавая безмятежный оазис с открытыми видами и обильным естественным светом. Войдя через закрытый лифт, вы...

Vesna Realty

6 944 081 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

203 м² 5 3 3

Апартаменты High Floor North West Corner с 3 спальнями, 3,5 ванными комнатами и 3 балконами! Резиденция 35B-West находится на САМОМ ВЫСОКОМ этаже самой желанной линии с 3 спальнями, 3,5 ванными комнатами, выходящими на север и запад, в этом всемирно известном кондоминиуме, спроектированном удостоенной Pritzker-Prize архитектурной фирмой Herzog...

Vesna Realty

4 125 627 €

Пентхаус в Нью-Йорке, США

298 м² 6 4 3

Пентхаус на Thomas Street, 8, изысканный объект недвижимости, расположенный в самом сердце Tribeca. Эти апартаменты располагают тремя просторными спальнями и тремя элегантно оформленными ванными комнатами. Особенностей этой недвижимости является частная терраса на крыше, предлагающая эксклюзивное открытое пространство с видом на городской...

Vesna Realty

4 017 057 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

206 м² 7 2 2

Угловая резиденция в виде лофта в виде башни-кондоминиума на северо-западе с захватывающим видом на воду и город, расположенная высоко на 26-м этаже по адресу Warren Street, 101, в желанном районе Tribeca на юге Manhattan’s. Полностью переосмысленный дом был задуман известной фирмой INC Architecture and Design, которая создала...

Vesna Realty

2 410 234 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

100 м² 6 3 2

Расположенный на 8-м этаже дома 303 Greenwich Street 8D — это светлый дом с видом на реку Hudson, угловыми видами на пышные деревья Washington Market Park и продуманной планировкой 3 спальни + кабинет. Полностью выпотрошенный до основания в 2019 году, этот объект предлагает: желаемое местоположение в Tribeca, совершенно новая отделка с...

Vesna Realty

2 253 895 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

136 м² 4 2 2

Квартира 15H с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, расположенное в оживленном центре района TriBeCa. С высокими потолками высотой более 3 метров и открытыми видами, простирающимися на север и юго-восток. 49 Chambers предоставляет своим жильцам доступ к более чем 6096 квадратных метров роскошных удобств курортного типа. Спроектированный...

Vesna Realty

5 298 173 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

225 м² 6 3 3

108 Leonard в северо-восточном углу здания. Большой вестибюль Landmarked сразу за входом в этот дом создает сцену для исключительного развлекательного пространства, которое вас ждет: знаменитые стены, декоративные молдинги и потолки, дополненные резной отделкой из красного дерева, массивные арочные верхние окна и потолки примерно 4.5 метра. Эта...

Vesna Realty

1 693 678 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

82 м² 4 1 1

БОЛЬШОЙ ДОМ С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ С ВОСТОЧНЫМ СВЕТОМ И ВИДОМ TRIBECA НА WOOLWORTH BUILDING И BROOKLYN BRIDGE. Однокомнатная квартира по адресу 200 Chambers Street! Этот дом является одним из самых высоких этажей с одной спальней в здании. Открытая планировка включает в себя очень большую главную спальню, изящную главную ванную комнату, просторную...

Vesna Realty

1 515 625 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

71 м² 2 1 1

Трансформируемые апартаменты с 1 спальней и 1 ванной комнатой, расположенных по адресу 111 Murray St, Manhattan, NY. Эта высотная резиденция с южной ориентацией, откуда открывается захватывающий вид на городской пейзаж. Планировка позволяет использовать ее как студию в алькове или как настоящую однокомнатную квартиру. При входе вас встретят...

Vesna Realty

1 202 946 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

100 м² 3 1 1

Квартира по адресу 275 Greenwich St, где каждая деталь была тщательно продумана. Открытая планировка с индивидуальной отделкой по всему дому. Каждый дюйм этого дома был полностью преобразован с помощью индивидуальных элементов, чтобы создать непревзойденный жизненный опыт функциональности и элегантности. Кухня шеф-повара оснащена бытовой...

Vesna Realty

1 211 631 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

123 м² 4 2 2

Современная квартира в стиле лофт с 2 спальнями и 2 ванными комнатами, расположенная в элегантном довоенном здании-бутике в самом сердце финансового квартала. Эта светлая и просторная угловая квартира может похвастаться 11 большими окнами, выходящими на север, юг и восток. Из квартиры открывается вид на несколько знаковых зданий, включая The...

Vesna Realty

1 237 688 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

100 м² 6 2 2

Эти апартаменты с 2 спальнями, 2 ванными комнатами, стиральной машиной/сушилкой, паркетными полами и большим шкафом. Кухня оснащена бытовой техникой из нержавеющей стали, множеством шкафов и красивой барной стойкой, которая открывается в гостиную. Ваш собственный балкон выходит из гостиной и имеет вид на город и реку. 515 east 72nd street...

Vesna Realty

1 085 691 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

108 м² 5 2 2

Эта двухкомнатная резиденция с западной ориентацией, реконструированная, предлагает открытый вид на пышный тюльпанный сад благоустроенной площади. Расположенный в многоквартирном доме с полным спектром услуг, круглосуточным швейцаром и услугами консьержа. Полностью отремонтированная кухню с глянцевыми лакированными шкафами, варочной панелью и...

Vesna Realty

1 259 402 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

94 м² 4 2 2

Панорамный вид на реку и город из каждого окна и с собственного балкона. Совершенно новые угловые две спальни, две ванные комнаты с мраморной отделкой на East River с видом на север и восток. Высокие потолки 3 метра во всем доме. Только что обновлены новые деревянные полы, карнизы, половицы, штукатурка и краска во всем доме, затирка, новые...

Vesna Realty

Посмотреть ещё 27 похожих объектов

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Выбор подходящего объекта

После просмотра объектов и выбора нужного варианта тщательно продумайте последствия покупки. Примите во внимание ежемесячные расходы на содержание и оценочную стоимость объекта при перепродаже. Также убедитесь, что вы можете получить требуемое финансирование. И только после этого принимайте окончательное решение.

Этап 2. Выбор адвоката по недвижимости

В его обязанности входит структурирование сделки купли-продажи, составление контрактов, регистрация квартиры и получение документов, подтверждающих право собственности. 

Адвокат также консультирует по вопросам налогообложения. Специалист помогает с получением идентификационного номера налогоплательщика, открытием банковского счёта в США, подачей заявления на получение финансирования.

Этап 3. Открытие банковского счёта в США и подача заявки ипотечному брокеру

Счёт в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться собственными средствами, открывать его нет необходимости.

Если вы планируете взять ипотеку, нужно сначала получить предварительное одобрение кредита на определённую сумму.

Делать это можно и самостоятельно, но гораздо проще обратиться к ипотечному брокеру. Эти специалисты оценят ваше финансовое положение, определят предварительную сумму кредита, на которую вы можете претендовать, рассчитают ежемесячные платежи. Также они помогут в подготовке и подаче кредитной заявки.

В большинстве случаев услуги ипотечного брокера бесплатны для покупателя, его вознаграждение выплачивает банк.

Более того, одобрение банка может потребоваться при составлении предложения о покупке.

Этап 4. Подготовка предложения о покупке

Когда вы выбрали нужный объект недвижимости, риелтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. Он представляет собой типовой договор, составленный риелторскими ассоциациями штата. В нём будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку.

В случае привлечения кредита к этому предложению прикладывается банковское подтверждение об одобрении займа. Если покупатель планирует расплачиваться собственными средствами, от него требуется представить подтверждение о наличии средств на банковском счёте.

Этап 5. Подписание договора купли-продажи и внесение депозита

Если продавец принимает ваше предложение, то в сопровождении риелтора подписывается контракт (contract to purchase real estate), где указываются все условия: сумма продажи, депозита, условия продажи, сроки проведения инспекции и оценки объекта, а также конкретный срок оформления сделки.

Обязательный участник транзакции – специализированное агентство, так называемая титульная компания (title company), и эскроу (escrow company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (closing attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов.

На некоторые пункты контракта стоит обратить особое внимание

• Инспекция недвижимости (home inspection clause)

Контракт должен содержать обязательный пункт об инспекции, в котором указывается определённый период времени (обычно десять дней) на её проведение, для чего привлекается третья сторона. Цель инспекции – убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. Продавец обязан предоставить покупателю и инспектору свободный доступ к объекту для этих целей. Покупатель обязуется оплатить инспекцию.

• Форс-мажорные обстоятельства по ипотеке (loan contingency clause)

В этом пункте обычно указано, что, если покупатель подал заявку на предоставление ему ипотечного кредита, но получил отказ, он имеет право отказаться от сделки. Зачастую при этом ему разрешено вернуть себе депозит без дальнейших обязательств по приобретению объекта.

• Дополнительные расходы (closing costs)

Здесь прописывается, кто именно платит за составление контракта, страхование и хранение средств на счету независимой компании (эскроу). Эти условия могут существенно варьироваться в зависимости от объекта. Чаще всего все дополнительные расходы возлагаются на покупателя. Но бывает и так, что часть из них берёт на себя продавец. В контракте должны быть чётко указаны все виды трат и сторона, которая их будет оплачивать.

• Гарантийный депозит

В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счёт независимой компании (эскроу). Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта. Впоследствии он учитывается при окончательном расчёте.

Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но эксперты рекомендуют вносить не менее 10–15% от стоимости недвижимости. Чем больше депозит, тем выше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих. Депозит – это подтверждение серьёзности ваших намерений о покупке.

В случае если продавец или покупатель не выполняет свои обязательства, контракт может быть расторгнут. Это происходит в следующих ситуациях.

• Покупатель не внёс депозит в установленный срок.
• Покупатель или продавец отменяют сделку при отсутствии форс-мажорных обстоятельств.
• Продавец не выполняет прописанную в контракте работу над объектом.
• Продавец препятствует доступу к объекту для проведения инспекции или финального осмотра.
• Продавец не освобождает помещение в установленный срок.

При расторжении договора по вине продавца депозит возвращается покупателю.

Документы покупателя для заключения договора купли-продажи

• Копия внутреннего паспорта
• Копия заграничного паспорта
• Действующая виза США

Этап 6. Проведение инспекции недвижимости и её дополнительной оценки

Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (physical inspection). Его задача – выявить все недостатки и представить письменный отчёт. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке.

Инспекция необязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв. м придётся заплатить $300–500.

Специалист определит конструктивные дефекты здания, проверит состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Эксперты советуют провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радона), свинецсодержащей краски и различных видов плесени.

Также на этом этапе нужна оценка рыночной стоимости недвижимости – её проводит независимый эксперт за вознаграждение от покупателя. Это необходимо, когда вы берёте ипотеку в США. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи.

Этап 7. Оформление ипотечного кредита

После получения официальной оценки эксперта проходит финальное оформление ипотечного кредита, если вы привлекаете банковское финансирование.

Этап 8. Проведение юридической проверки

После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимостью (title search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке или каких-то других долгов. Этим занимается адвокат покупателя или эскроу-компания.

Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берёт на себя титульная компания, она же потом вручает покупателю страховой полис на титул на недвижимость (title insurance).

Он защитит нового владельца и кредиторов от любых проблем, связанных с правом собственности.

Обратите внимание! При покупке земельного участка не требуются никакие инспекции или страховки. По словам самих риелторов, земля – это самое простое, что можно приобрести в США.

Этап 9. Оплата сделки

Основную сумму покупатель перечисляет при закрытии сделки, то есть тогда, когда ему предоставляется право собственности на недвижимость. Тогда же оплачиваются и все дополнительные расходы, включая налоги.

Средства можно перевести банковским переводом на счёт адвоката, ведущего сделку, или на специальный счёт независимой компании (эскроу). В российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома. Можно сделать платёж со счёта, открытого в третьей стране.

Этап 10. Регистрация нового собственника

В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счёт адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает свидетельство о праве собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed).

Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю.

Регистрация права собственности занимает от шести до десяти недель.

Удалённая сделка

Вы можете провести сделку купли-продажи удалённо. Для этого потребуется оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет перечислять на так называемый трастовый счёт своего американского адвоката, откуда они будут переведены продавцу при заключении сделки.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.

В тех штатах, где оформление сделки совершается через эскроу-компанию, документы подписываются в посольстве США и высылаются в адрес компании, а деньги перечисляются на эскроу-счёт, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не несёт рисков.

Примеры частных домов в США

Цена по запросу

Дом в Майами, США

408 м² 5 5

Ощутите роскошную жизнь с размахом в этом потрясающем поместье под ключ с 5 спальнями, открытым пространством, бассейном и изысканной кухней! Светлый и просторный интерьер, газовые приборы и обильное естественное освещение. Оазис на заднем дворе идеально подходит для развлечений, с бассейном, водопадом и теннисным кортом. Превосходное...

Real Estate Dubai

10 096 571 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

494 м² 6 8

Шикарный дом расположен в Лос-Анджелесе в районе Pacific Palisades. Закрытые пешеходные и автомобильные въезды, а также пышный ландшафт обеспечивают конфиденциальность и безопасность. Подойдя к стеклянной передней двери, вы впервые увидите тщательно продуманные элементы дизайна, которые ждут вас в доме. Просторная кухня оснащена великолепной...

NF Group

7 088 953 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

687 м² 7 8

Редкая возможность приобрести построенный на заказ особняк в традиционном стиле Pacific Palisades с семью спальнями и восемью ванными комнатами. Он идеально расположен на полностью озелененном участке площадью в пол-акра. Расположенный в очень привлекательном загородном комплексе Palisades Country Estates, охраняемом 24 часа в сутки, он...

NF Group

13 399 850 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

1184 м² 7 11

Представляем поместье Forest Knoll — беспрецедентную возможность приобрести одно из самых живописных поместий в Лос-Анджелесе. Расположенный на 5665 квадратных метрах почти полностью плоской земли в нижней части Sunset Plaza, этот дом может похвастаться извилистыми дорожками, пышными садами и зелеными лужайками на фоне захватывающих дух видов,...

NF Group

12 535 343 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

930 м² 7 11

Шедевр современного дизайна в самом сердце Лос-Фелиса. Тщательно спроектированный дом с 7 спальнями и 11 ванными комнатами предлагает 930 квадратных метров жилой площади и расположен на участке площадью 1580 квадратных метров. Справа гостиная украшена деревянным полом из французского дуба в елочку, камином с латунными деталями и великолепным...

NF Group

9 293 444 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

534 м² 5 6

Расположенный в Беверли-Хиллз, этот просторный одноэтажный особняк был полностью реконструирован, чтобы включить в себя современный дизайн в сочетании с классической архитектурой французского Регентства и современной функциональностью. Рядом с большой комнатой находится кухня шеф-повара с уютной зоной для завтрака, столом из мрамора и уютной...

NF Group

7 218 629 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

418 м² 3 4

Новый шедевр, расположенный на вершине горы Бель-Эйр, в конце извилистой частной подъездной дорожки. Верхний уровень завершает вторая спальня с ванной комнатой и дополнительным отдельным балконом. Залитый естественным светом светлый коридор ведет в ухоженные тихие сады верхнего уровня с зонами отдыха и лестницей, откуда открывается самый...

NF Group

7 171 081 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

777 м² 6 8

Это исключительное поместье расположено недалеко от знаменитой Малхолланд-драйв. Этот потрясающий дом закрытого типа, расположенный на территории площадью 1300 кв. м., может похвастаться бассейном с подогревом, частным полноразмерным теннисным кортом с ориентацией север-юг и освещением стадиона. Более 743 квадратных метров бесконечных...

NF Group

9 292 580 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

751 м² 6 7

Этот изысканно переосмысленный традиционный дом 1917 года спрятан за лимонными деревьями на аллее с пальмами на престижной Виндзорской площади. Парадный вход подчеркивает классические элементы. Французские двери открываются в формальную гостиную, большой офис и столовую со скрытым бар. Загляните за впечатляющие железные двери в большую комнату,...

NF Group

17 290 128 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

910 м² 4 7

Это тщательно отреставрированное поместье может похвастаться одним из самых больших плоских участков земли на улице Блю Джей. Когда вы входите внутрь, открывается величие дома с высокими 4-метровыми потолками. Благодаря обширной открытой планировке все комнаты выходят на пышную природу, включая просторную гостиную и столовую, элегантно...

NF Group

6 051 545 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

853 м² 3 4

Данная резиденция - настоящая находка для тех, кто ищет уютное и комфортабельное жилье. Общая площадь составляет 853 квадратных метра. Здесь есть галерея-студия с высокими потолками, историческим хранилищем материалов, уединенной библиотекой и медиа-залом. Это пространство можно использовать для различных мероприятий, а также наслаждаться...

NF Group

4 923 364 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

6 6

Изысканная резиденция площадью почти 507 кв. метров с пышным тропическим задним двором. Кухня шеф-повара с бытовой техникой, кухонным островом на 10 человек, медными светильниками и столешницами из мыльного камня. Гостиная с камином и двустворчатыми дверями. На первом уровне также гостевая спальня и туалетная комната. Великолепный главный люкс с...

NF Group

8 601 839 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

1364 м² 8 13

Дом расположен на мысу в престижном Бель-Эйр, Лос-Анджелес. Планировки тщательно разработаны для самого взыскательного покупателя, просторная главная спальня, планировка этажа для семейного отдыха, включающая 8 спален, большую лужайку с травой, площадку для игры в мяч, тренажерный зал, два офиса, кинозал и вид на Палос-Вердес с верхнего уровня....

NF Group

7 776 235 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

712 м² 6 8

Отличающийся мастерством и качеством, этот редкий современный дом в Лос-Фелисе был тщательно спроектирован с гармоничным сочетанием внутреннего и наружного пространства с видом на город. Огромная стоянка у подножия обсерватории Гриффита предлагает частный вход на балкон. Дом сделан с использованием органических материалов, включая дубовые полы и...

NF Group

7 780 557 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

628 м² 5 6

---Экологически чистый архитектурный дом в Бель-Эйр с потрясающим видом. Спроектированный архитектором Дэвидом Герцем, этот дом является единственным в своем роде и расположен таким образом, чтобы наслаждаться невероятными видами и внедрять интеллектуальные технологии для соответствия любому стилю жизни. Внутренние помещения состоят из больших,...

NF Group

7 347 440 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

521 м² 4 6

Социальная и архитектурная история поместья Аренсберг в Голливуде не имеет аналогов в истории Лос-Анджелеса. Величайшая в мире коллекция авангардного искусства хранилась в этом поместье, которое также было домом для известных личностей. Реставрация этого поместья была завершена в 2021 году. Двухэтажный дом окружен прекрасными садами и деревьями...

NF Group

3 111 358 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

131 м² 2 2

Взгляните на чудо на берегу океана, расположенное в популярном и уединенном районе Кастелламмаре. Из каждой комнаты этого необычного дома открывается панорамный вид на океан. Наслаждайтесь пробуждением от океанских волн, разбивающихся о берег, которые видны со всех сторон этого прибрежного дома. Даже из гаража на две машины открывается...

NF Group

3 453 703 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

347 м² 3 4

Этот просторный и уютный дом предлагает 3 спальни, 4 ванные комнаты + 2 кабинета на 2 уровнях, что позволит вам в полной мере окунуться в яркий образ жизни Лос-Анджелеса. Пройдите через засухоустойчивый двор, украшенный пышными пальмами, и войдите в светлую открытую гостиную с гладкими бетонными полами и элегантным встроенным освещением. В...

NF Group

3 414 800 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

268 м² 4 3

Войдите в ворота и пройдите мимо пруда с карпами к потрясающему современному шедевру середины века, отреставрированному известным архитектором. Открытая и наполненная светом планировка этажа позволяет разместить четыре спальни плюс кабинет и три ванные комнаты, которые включают в себя ванну для купания и открытый душ на первом этаже. Кухня...

NF Group

4 236 081 €

Дом в Лос-Анджелесе, США

458 м² 6 5

Добро пожаловать в этот полностью обновленный дом, расположенный в популярном районе Hollywood Manor. Главный дом состоит из 3 спален, 3 ванных комнат и имеет прямой доступ к гаражу на две машины. Войдите через огромную стеклянную поворотную дверь в просторную гостиную, окруженную стеклянными стенами, которые наполняют пространство естественным...

NF Group

Посмотреть ещё 66 похожих объектов

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются о том, кто какие несёт расходы. Расходы покупателя (closing costs) обычно включают оплату услуг адвоката или титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины. Без ипотеки они составляют порядка 1–2% от суммы сделки.

Услуги брокера стоят 4–6% от цены объекта и обычно оплачиваются продавцом. Уплата налога на передачу прав собственности (0,01–2,00% от суммы сделки), как правило, также возлагается на продавца.

Осмотр дома

Проведение осмотра не требуется по закону, однако обычно рекомендуют его организовать. Затраты на небольшой объект составляют $300–500.

Ипотека

При покупке в ипотеку готовьтесь к ряду дополнительных трат. Вам могут понадобиться:

• независимая оценка жилья – $250–600;
• открытие эскроу-счёта – $40;
• комиссия за выдачу кредита – около 0,5% от суммы займа;
• страхование ипотеки (применяется в случаях, если первый взнос составляет менее 20%) – 0,55–2,25% от покупной цены;
• комиссия ипотечного брокера – 0,50–2,75% от цены объекта;
• страхование титула собственника (требуется не всегда) – 0,5–1,0% от покупной цены;
• страхование объекта недвижимости – от 1% от цены объекта в год.

Про страхование объекта

Недвижимость страхуют по собственному выбору, однако в ряде случаев страховка необходима по условиям сделки. В первую очередь это касается ипотеки.

Стоимость страховки составляет от 1 до 5% в год от цены объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).

Гонорар юриста

Обязательная статья расходов. Ставки обычно находятся в диапазоне от $1000 до $1500.

Гонорар нотариуса

Участие нотариуса в США необязательно, поскольку у каждого юриста есть право заверять документы.

Гонорар переводчика

Если покупатель не знает английского языка, то все документы (предложение о покупке и контракт) должен переводить сертифицированный специалист. Стоимость перевода – около $20 за страницу.

Пошлины и сборы

Обычно при покупке недвижимости платят:

• комиссию за проверку титула – около $200;
• налоги на недвижимость городу и округу за два месяца – их общая ставка за год 1–2% от стоимости недвижимости.

Сумму дополнительных расходов вы можете подсчитать самостоятельно при помощи калькулятора.

Основные дополнительные расходы при покупке недвижимости связаны с оформлением ипотеки

Как получить ипотеку в США

В США существует специальный банковский продукт – ипотечный кредит для иностранцев. Условия кредитования у каждой организации разные.

Обычно минимальная сумма кредита составляет $100 тыс., минимальный первоначальный взнос – от 30% (зависит от объекта недвижимости). Процентная ставка формально стартует с 5% годовых, однако в реальности для иностранцев без кредитной истории она начинается с 7–8%.

И даже на таких условиях получить кредит будет непросто. Например, у вас могут попросить залог в виде другой недвижимости. Срок кредитования достигает 30 лет.

Обязательные документы

• Копия внутреннего паспорта
• Копия заграничного паспорта
• Действующая виза США

В зависимости от условий банка могут потребоваться дополнительные документы

• Подтверждение размеров дохода
• Налоговая декларация
• Письмо от бухгалтера (если заёмщик владеет долей в уставном капитале юридического лица) либо от работодателя (если заёмщик работает по найму)
• Выписки с расчётного счёта банка по месту постоянного проживания заёмщика и с расчетного счёта в банке США

Для получения ипотеки лучше всего обратиться к кредитному специалисту – ипотечному брокеру. Как правило, он работает с разными кредиторами и может подобрать продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберёт оптимальный процент и срок выплаты кредита с учётом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.

Вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры.

Банковское подтверждение об одобрении займа в дальнейшем прикладывается к предложению о покупке.

Обзор ситуации на рынке недвижимости

Пандемия привела к смене приоритетов на американском рынке недвижимости.

Особенно сильный удар коронакризис нанёс по Нью-Йорку, который всегда считался топовой локацией для инвестиций. Однако по мере ослабления карантинных мер рынок начал восстанавливаться, арендаторы и покупатели вновь вернулись в мегаполис. Уже к концу 2021 года на Манхэттене был побит 30-летний рекорд по продажам квартир.

Низкие процентные ставки по кредитам и нехватка жилья на продажу в сочетании с неожиданно взрывным спросом во время пандемии привели к тому, что в 2021 году средняя цена на жильё в США выросла на 17%, что стало самым сильным годовым показателем как минимум за два десятилетия.

В 2022 году рынок стал постепенно охлаждаться. Основная причина – повышение ставок по ипотечным кредитам. В конце октября средняя долгосрочная ставка впервые более чем за два десятилетия превышала 7%. Другим фактором стало увеличение предложения: многие собственники вернулись на рынок после пандемии.

После достижения пиковых значений в июне 2022-го цены к концу года снизились примерно на 4%. По мнению аналитиков, опрошенных агентством Reuters, в 2023 году жильё в США подешевеет на 12%. Даже такого падения будет недостаточно, чтобы сделать жильё доступным для местных, так как за предыдущие два года цены подскочили на 40%.

Недвижимость Нью-Йорка сохранила привлекательность для иностранных инвесторов

Резюме: это надо запомнить

• Ограничений на покупку недвижимости в США для россиян и граждан стран СНГ нет. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо.
• Покупка жилья не даёт права на получение американского ВНЖ (грин-карты). Но проекты в сфере недвижимости могут участвовать в иммиграционной программе для инвесторов EB-5.
• Деятельность риелторов в США лицензируется, поэтому риски сведены к минимуму. За услуги агентов платят продавцы.
• Стандартная процедура покупки занимает 30–60 дней. При необходимости получения ипотечного кредита сроки увеличиваются.
• Дополнительные расходы покупателя при сделке с недвижимостью в США намного ниже, чем в среднем по Европе. Сверху придётся заплатить 1–3% от цены объекта.

Благодарим за помощь в подготовке статьи генерального директора компании OPISAS Кристиана Калузу.

Фото: Unsplash (Diane Picchiottino, Diane Picchiottino, Roman Shavnya) 

Условия цитирования материалов Prian.ru