Приобрести квартиру или дом в Америке – мечта многих жителей России, Украины, Беларуси и других стран. Недвижимость США рассматривается как надёжная инвестиция. Кроме того, страна популярна для иммиграции. Как найти подходящий объект, что нужно знать перед совершением сделки, можно ли взять ипотеку и сколько нужно будет заплатить сверх цены объекта? Рассказываем обо всём подробно.
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в США
Законодательство США не ограничивает иностранцев. Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут свободно покупать любые объекты.
Важно знать. Несмотря на сложные отношения между США и Россией, Америка не вводила никаких ограничений для россиян на покупку недвижимости и получение различных типов виз. Рынок остаётся открытым.
Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Профессионалы рынка рекомендуют второй способ, благодаря которому можно защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничить ответственность собственника при несчастном случае. Лучше всего, прежде чем принять решение, проконсультироваться с налоговым юристом.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам
Зарубежные покупатели могут становиться собственниками как жилой, так и коммерческой недвижимости в Штатах. Никакого особого разрешения на покупку не требуется.
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в США
Приобретение недвижимости не является достаточным основанием для получения вида на жительство в США. Тем не менее при определённых условиях оно поможет получить бизнес-визу.
Так, визу EB-5 можно получить при покупке инвестиционного объекта стоимостью от $1,05 млн (при определённых условиях сумма снижается до $800 тыс.). Это может быть, например, многоквартирный дом, торговый центр или гостиница. При этом необходимо обеспечить постоянной работой не менее десяти человек, а бизнес должен быть безубыточным.
Варианты иммиграции в США
США
Грин-карта в США для квалифицированного специалиста EB-2
ПМЖЗа 1 месяц
от 5 000 $
США
Долгосрочная виза в США для лиц с выдающимися способностями O-1
ВНЖЗа 3 месяца
от 5 000 $
США
Грин-карта в США для талантливых профессионалов, бизнесменов, управленцев EB-1
ПМЖЗа 8 месяцев
от 5 000 $
США
Долгосрочная виза в США для бизнесменов, управленцев и ценных специалистов L-1
ВНЖЗа 2 месяца
от 5 000 $
США
Долгосрочная виза в США для инвесторов и предпринимателей E-2
ВНЖЗа 4 месяца
от 100 000 $
США
Вид на жительство США за инвестиции – EB-5
ВНЖЗа 31 месяц
от 900 000 $
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в США
Любой собственник в США, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан платить ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ.
Обратите внимание!
Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А эти действия могут потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
Поиск недвижимости в США
Как искать недвижимость в США
Начинать покупку следует с предварительного выбора объекта. Искать недвижимость в США можно на местных популярных порталах. Основные из них:
Многие покупатели думают, что в объявлениях указаны контакты собственников, но все эти объявления размещают не хозяева, а риелторы со стороны продавца.
Риелторы заполняют обширную анкету и регистрируются на сайте. Покупатели также указывают контакты, желаемые сроки и бюджет покупки. Как только в системе появляется новый клиент, у риелтора появляется уведомление, и ваша заявка попадёт к тому агенту, который первый на неё отреагирует.
Изучите также предложения недвижимости в США на Prian.ru. Здесь проще всего найти русскоязычных специалистов; кроме того, на портале представлены объекты, которые традиционно интересны иностранцам. Вы можете сортировать объявления по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также можно оставить заявку на подбор варианта по вашим требованиям – риелторы сами пришлют вам подборку.
На американском рынке можно обнаружить следующие варианты жилья:
частный дом (single family house),
кондоминиум (condo или квартира в многоквартирном доме),
таунхаус (townhouse),
кооператив (co-op).
Частный дом, как правило, находится в собственности владеющей им семьи, а остальные типы недвижимости подразумевают соседство нескольких хозяев. В этом случае управление жильём берёт на себя ассоциация собственников. В каком-то смысле это напоминает российские ТСЖ, но у американских ассоциаций прав больше, и они могут существенно влиять на жизнь домовладельцев.
В самом простом случае они определяют размер регулярных платежей и расходы, которые будут за их счёт покрываться (вывоз мусора, охрана, уборка и т. д.). Однако часто ассоциация также решает, могут ли владельцы держать в домах собак, кошек и других домашних питомцев, при этом могут быть определены количество, вес и вид этих животных. Кроме того, ассоциация может устанавливать порядок сдачи жилья в аренду и даже решать, кто может и кто не может стать собственником или проживать в доме.
Кооператив – это особая форма собственности, которая подразумевает совместное владение недвижимостью. Каждый совладелец в кооперативе не покупает отдельную квартиру, а получает определённое количество акций или долю в общем имуществе, соответствующую стоимости его квартиры.
Покупка жилья, относящегося к ассоциации, имеет свои особенности. В частности, необходимо сначала подать заявку на вступление в ассоциацию и заплатить взнос. Кроме того, получить кредит на покупку жилья в кооперативе будет сложнее, так как потребуется одобрение кооператива. Это ограничит ваши возможности и при покупке, и при последующей продаже (так как потенциальный покупатель тоже должен будет получить одобрение).
У американских ассоциаций собственников жилья прав больше, чем в России. Они могут существенно влиять на жизнь домовладельцев
Как искать риелтора в США
В США участие риелтора в сделке необязательно, но рекомендуется.
Во-первых, в США все риелторы имеют доступ к единой базе объявлений (MLS – Multiple listing service), с помощью которой можно найти все актуальные предложения на рынке.
Во-вторых, гонорар риелтору в США платит продавец. Размер вознаграждения за его услуги сразу указывают в общей риелторской базе MLS.
Получается, что покупателю даже невыгодно отказываться от его услуг: он просто лишится помощника и ничего не сэкономит.
Риелтор будет представлять ваши интересы на всём пути от начала поиска до получения ключей от нового жилья. Вот что он делает для покупателя:
помогает в поиске подходящего варианта и определении реальной рыночной стоимости;
торгуется с продавцом для получения более выгодной цены;
помогает в оформлении всех документов, выборе адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки.
Россияне в некоторых штатах США, таких как Нью-Йорк, Флорида и Калифорния, одни из ключевых зарубежных покупателей недвижимости. Поэтому у многих местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. Недвижимость в США можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.
Риелторская деятельность в США лицензируется государством. А следит за нею Национальная ассоциация риелторов (NAR) – самая крупная профессиональная организация в Соединённых Штатах. В компетенцию NAR входят вопросы стандартов работы, этики риелторов и их обучения. Несмотря на то что участие в организации необязательно, в ней состоят более миллиона специалистов. Благодаря постоянному надзору риелторский бизнес в США предельно прозрачен: риски мошенничества сведены к минимуму.
Кто ещё участвует в сделке с недвижимостью
Помимо риелтора, вам могут потребоваться услуги ипотечного брокера, адвоката, бухгалтера, переводчика.
Ипотечный брокер подберёт для вас оптимальные условия банковского кредита.
Адвокат будет заниматься составлением контрактов, регистрацией недвижимости, получением свидетельства о собственности на недвижимость. Он также отвечает за юридическую чистоту сделки.
Бухгалтер понадобится, если вы планируете сдавать жильё. В этом случае нужно будет ежегодно заполнять налоговую декларацию, а это лучше доверить специалисту. Также на этапе покупки, вероятно, надо будет обратиться к налоговому консультанту.
Подходящих специалистов вам посоветует риелтор, но можно заняться и самостоятельным поиском.
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
Square Estates LLC
4 629 763 €
Квартира в Майами, США
200 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
дравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в...
В продаже квартира на 80ом этаже в уникальном, самом высоком здании в Майами под брендом Waldorf Astoria. Отделка высочайшего качества, большой список 5* удобств на территории жилого комлекса. Осталось всего несколько лотов! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с...
Square Estates LLC
1 813 722 €
Квартира в Майами, США
110 м2212
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
Новый роскошный жилой комплекс "Cipriani". Рассрочка на 3 года! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и...
Square Estates LLC
6 285 000 €
Квартира в Майами, США
300 м2434
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами...
Square Estates LLC
4 391 116 €
Квартира в Майами, США
280 м2545
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами...
Square Estates LLC
3 293 337 €
Квартира в Майами, США
150 м2323
Онлайн-показУдалённая сделкаКредит
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами...
Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью
Этап 1. Выбор подходящего объекта
После просмотра объектов и выбора нужного варианта тщательно продумайте последствия покупки. Примите во внимание ежемесячные расходы на содержание и оценочную стоимость объекта при перепродаже. Также убедитесь, что вы можете получить требуемое финансирование. И только после этого принимайте окончательное решение.
Этап 2. Выбор адвоката по недвижимости
В его обязанности входит структурирование сделки купли-продажи, составление контрактов, регистрация квартиры и получение документов, подтверждающих право собственности.
Адвокат также консультирует по вопросам налогообложения. Специалист помогает с получением идентификационного номера налогоплательщика, открытием банковского счёта в США, подачей заявления на получение финансирования.
Этап 3. Открытие банковского счёта в США и подача заявки ипотечному брокеру
Счёт в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться собственными средствами, открывать его нет необходимости.
Если вы планируете взять ипотеку, нужно сначала получить предварительное одобрение кредита на определённую сумму.
Делать это можно и самостоятельно, но гораздо проще обратиться к ипотечному брокеру. Эти специалисты оценят ваше финансовое положение, определят предварительную сумму кредита, на которую вы можете претендовать, рассчитают ежемесячные платежи. Также они помогут в подготовке и подаче кредитной заявки.
В большинстве случаев услуги ипотечного брокера бесплатны для покупателя, его вознаграждение выплачивает банк.
Более того, одобрение банка может потребоваться при составлении предложения о покупке.
Этап 4. Подготовка предложения о покупке
Когда вы выбрали нужный объект недвижимости, риелтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. Он представляет собой типовой договор, составленный риелторскими ассоциациями штата. В нём будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку.
В случае привлечения кредита к этому предложению прикладывается банковское подтверждение об одобрении займа. Если покупатель планирует расплачиваться собственными средствами, от него требуется представить подтверждение о наличии средств на банковском счёте.
Этап 5. Подписание договора купли-продажи и внесение депозита
Если продавец принимает ваше предложение, то в сопровождении риелтора подписывается контракт (contract to purchase real estate), где указываются все условия: сумма продажи, депозита, условия продажи, сроки проведения инспекции и оценки объекта, а также конкретный срок оформления сделки.
Обязательный участник транзакции – специализированное агентство, так называемая титульная компания (title company), и эскроу (escrow company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (closing attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов.
На некоторые пункты контракта стоит обратить особое внимание
Инспекция недвижимости (home inspection clause)
Контракт должен содержать обязательный пункт об инспекции, в котором указывается определённый период времени (обычно десять дней) на её проведение, для чего привлекается третья сторона. Цель инспекции – убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. Продавец обязан предоставить покупателю и инспектору свободный доступ к объекту для этих целей. Покупатель обязуется оплатить инспекцию.
Форс-мажорные обстоятельства по ипотеке (loan contingency clause)
В этом пункте обычно указано, что, если покупатель подал заявку на предоставление ему ипотечного кредита, но получил отказ, он имеет право отказаться от сделки. Зачастую при этом ему разрешено вернуть себе депозит без дальнейших обязательств по приобретению объекта.
Дополнительные расходы (closing costs)
Здесь прописывается, кто именно платит за составление контракта, страхование и хранение средств на счету независимой компании (эскроу). Эти условия могут существенно варьироваться в зависимости от объекта. Чаще всего все дополнительные расходы возлагаются на покупателя. Но бывает и так, что часть из них берёт на себя продавец. В контракте должны быть чётко указаны все виды трат и сторона, которая их будет оплачивать.
Гарантийный депозит
В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счёт независимой компании (эскроу). Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта. Впоследствии он учитывается при окончательном расчёте.
Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но эксперты рекомендуют вносить не менее 10–15% от стоимости недвижимости. Чем больше депозит, тем выше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих. Депозит – это подтверждение серьёзности ваших намерений о покупке.
В случае если продавец или покупатель не выполняет свои обязательства, контракт может быть расторгнут. Это происходит в следующих ситуациях.
Покупатель не внёс депозит в установленный срок.
Покупатель или продавец отменяют сделку при отсутствии форс-мажорных обстоятельств.
Продавец не выполняет прописанную в контракте работу над объектом.
Продавец препятствует доступу к объекту для проведения инспекции или финального осмотра.
Продавец не освобождает помещение в установленный срок.
При расторжении договора по вине продавца депозит возвращается покупателю.
Документы покупателя для заключения договора купли-продажи
Этап 6. Проведение инспекции недвижимости и её дополнительной оценки
Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (physical inspection). Его задача – выявить все недостатки и представить письменный отчёт. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке.
Инспекция необязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв. м придётся заплатить $300–500.
Специалист определит конструктивные дефекты здания, проверит состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Эксперты советуют провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радона), свинецсодержащей краски и различных видов плесени.
Также на этом этапе нужна оценка рыночной стоимости недвижимости – её проводит независимый эксперт за вознаграждение от покупателя. Это необходимо, когда вы берёте ипотеку в США. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи.
Этап 7. Оформление ипотечного кредита
После получения официальной оценки эксперта проходит финальное оформление ипотечного кредита, если вы привлекаете банковское финансирование.
Этап 8. Проведение юридической проверки
После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимостью (title search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке или каких-то других долгов. Этим занимается адвокат покупателя или эскроу-компания.
Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берёт на себя титульная компания, она же потом вручает покупателю страховой полис на титул на недвижимость (title insurance).
Он защитит нового владельца и кредиторов от любых проблем, связанных с правом собственности.
Обратите внимание! При покупке земельного участка не требуются никакие инспекции или страховки. По словам самих риелторов, земля – это самое простое, что можно приобрести в США.
Этап 9. Оплата сделки
Основную сумму покупатель перечисляет при закрытии сделки, то есть тогда, когда ему предоставляется право собственности на недвижимость. Тогда же оплачиваются и все дополнительные расходы, включая налоги.
Средства можно перевести банковским переводом на счёт адвоката, ведущего сделку, или на специальный счёт независимой компании (эскроу). В российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома. Можно сделать платёж со счёта, открытого в третьей стране.
Обратите внимание!
Не стоит брать с собой в США наличными больше $9 999, поскольку с большей суммы взимается пошлина при вывозе из России. Ввозимая сумма не облагается налогом в Штатах, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например договор продажи квартиры в России.
Этап 10. Регистрация нового собственника
В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счёт адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает свидетельство о праве собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed).
Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю.
Регистрация права собственности занимает от шести до десяти недель.
Удалённая сделка
Вы можете провести сделку купли-продажи удалённо. Для этого потребуется оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет перечислять на так называемый трастовый счёт своего американского адвоката, откуда они будут переведены продавцу при заключении сделки.
Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.
В тех штатах, где оформление сделки совершается через эскроу-компанию, документы подписываются в посольстве США и высылаются в адрес компании, а деньги перечисляются на эскроу-счёт, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не несёт рисков.
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Square Estates LLC
6 204 837 €
Вилла в Нью-Йорке, США
1170 м2613
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
SERHANT.
896 360 €
Дом в Нью-Йорке, США
262 м232
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата криптовалютой
SERHANT.
11 028 228 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
494 м268
Шикарный дом расположен в Лос-Анджелесе в районе Pacific Palisades. Закрытые пешеходные и автомобильные въезды, а также пышный ландшафт обеспечивают конфиденциальность и безопасность. Подойдя к стеклянной передней двери, вы впервые увидите тщательно продуманные элементы дизайна, которые ждут вас в доме. Просторная кухня оснащена великолепной...
NF Group
7 743 083 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
687 м278
Редкая возможность приобрести построенный на заказ особняк в традиционном стиле Pacific Palisades с семью спальнями и восемью ванными комнатами. Он идеально расположен на полностью озелененном участке площадью в пол-акра. Расположенный в очень привлекательном загородном комплексе Palisades Country Estates, охраняемом 24 часа в сутки, он...
NF Group
14 636 317 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
1184 м2711
Представляем поместье Forest Knoll — беспрецедентную возможность приобрести одно из самых живописных поместий в Лос-Анджелесе. Расположенный на 5665 квадратных метрах почти полностью плоской земли в нижней части Sunset Plaza, этот дом может похвастаться извилистыми дорожками, пышными садами и зелеными лужайками на фоне захватывающих дух видов,...
NF Group
13 692 038 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
930 м2711
Шедевр современного дизайна в самом сердце Лос-Фелиса. Тщательно спроектированный дом с 7 спальнями и 11 ванными комнатами предлагает 930 квадратных метров жилой площади и расположен на участке площадью 1580 квадратных метров. Справа гостиная украшена деревянным полом из французского дуба в елочку, камином с латунными деталями и великолепным...
NF Group
10 150 994 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
534 м256
Расположенный в Беверли-Хиллз, этот просторный одноэтажный особняк был полностью реконструирован, чтобы включить в себя современный дизайн в сочетании с классической архитектурой французского Регентства и современной функциональностью. Рядом с большой комнатой находится кухня шеф-повара с уютной зоной для завтрака, столом из мрамора и уютной...
NF Group
7 884 725 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
418 м234
Новый шедевр, расположенный на вершине горы Бель-Эйр, в конце извилистой частной подъездной дорожки. Верхний уровень завершает вторая спальня с ванной комнатой и дополнительным отдельным балконом. Залитый естественным светом светлый коридор ведет в ухоженные тихие сады верхнего уровня с зонами отдыха и лестницей, откуда открывается самый...
NF Group
7 832 790 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
777 м268
Это исключительное поместье расположено недалеко от знаменитой Малхолланд-драйв. Этот потрясающий дом закрытого типа, расположенный на территории площадью 1300 кв. м., может похвастаться бассейном с подогревом, частным полноразмерным теннисным кортом с ориентацией север-юг и освещением стадиона. Более 743 квадратных метров бесконечных...
NF Group
10 150 049 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
751 м267
Этот изысканно переосмысленный традиционный дом 1917 года спрятан за лимонными деревьями на аллее с пальмами на престижной Виндзорской площади. Парадный вход подчеркивает классические элементы. Французские двери открываются в формальную гостиную, большой офис и столовую со скрытым бар. Загляните за впечатляющие железные двери в большую комнату,...
NF Group
18 885 569 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
910 м247
Это тщательно отреставрированное поместье может похвастаться одним из самых больших плоских участков земли на улице Блю Джей. Когда вы входите внутрь, открывается величие дома с высокими 4-метровыми потолками. Благодаря обширной открытой планировке все комнаты выходят на пышную природу, включая просторную гостиную и столовую, элегантно...
NF Group
6 609 949 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
853 м234
Данная резиденция - настоящая находка для тех, кто ищет уютное и комфортабельное жилье. Общая площадь составляет 853 квадратных метра. Здесь есть галерея-студия с высокими потолками, историческим хранилищем материалов, уединенной библиотекой и медиа-залом. Это пространство можно использовать для различных мероприятий, а также наслаждаться...
NF Group
5 377 666 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
66
Изысканная резиденция площадью почти 507 кв. метров с пышным тропическим задним двором. Кухня шеф-повара с бытовой техникой, кухонным островом на 10 человек, медными светильниками и столешницами из мыльного камня. Гостиная с камином и двустворчатыми дверями. На первом уровне также гостевая спальня и туалетная комната. Великолепный главный люкс с...
NF Group
9 395 571 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
1364 м2813
Дом расположен на мысу в престижном Бель-Эйр, Лос-Анджелес. Планировки тщательно разработаны для самого взыскательного покупателя, просторная главная спальня, планировка этажа для семейного отдыха, включающая 8 спален, большую лужайку с травой, площадку для игры в мяч, тренажерный зал, два офиса, кинозал и вид на Палос-Вердес с верхнего уровня....
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США
При заключении договора купли-продажи стороны договариваются о том, кто какие несёт расходы. Расходы покупателя (closing costs) обычно включают оплату услуг адвоката или титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины. Без ипотеки они составляют порядка 1–2% от суммы сделки.
Услуги брокера стоят 4–6% от цены объекта и обычно оплачиваются продавцом. Уплата налога на передачу прав собственности (0,01–2,00% от суммы сделки), как правило, также возлагается на продавца.
Осмотр дома
Проведение осмотра не требуется по закону, однако обычно рекомендуют его организовать. Затраты на небольшой объект составляют $300–500.
Ипотека
При покупке в ипотеку готовьтесь к ряду дополнительных трат. Вам могут понадобиться:
независимая оценка жилья – $250–600;
открытие эскроу-счёта – $40;
комиссия за выдачу кредита – около 0,5% от суммы займа;
страхование ипотеки (применяется в случаях, если первый взнос составляет менее 20%) – 0,55–2,25% от покупной цены;
комиссия ипотечного брокера – 0,50–2,75% от цены объекта;
страхование титула собственника (требуется не всегда) – 0,5–1,0% от покупной цены;
страхование объекта недвижимости – от 1% от цены объекта в год.
Про страхование объекта
Недвижимость страхуют по собственному выбору, однако в ряде случаев страховка необходима по условиям сделки. В первую очередь это касается ипотеки.
Стоимость страховки составляет от 1 до 5% в год от цены объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).
Гонорар юриста
Обязательная статья расходов. Ставки обычно находятся в диапазоне от $1000 до $1500.
Гонорар нотариуса
Участие нотариуса в США необязательно, поскольку у каждого юриста есть право заверять документы.
Гонорар переводчика
Если покупатель не знает английского языка, то все документы (предложение о покупке и контракт) должен переводить сертифицированный специалист. Стоимость перевода – около $20 за страницу.
Пошлины и сборы
Обычно при покупке недвижимости платят:
комиссию за проверку титула – около $200;
налоги на недвижимость городу и округу за два месяца – их общая ставка за год 1–2% от стоимости недвижимости.
Пример расчёта дополнительных расходов на покупку недвижимости в США
Новая квартира в Майами площадью 100 кв. м. Цена объекта – $300 тыс.
Плата за осмотр дома – $400
Сборы за подачу заявления на ипотеку – $300
Страхование титула – $1500
Плата за оценку объекта – $350
Ведение счёта для выплаты ипотеки – $40
Плата ипотечному брокеру за проверку платёжеспособности покупателя – $800
Комиссия за выдачу кредита – $2700
Предоплаченные проценты – $461
Страхование объекта – $1500
Гонорар юриста – до $1500
Плата титульной компании за проверку чистоты сделки – $200
Налог на имущество – $550
Итого стоимость объекта с учётом дополнительных расходов $310 301
Сумму дополнительных расходов вы можете подсчитать самостоятельно при помощи калькулятора.
Основные дополнительные расходы при покупке недвижимости связаны с оформлением ипотеки
Как получить ипотеку в США
В США существует специальный банковский продукт – ипотечный кредит для иностранцев. Условия кредитования у каждой организации разные.
Обычно минимальная сумма кредита составляет $100 тыс., минимальный первоначальный взнос – от 30% (зависит от объекта недвижимости). Процентная ставка формально стартует с 5% годовых, однако в реальности для иностранцев без кредитной истории она начинается с 7–8%.
И даже на таких условиях получить кредит будет непросто. Например, у вас могут попросить залог в виде другой недвижимости. Срок кредитования достигает 30 лет.
Обязательные документы
Копия внутреннего паспорта
Копия заграничного паспорта
Действующая виза США
В зависимости от условий банка могут потребоваться дополнительные документы
Подтверждение размеров дохода
Налоговая декларация
Письмо от бухгалтера (если заёмщик владеет долей в уставном капитале юридического лица) либо от работодателя (если заёмщик работает по найму)
Выписки с расчётного счёта банка по месту постоянного проживания заёмщика и с расчетного счёта в банке США
Для получения ипотеки лучше всего обратиться к кредитному специалисту – ипотечному брокеру. Как правило, он работает с разными кредиторами и может подобрать продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберёт оптимальный процент и срок выплаты кредита с учётом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.
Вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры.
Банковское подтверждение об одобрении займа в дальнейшем прикладывается к предложению о покупке.
Пандемия привела к смене приоритетов на американском рынке недвижимости.
Особенно сильный удар коронакризис нанёс по Нью-Йорку, который всегда считался топовой локацией для инвестиций. Однако по мере ослабления карантинных мер рынок начал восстанавливаться, арендаторы и покупатели вновь вернулись в мегаполис. Уже к концу 2021 года на Манхэттене был побит 30-летний рекорд по продажам квартир.
Низкие процентные ставки по кредитам и нехватка жилья на продажу в сочетании с неожиданно взрывным спросом во время пандемии привели к тому, что в 2021 году средняя цена на жильё в США выросла на 17%, что стало самым сильным годовым показателем как минимум за два десятилетия.
В 2022 году рынок стал постепенно охлаждаться. Основная причина – повышение ставок по ипотечным кредитам. В конце октября средняя долгосрочная ставка впервые более чем за два десятилетия превышала 7%. Другим фактором стало увеличение предложения: многие собственники вернулись на рынок после пандемии.
После достижения пиковых значений в июне 2022-го цены к концу года снизились примерно на 4%. По мнению аналитиков, опрошенных агентством Reuters, в 2023 году жильё в США подешевеет на 12%. Даже такого падения будет недостаточно, чтобы сделать жильё доступным для местных, так как за предыдущие два года цены подскочили на 40%.
Недвижимость Нью-Йорка сохранила привлекательность для иностранных инвесторов
Резюме: это надо запомнить
Ограничений на покупку недвижимости в США для россиян и граждан стран СНГ нет. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо.
Покупка жилья не даёт права на получение американского ВНЖ (грин-карты). Но проекты в сфере недвижимости могут участвовать в иммиграционной программе для инвесторов EB-5.
Деятельность риелторов в США лицензируется, поэтому риски сведены к минимуму. За услуги агентов платят продавцы.
Стандартная процедура покупки занимает 30–60 дней. При необходимости получения ипотечного кредита сроки увеличиваются.
Дополнительные расходы покупателя при сделке с недвижимостью в США намного ниже, чем в среднем по Европе. Сверху придётся заплатить 1–3% от цены объекта.
Благодарим за помощь в подготовке статьи генерального директора компании OPISAS Кристиана Калузу.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
