9 шагов к покупке недвижимости во Флориде

Риэлтор The Keyes Company Валерия Митчелл рассказывает, как стать владельцем дома или квартиры во Флориде.

1. Найдите хорошего помощника.

В некоторых странах просмотр объектов с разными агентами – обычная практика. Но в США все риэлторы имеют доступ к единой базе объявлений (MLS-Multiple listing service), и один специалист может показать вам все объекты, представленные в общей базе. Вот почему так важно найти хорошего профессионала.
Как правило, в команде такого риэлтора есть специалисты, которые помогут принять верное решение на всех этапах, а именно, профессионалы в области ипотечного кредитования, страхования, оформления сделки (тайтл), хранения депозитных средств (эскро), проведения инспекции и оценки, управления объектами недвижимости.
Кроме того, хороший риэлтор работает с опытным юристом, который может проконсультировать по вопросам налогообложения, создания юридических лиц и регистрации на них объектов недвижимости, получения иммиграционных документов через покупку недвижимости.
Работая с несколькими агентами одновременно, вы должны понимать, что лишь один из них заработает денежное вознаграждение в случае оформления сделки, остальные попусту потратят свое время. Если вы хотите получить хороший сервис, цените работу своего риэлтора и будьте с ним честны. Этот человек не менее вас заинтересован в положительном результате, он представляет ваши интересы и получает свою комиссию только после заключения сделки.

• Узнайте о том, зачем иностранцы покупают недвижимость во Флориде, и сколько она стоит.

​

2. Определите, на кого будет зарегистрирована новая недвижимость.

Любой объект можно оформить как на физическое, так и на юридические лицо (обычно на общество с ограниченной ответственностью – Limited Liability Corporation, LLC).

Оформление на ООО позволит защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничит ответственность собственника при несчастном случае. Прежде чем принять решение – проконсультируйтесь с налоговым юристом.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

3. Решите, каким образом вы будете платить.

Вы можете расплатиться за недвижимость собственными средствами, либо взять ипотечный кредит. В США существует специальный банковский продукт – ипотечный кредит для иностранцев.
Условия кредитования у каждой организации разные. Обычно минимальная сумма кредита составляет $100 000, минимальный первоначальный взнос – от 30% (зависит от объекта недвижимости), процентная ставка – от 5% годовых (зависит от срока кредитования и первоначального взноса). Срок кредитования достигает 30 лет.

Перечень обязательных документов:

• Копия внутреннего паспорта
• Копия заграничного паспорта
• Действующая виза США

В зависимости от условий банка могут потребоваться дополнительно:

• подтверждение о доходах
• налоговая декларация
• письмо от бухгалтера (если заемщик владеет долей в уставном капитале юридического лица), либо от работодателя (если заемщик работает по найму)
• выписки с расчетного счета банка по месту постоянного проживания заемщика и с расчетного счета в банке США*
  
  * Существуют программы кредитования без необходимости подтверждения дохода. В этом случае процентная ставка по кредиту будет выше (7,5-8% годовых).

​

4. Выберите кредитную организацию.

Обратитесь к кредитному специалисту. Как правило, он работает с различными банками и может подобрать кредитный продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберет оптимальный процент и срок кредита с учетом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.
Вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры. 
Как только недвижимость будет найдена, риэлтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. В нем будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку. В случае привлечения кредита, к этому предложению прикладывается вышеупомянутое банковское подтверждение.

5. Подпишите контракт.

Если продавец принимает ваше предложение, то подписывается контракт с указанием всех условий сделки – сумма продажи, депозит, условия продажи, сроки проведения инспекции и оценки объекта, а также конкретный срок оформления сделки.

6. Внесите депозит.

В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счет независимой компании (эскро). Впоследствии он учитывается при окончательном расчете.
Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но рекомендуется предлагать большую сумму.

7. Проведите инспекцию недвижимости и ее дополнительную оценку.

Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляются:

• Инспекция недвижимости лицензированным специалистом. Его задача – выявить все недостатки и предоставить покупателю письменный отчет за вознаграждение. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке.

Инспекция не обязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв.м придется заплатить $300-500.

• Оценка рыночной стоимости недвижимости независимым экспертом за вознаграждение от покупателя. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи.
• Оформление ипотечного кредита.

8. Уточните сумму расходов на оформление сделки.

Помимо средств на приобретение недвижимости, покупатели в США должны оплачивать расходы на проверку законности права собственности и страховку (иногда ее оплачивает продавец, в зависимости от правил конкретного района – каунти).

Помимо этого, нужно оплатить расходы на юридическое оформление сделки. В среднем они составляют 1,5-3% от цены продажи.

9. Уточните суммы налогов и сборов.

Сумму налога на покупку недвижимости вам поможет рассчитать налоговый консультант. Обратите внимание, что если вам предоставят ипотечный кредит, на него предусмотрен дополнительный сбор.
Кроме того, если вы берете ипотечный кредит, то банк потребует приобрести страховку. А если недвижимость расположена близко к воде, потребуется страховка от урагана и наводнения.
Стоимость такой страховки будет зависеть от многих факторов – возраст дома, месторасположение, состояние объекта. Очень средний расчет стоимости готовой страховки – 0.45% от стоимости недвижимости.

• Выбирая дом или квартиру во Флориде, необходимо понимать специфику местного рынка. Что такое кондоминиум и чем он отличается от кооператива? Какие требования местные ТСЖ предъявляют к покупателям? Читайте о секретах покупки недвижимости во Флориде.

Подготовила Ольга Петегирич
Фото: Pexels

Условия цитирования материалов Prian.ru