9 шагов к покупке недвижимости во Флориде

Теги: США

В каждом регионе США есть свои нюансы, которые следует учитывать при поиске и приобретении недвижимости. Самый популярный штат у русскоговорящих покупателей – не исключение. Из этого материала вы узнаете все самое главное о процессе покупки квадратных метров во Флориде.

Риэлтор The Keyes Company Валерия Митчелл рассказывает, как стать владельцем дома или квартиры во Флориде.


1. Найдите хорошего помощника.

В некоторых странах просмотр объектов с разными агентами – обычная практика. Но в США все риэлторы имеют доступ к единой базе объявлений (MLS-Multiple listing service), и один специалист может показать вам все объекты, представленные в общей базе. Вот почему так важно найти хорошего профессионала.

Как правило, в команде такого риэлтора есть специалисты, которые помогут принять верное решение на всех этапах, а именно, профессионалы в области ипотечного кредитования, страхования, оформления сделки (тайтл), хранения депозитных средств (эскро), проведения инспекции и оценки, управления объектами недвижимости.

Кроме того, хороший риэлтор работает с опытным юристом, который может проконсультировать по вопросам налогообложения, создания юридических лиц и регистрации на них объектов недвижимости, получения иммиграционных документов через покупку недвижимости.

Работая с несколькими агентами одновременно, вы должны понимать, что лишь один из них заработает денежное вознаграждение в случае оформления сделки, остальные попусту потратят свое время. Если вы хотите получить хороший сервис, цените работу своего риэлтора и будьте с ним честны. Этот человек не менее вас заинтересован в положительном результате, он представляет ваши интересы и получает свою комиссию только после заключения сделки.

2. Определите, на кого будет зарегистрирована новая недвижимость.

Любой объект можно оформить как на физическое, так и на юридические лицо (обычно на общество с ограниченной ответственностью – Limited Liability Corporation, LLC).

Оформление на ООО позволит защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничит ответственность собственника при несчастном случае. Прежде чем принять решение – проконсультируйтесь с налоговым юристом.

 

3. Решите, каким образом вы будете платить.

Вы можете расплатиться за недвижимость собственными средствами, либо взять ипотечный кредит. В США существует специальный банковский продукт – ипотечный кредит для иностранцев.

Условия кредитования у каждой организации разные. Обычно минимальная сумма кредита составляет $100 000, минимальный первоначальный взнос – от 30% (зависит от объекта недвижимости), процентная ставка – от 5% годовых (зависит от срока кредитования и первоначального взноса). Срок кредитования достигает 30 лет.

Перечень обязательных документов:

  • Копия внутреннего паспорта
  • Копия заграничного паспорта
  • Действующая виза США

В зависимости от условий банка могут потребоваться дополнительно:

  • подтверждение о доходах
  • налоговая декларация
  • письмо от бухгалтера (если заемщик владеет долей в уставном капитале юридического лица), либо от работодателя (если заемщик работает по найму)
  • выписки с расчетного счета банка по месту постоянного проживания заемщика и с расчетного счета в банке США*

    * Существуют программы кредитования без необходимости подтверждения дохода. В этом случае процентная ставка по кредиту будет выше (7,5-8% годовых).

4. Выберите кредитную организацию.

Обратитесь к кредитному специалисту. Как правило, он работает с различными банками и может подобрать кредитный продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберет оптимальный процент и срок кредита с учетом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.

Вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры. 

Как только недвижимость будет найдена, риэлтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. В нем будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку. В случае привлечения кредита, к этому предложению прикладывается вышеупомянутое банковское подтверждение.

 

5. Подпишите контракт.

Если продавец принимает ваше предложение, то подписывается контракт с указанием всех условий сделки – сумма продажи, депозит, условия продажи, сроки проведения инспекции и оценки объекта, а также конкретный срок оформления сделки.

 

6. Внесите депозит.

В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счет независимой компании (эскро). Впоследствии он учитывается при окончательном расчете.

Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но рекомендуется предлагать большую сумму.

 

7. Проведите инспекцию недвижимости и ее дополнительную оценку.

Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляются:

  • Инспекция недвижимости лицензированным специалистом. Его задача – выявить все недостатки и предоставить покупателю письменный отчет за вознаграждение. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке.

Инспекция не обязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв.м придется заплатить $300-500.

  • Оценка рыночной стоимости недвижимости независимым экспертом за вознаграждение от покупателя. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи.
  • Оформление ипотечного кредита.

 

8. Уточните сумму расходов на оформление сделки.

Помимо средств на приобретение недвижимости, покупатели в США должны оплачивать расходы на проверку законности права собственности и страховку (иногда ее оплачивает продавец, в зависимости от правил конкретного района – каунти).

Помимо этого, нужно оплатить расходы на юридическое оформление сделки. В среднем они составляют 1,5-3% от цены продажи.

 

9. Уточните суммы налогов и сборов.

Сумму налога на покупку недвижимости вам поможет рассчитать налоговый консультант. Обратите внимание, что если вам предоставят ипотечный кредит, на него предусмотрен дополнительный сбор.

Кроме того, если вы берете ипотечный кредит, то банк потребует приобрести страховку. А если недвижимость расположена близко к воде, потребуется страховка от урагана и наводнения.

Стоимость такой страховки будет зависеть от многих факторов – возраст дома, месторасположение, состояние объекта. Очень средний расчет стоимости готовой страховки – 0.45% от стоимости недвижимости.

  • Выбирая дом или квартиру во Флориде, необходимо понимать специфику местного рынка. Что такое кондоминиум и чем он отличается от кооператива? Какие требования местные ТСЖ предъявляют к покупателям? Читайте о секретах покупки недвижимости во Флориде.

 

Подготовила Ольга Петегирич
Фото: Pexels

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Как купить квартиру в Нью-Йорке: пошаговая инструкция от опытного риэлтора

Если вы планируете жить, работать, вести бизнес в Нью-Йорке, вам будет полезно узнать из первых уст о том, как в США проходит процесс приобретения недвижимости. Какие сложности могут ожидать покупателя, приехавшего из страны, где не только говорят на другом языке, но и сам жизненный уклад отличается от американского. Рассказывает лицензированный риэлтор The Serhant Team, Nest Seekers International, Ирина Балуева. Читать

Главные вопросы иностранного инвестора в Нью-Йорке

Лучшие города для инвестиций в недвижимость, самые «горячие» рынки для международных покупателей, наиболее конкурентоспособные и перспективные мегаполисы… Нью-Йорк всегда занимает первые места в глобальных рейтингах. Сюда стекается капитал со всего мира – от Австралии до России, от Бразилии до Китая. Город на Гудзоне радушно принимает всех инвесторов – и всех заставляет действовать по своим правилам. Каким? Рассказывает лицензированный риэлтор Ирина Балуева, представитель The Serhant Team, Nest Seekers International. Читать

Риски при покупке недвижимости в США

Сделки с недвижимостью в США регулируются не столько федеральным законодательством, сколько законами штатов и судебной практикой. На деле это означает, что условия покупки, риски и требования в одном регионе будут существенно отличаться от другого. С какими сложностями может столкнуться иностранный покупатель в Америке, и на что обращать внимание при выборе объекта – в этом материале. Читать

Как найти работу в США, кем устроиться и сколько можно заработать?

Америка – страна больших возможностей. С каждым годом она привлекает все больше иностранцев не только своим масштабом и уникальным характером каждого штата, но и развитием. И если вы не являетесь счастливым обладателем Green Card, встает вопрос: как получить рабочую визу в США, где найти подходящую вакансию и на какую зарплату можно рассчитывать? Об этом – в статье Prian.ru. Читать

Гринкарта США по программе EB-5: сложные вопросы

Государственная инвестиционная программа ЕВ-5 работает с 1990 года. Она дает возможность иностранным инвесторам получить американский ВНЖ, а со временем – и гражданство. В последнее время регулярно возникают предложения поднять минимальную сумму вложений. Успокоим претендентов: пока этого не произошло, для получения Гринкарты по-прежнему достаточно $500 000. Но прежде чем вступать в программу, надо разобраться со множеством сложных вопросов. Ответы на некоторые из них – в материале Prian.ru. Читать