Секреты покупки недвижимости во Флориде: ассоциация собственников и кооператив

Теги: США

Выбирая дом или квартиру во Флориде, необходимо понимать специфику местного рынка. Что такое кондоминиум и чем он отличается от кооператива? Какие требования местные ТСЖ предъявляют к покупателям? В каком случае иностранцу могут отказать в сделке? И от чего будет зависеть размер коммунальных платежей? Prian.ru рассказывает о том, что ждет будущих собственников недвижимости в одном из самых популярных штатов США.

В объявлениях о продаже недвижимости во Флориде вы можете столкнуться с четырьмя видами жилой недвижимости:

  • частный дом (single family house)
  • кондоминиум (condo или квартира в многоквартирном доме),
  • таунхаус (townhouse)
  • кооператив (co-op)

Покупателю важно понимать: кондо, таунхаусы и кооперативы находятся в ассоциации собственников. А значит, подчиняются ее законам. Частный дом также может к ней относиться, но это скорее исключение из общего правила.

 

Что такое ассоциация собственников

Ассоциация собственников – это аналог российского ТСЖ. В ней есть собственная администрация во главе с президентом, члены которой выбираются из числа собственников. В ассоциацию может входить отдельный многоквартирный дом, несколько рядом стоящих зданий или комплекс таунхаусов. 

После общего голосования собственников администрация устанавливает правила, которым должны следовать все владельцы жилья и арендаторы.

Что решает ассоциация собственников:

  • Размер регулярных платежей (HOA fee), которые должен вносить ежемесячно или ежеквартально каждый собственник.
  • Какие расходы будут покрываться за счет регулярных взносов владельцев недвижимости. Обычно эти средства идут на обслуживание общедомового имущества, страховку объектов, вывоз мусора и водоснабжение, охрану и ремонт крыши.
  • Могут ли собственники сдавать квартиры в аренду и на каких условиях. Например, устанавливается минимальный срок аренды, количество раз в год, которое квартира может быть сдана.
  • Разрешается ли собственникам и проживающим иметь домашних животных и, при положительном решении, ограничивается ли вес, вид и общее количество домашних любимцев.
  • Кто может стать членом ассоциации. Например, в некоторых ТСЖ могут быть ограничения по возрасту потенциального собственника. В ассоциациях 55+ (HOPA) может быть установлено требование, чтобы все проживающие были в возрасте 55 лет и старше, либо только собственники.
  • Нанимает персонал для обслуживания территории и объектов инфраструктуры.

 

Процедура покупки квартиры в ассоциации

В каждой ассоциации установлен свой порядок покупки квартиры.

Обычно потенциальный новый собственник должен подать заявление и заплатить взнос (application fee) за его рассмотрение ($100-250). Администрация проверяет биографию кандидата, утверждает или отклоняет его. Такой порядок позволяет убедиться, что у нового жильца, к примеру, нет криминального прошлого.

Общие правила ассоциации публикуются в объявлении на продажу объекта недвижимости.  Покупатель отправляет предложение на покупку (offer) в виде контракта на покупку с указанием стоимости, которую он готов предложить, и условий покупки. Продавец принимает его (подписывает контракт), отклоняет, либо корректирует (вносит свои условия).  В некоторых случаях администрация устраивает даже личное собеседование с кандидатом.

Когда контракт подписан обеими сторонами, продавец обязан предоставить полную информацию об ассоциации. После подписания договора покупатель имеет право в течение трех дней его расторгнуть. Причем без каких-либо штрафов.

Особенности кооператива

Кооператив (co-op) – это та же ассоциация. Только земля, на которой стоит здание, не принадлежит собственникам квартир. Ассоциация арендует ее. Как правило, срок аренды достигает 100 лет. И каждый месяц или квартал собственник платит свою часть от этой арендной платы.

По истечении 100-летнего срока аренды у ассоциации есть два варианта – либо выкупить землю, либо перезаключить договор аренды на новые 100 лет.

Кооперативы обычно располагаются близко к океану, в районах, где земля очень дорогая. Следует помнить, что банки не дают кредит на покупку недвижимости в кооперативах. Именно поэтому такие объекты сложно продать. Ведь в этом случае вам придется искать того, кто сможет приобрести объект без привлечения ипотеки.

Квартиры в кооперативах, как правило, дешевле, чем кондо. Например, можно найти объекты на берегу океана по цене $150-200 тыс. Но при этом ежемесячные платежи за такую недвижимость будут выше, поскольку включают в себя плату за землю.

 

Содержание находящегося в ассоциации жилья

Размер регулярных платежей HOA fee может сильно варьироваться и в каждом случае определяется по-разному. Например, в Майами он может составлять как $500 в месяц, так и $1500.

Размер этой платы вы можете увидеть в объявлении о продаже недвижимости.

Что касается налога на недвижимость, то он устанавливается каждым конкретным городом и зависит от местоположения объекта. Чем ближе к океану и чем больше площадь недвижимости, тем налог выше.

Во Флориде расходы на него могут достигать нескольких десятков тысяч долларов в год, особенно если объект расположен на побережье с видом на океан. В среднем по Флориде налог на недвижимость составляет 0,97% от оценочной стоимости объекта. 

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала риэлтора Валерию Митчелл из компании The Keyes Company.



Подготовила Ольга Петегирич

Фото Flickr: Roman Boed

 

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Цены в стране: сколько стоит жизнь в США

Жизнь в Америке может вылиться в очень разную сумму в зависимости от того, где вы решили остановиться. Еда, жилье, транспорт, одежда, страховка, спорт и развлечения в Лос-Анджелесе и Нью-Йорке стоят намного больше, чем в Оклахоме или Индианаполисе. Чтобы подготовить вас к наиболее «суровым» условиям, мы рассмотрим порядок цен в дорогих штатах. Читать

Мечтая об Америке: рейтинг лучших городов для жизни, работы и отдыха

Это статья для тех, кто планирует переехать в Соединенные Штаты. В каких городах самый сильный рынок труда и высокий уровень жизни? Где стоимость аренды не вынуждает судорожно рассчитывать, как протянуть до конца месяца, да и покупка собственного дома не кажется несбыточной мечтой? Prian.ru представляет рейтинг лучших городов США. Читать

Лучшие города США: где поколению Y жить хорошо?

Миллениалы – молодые люди, рожденные в 80-х – испытывают к переездам особую страсть. Почти половина мигрантов в Америке – представители поколения Y, которые надеются найти в новом городе лучшую работу, получать более высокую зарплату или реализоваться творчески. Если вы молоды, полны амбиций и мечтаете жить в США – эта статья для вас. Читать

Наши любимые Штаты: сколько стоит жилье во Флориде и Калифорнии?

Русскоязычные покупатели чаще всего ищут недвижимость в приморских штатах США – Флориде и Калифорнии. Prian.ru выяснил, где приобретать жилье выгоднее, какие города предлагают самую высокую и самую низкую цену, и в целом – что творится на рынке. Читать

Процедура приобретения недвижимости в США

Какие объекты разрешено приобретать иностранцам? Сколько длится стандартная сделка и без кого она не может быть заключена? Из чего складываются дополнительные расходы и можно ли их избежать? Самая важная информация для покупателей недвижимости в США – в этом материале. Читать