Поиск по статьям и новостям

Секреты покупки недвижимости во Флориде: ассоциация собственников и кооператив

  • 1529
Выбирая дом или квартиру во Флориде, необходимо понимать специфику местного рынка. Что такое кондоминиум и чем он отличается от кооператива? Какие требования местные ТСЖ предъявляют к покупателям? В каком случае иностранцу могут отказать в сделке? И от чего будет зависеть размер коммунальных платежей? Prian.ru рассказывает о том, что ждет будущих собственников недвижимости в одном из самых популярных штатов США.

В объявлениях о продаже недвижимости во Флориде вы можете столкнуться с четырьмя видами жилой недвижимости:

  • частный дом (single family house)
  • кондоминиум (condo или квартира в многоквартирном доме),
  • таунхаус (townhouse)
  • кооператив (co-op)

Покупателю важно понимать: кондо, таунхаусы и кооперативы находятся в ассоциации собственников. А значит, подчиняются ее законам. Частный дом также может к ней относиться, но это скорее исключение из общего правила.

Что такое ассоциация собственников

Ассоциация собственников – это аналог российского ТСЖ. В ней есть собственная администрация во главе с президентом, члены которой выбираются из числа собственников. В ассоциацию может входить отдельный многоквартирный дом, несколько рядом стоящих зданий или комплекс таунхаусов. 

После общего голосования собственников администрация устанавливает правила, которым должны следовать все владельцы жилья и арендаторы.

Что решает ассоциация собственников:

  • Размер регулярных платежей (HOA fee), которые должен вносить ежемесячно или ежеквартально каждый собственник.
  • Какие расходы будут покрываться за счет регулярных взносов владельцев недвижимости. Обычно эти средства идут на обслуживание общедомового имущества, страховку объектов, вывоз мусора и водоснабжение, охрану и ремонт крыши.
  • Могут ли собственники сдавать квартиры в аренду и на каких условиях. Например, устанавливается минимальный срок аренды, количество раз в год, которое квартира может быть сдана.
  • Разрешается ли собственникам и проживающим иметь домашних животных и, при положительном решении, ограничивается ли вес, вид и общее количество домашних любимцев.
  • Кто может стать членом ассоциации. Например, в некоторых ТСЖ могут быть ограничения по возрасту потенциального собственника. В ассоциациях 55+ (HOPA) может быть установлено требование, чтобы все проживающие были в возрасте 55 лет и старше, либо только собственники.
  • Нанимает персонал для обслуживания территории и объектов инфраструктуры.

Процедура покупки квартиры в ассоциации

В каждой ассоциации установлен свой порядок покупки квартиры.

Обычно потенциальный новый собственник должен подать заявление и заплатить взнос (application fee) за его рассмотрение ($100-250). Администрация проверяет биографию кандидата, утверждает или отклоняет его. Такой порядок позволяет убедиться, что у нового жильца, к примеру, нет криминального прошлого.

Общие правила ассоциации публикуются в объявлении на продажу объекта недвижимости.  Покупатель отправляет предложение на покупку (offer) в виде контракта на покупку с указанием стоимости, которую он готов предложить, и условий покупки. Продавец принимает его (подписывает контракт), отклоняет, либо корректирует (вносит свои условия).  В некоторых случаях администрация устраивает даже личное собеседование с кандидатом.

Когда контракт подписан обеими сторонами, продавец обязан предоставить полную информацию об ассоциации. После подписания договора покупатель имеет право в течение трех дней его расторгнуть. Причем без каких-либо штрафов.

Особенности кооператива

Кооператив (co-op) – это та же ассоциация. Только земля, на которой стоит здание, не принадлежит собственникам квартир. Ассоциация арендует ее. Как правило, срок аренды достигает 100 лет. И каждый месяц или квартал собственник платит свою часть от этой арендной платы.

По истечении 100-летнего срока аренды у ассоциации есть два варианта – либо выкупить землю, либо перезаключить договор аренды на новые 100 лет.

Кооперативы обычно располагаются близко к океану, в районах, где земля очень дорогая. Следует помнить, что банки не дают кредит на покупку недвижимости в кооперативах. Именно поэтому такие объекты сложно продать. Ведь в этом случае вам придется искать того, кто сможет приобрести объект без привлечения ипотеки.

Квартиры в кооперативах, как правило, дешевле, чем кондо. Например, можно найти объекты на берегу океана по цене $150-200 тыс. Но при этом ежемесячные платежи за такую недвижимость будут выше, поскольку включают в себя плату за землю.

Содержание находящегося в ассоциации жилья

Размер регулярных платежей HOA fee может сильно варьироваться и в каждом случае определяется по-разному. Например, в Майами он может составлять как $500 в месяц, так и $1500.

Размер этой платы вы можете увидеть в объявлении о продаже недвижимости.

Что касается налога на недвижимость, то он устанавливается каждым конкретным городом и зависит от местоположения объекта. Чем ближе к океану и чем больше площадь недвижимости, тем налог выше.

Во Флориде расходы на него могут достигать нескольких десятков тысяч долларов в год, особенно если объект расположен на побережье с видом на океан. В среднем по Флориде налог на недвижимость составляет 0,97% от оценочной стоимости объекта. 

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала риэлтора Валерию Митчелл из компании The Keyes Company.

Подготовила Ольга Петегирич
Фото Flickr: Roman Boed

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: США, Недвижимость
Подписаться:

Читайте также

Риски при покупке недвижимости в США
Сделки с недвижимостью в США регулируются не столько федеральным законодательством, сколько...
Как купить квартиру в Нью-Йорке: пошаговая инструкция от опытного риэлтора
Если вы планируете жить, работать, вести бизнес в Нью-Йорке, вам будет полезно узнать из первых...
Юрмала: рецепт комфортного отдыха
Юрмала – город с особым шармом. Казалось бы, короткий курортный сезон, да и Балтийское море куда...
Покупка кондоминиума на Пхукете в простых фактах
Что нужно помнить, прицениваясь к квартире на далеком острове в Таиланде
Свадьба принца Гарри: вспоминаем «королевскую» недвижимость
Сегодня свадьба принца Гарри и Меган Маркл. Это отличный повод вспомнить роскошную недвижимость,...
В Испании россияне покупают все активнее, в Болгарии местные жители соревнуются с иностранцами, в Германии продолжается бум...
...а еще – на Мальте содержание жилья обходится дешевле всего в ЕС, а в Гонконге продана самая...

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в США Дома (виллы) в США Апартаменты (квартиры) в США Элитная недвижимость в США

Новости и статьи по теме «США»:

Через летние курсы в Гарвард: обзор учебных программ в лучших зарубежных вузах
  • 3669
Для тех, кто планирует отправить ребенка учиться за рубеж.
«Мы заплатим! Только приезжайте!» 14 мест, где вас ждут
  • 112778
Список городов, деревень и штатов, которые заплатят вам за переезд