Покупаем квартиру в Нью-Йорке. Как в этом поможет риелтор и кто ещё из специалистов потребуется

Об авторе: Ирина Балуева
брокер по недвижимости
Serhant

Задать вопрос

Почему Нью-Йорк

Недвижимость в Нью-Йорке пользуется неизменно высоким спросом. Тому есть несколько причин. Во-первых, это крупнейший город Америки, а также признанный мировой центр финансов, технологий, искусства, моды, медиа. Это одно из самых популярных туристических направлений в мире: каждый год город посещают более 66 млн туристов. Также это крупнейший транспортный хаб: в Нью-Йорке находятся три аэропорта и морской порт. А ещё здесь расположены престижные университеты и лучшие школы Америки.

Всё это означает, что в мегаполис постоянно прибывают люди, которым требуется жильё. Туристам и транзитным пассажирам – на ночь или на неделю-другую. Тем, кто приезжает по работе и учёбе, – на месяцы и годы.

Жители Нью-Йорка имеют самый высокий доход на душу населения среди всех регионов Америки. В городе проживает более 100 миллиардеров и более 3,4 тыс. сверхбогатых людей (обладателей чистых активов от $30 млн, не считая стоимости основного жилья). А это значит, что платёжеспособный спрос на недвижимость обеспечен.

При этом в городе принято снимать жильё – 67% квартир сдаются в аренду. Кроме того, прямо сейчас исключительно подходящий момент для покупки: процентные ставки по ипотеке близки к историческому минимуму.

Жители Большого Яблока имеют самый высокий доход на душу населения среди всех регионов Америки 

Однако процесс не будет простым и потребует многочисленных консультаций и помощи специалистов. Для начала посмотрим, что вообще вы покупаете.

Без кого не обойтись при покупке жилья

До начала процесса покупки жилья в США вы должны собрать команду профессионалов. В неё обычно входят брокер по недвижимости, сотрудник банка или ипотечный брокер и адвокат по недвижимости. Как и в большинстве команд, чем сильнее отдельные игроки, тем лучше будет результат, поэтому тщательно и обдуманно выбирайте людей, с которыми вы будете работать.

Первым человеком, с которым покупатель консультируется по поводу покупки жилья, обычно становится брокер по недвижимости. Безусловно, у него должна быть лицензия, но также необходимо, чтобы это был специалист, с которым вам комфортно работать. Брокер должен специализироваться на районах, где вы планируете купить жильё, всегда быть на связи по телефону и электронной почте, с готовностью и желанием отвечать на все ваши вопросы и информировать вас о новых квартирах на рынке.

Опытный агент по недвижимости будет заметно помогать в поиске объектов и анализе рынка, представит ваши интересы в переговорах с продавцом и порекомендует других квалифицированных специалистов, которые вам понадобятся.

Ваш брокер по недвижимости будет координировать деятельность остальных членов команды, а их может быть немало: адвокат, ипотечные брокеры, жилищный инспектор, специалисты по праву собственности, бухгалтеры, финансовые консультанты, землемеры, архитекторы, оценщики, сотрудники строительных компаний, дизайнеры, грузчики и т. д.

Брокер по недвижимости поможет клиенту определиться с выбором объекта и скоординирует действия всех участников сделки

И приятный момент: работа с брокером для покупателя бесплатна, так как брокерскую комиссию оплачивает продавец.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Как брокер помогает с поиском объекта

В начале работы с брокером по недвижимости расскажите ему о своих приоритетах и предпочтениях. Сообщите ценовой диапазон, предпочтения по районам, размеру квартиры, необходимым удобствам в доме, а также поясните, приобретаете ли вы недвижимость для собственного проживания или для инвестиций. Помните: гибкость в любой из данных областей значительно увеличит ваши шансы при поиске.

Брокер выберет квартиры, соответствующие вашим требованиям, и пригласит посмотреть их лично или онлайн. Во время просмотра попросите его делать заметки о каждом объекте, который вы посещаете. Особенности квартир легко забыть или перепутать, особенно если вы просматриваете несколько объектов за один день.

Полезно будет также составить контрольный список, чтобы учитывать и отслеживать следующие пункты.

• Каково визуальное состояние дома, вестибюля, лифтов, коридоров? Если здание нуждается в ремонте, придётся запланировать дополнительные ежемесячные расходы на техническое обслуживание, а также отдельную сумму для покрытия стоимости ремонта. 
• Где располагается квартира в доме? Если окна выходят на улицу, в доме будет солнечно, однако вам может мешать шум.
• Каково состояние других домов или построек в квартале? Если соседние дома в плохом состоянии, это может снизить стоимость перепродажи.
• Инфраструктура. Насколько близко дом находится к магазинам, школам, гаражам и остановкам общественного транспорта?
• Есть ли поблизости парки, музеи, рестораны? Какова репутация государственных школ в районе?
• Как давно объект находится на рынке? Если квартиру пытаются продать уже долго, возможно, у дома есть проблемы или с продавцом сложно договориться.

При выборе жилья в мегаполисе нужно учитывать много важных моментов, и брокер поможет принять во внимание все детали

После просмотра объектов найдите время для тщательного выбора. Взвесьте все за и против. Примите во внимание ежемесячные расходы на содержание и оценочную стоимость объекта при перепродаже. Также убедитесь, что вы можете получить требуемое финансирование. И только после этого принимайте окончательное решение.

Как брокер помогает в ходе сделки

После того как вы определились с объектом, брокер поможет вам составить предложение о покупке и будет вести переговоры с продавцом на вашей стороне. Для большинства покупателей это более комфортно, чем личные переговоры с продавцом.

В большинстве случаев продавец уже указал запрашиваемую цену, однако вы не обязаны её принимать. На самом деле продавец почти всегда ожидает переговоров по цене и условиям контракта.

Обычно финальные условия определяются в результате серии предложений и встречных предложений. Их выдвигают до тех пор, пока обе стороны не договорятся о цене, дате закрытия сделки, сумме кредита, необходимом ремонте и т. д.

Как только продавец примет ваше предложение, вы должны немедленно сообщить об этом своему адвокату.

Что делают кредитные агенты и ипотечные брокеры

Для получения ипотечного кредита большинство покупателей обращаются к ипотечному брокеру или кредитному агенту банка. Эти специалисты не просто примут вашу заявку и передадут её другим сотрудникам банка. Их задача – оценить ваше финансовое положение, определить предварительную сумму кредита, на которую вы можете претендовать, и рассчитать ежемесячные платежи. Также они помогут в подготовке и подаче кредитной заявки и объяснят все аспекты кредитного процесса.

Ипотечные брокеры, как правило, сами не выступают в качестве кредиторов. Они организуют и обсуждают условия получения займов в различных банках от вашего имени. Ипотечный брокер подбирает возможные варианты финансирования и советует наиболее подходящий. Он помогает заёмщикам получить доступ к кредитам, о которых они в противном случае даже не узнали бы. Если вы не хотите самостоятельно общаться с разными банками, ипотечный брокер – лучший вариант.

Ипотечный брокер помогает оценить финансовые возможности клиента и определяет возможные для него варианты займов

В большинстве случаев услуги ипотечного брокера бесплатны для покупателя, поскольку комиссионные ему выплачивает банк.

Кредитные специалисты – это сотрудники банка, которые имеют прямой доступ к андеррайтерам – тем самым людям, которые оценивают риски выдачи кредита и принимают окончательное решение по каждому клиенту.

Если вы обращаетесь к кредитному агенту, то можете получить ответ быстрее, чем при работе через ипотечного брокера, но, возможно, вам придётся подать заявки в несколько банков, чтобы получить лучшие условия, а это уже будет долго и трудозатратно.

Что нужно сделать перед получением ипотеки

Получить ипотечный кредит в Соединённых Штатах иностранцу реально. Банки предлагают программы, предназначенные для зарубежных покупателей, с возможностью финансировать до 60–75% стоимости недвижимости. Однако придётся собрать множество документов и пройти несколько стадий общения с банком.

Начать лучше всего с предварительной квалификации. Это самый быстрый способ определить, сколько вы сможете взять взаймы. Вы просто связываетесь с кредитором по телефону и сообщаете о своих доходах, активах и обязательствах. После оценки этой информации кредитный специалист сообщит вам сумму кредита, на которую вы можете рассчитывать.

Самый быстрый способ определить возможный размер кредита – пройти предварительную квалификацию

Предварительная квалификация не включает в себя выяснение вашей кредитоспособности, проверку предоставленной вами информации или оценку жилья, которое вы планируете покупать, поэтому это не стопроцентная гарантия получения кредита. Однако названная специалистом сумма даст вам представление о том, сколько вы сможете занять и на жильё какой стоимости рассчитывать.

Следующий этап – получение предварительного одобрения кредита. Для этого необходимо заполнить заявку на получение кредита и представить кредитному специалисту документацию, подтверждающую ваш доход и активы.

Наряду с поиском дома, процесс подачи заявки на кредит будет самой трудоёмкой задачей. Если вы заранее определитесь с ипотечным брокером, заполните заявку на кредит, соберёте и представите финансовую документацию, то получите следующие преимущества.

• Вы будете точно знать, какую сумму вам дадут взаймы, поэтому не станете тратить время на просмотр недвижимости, которую не можете себе позволить.
• Ваше предложение о покупке получит преимущество по сравнению с предложениями других покупателей, поскольку продавец будет знать, что вы имеете право на получение кредита и сможете быстро закрыть сделку.
• Ваша покупка может быть оформлена быстрее, потому что вы уже собрали и представили все необходимые документы.

Что делает адвокат по недвижимости

Ваш адвокат должен иметь лицензию на практику в штате Нью-Йорк и опыт представления интересов иностранных покупателей жилья. У адвоката должны быть опыт и знания, чтобы порекомендовать оптимальную структуру владения недвижимостью.

Адвокат по недвижимости – незаменимый участник сделки по покупке жилья иностранцем

Адвокат консультирует по вопросам налогообложения, в том числе по закону «О налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость» (FIRPTA), а также контролирует соответствие составленных документов требованиям города и штата Нью-Йорк, федерального законодательства и международным соглашениям об избежании двойного налогообложения.

Адвокат также помогает иностранным клиентам на подготовительном этапе, например с получением идентификационного номера налогоплательщика, открытием банковского счёта в США, подачей заявления на получение финансирования.

С адвокатом обязательно нужно консультироваться, прежде чем подписывать какие-либо документы, связанные с покупкой.

Работа адвоката на стадии выбора объекта

Перед подписанием договора о покупке ваш адвокат должен провести тщательную проверку основных документов. Он должен изучить свидетельство о праве собственности, подзаконные акты, нормы здания (в отношении домашних животных, гостей, перепланировок, ремонта, шума, правил субаренды и т. д.), протоколы заседаний совета директоров, финансовые отчёты за последние четыре года, договор аренды, количество жителей-собственников, количество инвестиционных квартир, наличие судебных исков и любые другие документы, которые могут иметь значение для покупателя или для сделки.

Изучение этих документов, а также физического и финансового состояния дома позволит вам принять правильное решение относительно покупки.

Работа адвоката с договором

Как только продавец примет ваше предложение о покупке, адвокат продавца подготовит контракт и отправит его вашему адвокату. В договоре будут указаны все условия сделки и обозначены права и обязанности сторон.

Ваш адвокат изучит договор вместе с вами, объяснит условия сделки, содержащиеся в соглашении, добавит условия, которые дополнительно защищают ваши интересы, и представит вам оценку расходов для закрытия сделки.

После согласования всех условий ваш адвокат отправит вам четыре экземпляра контракта, которые вы должны подписать и вернуть в офис адвоката вместе с личным чеком на авансовый платёж (или подтверждением банковского перевода). Уплаченная сумма будет переведена на депонированный счёт адвоката продавца, где будет оставаться до фактической даты закрытия сделки – на этом этапе она будет использована для оплаты покупной цены.

Работа адвоката по согласованию кредита

Ваш адвокат должен отправить копию подписанного контракта вашему кредитному специалисту или ипотечному брокеру для обработки заявки на кредит. После получения положительного ответа из банка адвокат рассмотрит письмо-обязательство и разъяснит вам его содержание.

Специалист также изучит документы на право собственности на недвижимость и выявит любые обременения, в том числе залоги, которые числятся на продавце или на собственности. Они должны быть сняты до или во время закрытия сделки. Адвокат запланирует закрытие сделки, как только будут прояснены все условия правового титула и вы получите разрешение от своего кредитора на закрытие кредита.

Адвокат запланирует закрытие сделки после проверки правового статуса объекта, а также после получения разрешение кредитора на закрытие кредита

В некоторых кондоминиумах или кооперативных домах, помимо получения разрешения от кредитора, покупателю также потребуется одобрение кооператива или совета кондоминиума.

Работа адвоката по закрытию сделки

Как только все необходимые согласования и разрешения будут получены, ваш адвокат может запланировать закрытие сделки с адвокатом продавца, адвокатом вашего кредитора и управляющим агентом здания.

Ваш адвокат подготовит предварительный финансовый отчёт по закрытию (preliminary closing statement). Это список всех расходов, которые покупатель и продавец должны совершить для завершения сделки с недвижимостью. В него входят различные сборы, комиссионные, затраты на ипотечное страхование, налог на имущество.

Адвокат будет вместе с вами присутствовать на закрытии, чтобы пояснять суть всех кредитных и закрывающих документов, которые вам необходимо будет подписать.

После закрытия адвокат представит вам окончательный финансовый отчёт по закрытию (final closing statement) и копии всех документов, которые вы подписали при закрытии.

Что влияет на сроки покупки

Ваш брокер по недвижимости, адвокат и кредитный эксперт, а также брокер и адвокат продавца должны выполнить ряд скоординированных задач, чтобы приблизить процесс к закрытию.

Если вы берёте кредит, после подписания контракта вам нужно будет подать заявку кредитному специалисту или ипотечному брокеру. Ему потребуется время, чтобы её обработать и определить, будет ли удовлетворён ваш запрос. Процесс может занять от трёх до шести недель, в течение которых специалисты также произведут оценку дома, проверят вашу кредитную историю и предоставленную вами информацию о доходах и имуществе. После одобрения кредита вы получите письмо об обязательствах по кредиту.

Чтобы обработать заявку и определить, будет ли удовлетворён запрос, кредитному специалисту или брокеру потребуется от трёх до шести недель

Пока заявка обрабатывается, ваш адвокат закажет отчёт о праве собственности, а ваш брокер по недвижимости поможет вам заполнить пакет документов для совета управляющих здания, если вы покупаете квартиру в кооперативе.

Если кредит вам не требуется, полный пакет документов в совет управляющих здания нужно представить в течение десяти дней после подписания контракта. При привлечении кредита это делается в течение трёх дней после получения письма-обязательства по кредиту.

В любом случае желательно, чтобы все финансовые отчёты у вас были готовы прежде, чем вы начнёте процесс покупки.

Ваш брокер по недвижимости поможет вам в подготовке пакета документов для совета управляющих здания. Брокеры несут ответственность за то, чтобы все необходимые документы были представлены и правильно заполнены покупателем, а также за передачу пакета документов управляющему агенту здания. 

Сроки закрытия сделки. Сделку с кредитом, как правило, реально закрыть в течение восьми – десяти недель после подписания договора. Срок для сделок без финансирования – две-три недели. Конечно, покупатель и продавец могут договориться о закрытии в более поздний срок, если кому-то из них так удобнее. Например, если они хотят подождать до конца учебного года или если новое жильё продавца пока не готово.

Как происходит страхование титула и зачем оно нужно

Страхование титула необходимо для быстрой, эффективной и безопасной передачи недвижимости. Оно защищает покупателей и кредиторов от проблем с правом собственности.

Страхование титула необходимо для того, чтобы обезопасить покупателей и кредиторов от проблем с правом собственности

Как покупатель вы хотите быть уверенным в том, что продавец имеет законное право собственности, а объект не затронут судебными исками, ошибками в регистрации имущественных актов и прав собственности, мошенничеством или подделкой документов и неизвестных наследников у него нет.

По сути, титульные страховые компании предоставляют следующие две услуги.

• Страховка, которая защитит вас от дефектов правового титула в обмен на единовременную выплату страхового взноса при закрытии сделки.
• Андеррайтинг, то есть обширная проверка правового титула для выявления и устранения дефектов, залогов и прочих обременений. Этот процесс часто бывает сложным и трудоёмким.

Процесс андеррайтинга начинается с момента подписания покупателем и продавцом договора купли-продажи. Адвокат покупателя сразу же отправляет заказ на страхование титула в страховую компанию.

Компания поручает своему ревизору тщательно изучить земельные записи в регистрационном офисе округа, в котором находится недвижимость. Затем эксперт готовит аннотацию, в которой указаны право собственности на недвижимость, точное юридическое описание земли, а также любые залоговые права, ипотечные кредиты и другие обстоятельства, влияющие на право собственности. Следующим шагом юристы компании по страхованию титула проверят аннотацию и подготовят отчёт о титуле.

При обнаружении дефектов юристы компании вместе с адвокатом продавца будут заниматься их устранением. Наконец, при закрытии сделки страховая компания запросит все правоустанавливающие документы и выдаст страховой полис.

Он защитит нового владельца от любых судебных исков, направленных против застрахованного титула. К сожалению, путём поиска и изучения общедоступных записей не всегда бывает возможно обнаружить проблемы с титулом. Поэтому очень важно, чтобы права на имущество были застрахованы.

Что нужно сделать перед закрытием сделки

Покупателю рекомендуется быть в курсе всех деталей, чтобы закрыть сделку вовремя, сократить расходы и подписать только те документы, с которыми он согласен. После подписания договора рекомендуется сделать следующее:

• определить роли и обязанности каждого участника процесса;
• разработать график или план закрытия, чтобы вовремя выполнить все необходимые задачи;
• запросить оценку расходов на закрытие у кредитора и адвоката;
• ознакомиться со списком документов, которые необходимо представить кредитору и менеджменту здания (при покупке квартиры).

Вы и ваша команда профессионалов должны будете с момента принятия вашего предложения и до закрытия сделки выполнить множество задач. Отслеживать, что именно необходимо сделать вам, вашему адвокату, ипотечному брокеру и брокеру по недвижимости, поможет следующая таблица.

Обязанности могут различаться в зависимости от того, покупаете ли вы квартиру или дом.

Сразу после подписания контракта

За неделю до закрытия сделки

В день закрытия сделки

Что происходит в день закрытия сделки

После одобрения кредита и подтверждения кредитора, что все условия для закрытия сделки выполнены, ваш адвокат назначит дату закрытия сделки. Это момент встречи всех сторон, участвующих в процессе.

Во время закрытия сделки вы выплачиваете продавцу оставшуюся часть покупной цены, а продавец передаёт вам право собственности на недвижимость и ключи от вашего нового дома.

На закрытии сделки будете присутствовать вы, ваш брокер по недвижимости, ваш адвокат, продавец, брокер продавца, адвокат продавца, адвокат кредитора. Кроме того, там будет представитель компании по страхованию правового титула: он должен убедиться, что вы получаете чистое право собственности, и предоставить вам свидетельство о страховании правового титула.

Во время закрытия вы подпишете кредитные документы банка. Продавец подпишет все документы, необходимые для передачи вам права собственности. Вы получите акт и свидетельство о страховании титула. Кредитор предоставит вам сумму кредита, которая будет выплачена продавцу. Продавец произведёт оплату своей части расходов, включая выплату комиссии брокеру. Вы представите продавцу заверенные банковские чеки на оставшуюся часть суммы, то есть на разницу между покупной ценой, авансовым платежом и суммой кредита. Эту сумму можно перечислить и заранее, банковским переводом. Если закрытие происходит ближе к концу месяца, кондоминиум дополнительно может потребовать от вас оплатить коммунальные расходы за предстоящий месяц.

После закрытия сделки сохраните все документы, которые могут вам понадобиться для уплаты налогов, страхования, рефинансирования и последующей перепродажи. В вашем пакете должны быть следующие документы:

• заключительный финансовый отчёт о закрытии сделки;
• кредитные документы;
• данные дома, чертежи, планы этажей и архитектурные записи;
• отчёт о состоянии дома на момент покупки;
• страховой полис;
• оценка стоимости личного имущества, которое передаётся покупателю вместе с жильём;
• текущий отчёт о сделанных в доме улучшениях и подтверждающие это квитанции – для расчёта прироста капитала при последующей продаже недвижимости.

Фото: Ирина Балуева, Unsplash (ben o'bro, Ronny Rondon, Sam Butler, Jamie G, Phil Aicken, Erik Heddema, Miltiadis Fragkidis, Malcolm Lightbody, Atharva Patil)

Условия цитирования материалов Prian.ru