a
Версия
для печати

Ипотека в США. Как иностранцу получить кредит на недвижимость

Рынок ипотечного кредитования Америки – самый крупный и развитый в мире. Ограничений на покупку недвижимости в США для россиян и граждан стран СНГ нет. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Высокая конкуренция среди банков приводит к появлению предложений с выгодными условиями. Разбираемся в нюансах ипотечного кредитования и возможностях для иностранцев.

Кредиты на недвижимость в США

Жизнь в кредит – часть американской культуры. Это касается всех сфер: от кредитов на жильё и автомобили до обыкновенных потребительских займов. Лояльное отношение к заёмщикам, развитая экономика и низкие проценты по ипотеке всегда определяли высокий спрос. Но не всегда всё складывалось радужно.

Ипотечный кризис

В 2008 году Соединённые Штаты пострадали от взрыва ипотечного пузыря. Оказалось, что сотни тысяч людей не могут не только вернуть кредит, но и компенсировать расходы банка своим залоговым объектом и прочим своим имуществом. Причина была не только в беспечности граждан США.

Банки и финансовые организации спешили воспользоваться благоприятной ситуацией в стране на фоне огромной массы дешёвых денег и высокого спроса на недвижимость. Они раздавали кредиты практически всем желающим, а возможные риски надеялись компенсировать залоговой недвижимостью. В итоге активизировался рынок строительства, и вскоре предложение превысило спрос. Что, естественно, привело к снижению цен.

Затем усилилась инфляция, доходов должников перестало хватать для выплат по ипотеке. Банки же не могли компенсировать затраты залоговыми объектами, поскольку рыночная стоимость недвижимости стала значительно ниже размера выданных кредитов. Как следствие – драма финансового рынка США и крупнейший кризис после Великой депрессии.

С 2013 года экономика США вышла на стабильную траекторию роста, а вслед за ней улучшилось и финансовое благополучие домохозяйств.

Ставки по всем видам ипотечных кредитов стали снижаться после 2018 года. Таким образом государство пыталось повысить продажи домов и поддержать американскую экономику. В 2020 году, несмотря на новый кризис, вызванный пандемией Covid-19, ставки продолжали падать. В первом квартале 2021 года они находились на отметке 2,28–2,88% годовых.

Изменение ставок по ипотечным кредитам США
Изменение ставок по первичным ипотечным кредитам в США. Источник: Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC)
Читайте также: Вопреки прогнозам: у рынка жилой недвижимости США выдалось жаркое лето

Эффект низких ставок немедленно отразился на рынке ипотеки. По данным Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), в июне 2020 года число запросов на получение кредита на покупку жилья достигло максимального уровня за последние 11 лет.

Среди банков, выдающих ипотечные займы, можно отметить Bank of America, JPMorgan Chase, Wells Fargo, First Republic Bank, City National Bank, The Bank of New York Mellon и другие.

Ипотека для иностранцев

Всем иностранцам, включая россиян, получить ипотеку в США непросто. Обратиться в банк за кредитом иностранный подданный может, но это всегда будет связано с определёнными трудностями, дополнительными проверками и более строгими условиями.

Повысить шанс на одобрение заявки можно:

  • представив рекомендательное письмо от крупного банка, подтверждающее надёжность клиента;
  • внеся не менее 30–40% от стоимости приобретаемого дома/квартиры;
  • согласившись на более высокие ставки по кредиту.

Для иностранцев ставки по кредиту будут выше в целях минимизации возможных рисков невозврата долга. Обычно гражданин РФ и любой другой иностранец может рассчитывать на получение ипотечного займа под 5% годовых. Частные кредитные организации предложат ставки ещё выше – 6–12% в год.

Внимание! Банки США очень внимательно относятся к своим клиентам и рассматривают каждую заявку в индивидуальном порядке. Каждый соискатель на кредит получит предложение, соответствующее его конкретному случаю. 

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Иностранцу без кредитной истории в США сложно получить одобрение на ипотеку в обычном американском банке. В большинстве случаев им приходится обращаться к частным кредитным организациям. Проценты по кредитам у них будут значительно выше – от 6 до 12% годовых. Условия предоставления финансирования отличаются в каждом отдельном случае, каждый потенциальный заёмщик уникален. Всё зависит от платёжеспособности клиента, размера первоначального взноса и, самое главное, самого объекта.

Требования банков к заёмщикам

Потенциальный заёмщик должен соответствовать некоторым критериям.

Во-первых, банки смотрят на возраст. Желательно, чтобы клиент был старше 25 лет. Молодым людям, у которых не было времени создать кредитную историю, скорее всего, откажут. На момент окончания выплат по кредиту заёмщику не должно быть больше 75 лет.

Во-вторых, проверяют рейтинг кредитоспособности. Для начала смотрят номер социального страхования (social securitу number). Основное предназначение номера – налоговый и пенсионный учёт. В последнее время SSN де-факто стал национальным идентификационным номером. Иностранцам, которые его не имеют, получить одобрение будет сложнее, ведь карта social security связана с кредитной историей потенциального заёмщика.

Нью Йорк
Потенциальный заёмщик должен иметь высокий FICO score – рейтинг кредитоспособности, на основе которого банк готовит индивидуальное предложение о финансировании

Также банку важно, чтобы у клиента был счёт в местном банке, кредитная карта. Все эти критерии отображает FICO score – рейтинг кредитоспособности потенциального заёмщика, на основе которого банк готовит индивидуальное предложение о финансировании.

В-третьих, важен статус иностранца в США. Зарубежным клиентам необходимо иметь действующую визу, грин-карту или ВНЖ.

И наконец, изучается платёжеспособность. При рассмотрении заявки на кредит банки учитывают не только официальную заработную плату клиента, но и его сбережения и источники дополнительного дохода.

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Многие зарубежные покупатели недвижимости не имеют статуса постоянного резидента страны и карты social security, они не могут предоставить данные о своей кредитной истории в США. Банкам значительно сложнее адекватно оценить благонадёжность такого клиента. Поэтому они пытаются подстраховаться. Например, некоторые просят разместить на депозитном счёте сумму, которая покроет ежегодный налог на недвижимость, стоимость ежегодной страховки, а также 12 ежемесячных платежей по ипотечному займу. Для подтверждения кредитной истории запросят форму из бюро кредитных историй вашей родной страны. Чем больше документов о финансовой состоятельности и легальных источниках средств вы сможете представить, тем лучше.

Требования банков к недвижимости

Прежде чем выдать ипотеку, банк обязательно попросит представить оценку независимого эксперта о качестве и стоимости кредитуемого объекта.

Дом в США
Очень часто цена объекта в заключении об оценке не совпадает с его рыночной стоимостью. В этом случае банк предложит вам кредитное плечо исходя из оценочной стоимости недвижимости, указанной экспертом 
Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

При рассмотрении заявки на ипотечный кредит большое значение имеет сам объект залога. Если клиент перестанет выполнять обязательства, банку придётся перепродавать имущество, поэтому он хочет быть уверен, что объект ликвиден. Большинство банков имеют свой список оценщиков, чьи отчёты они принимают. Очень часто цена объекта в заключении не совпадает с его рыночной стоимостью. В этом случае банк предложит вам кредитное плечо исходя из оценочной стоимости недвижимости, указанной в заключении, и размера собственных средств для уплаты первоначального взноса.

Вот что можно купить в США сегодня

Список документов

Каждый случай предполагает свой уникальный список документов. Минимальный набор документов обычно таков.

  • Действующий загранпаспорт (+ копия)
  • Внутренний паспорт (+ копия) и подтверждение адреса пребывания
  • Заполненная анкета-заявление
  • Документ, подтверждающий право пребывания в США
  • Номер карты социального страхования
  • Справка с работы о доходах за последние три года
  • Банковская выписка о движениях средств по счёту
  • Рекомендательное письмо из любого крупного банка
  • Копия договора купли-продажи
  • Письмо из Национального бюро кредитных историй о качестве кредитной истории

Все документы должны быть переведены на английский язык и заверены нотариусом.

Типичные условия по ипотеке

Валюта кредита       

Доллар США

Сумма займа

До 70% от цены объекта

Возрастные ограничения

От 25 до 75  лет

Ставка по кредиту

От 5% для нерезидентов

Срок кредита         

15–30 лет

Возможность погасить кредит досрочно

Да, чаще всего без штрафных санкций

Типичный размер кредита в США от $100 тыс. до $200 тыс. Ежемесячный платёж не должен превышать 28% от дохода заёмщика. 

Банки предлагают программы финансирования с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM) и плавающей (adjustable-rate mortgage, ARM). Во втором случае ставку также фиксируют на начальный период (три – пять – десять лет), затем она меняется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора.

Иностранцам чаще всего предлагают кредиты сроком на 30 лет. Условия ипотечного плана могут перестать устраивать клиента, в этом случае можно рефинансировать кредит. Достаточно просто просмотреть предложения других банков.

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Сейчас ипотека в США очень дешёвая. В случае с плавающей ставкой банки предусматривают вариант изменять её через определённый отрезок времени. Вероятность, что процент понизится, крайне мала. Фиксированная ставка гарантирует клиенту, что сумма его ежемесячного платежа не станет выше. Я всегда советую сначала получить одобрение одного банка и несколько лет пользоваться фиксированной ставкой. Затем можно рефинансировать ипотеку. В этом случае у клиента уже будет кредитная история, да и сумма будет меньше. Вполне вероятно, что другой банк предоставит более выгодные условия.

Заёмщик также имеет право погасить кредит досрочно без каких-либо штрафных санкций.

Важно! Банки могут предложить вам взять ипотечные каникулы, если возникла ситуация, когда вносить платежи по каким-то причинам не получается. Так, в разгар пандемии, во время повсеместных локдаунов многие получили письма с предложением таких отсрочек по платежам на три-четыре месяца. В данной ситуации нужно позвонить в банк и уточнить условия. Есть риск, что вас просто попросят внести всю сумму за эти месяцы по истечении таких «каникул».

Ипотека в Америке доступна не только её гражданам и иностранцам с ВНЖ. Нерезидент сможет получить кредит на покупку готового или строящегося жилья под 5–9% годовых. Сумма первоначального взноса должна быть не менее 30%. Окончательные условия зависят от кредитоспособности клиента, его репутации и конкретной ситуации.

Иностранцам лучше всего обратиться к ипотечному брокеру. Как правило, он работает с разными кредитными организациями и может подобрать продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберёт оптимальный процент и срок выплаты кредита с учётом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.

В результате вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры.

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Предварительное одобрение банка о выдаче кредита значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Приняв ваше предложение, собственник будет вынужден снять объект с продажи. Продавцы неохотно пойдут на такой риск без уверенности в том, что банк предоставит покупателю финансирование. Самому банку на этом этапе будет достаточно проверить надёжность клиента и наличие средств для уплаты первоначального взноса в размере минимум 30% от предполагаемой стоимости объекта.
После получения предварительного одобрения можно выбрать недвижимость. Ваш банк обязательно попросит заключение лицензированного оценщика и на основании этой оценки примет окончательное решение об условиях кредитования.

Дополнительные расходы

При обращении за ипотекой нужно быть готовыми к ряду дополнительных трат.

  • Независимая оценка жилья – $250–600
  • Открытие эскроу-счёта – около $40
  • Комиссия за выдачу кредита – около 0,5% от суммы займа
  • Страхование ипотеки (применяется в случаях, если первый взнос составляет менее 20%) – 0,55–2,25% от покупной цены
  • Комиссия ипотечного брокера – 0,50–2,75% от цены объекта
  • Страхование титула собственника (требуется не всегда) – 0,5–1,0% от покупной цены
  • Страховка объекта недвижимости – от 1% от цены объекта в год

Срок рассмотрения заявки американскими банками в среднем составляет около месяца.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в США

Фото: Unsplash (Taylor Simpson, Tetiana Shyshkina, Aubrey Odom)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: США, Кредиты, Недвижимость

Читайте также

Твой шанс, рантье. Где лучше купить квартиру для сдачи в аренду в 2021 году
Ориентируйтесь на столицы
Калькулятор: сколько можно заработать на недвижимости «депрессивного» Детройта
Ещё недавно этот американский город был банкротом
Пять фактов об Орландо для тех, кто хочет вложить деньги в Америку
Здесь не только Диснейленд!
Пять дешёвых городов Америки для покупки жилья
Среди них есть и очень крупные
Покупаем квартиру в Нью-Йорке. Как в этом поможет риелтор и кто ещё из специалистов потребуется
Готовьтесь собрать команду!
Это вам не Нью-Йорк! Самые дешёвые города Флориды для покупки дома
Особенности жизни в каждом из них

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Апартаменты (квартиры) в США Коммерческая недвижимость в США Элитная недвижимость в США Земельные участки в США

Новости и статьи по теме «США»:

Как иммигрировать в США из России или просто отправиться изучать Америку. Последние визовые новости
  • 241
Визы для инвесторов, туристов, студентов…
Пять дешёвых городов Америки для покупки жилья
  • 1059
Среди них есть и очень крупные