Ипотека в США. Как иностранцу получить кредит на недвижимость

Кредиты на недвижимость в США

Жизнь в кредит – часть американской культуры. Это касается всех сфер: от кредитов на жильё и автомобили до обыкновенных потребительских займов. Лояльное отношение к заёмщикам, развитая экономика и низкие проценты по ипотеке всегда определяли высокий спрос. Но не всегда всё складывалось радужно.

С 2013 года экономика США вышла на стабильную траекторию роста, а вслед за ней улучшилось и финансовое благополучие домохозяйств.

Ставки по всем видам ипотечных кредитов стали снижаться после 2018 года. Таким образом государство пыталось повысить продажи домов и поддержать американскую экономику. В 2020 году, несмотря на новый кризис, вызванный пандемией Covid-19, ставки продолжали падать. В первом квартале 2021 года они находились на отметке 2,28–2,88% годовых.

Изменение ставок по первичным ипотечным кредитам в США. Источник: Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC)

Эффект низких ставок немедленно отразился на рынке ипотеки. По данным Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), в июне 2020 года число запросов на получение кредита на покупку жилья достигло максимального уровня за последние 11 лет.

Среди банков, выдающих ипотечные займы, можно отметить Bank of America, JPMorgan Chase, Wells Fargo, First Republic Bank, City National Bank, The Bank of New York Mellon и другие.

Ипотека для иностранцев

Всем иностранцам, включая россиян, получить ипотеку в США непросто. Обратиться в банк за кредитом иностранный подданный может, но это всегда будет связано с определёнными трудностями, дополнительными проверками и более строгими условиями.

Повысить шанс на одобрение заявки можно:

• представив рекомендательное письмо от крупного банка, подтверждающее надёжность клиента;
• внеся не менее 30–40% от стоимости приобретаемого дома/квартиры;
• согласившись на более высокие ставки по кредиту.

Для иностранцев ставки по кредиту будут выше в целях минимизации возможных рисков невозврата долга. Обычно гражданин РФ и любой другой иностранец может рассчитывать на получение ипотечного займа под 5% годовых. Частные кредитные организации предложат ставки ещё выше – 6–12% в год.

Внимание! Банки США очень внимательно относятся к своим клиентам и рассматривают каждую заявку в индивидуальном порядке. Каждый соискатель на кредит получит предложение, соответствующее его конкретному случаю. 

Кристиан Калуза

CEO и основатель

OPISAS

Иностранцу без кредитной истории в США сложно получить одобрение на ипотеку в обычном американском банке. В большинстве случаев им приходится обращаться к частным кредитным организациям. Проценты по кредитам у них будут значительно выше – от 6 до 12% годовых. Условия предоставления финансирования отличаются в каждом отдельном случае, каждый потенциальный заёмщик уникален. Всё зависит от платёжеспособности клиента, размера первоначального взноса и, самое главное, самого объекта.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Требования банков к заёмщикам

Потенциальный заёмщик должен соответствовать некоторым критериям.

Во-первых, банки смотрят на возраст. Желательно, чтобы клиент был старше 25 лет. Молодым людям, у которых не было времени создать кредитную историю, скорее всего, откажут. На момент окончания выплат по кредиту заёмщику не должно быть больше 75 лет.

Во-вторых, проверяют рейтинг кредитоспособности. Для начала смотрят номер социального страхования (social securitу number). Основное предназначение номера – налоговый и пенсионный учёт. В последнее время SSN де-факто стал национальным идентификационным номером. Иностранцам, которые его не имеют, получить одобрение будет сложнее, ведь карта social security связана с кредитной историей потенциального заёмщика.

Потенциальный заёмщик должен иметь высокий FICO score – рейтинг кредитоспособности, на основе которого банк готовит индивидуальное предложение о финансировании

Также банку важно, чтобы у клиента был счёт в местном банке, кредитная карта. Все эти критерии отображает FICO score – рейтинг кредитоспособности потенциального заёмщика, на основе которого банк готовит индивидуальное предложение о финансировании.

В-третьих, важен статус иностранца в США. Зарубежным клиентам необходимо иметь действующую визу, грин-карту или ВНЖ.

И наконец, изучается платёжеспособность. При рассмотрении заявки на кредит банки учитывают не только официальную заработную плату клиента, но и его сбережения и источники дополнительного дохода.

Кристиан Калуза

CEO и основатель

OPISAS

Многие зарубежные покупатели недвижимости не имеют статуса постоянного резидента страны и карты social security, они не могут предоставить данные о своей кредитной истории в США. Банкам значительно сложнее адекватно оценить благонадёжность такого клиента. Поэтому они пытаются подстраховаться. Например, некоторые просят разместить на депозитном счёте сумму, которая покроет ежегодный налог на недвижимость, стоимость ежегодной страховки, а также 12 ежемесячных платежей по ипотечному займу. Для подтверждения кредитной истории запросят форму из бюро кредитных историй вашей родной страны. Чем больше документов о финансовой состоятельности и легальных источниках средств вы сможете представить, тем лучше.

Требования банков к недвижимости

Прежде чем выдать ипотеку, банк обязательно попросит представить оценку независимого эксперта о качестве и стоимости кредитуемого объекта.

Очень часто цена объекта в заключении об оценке не совпадает с его рыночной стоимостью. В этом случае банк предложит вам кредитное плечо исходя из оценочной стоимости недвижимости, указанной экспертом 

Кристиан Калуза

CEO и основатель

OPISAS

При рассмотрении заявки на ипотечный кредит большое значение имеет сам объект залога. Если клиент перестанет выполнять обязательства, банку придётся перепродавать имущество, поэтому он хочет быть уверен, что объект ликвиден. Большинство банков имеют свой список оценщиков, чьи отчёты они принимают. Очень часто цена объекта в заключении не совпадает с его рыночной стоимостью. В этом случае банк предложит вам кредитное плечо исходя из оценочной стоимости недвижимости, указанной в заключении, и размера собственных средств для уплаты первоначального взноса.

Вот что можно купить в США сегодня

1 606 669 €

Дом в Майами, США

408 м² 5 5

Ощутите роскошную жизнь с размахом в этом потрясающем поместье под ключ с 5 спальнями, открытым пространством, бассейном и изысканной кухней! Светлый и просторный интерьер, газовые приборы и обильное естественное освещение. Оазис на заднем дворе идеально подходит для развлечений, с бассейном, водопадом и теннисным кортом.Превосходное...

Real Estate Dubai

368 589 €

Квартира в Майами, США

144 м² 2 2

Самая большая угловая квартира 2BD 2BA в Winston Towers! Панорамный вид на океан, побережье и город в сказочном районе Санни-Айлс-Бич. СОВЕРШЕННО НОВАЯ посудомоечная машина, микроволновая печь и плита из нержавеющей стали. Свежая покраска, новые окна с затемненными шторами в спальнях и обновленная сантехника в ванных комнатах. Прогулка до пляжа...

Real Estate Dubai

708 824 €

Дом в Майами, США

228 м² 4 4

Потрясающий и просторный одноэтажный дом на большом участке, засаженном деревьями, в отличном месте в Miami Shores Estates. Великолепная планировка с открытыми и просторными жилыми зонами, частично открытая модернизированная кухня, большие спальни с ванными комнатами. Потрясающие полы из терраццо и кубинской плитки, большие ударные окна и...

Real Estate Dubai

2 362 748 €

Дом в Майами, США

278 м² 4 4

Приезжайте жить на набережной! Этот роскошный оазис расположен на тупиковой улице в престижном месте на набережной в гавани Дэвис, открытой к заливу Бискейн. Эта прекрасная недвижимость предлагает лучшее из современной жизни. Дом отличается современным и стильным архитектурным дизайном и большими окнами для обилия естественного света. Интерьер...

Real Estate Dubai

170 118 €

Квартира в Майами, США

35 м² 1 1

Светлая и просторная студия с захватывающим видом на пристань для яхт и Майами-Бич! Вы влюбитесь в виды, открывающиеся из этого дома, и во все, что он может предложить! Квартира была недавно полностью отремонтирована. Кухня хорошо продумана с точки зрения хранения и функциональности, в ней много мебели, столешниц и уголка для завтрака, в котором...

Real Estate Dubai

425 295 €

Квартира в Майами, США

135 м² 1 1

ЛУЧШАЯ ЛИНИЯ В НЕОВЕРТИКЕ, ПРЯМОЙ БЕСПРЕПЯТСТВЕННЫЙ ВИД НА РЕКУ И ГОРИЗОНТ БРИКЕЛЛА, ЛОФТ ПЛОЩАДЬЮ 2/2, 2 РЕСТОРАНА НА НАБЕРЕЖНОЙ И УДОБСТВА В КУРОРТНОМ СТИЛЕ. ПОЖАЛУЙСТА, ПОЗВОНИТЕ В ОТДЕЛ ПРОДАЖ, ЧТОБЫ ДОГОВОРИТЬСЯ О ПОКАЗЕ.

Real Estate Dubai

330 785 €

Квартира в Майами, США

120 м² 3 3

ОТЛИЧНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ИЗ ВСЕХ КОМНАТ ОТКРЫВАЕТСЯ ПРЕКРАСНЫЙ ПАНОРАМНЫЙ ВИД НА ШИРОКУЮ БУХТУ НА ПОБЕРЕЖЬЕ. ВСЯ НОВАЯ БЫТОВАЯ ТЕХНИКА И СВЕЖАЯ ПОКРАСКА. ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ ПАНЕЛИ В СПАЛЬНЯХ. БАССЕЙН С ПОДОГРЕВОМ НА БЕРЕГУ ЗАЛИВА, ПЛОЩАДКА ДЛЯ БАРБЕКЮ, ТРЕНАЖЕРНЫЙ ЗАЛ И САУНА. КРЫТАЯ ПАРКОВКА И МНОЖЕСТВО МЕСТ ДЛЯ ГОСТЕЙ. В ЗДАНИЯХ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ...

Real Estate Dubai

217 373 €

Квартира в Майами, США

50 м² 1 1

Trump International Beach Resort, спроектированный с учетом современных путешественников, ищущих роскоши, предлагает все, что вам нужно для расслабленного, но изысканного отдыха в Санни-Айлс-Бич. Наш четырехзвездочный отель предлагает множество возможностей для распаковки, отдыха и отключения — от просторных номеров и нескольких ресторанов до...

Real Estate Dubai

179 569 €

Квартира в Майами, США

98 м² 2 2

Добро пожаловать в этот прибрежный кондоминиум площадью 1058 кв. футов (примерно 100 кв.метров) с 2 спальнями и 2 ванными комнатами, расположенный в самом сердце Авентуры. Апартаменты располагают просторной гостиной/столовой, бытовой техникой из нержавеющей стали, новой посудомоечной машиной и балконом с видом на город. Благодаря удобному...

Real Estate Dubai

3 504 532 €

Дом в Майами, США

280 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

61 471 €

Дом в Чикаго, США

65 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой Объект под сдачу

Продается напрямую от собственника дом после ремонта в городе Кантон, штат Иллинойс (рядом города Peoria, Galesburg, Springfield, до Чикаго 200 миль). Рядом начальные и средняя школы, в том числе с хорошим рейтингом, несколько детских садов в пешей доступности, магазины, кафе. В доме 3 комнаты (2 спальни), отдельно стоящий гараж и...

Частное лицо

4 688 496 €

Квартира в Майами, США

230 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Квартира в недавно сданном в эскплуатацию ЖК Aston Martin! Пожалуй, самый премиальный жилой комплекс в Майами. Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов...

Square Estates LLC

3 788 683 €

Квартира в Майами, США

230 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

679 974 €

Квартира в Майами, США

50 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Студия в новейшем жилом комплексе "Viceroy" в самом центре Майами (Брикель). Объект на стадии строительства, действует рассрочка. Пешая доступность к лучшим ресторанам и магазинам. На территории полный спектр удобств: бассейн, спа, тренажерный зал, лаунж, консьерж 24/7. Продажи стартовали совсем недавно, в наличии есть разные...

Square Estates LLC

739 740 €

Квартира в Майами, США

42 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Полностью меблированная студия в строящемся жилом комплексе One Twenty Brickell в деловом центре Майами. Уникальность проекта в том, что помимо квартиры Вы получаете приватное офисное помещение в этом же здании, которое также будет меблировано. Проект распродан на 77% всего за 5 месяцев. Спешите забронировать свой лот! Действует рассрочка на...

Square Estates LLC

851 507 €

Земля в Майами, США

14 сот.

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

Участок 14 соток под застройку! Проект на 4 таунхауса (200+ кв метров каждый) входит в цену. Отличная локация недалеко от делового центра города Форт Лаудердейл. Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в...

Square Estates LLC

7 505 160 €

Квартира в Майами, США

346 м² 5 3 3

Представляем новый проект в Майами. Здесь будущие жители смогут наслаждаться фирменным обслуживанием Four Seasons прямо у себя дома. Резиденции расположены в одном из самых исторических районов Майами — Coconut Grove. Этот район предлагает роскошный образ жизни с кафе, шикарными магазинами и ресторанами. В Coconut Grove также есть несколько...

Mercury Group

4 966 650 €

Квартира в Майами, США

209 м² 4 2 3

Каждый аспект резиденций был тщательно продуман, чтобы обеспечить идеальный баланс между максимизацией пространства, оптимальным освещением и видами, а также потребностями современного космополитического образа жизни. Непревзойденный престиж, непревзойденное мастерство, бескомпромиссные стандарты. О проекте Четыре верхних этажа занимают...

Mercury Group

4 230 850 €

Квартира в Майами, США

193 м² 4 2 3

Этот объект задуман как частный жилой курорт с беспрецедентным набором удобств для оздоровления, фитнеса, питания и развлечений, занимающих более 6,500 квадратных метров. Широта и разнообразие пространств и впечатлений стремятся превзойти ожидаемое и представить новую парадигму роскошной жизни в Майами, определяемую первоклассными услугами St....

Mercury Group

914 651 €

Квартира в Майами, США

164 м² 4 2 3

Проект представляет собой изысканное сооружение, характеризующееся замечательным вниманием к деталям и безупречным качеством, которое может обеспечить только Turnberry. Этот комплекс из трех башен формируется в одном из самых престижных районов Южной Флориды, к югу от Авентуры, рядом с элитными сообществами Bay Harbor Islands и Sunny Isles...

Mercury Group

Посмотреть ещё 1998 похожих объектов

Список документов

Каждый случай предполагает свой уникальный список документов. Минимальный набор документов обычно таков.

• Действующий загранпаспорт (+ копия)
• Внутренний паспорт (+ копия) и подтверждение адреса пребывания
• Заполненная анкета-заявление
• Документ, подтверждающий право пребывания в США
• Номер карты социального страхования
• Справка с работы о доходах за последние три года
• Банковская выписка о движениях средств по счёту
• Рекомендательное письмо из любого крупного банка
• Копия договора купли-продажи
• Письмо из Национального бюро кредитных историй о качестве кредитной истории

Все документы должны быть переведены на английский язык и заверены нотариусом.

Типичные условия по ипотеке

Типичный размер кредита в США от $100 тыс. до $200 тыс. Ежемесячный платёж не должен превышать 28% от дохода заёмщика. 

Банки предлагают программы финансирования с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM) и плавающей (adjustable-rate mortgage, ARM). Во втором случае ставку также фиксируют на начальный период (три – пять – десять лет), затем она меняется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора.

Иностранцам чаще всего предлагают кредиты сроком на 30 лет. Условия ипотечного плана могут перестать устраивать клиента, в этом случае можно рефинансировать кредит. Достаточно просто просмотреть предложения других банков.

Кристиан Калуза

CEO и основатель

OPISAS

Сейчас ипотека в США очень дешёвая. В случае с плавающей ставкой банки предусматривают вариант изменять её через определённый отрезок времени. Вероятность, что процент понизится, крайне мала. Фиксированная ставка гарантирует клиенту, что сумма его ежемесячного платежа не станет выше. Я всегда советую сначала получить одобрение одного банка и несколько лет пользоваться фиксированной ставкой. Затем можно рефинансировать ипотеку. В этом случае у клиента уже будет кредитная история, да и сумма будет меньше. Вполне вероятно, что другой банк предоставит более выгодные условия.

Заёмщик также имеет право погасить кредит досрочно без каких-либо штрафных санкций.

Важно! Банки могут предложить вам взять ипотечные каникулы, если возникла ситуация, когда вносить платежи по каким-то причинам не получается. Так, в разгар пандемии, во время повсеместных локдаунов многие получили письма с предложением таких отсрочек по платежам на три-четыре месяца. В данной ситуации нужно позвонить в банк и уточнить условия. Есть риск, что вас просто попросят внести всю сумму за эти месяцы по истечении таких «каникул».

Ипотека в Америке доступна не только её гражданам и иностранцам с ВНЖ. Нерезидент сможет получить кредит на покупку готового или строящегося жилья под 5–9% годовых. Сумма первоначального взноса должна быть не менее 30%. Окончательные условия зависят от кредитоспособности клиента, его репутации и конкретной ситуации.

Иностранцам лучше всего обратиться к ипотечному брокеру. Как правило, он работает с разными кредитными организациями и может подобрать продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберёт оптимальный процент и срок выплаты кредита с учётом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.

В результате вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры.

Кристиан Калуза

CEO и основатель

OPISAS

Предварительное одобрение банка о выдаче кредита значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Приняв ваше предложение, собственник будет вынужден снять объект с продажи. Продавцы неохотно пойдут на такой риск без уверенности в том, что банк предоставит покупателю финансирование. Самому банку на этом этапе будет достаточно проверить надёжность клиента и наличие средств для уплаты первоначального взноса в размере минимум 30% от предполагаемой стоимости объекта.
После получения предварительного одобрения можно выбрать недвижимость. Ваш банк обязательно попросит заключение лицензированного оценщика и на основании этой оценки примет окончательное решение об условиях кредитования.

Дополнительные расходы

При обращении за ипотекой нужно быть готовыми к ряду дополнительных трат.

• Независимая оценка жилья – $250–600
• Открытие эскроу-счёта – около $40
• Комиссия за выдачу кредита – около 0,5% от суммы займа
• Страхование ипотеки (применяется в случаях, если первый взнос составляет менее 20%) – 0,55–2,25% от покупной цены
• Комиссия ипотечного брокера – 0,50–2,75% от цены объекта
• Страхование титула собственника (требуется не всегда) – 0,5–1,0% от покупной цены
• Страховка объекта недвижимости – от 1% от цены объекта в год

Срок рассмотрения заявки американскими банками в среднем составляет около месяца.

Фото: Unsplash (Taylor Simpson, Tetiana Shyshkina, Aubrey Odom)

Условия цитирования материалов Prian.ru