Ипотека в США. Как иностранцу получить кредит на недвижимость

Кредиты на недвижимость в США

Жизнь в кредит – часть американской культуры. Это касается всех сфер: от кредитов на жильё и автомобили до обыкновенных потребительских займов. Лояльное отношение к заёмщикам, развитая экономика и низкие проценты по ипотеке всегда определяли высокий спрос. Но не всегда всё складывалось радужно.

С 2013 года экономика США вышла на стабильную траекторию роста, а вслед за ней улучшилось и финансовое благополучие домохозяйств.

Ставки по всем видам ипотечных кредитов стали снижаться после 2018 года. Таким образом государство пыталось повысить продажи домов и поддержать американскую экономику. В 2020 году, несмотря на новый кризис, вызванный пандемией Covid-19, ставки продолжали падать. В первом квартале 2021 года они находились на отметке 2,28–2,88% годовых.

Изменение ставок по первичным ипотечным кредитам в США. Источник: Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC)

Эффект низких ставок немедленно отразился на рынке ипотеки. По данным Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), в июне 2020 года число запросов на получение кредита на покупку жилья достигло максимального уровня за последние 11 лет.

Среди банков, выдающих ипотечные займы, можно отметить Bank of America, JPMorgan Chase, Wells Fargo, First Republic Bank, City National Bank, The Bank of New York Mellon и другие.

Ипотека для иностранцев

Всем иностранцам, включая россиян, получить ипотеку в США непросто. Обратиться в банк за кредитом иностранный подданный может, но это всегда будет связано с определёнными трудностями, дополнительными проверками и более строгими условиями.

Повысить шанс на одобрение заявки можно:

• представив рекомендательное письмо от крупного банка, подтверждающее надёжность клиента;
• внеся не менее 30–40% от стоимости приобретаемого дома/квартиры;
• согласившись на более высокие ставки по кредиту.

Для иностранцев ставки по кредиту будут выше в целях минимизации возможных рисков невозврата долга. Обычно гражданин РФ и любой другой иностранец может рассчитывать на получение ипотечного займа под 5% годовых. Частные кредитные организации предложат ставки ещё выше – 6–12% в год.

Внимание! Банки США очень внимательно относятся к своим клиентам и рассматривают каждую заявку в индивидуальном порядке. Каждый соискатель на кредит получит предложение, соответствующее его конкретному случаю. 

Кристиан Калуза

CEO и основатель

OPISAS

Иностранцу без кредитной истории в США сложно получить одобрение на ипотеку в обычном американском банке. В большинстве случаев им приходится обращаться к частным кредитным организациям. Проценты по кредитам у них будут значительно выше – от 6 до 12% годовых. Условия предоставления финансирования отличаются в каждом отдельном случае, каждый потенциальный заёмщик уникален. Всё зависит от платёжеспособности клиента, размера первоначального взноса и, самое главное, самого объекта.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Требования банков к заёмщикам

Потенциальный заёмщик должен соответствовать некоторым критериям.

Во-первых, банки смотрят на возраст. Желательно, чтобы клиент был старше 25 лет. Молодым людям, у которых не было времени создать кредитную историю, скорее всего, откажут. На момент окончания выплат по кредиту заёмщику не должно быть больше 75 лет.

Во-вторых, проверяют рейтинг кредитоспособности. Для начала смотрят номер социального страхования (social securitу number). Основное предназначение номера – налоговый и пенсионный учёт. В последнее время SSN де-факто стал национальным идентификационным номером. Иностранцам, которые его не имеют, получить одобрение будет сложнее, ведь карта social security связана с кредитной историей потенциального заёмщика.

Потенциальный заёмщик должен иметь высокий FICO score – рейтинг кредитоспособности, на основе которого банк готовит индивидуальное предложение о финансировании

Также банку важно, чтобы у клиента был счёт в местном банке, кредитная карта. Все эти критерии отображает FICO score – рейтинг кредитоспособности потенциального заёмщика, на основе которого банк готовит индивидуальное предложение о финансировании.

В-третьих, важен статус иностранца в США. Зарубежным клиентам необходимо иметь действующую визу, грин-карту или ВНЖ.

И наконец, изучается платёжеспособность. При рассмотрении заявки на кредит банки учитывают не только официальную заработную плату клиента, но и его сбережения и источники дополнительного дохода.

Кристиан Калуза

CEO и основатель

OPISAS

Многие зарубежные покупатели недвижимости не имеют статуса постоянного резидента страны и карты social security, они не могут предоставить данные о своей кредитной истории в США. Банкам значительно сложнее адекватно оценить благонадёжность такого клиента. Поэтому они пытаются подстраховаться. Например, некоторые просят разместить на депозитном счёте сумму, которая покроет ежегодный налог на недвижимость, стоимость ежегодной страховки, а также 12 ежемесячных платежей по ипотечному займу. Для подтверждения кредитной истории запросят форму из бюро кредитных историй вашей родной страны. Чем больше документов о финансовой состоятельности и легальных источниках средств вы сможете представить, тем лучше.

Требования банков к недвижимости

Прежде чем выдать ипотеку, банк обязательно попросит представить оценку независимого эксперта о качестве и стоимости кредитуемого объекта.

Очень часто цена объекта в заключении об оценке не совпадает с его рыночной стоимостью. В этом случае банк предложит вам кредитное плечо исходя из оценочной стоимости недвижимости, указанной экспертом 

Кристиан Калуза

CEO и основатель

OPISAS

При рассмотрении заявки на ипотечный кредит большое значение имеет сам объект залога. Если клиент перестанет выполнять обязательства, банку придётся перепродавать имущество, поэтому он хочет быть уверен, что объект ликвиден. Большинство банков имеют свой список оценщиков, чьи отчёты они принимают. Очень часто цена объекта в заключении не совпадает с его рыночной стоимостью. В этом случае банк предложит вам кредитное плечо исходя из оценочной стоимости недвижимости, указанной в заключении, и размера собственных средств для уплаты первоначального взноса.

Вот что можно купить в США сегодня

3 122 638 €

Дом в Майами, США

280 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

2 566 552 €

Пентхаус в Майами, США

220 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

2 309 897 €

Дом в Майами, США

280 м² 6 5 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

3 926 825 €

Квартира в Майами-Бич, США

230 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

5 133 104 €

Квартира в Майами, США

270 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Квартира с 4-мя спальнями в только что завершенном проекте Una Residences от компании OKO Влада Доронина. Отличная локация в пешей доступности к Brickell, ресторанам, офисам и тд. Обращайтесь за деталями! Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1-305-302-9776 (все мессенджеры)

Square Estates LLC

4 919 225 €

Квартира в Майами, США

250 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой

VILLA MIAMI - жилой комплекс от Major Food Group. Откройте для себя резиденции, занимающие половину или целый этаж, в районе Edgewater, спроектированные с учетом бесконечных панорамных видов на 360 градусов. В башне площадью 20 000 квадратных футов расположены роскошные удобства мирового класса от Charles & Co и MFG, включая собственный...

Square Estates LLC

1 283 276 €

Квартира в Майами, США

150 м² 3 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

2 223 490 €

Квартира в Майами, США

170 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит

Шикарная квартира с 3-мя спальнями, на 4ом этаже жилого комплекса Астон Мартин. Под ключ, с мебелью. Пишите! Дмитрий Баранов +1.305.302.9776 (любые мессенджеры)

Square Estates LLC

2 053 242 €

Коммерческая недвижимость в Майами, США

300 м² 7.2% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес

Готовый арендный бизнес с доходностью 7,2% и договором аренды до 2035 года. Отличный пассивный доход без головной боли.

Square Estates LLC

2 780 432 €

Коммерческая недвижимость в Майами, США

320 м² 7.5% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес

Готовый арендный бизнес с доходностью 7,5% в год. Стабильный долгосрочный арендатор. Не требуется участия в управлении.

Square Estates LLC

1 539 931 €

Коммерческая недвижимость в Майами, США

280 м² 8.21% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Готовый бизнес

Продается отличное помещение под офис/ритейл на первом этаже жилого комплекса в самом центре Форт-Лодердейл. Готовый арендный бизнес с текущей операционной доходностью 8.21% в год. Арендатор - застройщик из Нъю-Йорка, который использует помещение под свой офис продаж/шоурум.

Square Estates LLC

4 987 666 €

Коммерческая недвижимость в Нью-Йорке, США

771 м² 5.5% в год

Готовый бизнес

- Объект площадью 771 кв метр расположен на Северо-западном углу Форест-авеню и Ван-имей-авеню - На перекрестке наблюдается активный трафик транспортных стредств - В радиусе трех миль проживает примерно 208000 человек - В настоящее время недвижимость сдается в субаренду в Harley Davidson до апреля 2039 года, но гарантия предоставляется...

Intermark Global

4 919 225 €

Доходный дом в Нью-Йорке, США

1000 м² 4.62% в год

Готовый бизнес

Мноквартирный жилой дом, расположенный недалеко от 9-ой Авеню на Западной 51-ой улице в престижном районе Хелс-Китчен на Манхеттене. С инвестиционной точки зрения, 418 W 51-ая Улица представляет с собой редкую возможность приобрести недвижимость в быстро растущем районе со значительной скидкой.

Intermark Global

2 386 894 €

Квартира в Майами, США

260 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

743 445 €

Таунхаус в Майами, США

160 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

1 882 138 €

Квартира в Майами, США

90 м² 2 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

4 405 915 €

Пентхаус в Майами, США

250 м² 4 3 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

2 545 164 €

Пентхаус в Майами, США

280 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

2 138 793 €

Пентхаус в Майами, США

220 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

1 711 035 €

Пентхаус в Майами, США

280 м² 5 4 5

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой Кредит

Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по...

Square Estates LLC

Посмотреть ещё 1947 похожих объектов

Список документов

Каждый случай предполагает свой уникальный список документов. Минимальный набор документов обычно таков.

• Действующий загранпаспорт (+ копия)
• Внутренний паспорт (+ копия) и подтверждение адреса пребывания
• Заполненная анкета-заявление
• Документ, подтверждающий право пребывания в США
• Номер карты социального страхования
• Справка с работы о доходах за последние три года
• Банковская выписка о движениях средств по счёту
• Рекомендательное письмо из любого крупного банка
• Копия договора купли-продажи
• Письмо из Национального бюро кредитных историй о качестве кредитной истории

Все документы должны быть переведены на английский язык и заверены нотариусом.

Типичные условия по ипотеке

Типичный размер кредита в США от $100 тыс. до $200 тыс. Ежемесячный платёж не должен превышать 28% от дохода заёмщика. 

Банки предлагают программы финансирования с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM) и плавающей (adjustable-rate mortgage, ARM). Во втором случае ставку также фиксируют на начальный период (три – пять – десять лет), затем она меняется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора.

Иностранцам чаще всего предлагают кредиты сроком на 30 лет. Условия ипотечного плана могут перестать устраивать клиента, в этом случае можно рефинансировать кредит. Достаточно просто просмотреть предложения других банков.

Кристиан Калуза

CEO и основатель

OPISAS

Сейчас ипотека в США очень дешёвая. В случае с плавающей ставкой банки предусматривают вариант изменять её через определённый отрезок времени. Вероятность, что процент понизится, крайне мала. Фиксированная ставка гарантирует клиенту, что сумма его ежемесячного платежа не станет выше. Я всегда советую сначала получить одобрение одного банка и несколько лет пользоваться фиксированной ставкой. Затем можно рефинансировать ипотеку. В этом случае у клиента уже будет кредитная история, да и сумма будет меньше. Вполне вероятно, что другой банк предоставит более выгодные условия.

Заёмщик также имеет право погасить кредит досрочно без каких-либо штрафных санкций.

Важно! Банки могут предложить вам взять ипотечные каникулы, если возникла ситуация, когда вносить платежи по каким-то причинам не получается. Так, в разгар пандемии, во время повсеместных локдаунов многие получили письма с предложением таких отсрочек по платежам на три-четыре месяца. В данной ситуации нужно позвонить в банк и уточнить условия. Есть риск, что вас просто попросят внести всю сумму за эти месяцы по истечении таких «каникул».

Ипотека в Америке доступна не только её гражданам и иностранцам с ВНЖ. Нерезидент сможет получить кредит на покупку готового или строящегося жилья под 5–9% годовых. Сумма первоначального взноса должна быть не менее 30%. Окончательные условия зависят от кредитоспособности клиента, его репутации и конкретной ситуации.

Иностранцам лучше всего обратиться к ипотечному брокеру. Как правило, он работает с разными кредитными организациями и может подобрать продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберёт оптимальный процент и срок выплаты кредита с учётом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.

В результате вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры.

Кристиан Калуза

CEO и основатель

OPISAS

Предварительное одобрение банка о выдаче кредита значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Приняв ваше предложение, собственник будет вынужден снять объект с продажи. Продавцы неохотно пойдут на такой риск без уверенности в том, что банк предоставит покупателю финансирование. Самому банку на этом этапе будет достаточно проверить надёжность клиента и наличие средств для уплаты первоначального взноса в размере минимум 30% от предполагаемой стоимости объекта.
После получения предварительного одобрения можно выбрать недвижимость. Ваш банк обязательно попросит заключение лицензированного оценщика и на основании этой оценки примет окончательное решение об условиях кредитования.

Дополнительные расходы

При обращении за ипотекой нужно быть готовыми к ряду дополнительных трат.

• Независимая оценка жилья – $250–600
• Открытие эскроу-счёта – около $40
• Комиссия за выдачу кредита – около 0,5% от суммы займа
• Страхование ипотеки (применяется в случаях, если первый взнос составляет менее 20%) – 0,55–2,25% от покупной цены
• Комиссия ипотечного брокера – 0,50–2,75% от цены объекта
• Страхование титула собственника (требуется не всегда) – 0,5–1,0% от покупной цены
• Страховка объекта недвижимости – от 1% от цены объекта в год

Срок рассмотрения заявки американскими банками в среднем составляет около месяца.

Фото: Unsplash (Taylor Simpson, Tetiana Shyshkina, Aubrey Odom)

Условия цитирования материалов Prian.ru