a
Версия
для печати

Ипотека в США. Как иностранцу получить кредит на недвижимость

Рынок ипотечного кредитования Америки – самый крупный и развитый в мире. Ограничений на покупку недвижимости в США для россиян и граждан стран СНГ нет. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Высокая конкуренция среди банков приводит к появлению предложений с выгодными условиями. Разбираемся в нюансах ипотечного кредитования и возможностях для иностранцев.

Кредиты на недвижимость в США

Жизнь в кредит – часть американской культуры. Это касается всех сфер: от кредитов на жильё и автомобили до обыкновенных потребительских займов. Лояльное отношение к заёмщикам, развитая экономика и низкие проценты по ипотеке всегда определяли высокий спрос. Но не всегда всё складывалось радужно.

Ипотечный кризис

В 2008 году Соединённые Штаты пострадали от взрыва ипотечного пузыря. Оказалось, что сотни тысяч людей не могут не только вернуть кредит, но и компенсировать расходы банка своим залоговым объектом и прочим своим имуществом. Причина была не только в беспечности граждан США.

Банки и финансовые организации спешили воспользоваться благоприятной ситуацией в стране на фоне огромной массы дешёвых денег и высокого спроса на недвижимость. Они раздавали кредиты практически всем желающим, а возможные риски надеялись компенсировать залоговой недвижимостью. В итоге активизировался рынок строительства, и вскоре предложение превысило спрос. Что, естественно, привело к снижению цен.

Затем усилилась инфляция, доходов должников перестало хватать для выплат по ипотеке. Банки же не могли компенсировать затраты залоговыми объектами, поскольку рыночная стоимость недвижимости стала значительно ниже размера выданных кредитов. Как следствие – драма финансового рынка США и крупнейший кризис после Великой депрессии.

С 2013 года экономика США вышла на стабильную траекторию роста, а вслед за ней улучшилось и финансовое благополучие домохозяйств.

Ставки по всем видам ипотечных кредитов стали снижаться после 2018 года. Таким образом государство пыталось повысить продажи домов и поддержать американскую экономику. В 2020 году, несмотря на новый кризис, вызванный пандемией Covid-19, ставки продолжали падать. В первом квартале 2021 года они находились на отметке 2,28–2,88% годовых.

Изменение ставок по ипотечным кредитам США
Изменение ставок по первичным ипотечным кредитам в США. Источник: Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC)
Читайте также: Вопреки прогнозам: у рынка жилой недвижимости США выдалось жаркое лето

Эффект низких ставок немедленно отразился на рынке ипотеки. По данным Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), в июне 2020 года число запросов на получение кредита на покупку жилья достигло максимального уровня за последние 11 лет.

Среди банков, выдающих ипотечные займы, можно отметить Bank of America, JPMorgan Chase, Wells Fargo, First Republic Bank, City National Bank, The Bank of New York Mellon и другие.

Ипотека для иностранцев

Всем иностранцам, включая россиян, получить ипотеку в США непросто. Обратиться в банк за кредитом иностранный подданный может, но это всегда будет связано с определёнными трудностями, дополнительными проверками и более строгими условиями.

Повысить шанс на одобрение заявки можно:

  • представив рекомендательное письмо от крупного банка, подтверждающее надёжность клиента;
  • внеся не менее 30–40% от стоимости приобретаемого дома/квартиры;
  • согласившись на более высокие ставки по кредиту.

Для иностранцев ставки по кредиту будут выше в целях минимизации возможных рисков невозврата долга. Обычно гражданин РФ и любой другой иностранец может рассчитывать на получение ипотечного займа под 5% годовых. Частные кредитные организации предложат ставки ещё выше – 6–12% в год.

Внимание! Банки США очень внимательно относятся к своим клиентам и рассматривают каждую заявку в индивидуальном порядке. Каждый соискатель на кредит получит предложение, соответствующее его конкретному случаю. 

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Иностранцу без кредитной истории в США сложно получить одобрение на ипотеку в обычном американском банке. В большинстве случаев им приходится обращаться к частным кредитным организациям. Проценты по кредитам у них будут значительно выше – от 6 до 12% годовых. Условия предоставления финансирования отличаются в каждом отдельном случае, каждый потенциальный заёмщик уникален. Всё зависит от платёжеспособности клиента, размера первоначального взноса и, самое главное, самого объекта.

Требования банков к заёмщикам

Потенциальный заёмщик должен соответствовать некоторым критериям.

Во-первых, банки смотрят на возраст. Желательно, чтобы клиент был старше 25 лет. Молодым людям, у которых не было времени создать кредитную историю, скорее всего, откажут. На момент окончания выплат по кредиту заёмщику не должно быть больше 75 лет.

Во-вторых, проверяют рейтинг кредитоспособности. Для начала смотрят номер социального страхования (social securitу number). Основное предназначение номера – налоговый и пенсионный учёт. В последнее время SSN де-факто стал национальным идентификационным номером. Иностранцам, которые его не имеют, получить одобрение будет сложнее, ведь карта social security связана с кредитной историей потенциального заёмщика.

Нью Йорк
Потенциальный заёмщик должен иметь высокий FICO score – рейтинг кредитоспособности, на основе которого банк готовит индивидуальное предложение о финансировании

Также банку важно, чтобы у клиента был счёт в местном банке, кредитная карта. Все эти критерии отображает FICO score – рейтинг кредитоспособности потенциального заёмщика, на основе которого банк готовит индивидуальное предложение о финансировании.

В-третьих, важен статус иностранца в США. Зарубежным клиентам необходимо иметь действующую визу, грин-карту или ВНЖ.

И наконец, изучается платёжеспособность. При рассмотрении заявки на кредит банки учитывают не только официальную заработную плату клиента, но и его сбережения и источники дополнительного дохода.

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Многие зарубежные покупатели недвижимости не имеют статуса постоянного резидента страны и карты social security, они не могут предоставить данные о своей кредитной истории в США. Банкам значительно сложнее адекватно оценить благонадёжность такого клиента. Поэтому они пытаются подстраховаться. Например, некоторые просят разместить на депозитном счёте сумму, которая покроет ежегодный налог на недвижимость, стоимость ежегодной страховки, а также 12 ежемесячных платежей по ипотечному займу. Для подтверждения кредитной истории запросят форму из бюро кредитных историй вашей родной страны. Чем больше документов о финансовой состоятельности и легальных источниках средств вы сможете представить, тем лучше.

Требования банков к недвижимости

Прежде чем выдать ипотеку, банк обязательно попросит представить оценку независимого эксперта о качестве и стоимости кредитуемого объекта.

Дом в США
Очень часто цена объекта в заключении об оценке не совпадает с его рыночной стоимостью. В этом случае банк предложит вам кредитное плечо исходя из оценочной стоимости недвижимости, указанной экспертом 
Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

При рассмотрении заявки на ипотечный кредит большое значение имеет сам объект залога. Если клиент перестанет выполнять обязательства, банку придётся перепродавать имущество, поэтому он хочет быть уверен, что объект ликвиден. Большинство банков имеют свой список оценщиков, чьи отчёты они принимают. Очень часто цена объекта в заключении не совпадает с его рыночной стоимостью. В этом случае банк предложит вам кредитное плечо исходя из оценочной стоимости недвижимости, указанной в заключении, и размера собственных средств для уплаты первоначального взноса.

Вот что можно купить в США сегодня
Квартира за 706 654 евро в Майами, США
706 654 €
Квартира в Майами, США
42 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Полностью меблированная студия в строящемся жилом комплексе One Twenty Brickell в деловом центре Майами. Уникальность проекта в том, что помимо квартиры Вы получаете приватное офисное помещение в этом же здании, которое также будет меблировано. Проект распродан на 77% всего за 5 месяцев. Спешите забронировать свой лот! Действует рассрочка на...
Square Estates LLC
Земля за 813 422 евро в Майами, США
813 422 €
Земля в Майами, США
14 сот.
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Участок 14 соток под застройку! Проект на 4 таунхауса (200+ кв метров каждый) входит в цену. Отличная локация недалеко от делового центра города Форт Лаудердейл. Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в...
Square Estates LLC
Квартира за 7 505 160 евро в Майами, США
7 505 160 €
Квартира в Майами, США
346 м2 5 3 3
Представляем новый проект в Майами. Здесь будущие жители смогут наслаждаться фирменным обслуживанием Four Seasons прямо у себя дома. Резиденции расположены в одном из самых исторических районов Майами — Coconut Grove. Этот район предлагает роскошный образ жизни с кафе, шикарными магазинами и ресторанами. В Coconut Grove также есть несколько...
Mercury Group
Квартира за 4 966 650 евро в Майами, США
4 966 650 €
Квартира в Майами, США
209 м2 4 2 3
Каждый аспект резиденций был тщательно продуман, чтобы обеспечить идеальный баланс между максимизацией пространства, оптимальным освещением и видами, а также потребностями современного космополитического образа жизни. Непревзойденный престиж, непревзойденное мастерство, бескомпромиссные стандарты. О проекте Четыре верхних этажа занимают...
Mercury Group
Квартира за 4 230 850 евро в Майами, США
4 230 850 €
Квартира в Майами, США
193 м2 4 2 3
Этот объект задуман как частный жилой курорт с беспрецедентным набором удобств для оздоровления, фитнеса, питания и развлечений, занимающих более 6,500 квадратных метров. Широта и разнообразие пространств и впечатлений стремятся превзойти ожидаемое и представить новую парадигму роскошной жизни в Майами, определяемую первоклассными услугами St....
Mercury Group
Квартира за 914 651 евро в Майами, США
914 651 €
Квартира в Майами, США
164 м2 4 2 3
Проект представляет собой изысканное сооружение, характеризующееся замечательным вниманием к деталям и безупречным качеством, которое может обеспечить только Turnberry. Этот комплекс из трех башен формируется в одном из самых престижных районов Южной Флориды, к югу от Авентуры, рядом с элитными сообществами Bay Harbor Islands и Sunny Isles...
Mercury Group
Квартира за 4 254 195 евро в Майами, США
4 254 195 €
Квартира в Майами, США
475 м2 7 5 6
Этот объект задуман как частный жилой курорт с беспрецедентным набором удобств для оздоровления, фитнеса, питания и развлечений, занимающих более 6,500 квадратных метров. Широта и разнообразие пространств и впечатлений стремятся превзойти ожидаемое и представить новую парадигму роскошной жизни в Майами, определяемую первоклассными услугами St....
Mercury Group
Квартира за 1 608 186 евро в Майами, США
1 608 186 €
Квартира в Майами, США
172 м2 5 3 3
Проект предлагает индивидуально спроектированные пространства, которые обеспечивают гибкость для ведения как бизнес-дел, так и для личных увлечений в необычном стиле. Целый этаж был посвящен спортивным мероприятиям, семейным развлечениям, утонченным встречам, спокойным размышлениям, элитным фитнес-занятиям и одними из лучших видов на город....
Mercury Group
Квартира за 1 756 065 евро в Майами, США
1 756 065 €
Квартира в Майами, США
243 м2 5 3 4
Резиденции являются примером того, как функциональность и дизайн могут объединиться для создания современных и утонченных пространств. Исследуйте эту великолепную коллекцию резиденций с 2, 3 и 4 спальнями, предлагающими все удобства и услуги для незабываемого проживания. О проекте Это элегантное бутик-жилое здание воплощает в себе высший...
Mercury Group
Квартира за 1 662 984 евро в Майами, США
1 662 984 €
Квартира в Майами, США
265 м2 5 3 4
Проект предлагает современные планировки с панорамными окнами от пола до потолка, открывающими захватывающие виды на город, Атлантический океан и внутренние водные пути. Здание находится всего в нескольких минутах от маяка Хиллсборо, пирса Пампано-Бич и Рыбацкой деревни, а также вблизи разнообразных ресторанов и развлекательных мероприятий. О...
Mercury Group
Квартира за 3 053 044 евро в Майами, США
3 053 044 €
Квартира в Майами, США
353 м2 5 4 4
ПРОЕКТ ПРОДАН НА 90% О ПРОЕКТЕ Это место, где высококонцептуальный дизайн пересекается с высочайшим удобством, технологиями и красотой вплоть до мельчайших деталей. Живите жизнью с захватывающими видами на центр Майами, Майами-Бич и Атлантический океан. Пусть ваш настрой будет поднят, зная, что место, которое вы теперь называете домом,...
Mercury Group
Квартира за 4 582 950 евро в Майами, США
4 582 950 €
Квартира в Майами, США
217 м2 3 2 2
Расположенное на престижном острове Брикелл-Ки, это элитное сообщество занимает около 2 гектаров и окружено спокойными водами с трёх сторон. Резиденции объединяют приватность и комфорт ультра-люксовых домов с уникальными услугами и удобствами извсетного бренда. Здесь жизнь достигает уровня роскоши и сервиса, который не имеет аналогов. Жители...
Mercury Group
Квартира за 1 346 924 евро в Майами, США
1 346 924 €
Квартира в Майами, США
181 м2 3 2 3
В комплексе предусмотрены частные причалы для лодок, захватывающие виды и первоклассное обслуживание. Это эксклюзивное здание на берегу залива будет состоять из 57 роскошных резиденций с двумя, тремя и четырьмя спальнями, площадью от 135 до 196 квадратных метров. В здании будут предоставлены удобства курортного типа общей площадью 1 858...
Mercury Group
Квартира за 916 400 евро в Майами, США
916 400 €
Квартира в Майами, США
303 м2 6 4 3
Проект, расположенный на южном конце острова Эстеро, предлагает беззаботную жизнь на побережье с 58 роскошными резиденциями, из окон которых открываются панорамные виды на Мексиканский залив, залив Эстеро и захватывающие закаты. Квартиры в этом комплексе, спроектированные с учётом современных требований, имеют от трёх до четырёх спален, до трёх...
Mercury Group
Квартира за 3 895 443 евро в Майами, США
3 895 443 €
Квартира в Майами, США
253 м2 4 2 2
Этот проект представляет собой уникальную концепцию резиденциального гостиничного люкса. Все 259 апартаментов, от 1 до 4 спален, оформлены и полностью меблированы компанией Dolce & Gabbana. Это жильё легко трансформируется из роскошной частной резиденции в номер уголкового люкса или стильный гостиничный номер. Компания HIGHGATE, ведущая в...
Mercury Group
Квартира за 458 205 евро в Майами, США
458 205 €
Квартира в Майами, США
44 м2 1 1 1
Проект предлагает более 18 580 квадратных метров коммерческих площадей и включает 306 резиденций, начинающихся с 22-го этажа этого роскошного кондоминиума. Жители смогут наслаждаться частным доступом к крытому бассейну, смотровой площадке, фитнес-центру, спа, коворкингу и другим удобствам. В проекте представлены полностью отделанные студии,...
Mercury Group
Квартира за 319 795 евро в Майами, США
319 795 €
Квартира в Майами, США
48 м2 1 1 1
Этот проект воплощает в себе роскошный и гламурный образ жизни Эмиратов. Сопутствующие отели предлагают непревзойденное обслуживание, дополненное потрясающим дизайном и безупречным вниманием к деталям. Откройте для себя замечательные рестораны и кафе на территории, где можно насладиться изысканными блюдами и напитками. Погружайтесь в атмосферу...
Mercury Group
Квартира за 678 121 евро в Майами, США
678 121 €
Квартира в Майами, США
99 м2 2 1 1
Откройте для себя будущее роскошной жизни в Hallandale Beach в этом проекте. Выбирайте из планировок с одной, двумя и тремя спальнями, которые плавно объединяют внутреннее и внешнее пространство благодаря просторным стеклянным стенам. На шести уровнях удобств вы сможете наслаждаться выходными, семейным временем и отдыхом, не покидая свою...
Mercury Group
Квартира за 2 108 053 евро в Майами, США
2 108 053 €
Квартира в Майами, США
236 м2 3 2 2
Фирма Avenue из Лос-Анджелеса, известная своими интерьерными проектами, была выбрана для создания элегантных интерьеров с просторными помещениями, потолками высотой 3 метра и большими террасами с панорамными окнами в этом проекте. Цены на квартиры начнутся от $2,3 миллиона. Строительство планируется начать в начале 2025 года, и сейчас...
Mercury Group
Квартира за 760 840 евро в Майами, США
760 840 €
Квартира в Майами, США
177 м2 4 3 3
В самом сердце Брикелла, процветающего района искусств с мультикультурной атмосферой и непревзойденными возможностями для шопинга, это исключительное место сочетает работу и отдых. В окружении престижных частных школ, спокойных общественных парков, всемирно известных музеев и безупречно белых песчаных пляжей, Brickell предлагает идеальный баланс...
Mercury Group

Список документов

Каждый случай предполагает свой уникальный список документов. Минимальный набор документов обычно таков.

  • Действующий загранпаспорт (+ копия)
  • Внутренний паспорт (+ копия) и подтверждение адреса пребывания
  • Заполненная анкета-заявление
  • Документ, подтверждающий право пребывания в США
  • Номер карты социального страхования
  • Справка с работы о доходах за последние три года
  • Банковская выписка о движениях средств по счёту
  • Рекомендательное письмо из любого крупного банка
  • Копия договора купли-продажи
  • Письмо из Национального бюро кредитных историй о качестве кредитной истории

Все документы должны быть переведены на английский язык и заверены нотариусом.

Типичные условия по ипотеке

Валюта кредита       

Доллар США

Сумма займа

До 70% от цены объекта

Возрастные ограничения

От 25 до 75  лет

Ставка по кредиту

От 5% для нерезидентов

Срок кредита         

15–30 лет

Возможность погасить кредит досрочно

Да, чаще всего без штрафных санкций

Типичный размер кредита в США от $100 тыс. до $200 тыс. Ежемесячный платёж не должен превышать 28% от дохода заёмщика. 

Банки предлагают программы финансирования с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM) и плавающей (adjustable-rate mortgage, ARM). Во втором случае ставку также фиксируют на начальный период (три – пять – десять лет), затем она меняется в зависимости от ситуации на рынке. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется условиями договора.

Иностранцам чаще всего предлагают кредиты сроком на 30 лет. Условия ипотечного плана могут перестать устраивать клиента, в этом случае можно рефинансировать кредит. Достаточно просто просмотреть предложения других банков.

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Сейчас ипотека в США очень дешёвая. В случае с плавающей ставкой банки предусматривают вариант изменять её через определённый отрезок времени. Вероятность, что процент понизится, крайне мала. Фиксированная ставка гарантирует клиенту, что сумма его ежемесячного платежа не станет выше. Я всегда советую сначала получить одобрение одного банка и несколько лет пользоваться фиксированной ставкой. Затем можно рефинансировать ипотеку. В этом случае у клиента уже будет кредитная история, да и сумма будет меньше. Вполне вероятно, что другой банк предоставит более выгодные условия.

Заёмщик также имеет право погасить кредит досрочно без каких-либо штрафных санкций.

Важно! Банки могут предложить вам взять ипотечные каникулы, если возникла ситуация, когда вносить платежи по каким-то причинам не получается. Так, в разгар пандемии, во время повсеместных локдаунов многие получили письма с предложением таких отсрочек по платежам на три-четыре месяца. В данной ситуации нужно позвонить в банк и уточнить условия. Есть риск, что вас просто попросят внести всю сумму за эти месяцы по истечении таких «каникул».

Ипотека в Америке доступна не только её гражданам и иностранцам с ВНЖ. Нерезидент сможет получить кредит на покупку готового или строящегося жилья под 5–9% годовых. Сумма первоначального взноса должна быть не менее 30%. Окончательные условия зависят от кредитоспособности клиента, его репутации и конкретной ситуации.

Иностранцам лучше всего обратиться к ипотечному брокеру. Как правило, он работает с разными кредитными организациями и может подобрать продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберёт оптимальный процент и срок выплаты кредита с учётом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.

В результате вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры.

Кристиан Калуза
CEO и основатель
OPISAS

Предварительное одобрение банка о выдаче кредита значительно упрощает процесс покупки недвижимости. Приняв ваше предложение, собственник будет вынужден снять объект с продажи. Продавцы неохотно пойдут на такой риск без уверенности в том, что банк предоставит покупателю финансирование. Самому банку на этом этапе будет достаточно проверить надёжность клиента и наличие средств для уплаты первоначального взноса в размере минимум 30% от предполагаемой стоимости объекта.
После получения предварительного одобрения можно выбрать недвижимость. Ваш банк обязательно попросит заключение лицензированного оценщика и на основании этой оценки примет окончательное решение об условиях кредитования.

Дополнительные расходы

При обращении за ипотекой нужно быть готовыми к ряду дополнительных трат.

  • Независимая оценка жилья – $250–600
  • Открытие эскроу-счёта – около $40
  • Комиссия за выдачу кредита – около 0,5% от суммы займа
  • Страхование ипотеки (применяется в случаях, если первый взнос составляет менее 20%) – 0,55–2,25% от покупной цены
  • Комиссия ипотечного брокера – 0,50–2,75% от цены объекта
  • Страхование титула собственника (требуется не всегда) – 0,5–1,0% от покупной цены
  • Страховка объекта недвижимости – от 1% от цены объекта в год

Срок рассмотрения заявки американскими банками в среднем составляет около месяца.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в США

Фото: Unsplash (Taylor Simpson, Tetiana Shyshkina, Aubrey Odom)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: США, Кредиты, Недвижимость

Читайте также

Рейтинг США: главные факты о стране от ведущих мировых аналитиков
Демография, экономика, недвижимость
Какую недвижимость в США выбирать для инвестиций: советы на основе данных
Изучили отчёты аналитиков и делимся выводами
Как живётся в Атланте: преимущества штата Джорджия для переезда и инвестиций
Сюда едут из Нью-Йорка, Сан-Франциско, Лос-Анджелеса, Вашингтона, Майами…
Луштица-Бей – идеальное место для отдыха летом. Рассказываем почему
Пляжи без толп туристов, кристально чистое море и развлечения на любой вкус
Как продать свою недвижимость в Латвии. И о чём надо задуматься перед продажей
Нюансы от Александра Свиридова, совладельца компании Corvin Real Estate
Финвопрос. Что полезно знать об открытии счетов и переводе средств, если вы собрались покупать недвижимость за границей
То, о чём не всегда говорят

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в США Апартаменты (квартиры) в США Дома (виллы) в США Элитная недвижимость в США

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «США»

  • 17.03.2024
  • 719
  • 10.03.2024
  • 594