Покупаем квартиру в Нью-Йорке. Что должно быть в договоре купли-продажи

Рассмотрим основные пункты договора.

Цена покупки

В договоре указываются цена объекта и условия оплаты. Как правило, покупатель может получить отсрочку закрытия сделки на 15–30 дней. Однако продление более чем на 30 дней осуществляется исключительно по усмотрению продавца.

Депозит

По стандартным условиям, при подписании вносится депозит (10%), а остаток уплачивается при закрытии (обычно это 60–90 дней с момента подписания контракта) сертифицированным платежом. Деньги хранятся на счёте условного депонирования у адвоката продавца.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Покупатель

В договоре указывается подробная информация о покупателе.

Домашние питомцы

Если правилами здания разрешается содержание домашних животных, это должно быть подробно прописано в договоре.

Личная собственность

В квартире могут находиться предметы обстановки, такие как кухонная техника, мебель, кондиционеры, осветительные приборы, столярные изделия, стиральная машина, сушилка и т. д. Вы можете договориться о том, что часть из них перейдёт к вам, и тогда перечень тех вещей, которые будут включены в продажу, также должен быть в договоре.

В этой квартире при продаже остается бытовая техника и кухонный гарнитур 

При этом вы должны исходить из того, что объекты личной собственности не переходят к вам, если в договоре прямо не указано, что они включены в сумму сделки.

Состояние недвижимости

Как правило, договоры купли-продажи вторичной недвижимости предусматривают продажу объекта в состоянии «как есть».

Большинство контрактов на покупку квартиры не включают в себя инспекцию дома. Покупатели экономят на этом этапе, так как знают, что ответственность за техническое обслуживание, ремонт общих частей здания и систем коммуникации несёт менеджмент здания.

Однако, если покупатель и продавец договорились о том, что продавец выполнит ремонт квартиры перед закрытием сделки, эта договорённость должна быть включена в договор.

Подзаконные акты кондоминиума предусматривают полную ответственность владельца помещения за содержание и ремонт всего, что находится внутри квартиры (включая водопроводные трубы, отопление и электрические сети). Поэтому договор должен содержать пункт о том, что эти приборы и системы должны быть в рабочем состоянии на момент закрытия сделки.

После закрытия сделки к вам перейдёт ответственность за все расходы на ремонт квартиры, поэтому очень важно, чтобы вы представляли себе её состояние, прежде чем подписывать договор. В договоре также должно быть указано, что продавец передаёт помещение пустым и чистым.

Если вы покупаете дом, нанять инспектора или инженера для проведения инспекции будет необходимо. Он проверит общее состояние здания, систему отопления, водопровод, электричество, бытовые приборы, крышу и фундамент. Ответственность продавца заканчивается в момент заключения сделки. Поэтому, во избежание конфликтов, продавец обычно настаивает на инспекции дома до подписания контракта.

Если покупатель недоволен её результатами, он может отказаться от сделки, и тогда обе стороны сохранят деньги на оплату юридических услуг. Конечно, можно попробовать и договориться с продавцом об устранении дефектов, обнаруженных в ходе проверки дома, или о снижении покупной цены.

Подробное описание этого дома на Лонг-Айленде можно найти тут

Покупателю рекомендуется присутствовать во время проверки и сопровождать инспектора. Специалист будет указывать на проблемы по мере их обнаружения, то есть, покупателю не придётся ждать письменного отчёта – это затягивает время согласования контракта.

Тесты на наличие воды, состояние топливных баков, отсутствие радона и термитов могут занять до двух недель. Если результаты любого из этих тестов окажутся неудовлетворительными, в контракте, скорее всего, будет указано, что продавец должен исправить проблему до закрытия сделки, а если продавец решит этого не делать, покупатель будет иметь право расторгнуть контракт.

В штате Нью-Йорк продавец обязан предоставить покупателю форму, фиксирующую все известные дефекты в доме. По закону, продавец также может выдать покупателю кредит в размере $500 при заключении сделки вместо раскрытия этой информации.

Дата закрытия сделки

Хотя в договоре указывается конкретное число, это лишь предполагаемая дата, поскольку между подписанием контракта и закрытием сделки покупателю предстоит совершить много действий, сроки выполнения которых в большинстве случаев от него не зависят.

Непредвиденные финансовые обстоятельства

Если покупателю откажут в кредите, этот пункт позволит ему расторгнуть контракт и полностью получить обратно первоначальный взнос. В этом пункте указывается максимальная сумма финансирования, на которую покупатель может подать заявку, и максимально допустимый срок кредита.

Как правило, это положение позволяет покупателю получить письмо-обязательство по кредиту в течение 30–45 дней или расторгнуть договор, если письмо-обязательство не получено в течение указанного периода времени.

Вот какие квартиры продаются в Нью-Йорке сегодня

1 908 060 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

193 м² 14 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность Показ только по предварительной записи. 142A 31st Street - это недавно отремонтированный таунхаус на две семьи, расположенный всего в нескольких кварталах от Индустриального города в Прайм-Гринвуде. Первый день открытых дверей - 5 июня, показ по предварительной записи. Благодаря элегантным черно-белым интерьерам, глубокому заднему...

Irina Balueva. New York Real Estate

1 097 134 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

170 м² 5 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность Этот дом под ключ в живописных Форест-Хиллз готов к встрече своего нового владельца. Недавно отремонтированный, этот удивительный дом на 2 семьи был сконфигурирован как просторный дом на 1 семью с причудливым садом, который может быть использован в качестве частной парковки вне улицы. В настоящее время он состоит из 3 спален и...

Irina Balueva. New York Real Estate

395 232 €

Квартира в Нью-Йорке, США

37 м²

Эта большая проходная студия расположена в самом центре Вест-Виллидж и располагает изготовленной на заказ арочной кроватью, шкафом и местом для хранения вещей. Открытая планировка выходит окнами на восток с видом на верхушки деревьев и открытые виды. В квартире есть декоративный камин, кухня-галерея с современной техникой из нержавеющей стали,...

Barnes

2 190 480 €

Квартира в Нью-Йорке, США

109 м² 4 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность САМАЯ УДАЧНАЯ ПОКУПКА В БРУКЛИНЕ. Эта потрясающая квартира с 2 спальнями и 2 ванными комнатами представляет собой нетронутую угловую резиденцию, расположенную в престижном районе Бруклин Пойнт. Самый центр Бруклина. Особенности этого дома площадью 1175 кв. Футов включают красивые широкие дощатые витражные дубовые полы, окна от пола...

Irina Balueva. New York Real Estate

1 240 239 €

Квартира в Нью-Йорке, США

46 м² 2 1 1

1 спальня, 1 ванная комната, просторная гостиная с кухней + терраса Квартира расположена на Уолл Стрит (Wall Street) в «финансовом квартале» Манхэттена. Красивые виды из окон на воду. Высокие трехметровые потолки. Панорамные окна высотой в 180 см обеспечивают много естественного света. Мраморная ванная комната, двойной умывальник....

Аталанта

666 867 €

Квартира в Нью-Йорке, США

82 м² 3 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность Одна из самых больших квартир с одной спальней на продажу в Верхнем Ист-Сайде! Этот просторный, залитый солнцем дом имеет восточную и западную сторону, красивые широкие дощатые деревянные полы, высокие потолки и специально оборудованные шкафы для дополнительного хранения вещей. Кухня может похвастаться первоклассными приборами из...

Irina Balueva. New York Real Estate

648 740 €

Квартира в Нью-Йорке, США

72 м² 3 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность В этой единственной в своем роде квартиры на верхнем этаже открывается вид на реку и три стороны. Ничто не сравнится с вашей двухкомнатной квартирой в Бэттери-Парк-Сити. Во-первых, она расположен на верхнем этаже и в конце коридора. Это означает, что вы будете наслаждаться тремя сторонами (южная, западная и северная), потрясающим...

Irina Balueva. New York Real Estate

1 192 537 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

168 м² 12 4 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность Переезжайте прямо сейчас в этот прекрасный таунхаус на две семьи под ключ с ПАРКОВКОЙ, расположенный в красивом, обсаженном деревьями квартале во Флэтбуше.. Когда вы входите в дом владельца на уровень гостиной, вас встречает залитая солнцем открытая планировка с гостиной, столовой и открытой кухней с восточной и западной стороны....

Irina Balueva. New York Real Estate

2 742 836 €

Квартира в Нью-Йорке, США

112 м² 4 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность Наслаждайтесь роскошной жизнью в лофте в самом сердце Сохо в этой безупречно красивой квартире с 1 спальней и 1,5 ванными комнатами, дровяным камином и высококачественной отделкой. Западный свет проникает через огромные створчатые окна, подчеркивая красивые деревянные полы и высокие 11-футовые потолки. Просторная планировка...

Irina Balueva. New York Real Estate

567 648 €

Квартира в Нью-Йорке, США

47 м² 3 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность НЕМЕДЛЕННОЕ ЗАСЕЛЕНИЕ Переезжайте прямо в этот потрясающий дом-студию и наслаждайтесь современным стилем жизни в новейшей застройке Восточного Гарлема. Этот дом площадью 501 кв. Фут включает в себя ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННУЮ ИМПОРТНУЮ ИТАЛЬЯНСКУЮ ОТДЕЛКУ, прекрасные широкие дощатые дубовые полы, высокие потолки, встроенные шкафы-купе на...

Irina Balueva. New York Real Estate

663 051 €

Квартира в Нью-Йорке, США

30 м² 3 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность Совершенно новый на рынке! Продается очень редкая солнечная квартира с ЮЖНОЙ стороны с 1 спальней и ОГРОМНЫМ ЧАСТНЫМ ДВОРОМ площадью 300 кв.Футов!! Есть только 5 таких квартир из всех 87 во всем этом роскошном доме! Он находится в готовом к заселению состоянии и расположен прямо через дорогу от прекрасного и зеленого парка Купера!...

Irina Balueva. New York Real Estate

29 048 247 €

Квартира в Нью-Йорке, США

560 м² 5

Этот особняк имеет впечатляющие террасы площадью 2000 квадратных футов с видом на парк-авеню, а также великолепные интерьеры площадью 6000 квадратных футов в этом огромном дуплексе в отличном состоянии в первоклассном здании кондоминиума с полным спектром услуг. Поднимитесь на частном лифте на впечатляющую галерею, которая ведет в большую...

Barnes

589 767 €

Квартира в Нью-Йорке, США

41 м²

Квартира 22d - идеальная стартовая квартира или инвестиционная единица с низкими ежемесячными коммунальными платежами и арендатором до октября 2022 года. Хорошо спланированная студия-альков площадью 444 кв. футов ((41,25 м2) включает в себя просторную гардеробную, мебель на заказ, кухню из нержавеющей стали, проходную кухню и элегантные полы из...

Barnes

500 862 €

Квартира в Нью-Йорке, США

47 м²

Только инвестиционная недвижимость - есть арендатор до 31 мая 2022 года. Просторная, залитая солнцем угловая студия, расположенная в кондоминиуме с полным спектром услуг channel club, в самом сердце верхнего Ист-Сайда. В этом уютном доме легко разместятся гостиная, спальня и столовая. Благодаря стенам с большими окнами, выходящими как на южную,...

Barnes

422 519 €

Квартира в Нью-Йорке, США

45 м²

Расположенный в пульсе Сохо, одном из самых фешенебельных районов Манхэттена, отель dominick предлагает широкий спектр исключительных удобств, включая: ресторан мирового класса в ризнице, возглавляемый шеф - поваром Шоном Хергаттом, отмеченным звездой Мишлен,современный фитнес-центр, полный спектр услуг по управлению в течение всего года,...

Barnes

615 294 €

Квартира в Нью-Йорке, США

66 м² 1

Эта квартира с одной спальней, выходящая на южную сторону, в Йорквилле - идеальное место для проживания в престижном верхнем восточном районе Манхэттена. Кухня-гостиная-обеденная зона открытой планировки располагает полностью оборудованной современной кухней с посудомоечной машиной. В квартире есть кладовая. Это кондоминиум-бутик с полным...

Barnes

944 490 €

Квартира в Нью-Йорке, США

84 м² 4 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность НЕМЕДЛЕННОЕ ЗАСЕЛЕНИЕ Переезжайте прямо в этот потрясающий дом с 2 спальнями и 2 ванными комнатами и наслаждайтесь современным стилем жизни в новейшей застройке Восточного Гарлема. Этот дом площадью 897 кв. Футов включает в себя ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННУЮ ИМПОРТНУЮ ИТАЛЬЯНСКУЮ ОТДЕЛКУ, прекрасные широкие дощатые дубовые полы, высокие...

Irina Balueva. New York Real Estate

4 006 926 €

Квартира в Нью-Йорке, США

228 м² 5 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность Современная элегантность и великолепие сталкиваются в этой обширной полноэтажной квартире с 3 спальнями, 3,5 ванными комнатами и потрясающим видом на горизонт Манхэттена и Ист-Ривер. Окна от пола до потолка тянутся от стены до стены и пропускают северный, южный и восточный свет. По всему дому проложены красивые полы из белого дуба,...

Irina Balueva. New York Real Estate

1 356 147 €

Квартира в Нью-Йорке, США

72 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность САМАЯ ЛУЧШАЯ ПОКУПКА В БРУКЛИНЕ. НА МЕСТЕ ОТКРЫТЫ ТИПОВЫЕ РЕЗИДЕНЦИИ. Этот потрясающий дом с 1 спальней и 1 ванной комнатой, расположенный в престижном районе Бруклин-Пойнт, представляет собой нетронутую резиденцию, олицетворяющую современную бруклинскую жизнь. Особенности этого дома площадью 769 кв. Футов включают красивые широкие...

Irina Balueva. New York Real Estate

787 075 €

Квартира в Нью-Йорке, США

71 м² 4 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Собственность Свет льется в эту угловую квартиру с 2 спальнями через большие окна, освещая светлые лиственные породы дерева. Кухня с окнами полностью отремонтирована с гранитными столешницами и приборами из нержавеющей стали. Удивительная планировка предусматривает просторную гостиную с отдельной обеденной зоной. В главной спальне размера...

Irina Balueva. New York Real Estate

Посмотреть ещё 177 похожих объектов

Присутствие краски на основе свинца

Несколько лет назад федеральное правительство приняло закон, требующий от продавца раскрывать покупателю любую информацию о наличии в доме краски на основе свинца или её следов. Покупателю важно об этом знать, потому что от свинца могут пострадать маленькие дети. Если они проглотят кусочки свинцовой краски или вдохнут частицы свинцовой пыли, то могут получить неврологические заболевания.

Хотя краска на основе свинца запрещена с 1978 года, её все ещё могут находить в старых домах. При этом её присутствие не считается опасным, если поверхности дома содержатся в надлежащем состоянии или были перекрашены бессвинцовой краской.

Если дом был построен до 1978 года, договор должен содержать письменные показания продавца, в которых он должен указать, знает ли он о наличии где-либо в жилище краски на основе свинца или зон риска в связи с ней.

Отказ кондоминиума от преимущественного права

Такое редко встречается, но совет управляющих кондоминиума имеет право купить квартиру от имени кондоминиума, после того как продавец заключил договор купли-продажи с покупателем. Поэтому контракт должен предусматривать условие, что члены совета директоров кондоминиума отказываются от своего права на покупку квартиры.

Читайте информацию об этой квартире-студии в кондоминиуме 510 Driggs в Бруклине здесь

Страхование титула

В контракте, как правило, указывается, что условием сделки является передача продавцом дома или квартиры, освобожденной от каких-либо судебных исков, залогов, ипотечных кредитов, задолженностей по налогу на недвижимость или других обременений в отношении имущества.

Если вы покупаете квартиру в кондоминиуме или дом, ваш адвокат после подписания контракта закажет отчёт о праве собственности и отправит его копии юристам продавца и вашему кредитору. Если в отчёте выявятся дефекты в титуле продавца, адвокат продавца должен будет их устранить до закрытия сделки.

При закрытии сделки компания по страхованию правового титула возьмёт на себя ответственность за регистрацию всех передаточных и налоговых документов и выдаст полис страхования правового титула, который подтверждает получение чистого права собственности. Вы заплатите единовременную премию, а само страхование будет гарантировать, что титульная компания будет защищать за свой счёт любые претензии, предъявленные третьими лицами в отношении прав на собственность, которой вы владеете.

Я прикрепляю образец контракта на покупку новостройки в Нью-Йорке. Обратите внимание, что контракты могут сильно различаться, так как они составляются адвокатами отдельно для каждой сделки. Этот образец предназначен для того, чтобы дать представление о составе договоров покупки недвижимости в Нью-Йорке. Если вам нужен актуальный текст, вы всегда можете обратиться ко мне, и я вам его отправлю.

Фото: Unsplash (Nathalia Segato), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru