Покупаем квартиру в Нью-Йорке. Что должно быть в договоре купли-продажи

Рассмотрим основные пункты договора.

Цена покупки

В договоре указываются цена объекта и условия оплаты. Как правило, покупатель может получить отсрочку закрытия сделки на 15–30 дней. Однако продление более чем на 30 дней осуществляется исключительно по усмотрению продавца.

Депозит

По стандартным условиям, при подписании вносится депозит (10%), а остаток уплачивается при закрытии (обычно это 60–90 дней с момента подписания контракта) сертифицированным платежом. Деньги хранятся на счёте условного депонирования у адвоката продавца.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Покупатель

В договоре указывается подробная информация о покупателе.

Домашние питомцы

Если правилами здания разрешается содержание домашних животных, это должно быть подробно прописано в договоре.

Личная собственность

В квартире могут находиться предметы обстановки, такие как кухонная техника, мебель, кондиционеры, осветительные приборы, столярные изделия, стиральная машина, сушилка и т. д. Вы можете договориться о том, что часть из них перейдёт к вам, и тогда перечень тех вещей, которые будут включены в продажу, также должен быть в договоре.

В этой квартире при продаже остается бытовая техника и кухонный гарнитур 

При этом вы должны исходить из того, что объекты личной собственности не переходят к вам, если в договоре прямо не указано, что они включены в сумму сделки.

Состояние недвижимости

Как правило, договоры купли-продажи вторичной недвижимости предусматривают продажу объекта в состоянии «как есть».

Большинство контрактов на покупку квартиры не включают в себя инспекцию дома. Покупатели экономят на этом этапе, так как знают, что ответственность за техническое обслуживание, ремонт общих частей здания и систем коммуникации несёт менеджмент здания.

Однако, если покупатель и продавец договорились о том, что продавец выполнит ремонт квартиры перед закрытием сделки, эта договорённость должна быть включена в договор.

Подзаконные акты кондоминиума предусматривают полную ответственность владельца помещения за содержание и ремонт всего, что находится внутри квартиры (включая водопроводные трубы, отопление и электрические сети). Поэтому договор должен содержать пункт о том, что эти приборы и системы должны быть в рабочем состоянии на момент закрытия сделки.

После закрытия сделки к вам перейдёт ответственность за все расходы на ремонт квартиры, поэтому очень важно, чтобы вы представляли себе её состояние, прежде чем подписывать договор. В договоре также должно быть указано, что продавец передаёт помещение пустым и чистым.

Если вы покупаете дом, нанять инспектора или инженера для проведения инспекции будет необходимо. Он проверит общее состояние здания, систему отопления, водопровод, электричество, бытовые приборы, крышу и фундамент. Ответственность продавца заканчивается в момент заключения сделки. Поэтому, во избежание конфликтов, продавец обычно настаивает на инспекции дома до подписания контракта.

Если покупатель недоволен её результатами, он может отказаться от сделки, и тогда обе стороны сохранят деньги на оплату юридических услуг. Конечно, можно попробовать и договориться с продавцом об устранении дефектов, обнаруженных в ходе проверки дома, или о снижении покупной цены.

Подробное описание этого дома на Лонг-Айленде можно найти тут

Покупателю рекомендуется присутствовать во время проверки и сопровождать инспектора. Специалист будет указывать на проблемы по мере их обнаружения, то есть, покупателю не придётся ждать письменного отчёта – это затягивает время согласования контракта.

Тесты на наличие воды, состояние топливных баков, отсутствие радона и термитов могут занять до двух недель. Если результаты любого из этих тестов окажутся неудовлетворительными, в контракте, скорее всего, будет указано, что продавец должен исправить проблему до закрытия сделки, а если продавец решит этого не делать, покупатель будет иметь право расторгнуть контракт.

В штате Нью-Йорк продавец обязан предоставить покупателю форму, фиксирующую все известные дефекты в доме. По закону, продавец также может выдать покупателю кредит в размере $500 при заключении сделки вместо раскрытия этой информации.

Дата закрытия сделки

Хотя в договоре указывается конкретное число, это лишь предполагаемая дата, поскольку между подписанием контракта и закрытием сделки покупателю предстоит совершить много действий, сроки выполнения которых в большинстве случаев от него не зависят.

Непредвиденные финансовые обстоятельства

Если покупателю откажут в кредите, этот пункт позволит ему расторгнуть контракт и полностью получить обратно первоначальный взнос. В этом пункте указывается максимальная сумма финансирования, на которую покупатель может подать заявку, и максимально допустимый срок кредита.

Как правило, это положение позволяет покупателю получить письмо-обязательство по кредиту в течение 30–45 дней или расторгнуть договор, если письмо-обязательство не получено в течение указанного периода времени.

Вот какие квартиры продаются в Нью-Йорке сегодня

15 137 899 €

Квартира в Нью-Йорке, США

511 м² 5 7

Описание недвижимости Добро пожаловать на вершину роскоши Tribeca в этом единственном в своем роде пентхаусе-дуплексе в Warren Lofts, потрясающем кондоминиуме с 5 спальнями, 5 полноценными ванными комнатами и 2 половинными ванными комнатами, спроектированном отмеченной наградами фирмой Steven Harris Architects. Зеленая терраса, окружающая дом,...

SERHANT.

15 596 623 €

Квартира в Нью-Йорке, США

418 м² 3 5

Описание собственности 151 Восточная 58-я улица, #PH54W Захватывающие дух виды в одном из самых впечатляющих пентхаусов на пороге Billionaires' Row, с Центральным парком, MoMA, Рокфеллер-центром и Пятой авеню всего в нескольких минутах ходьбы. Частная сауна, бассейн с глубоким бассейном, 11-футовые потолки, окна от пола до потолка и...

SERHANT.

14 908 537 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

632 м² 5 8

Описание собственности Расположенный в самом сердце Верхнего Ист-Сайда, этот замечательный известняковый особняк на Парк-авеню был построен с нуля в 2004 году и спроектирован в новой классической эстетике. Великолепный известняковый фасад 1910 года является единственной оставшейся оригинальной особенностью. Это слияние старого и нового создает...

SERHANT.

13 715 854 €

Квартира в Нью-Йорке, США

307 м² 3 5

Описание собственности УХ ТЫ. ЭТО ВСЕ! Роскошные знаменитости и конфиденциальность. Испытайте впечатляющее очарование роскоши и уединения знаменитостей, когда вы войдете в этот шедевр Манхэттена, где каждый день обрамлен потрясающими видами заката, которые бросают золотое сияние на культовый городской пейзаж!!! Эта дизайнерская квартира,...

SERHANT.

11 922 242 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

521 м² 4 5

Описание собственности 129 Восточная 70-я улица. Эстетическая И Историческая Усадьба. Расположенный в самых престижных и востребованных кварталах Верхнего Ист-Сайда, этот усадьба с четырьмя спальнями и четырьмя с половиной ванными комнатами богат историей, но идеально настроена на современную жизнь. Этот почтенный дом шириной 19 футов...

SERHANT.

10 642 402 €

Квартира в Нью-Йорке, США

430 м² 4 3

Описание собственности Один-в-поколении SoHo Dream Loft Представляем этот захватывающий дух лофт SoHo, доступный впервые за 25 лет, обширную залитую солнцем квартиру с просторными номерами, интимными уголками и шармом 19-го века. Дом расположен в чугунном романском здании 1883 года и имеет полноэтажную планировку площадью более 4600 кв....

SERHANT.

9 633 208 €

Квартира в Нью-Йорке, США

239 м² 3 4

Описание собственности Наслаждайтесь гламурным образом жизни в Центральном парке в этом потрясающем кондоминиуме с 3 спальнями и 3,5 ванными комнатами в культовых резиденциях The Plaza. Этот захватывающий дух дом площадью 2656 квадратных футов сочетает в себе роскошные интерьеры с эксклюзивным доступом к услугам и удобствам мирового класса...

SERHANT.

8 027 674 €

Квартира в Нью-Йорке, США

285 м² 4 5

Описание собственности Роскошный пентхаус Sky с видом на овечий луг Добро пожаловать в этот отремонтированный пентхаус, занимающий два верхних этажа The Europa, единственный в своем роде двухкомнатный кондоминиум с 4 спальнями и 4 ванными комнатами, украшенный превосходным видом на Центральный парк, тремя балконами и обширной частной террасой...

SERHANT.

8 252 448 €

Пентхаус в Нью-Йорке, США

382 м² 4 5

Описание собственности Представляем пентхаус в Laight House Tribeca. Расположенный на вершине бутика роскошного комплекса с видом на центр Манхэттена и исторический район Трайбеки, Penthouse at Laight House представляет собой 3730 квадратных футов триплекс с 3 большими спальнями, 3,5 тщательно отремонтированными ванными комнатами и 1 284...

SERHANT.

7 328 578 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

661 м² 6 9

Описание собственности ПРЕДСТАВЛЯЕМ ЕДИНСТВЕННЫЙ СОВРЕМЕННЫЙ ТАУНХАУС НА ВСЕМ МЮРРЕЙ-ХИЛЛЕ, НЕДАЛЕКО ОТ ПАРК-АВЕНЮ ЧРЕЗВЫЧАЙНО НИЗКИЕ НАЛОГИ ВСЕГО В 4 795 ДОЛЛАРОВ В МЕСЯЦ ДЕЛАЮТ ЭТО ИСКЛЮЧИТЕЛЬНОЙ ВОЗМОЖНОСТЬЮ КАК ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ, ТАК И ДЛЯ ПЕРВИЧНЫХ РЕЗИДЕНТОВ! Эта недвижимость также доступна для аренды за 35 000 долларов в месяц Этот...

SERHANT.

7 059 765 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

372 м² 5 5

Описание собственности Откройте для себя воплощение Браунстоуна Бруклина, живущего на Хикс-стрит, 314, красиво отремонтированный односемейный таунхаус шириной 25 дюймов, расположенный в тихом углу Бруклин-Хайтс с частной парковкой. Построенный в 2012 году, этот роскошный дом может похвастаться исключительной высотой потолков, красивым...

SERHANT.

7 293 715 €

Квартира в Нью-Йорке, США

219 м² 3 4

Описание собственности НЕВЕРОЯТНАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ждет вас на знаменитой Чарльз-стрит, 165 Ричарда Мейера. Приведите своего дизайнера/архитектора и превратите эту со вкусом оформленную резиденцию в дом вашей мечты. Этот яркий и воздушный дом площадью почти 2400 квадратных футов пропитан естественным светом от его восточной, западной и северной...

SERHANT.

6 879 946 €

Квартира в Нью-Йорке, США

227 м² 2 3

Описание собственности Добро пожаловать в дом с культовым видом на Манхэттен! Разработанный всемирно известным архитектором Кристианом де Портзампаром, лауреатом премии Притцкера, One57 определяет высший предел в роскошной жизни. В самом центре города, главный адрес 57-й улицы, эта культовая башня находится в нескольких шагах от Центрального...

SERHANT.

6 192 777 €

Квартира в Нью-Йорке, США

237 м² 3 4

Описание собственности РОСКОШНАЯ ЖИЗНЬ НА НАБЕРЕЖНОЙ В БРУКЛИН-ХАЙТС. НЕМЕДЛЕННАЯ ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ, БОЛЕЕ НИЗКИЕ ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ, ЛУЧШИЕ ПРОСМОТРЫ! Добро пожаловать в Quay Tower, несравненный жилой комплекс, который переопределяет жизнь на набережной в Бруклинских высотах. С потрясающим видом на горизонт Манхэттена, гавань Нью-Йорка и центр...

SERHANT.

6 009 287 €

Квартира в Нью-Йорке, США

247 м² 3 3

Описание собственности Ваша история в Верхнем Вест-Сайде начинается здесь, в Fifteen Off-The-Park В течение ограниченного времени, предлагая 4% брокерам покупателя! Добро пожаловать в этот роскошный полноэтажный кондоминиум с частным открытым пространством, залитый солнцем дом с 3 спальнями и 3 ванными комнатами, где жители наслаждаются...

SERHANT.

5 500 103 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

340 м² 4 5

Описание собственности Роскошный таунхаус в Кэрролл-Гарденс. Представляем этот потрясающий пятиуровневый таунхаус, предлагающий очаровательный образ жизни в Кэрролл Гарденс, рядом с причудливыми кафе, местными магазинами, популярными ресторанами и легким доступом к метро. Под очаровательным фасадом из красного кирпича лежат 4 спальни, 4,5...

SERHANT.

5 500 103 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

604 м² 8 5

Описание собственности Великолепный таунхаус Riverside Park на улице Эдгара Аллана По Очарование 19-го века встречается с роскошью 21-го века в этом потрясающем двухквартирном таунхаусе, расположенном в полуктале от Риверсайд-парка. Построенный Джорджем Ф. Пелхэмом около 1899 года, этот впечатляющий шестиуровневый дом занимает площадь около...

SERHANT.

5 275 328 €

Квартира в Нью-Йорке, США

250 м² 4 4

Описание собственности Этот шедевр угловой резиденции действительно единственный в своем роде! Блок 19EF - это полностью отремонтированный 4 спальни + ден с 3 с половиной ванными комнатами. С захватывающим видом на реку Гудзон он охватывает почти 2700 кв. футов! Отель Riverhouse с золотым рейтингом LEED расположен на набережной, где Баттери...

SERHANT.

4 931 285 €

Квартира в Нью-Йорке, США

231 м² 4 4

Описание собственности РОСКОШНАЯ ЖИЗНЬ НА НАБЕРЕЖНОЙ В БРУКЛИН-ХАЙТС. НЕМЕДЛЕННАЯ ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ, БОЛЕЕ НИЗКИЕ ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ, ЛУЧШИЕ ПРОСМОТРЫ! Добро пожаловать в Quay Tower, несравненный жилой комплекс, который переопределяет жизнь на набережной в Бруклинских высотах. С потрясающим видом на горизонт Манхэттена, гавань Нью-Йорка и центр Бруклина,...

SERHANT.

4 587 242 €

Квартира в Нью-Йорке, США

179 м² 3 4

Описание собственности Европейская элегантность в Elisa. Разработано известным бразильским архитектором Исаем Вайнфельдом, расположенным на пересечении района Мясной упаковки, Вест-Виллидж и Челси. Добро пожаловать в Elisa, совершенно новый бутик-кондоминиум, пронитанный европейской дизайнерской отделкой, теплыми органическими тонами и...

SERHANT.

Посмотреть ещё 158 похожих объектов

Присутствие краски на основе свинца

Несколько лет назад федеральное правительство приняло закон, требующий от продавца раскрывать покупателю любую информацию о наличии в доме краски на основе свинца или её следов. Покупателю важно об этом знать, потому что от свинца могут пострадать маленькие дети. Если они проглотят кусочки свинцовой краски или вдохнут частицы свинцовой пыли, то могут получить неврологические заболевания.

Хотя краска на основе свинца запрещена с 1978 года, её все ещё могут находить в старых домах. При этом её присутствие не считается опасным, если поверхности дома содержатся в надлежащем состоянии или были перекрашены бессвинцовой краской.

Если дом был построен до 1978 года, договор должен содержать письменные показания продавца, в которых он должен указать, знает ли он о наличии где-либо в жилище краски на основе свинца или зон риска в связи с ней.

Отказ кондоминиума от преимущественного права

Такое редко встречается, но совет управляющих кондоминиума имеет право купить квартиру от имени кондоминиума, после того как продавец заключил договор купли-продажи с покупателем. Поэтому контракт должен предусматривать условие, что члены совета директоров кондоминиума отказываются от своего права на покупку квартиры.

Читайте информацию об этой квартире-студии в кондоминиуме 510 Driggs в Бруклине здесь

Страхование титула

В контракте, как правило, указывается, что условием сделки является передача продавцом дома или квартиры, освобожденной от каких-либо судебных исков, залогов, ипотечных кредитов, задолженностей по налогу на недвижимость или других обременений в отношении имущества.

Если вы покупаете квартиру в кондоминиуме или дом, ваш адвокат после подписания контракта закажет отчёт о праве собственности и отправит его копии юристам продавца и вашему кредитору. Если в отчёте выявятся дефекты в титуле продавца, адвокат продавца должен будет их устранить до закрытия сделки.

При закрытии сделки компания по страхованию правового титула возьмёт на себя ответственность за регистрацию всех передаточных и налоговых документов и выдаст полис страхования правового титула, который подтверждает получение чистого права собственности. Вы заплатите единовременную премию, а само страхование будет гарантировать, что титульная компания будет защищать за свой счёт любые претензии, предъявленные третьими лицами в отношении прав на собственность, которой вы владеете.

Я прикрепляю образец контракта на покупку новостройки в Нью-Йорке. Обратите внимание, что контракты могут сильно различаться, так как они составляются адвокатами отдельно для каждой сделки. Этот образец предназначен для того, чтобы дать представление о составе договоров покупки недвижимости в Нью-Йорке. Если вам нужен актуальный текст, вы всегда можете обратиться ко мне, и я вам его отправлю.

Фото: Unsplash (Nathalia Segato), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru