a
Версия
для печати

Покупаем квартиру в Нью-Йорке. Что должно быть в договоре купли-продажи

Покупателю недвижимости в Нью-Йорке, как правило, помогает целая команда во главе с брокером и адвокатом. Их задача – узнать максимум об объекте и подготовить все необходимые бумаги. Однако покупателю важно знать, что будет написано в самой важной из них – в договоре.

Рассмотрим основные пункты договора.

Цена покупки

В договоре указываются цена объекта и условия оплаты. Как правило, покупатель может получить отсрочку закрытия сделки на 15–30 дней. Однако продление более чем на 30 дней осуществляется исключительно по усмотрению продавца.

Депозит

По стандартным условиям, при подписании вносится депозит (10%), а остаток уплачивается при закрытии (обычно это 60–90 дней с момента подписания контракта) сертифицированным платежом. Деньги хранятся на счёте условного депонирования у адвоката продавца.

Покупатель

В договоре указывается подробная информация о покупателе.

Домашние питомцы

Если правилами здания разрешается содержание домашних животных, это должно быть подробно прописано в договоре.

Личная собственность

В квартире могут находиться предметы обстановки, такие как кухонная техника, мебель, кондиционеры, осветительные приборы, столярные изделия, стиральная машина, сушилка и т. д. Вы можете договориться о том, что часть из них перейдёт к вам, и тогда перечень тех вещей, которые будут включены в продажу, также должен быть в договоре.

Квартира в Нью-Йорке
В этой квартире при продаже остается бытовая техника и кухонный гарнитур 

При этом вы должны исходить из того, что объекты личной собственности не переходят к вам, если в договоре прямо не указано, что они включены в сумму сделки.

Состояние недвижимости

Как правило, договоры купли-продажи вторичной недвижимости предусматривают продажу объекта в состоянии «как есть».

Большинство контрактов на покупку квартиры не включают в себя инспекцию дома. Покупатели экономят на этом этапе, так как знают, что ответственность за техническое обслуживание, ремонт общих частей здания и систем коммуникации несёт менеджмент здания.

Однако, если покупатель и продавец договорились о том, что продавец выполнит ремонт квартиры перед закрытием сделки, эта договорённость должна быть включена в договор.

Подзаконные акты кондоминиума предусматривают полную ответственность владельца помещения за содержание и ремонт всего, что находится внутри квартиры (включая водопроводные трубы, отопление и электрические сети). Поэтому договор должен содержать пункт о том, что эти приборы и системы должны быть в рабочем состоянии на момент закрытия сделки.

После закрытия сделки к вам перейдёт ответственность за все расходы на ремонт квартиры, поэтому очень важно, чтобы вы представляли себе её состояние, прежде чем подписывать договор. В договоре также должно быть указано, что продавец передаёт помещение пустым и чистым.

Если вы покупаете дом, нанять инспектора или инженера для проведения инспекции будет необходимо. Он проверит общее состояние здания, систему отопления, водопровод, электричество, бытовые приборы, крышу и фундамент. Ответственность продавца заканчивается в момент заключения сделки. Поэтому, во избежание конфликтов, продавец обычно настаивает на инспекции дома до подписания контракта.

Если покупатель недоволен её результатами, он может отказаться от сделки, и тогда обе стороны сохранят деньги на оплату юридических услуг. Конечно, можно попробовать и договориться с продавцом об устранении дефектов, обнаруженных в ходе проверки дома, или о снижении покупной цены.

Дом на Лонг-Айленде
Подробное описание этого дома на Лонг-Айленде можно найти тут

Покупателю рекомендуется присутствовать во время проверки и сопровождать инспектора. Специалист будет указывать на проблемы по мере их обнаружения, то есть, покупателю не придётся ждать письменного отчёта – это затягивает время согласования контракта.

Тесты на наличие воды, состояние топливных баков, отсутствие радона и термитов могут занять до двух недель. Если результаты любого из этих тестов окажутся неудовлетворительными, в контракте, скорее всего, будет указано, что продавец должен исправить проблему до закрытия сделки, а если продавец решит этого не делать, покупатель будет иметь право расторгнуть контракт.

В штате Нью-Йорк продавец обязан предоставить покупателю форму, фиксирующую все известные дефекты в доме. По закону, продавец также может выдать покупателю кредит в размере $500 при заключении сделки вместо раскрытия этой информации.

Дата закрытия сделки

Хотя в договоре указывается конкретное число, это лишь предполагаемая дата, поскольку между подписанием контракта и закрытием сделки покупателю предстоит совершить много действий, сроки выполнения которых в большинстве случаев от него не зависят.

Непредвиденные финансовые обстоятельства

Если покупателю откажут в кредите, этот пункт позволит ему расторгнуть контракт и полностью получить обратно первоначальный взнос. В этом пункте указывается максимальная сумма финансирования, на которую покупатель может подать заявку, и максимально допустимый срок кредита.

Как правило, это положение позволяет покупателю получить письмо-обязательство по кредиту в течение 30–45 дней или расторгнуть договор, если письмо-обязательство не получено в течение указанного периода времени.

Вот какие квартиры продаются в Нью-Йорке сегодня
Квартира за 900 678 евро в Нью-Йорке, США
900 678 €
Квартира в Нью-Йорке, США
356 м2 5 2 2
Этот просторный кондоминиум с 2 спальнями и 2 ванными комнатами, наполненный северным и южным светом, предлагает современный стиль жизни в Дитмас Парке, недалеко от Проспект-парка и десятков ресторанов, кафе и магазинов. Дом начинается с уютной прихожей с удобным шкафом для одежды и полностью оборудованной ванной комнатой. В гостиной и столовой...
SERHANT.
Квартира за 1 842 927 евро в Нью-Йорке, США
1 842 927 €
Квартира в Нью-Йорке, США
322 м2 4 2 2
Объект под сдачу
Добро пожаловать в эту очаровательную угловую резиденцию с 2 спальнями и 2 ванными комнатами на 75 First Ave, один из самых роскошных жилых бутиков в Ист-Виллидж, спроектированный знаменитым итальянским архитектором Стефано Паскуалетти. Интерьеры излучают современную изысканность и сдержанность. Северный и западный свет проникает через окна от...
SERHANT.
Квартира за 531 169 евро в Нью-Йорке, США
531 169 €
Квартира в Нью-Йорке, США
47 м2 3 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
SERHANT.
Пентхаус за 3 695 091 евро в Нью-Йорке, США
3 695 091 €
Пентхаус в Нью-Йорке, США
169 м2 4 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
SERHANT.
Пентхаус за 9 976 746 евро в Бруклине, США
9 976 746 €
Пентхаус в Бруклине, США
422 м2 5 5
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
SERHANT.
Пентхаус за 5 080 750 евро в Нью-Йорке, США
5 080 750 €
Пентхаус в Нью-Йорке, США
200 м2 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
SERHANT.
Квартира за 623 547 евро в Нью-Йорке, США
623 547 €
Квартира в Нью-Йорке, США
50 м2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
SERHANT.
Квартира за 6 651 164 евро в Нью-Йорке, США
6 651 164 €
Квартира в Нью-Йорке, США
205 м2 3 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой
SERHANT.
Квартира за 1 939 923 евро в Нью-Йорке, США
1 939 923 €
Квартира в Нью-Йорке, США
132 м2 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
SERHANT.
Квартира за 669 735 евро в Бруклине, США
669 735 €
Квартира в Бруклине, США
100 м2 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата криптовалютой
Анонсируем последнюю резиденцию в кондоминиуме Nuovo, новом бутик-комплексе, созданном для комфорта, роскоши и долговечности. Квартира 6 в The Nuovo представляет собой современную планировку с 2 спальнями, 2 ванными комнатами и двумя отдельными балконами. Прочные многослойные дубовые полы, звукопоглощающие окна с двойным остеклением Pella,...
SERHANT.
Таунхаус за 1 062 339 евро в Нью-Йорке, США
1 062 339 €
Таунхаус в Нью-Йорке, США
170 м2 5 3 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Собственность Этот дом под ключ в живописных Форест-Хиллз готов к встрече своего нового владельца. Недавно отремонтированный, этот удивительный дом на 2 семьи был сконфигурирован как просторный дом на 1 семью с причудливым садом, который может быть использован в качестве частной парковки вне улицы. В настоящее время он состоит из 3 спален и...
SERHANT.
Квартира за 2 121 009 евро в Нью-Йорке, США
2 121 009 €
Квартира в Нью-Йорке, США
109 м2 4 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Собственность САМАЯ УДАЧНАЯ ПОКУПКА В БРУКЛИНЕ. Эта потрясающая квартира с 2 спальнями и 2 ванными комнатами представляет собой нетронутую угловую резиденцию, расположенную в престижном районе Бруклин Пойнт. Самый центр Бруклина. Особенности этого дома площадью 1175 кв. Футов включают красивые широкие дощатые витражные дубовые полы, окна от пола...
SERHANT.
Квартира за 645 717 евро в Нью-Йорке, США
645 717 €
Квартира в Нью-Йорке, США
82 м2 3 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Собственность Одна из самых больших квартир с одной спальней на продажу в Верхнем Ист-Сайде! Этот просторный, залитый солнцем дом имеет восточную и западную сторону, красивые широкие дощатые деревянные полы, высокие потолки и специально оборудованные шкафы для дополнительного хранения вещей. Кухня может похвастаться первоклассными приборами из...
SERHANT.
Квартира за 628 165 евро в Нью-Йорке, США
628 165 €
Квартира в Нью-Йорке, США
72 м2 3 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Собственность В этой единственной в своем роде квартиры на верхнем этаже открывается вид на реку и три стороны. Ничто не сравнится с вашей двухкомнатной квартирой в Бэттери-Парк-Сити. Во-первых, она расположен на верхнем этаже и в конце коридора. Это означает, что вы будете наслаждаться тремя сторонами (южная, западная и северная), потрясающим...
SERHANT.
Таунхаус за 1 154 716 евро в Нью-Йорке, США
1 154 716 €
Таунхаус в Нью-Йорке, США
168 м2 12 4 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Собственность Переезжайте прямо сейчас в этот прекрасный таунхаус на две семьи под ключ с ПАРКОВКОЙ, расположенный в красивом, обсаженном деревьями квартале во Флэтбуше.. Когда вы входите в дом владельца на уровень гостиной, вас встречает залитая солнцем открытая планировка с гостиной, столовой и открытой кухней с восточной и западной стороны....
SERHANT.
Квартира за 2 655 847 евро в Нью-Йорке, США
2 655 847 €
Квартира в Нью-Йорке, США
112 м2 4 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Собственность Наслаждайтесь роскошной жизнью в лофте в самом сердце Сохо в этой безупречно красивой квартире с 1 спальней и 1,5 ванными комнатами, дровяным камином и высококачественной отделкой. Западный свет проникает через огромные створчатые окна, подчеркивая красивые деревянные полы и высокие 11-футовые потолки. Просторная планировка...
SERHANT.
Квартира за 549 645 евро в Нью-Йорке, США
549 645 €
Квартира в Нью-Йорке, США
47 м2 3 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Собственность НЕМЕДЛЕННОЕ ЗАСЕЛЕНИЕ Переезжайте прямо в этот потрясающий дом-студию и наслаждайтесь современным стилем жизни в новейшей застройке Восточного Гарлема. Этот дом площадью 501 кв. Фут включает в себя ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННУЮ ИМПОРТНУЮ ИТАЛЬЯНСКУЮ ОТДЕЛКУ, прекрасные широкие дощатые дубовые полы, высокие потолки, встроенные шкафы-купе на...
SERHANT.
Квартира за 642 022 евро в Нью-Йорке, США
642 022 €
Квартира в Нью-Йорке, США
30 м2 3 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка
Собственность Совершенно новый на рынке! Продается очень редкая солнечная квартира с ЮЖНОЙ стороны с 1 спальней и ОГРОМНЫМ ЧАСТНЫМ ДВОРОМ площадью 300 кв.Футов!! Есть только 5 таких квартир из всех 87 во всем этом роскошном доме! Он находится в готовом к заселению состоянии и расположен прямо через дорогу от прекрасного и зеленого парка Купера!...
SERHANT.
Квартира за 914 535 евро в Нью-Йорке, США
914 535 €
Квартира в Нью-Йорке, США
84 м2 4 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Собственность НЕМЕДЛЕННОЕ ЗАСЕЛЕНИЕ Переезжайте прямо в этот потрясающий дом с 2 спальнями и 2 ванными комнатами и наслаждайтесь современным стилем жизни в новейшей застройке Восточного Гарлема. Этот дом площадью 897 кв. Футов включает в себя ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННУЮ ИМПОРТНУЮ ИТАЛЬЯНСКУЮ ОТДЕЛКУ, прекрасные широкие дощатые дубовые полы, высокие...
SERHANT.
Квартира за 3 879 846 евро в Нью-Йорке, США
3 879 846 €
Квартира в Нью-Йорке, США
228 м2 5 3 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Собственность Современная элегантность и великолепие сталкиваются в этой обширной полноэтажной квартире с 3 спальнями, 3,5 ванными комнатами и потрясающим видом на горизонт Манхэттена и Ист-Ривер. Окна от пола до потолка тянутся от стены до стены и пропускают северный, южный и восточный свет. По всему дому проложены красивые полы из белого дуба,...
SERHANT.

Присутствие краски на основе свинца

Несколько лет назад федеральное правительство приняло закон, требующий от продавца раскрывать покупателю любую информацию о наличии в доме краски на основе свинца или её следов. Покупателю важно об этом знать, потому что от свинца могут пострадать маленькие дети. Если они проглотят кусочки свинцовой краски или вдохнут частицы свинцовой пыли, то могут получить неврологические заболевания.

Хотя краска на основе свинца запрещена с 1978 года, её все ещё могут находить в старых домах. При этом её присутствие не считается опасным, если поверхности дома содержатся в надлежащем состоянии или были перекрашены бессвинцовой краской.

Если дом был построен до 1978 года, договор должен содержать письменные показания продавца, в которых он должен указать, знает ли он о наличии где-либо в жилище краски на основе свинца или зон риска в связи с ней.

Отказ кондоминиума от преимущественного права

Такое редко встречается, но совет управляющих кондоминиума имеет право купить квартиру от имени кондоминиума, после того как продавец заключил договор купли-продажи с покупателем. Поэтому контракт должен предусматривать условие, что члены совета директоров кондоминиума отказываются от своего права на покупку квартиры.

Квартира в Бруклине
Читайте информацию об этой квартире-студии в кондоминиуме 510 Driggs в Бруклине здесь

Страхование титула

В контракте, как правило, указывается, что условием сделки является передача продавцом дома или квартиры, освобожденной от каких-либо судебных исков, залогов, ипотечных кредитов, задолженностей по налогу на недвижимость или других обременений в отношении имущества.

Если вы покупаете квартиру в кондоминиуме или дом, ваш адвокат после подписания контракта закажет отчёт о праве собственности и отправит его копии юристам продавца и вашему кредитору. Если в отчёте выявятся дефекты в титуле продавца, адвокат продавца должен будет их устранить до закрытия сделки.

При закрытии сделки компания по страхованию правового титула возьмёт на себя ответственность за регистрацию всех передаточных и налоговых документов и выдаст полис страхования правового титула, который подтверждает получение чистого права собственности. Вы заплатите единовременную премию, а само страхование будет гарантировать, что титульная компания будет защищать за свой счёт любые претензии, предъявленные третьими лицами в отношении прав на собственность, которой вы владеете.

Я прикрепляю образец контракта на покупку новостройки в Нью-Йорке. Обратите внимание, что контракты могут сильно различаться, так как они составляются адвокатами отдельно для каждой сделки. Этот образец предназначен для того, чтобы дать представление о составе договоров покупки недвижимости в Нью-Йорке. Если вам нужен актуальный текст, вы всегда можете обратиться ко мне, и я вам его отправлю.

Фото: Unsplash (Nathalia Segato), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: США, Недвижимость, Процедура покупки, Инвестиции

Читайте также

Процедура приобретения недвижимости в США
О чём нужно знать перед покупкой
Иммиграция в США – 2023: новые правила и сроки инвестиционной программы EB-5
Факты от сертифицированного эксперта
Как живётся в Атланте: преимущества штата Джорджия для переезда и инвестиций
Сюда едут из Нью-Йорка, Сан-Франциско, Лос-Анджелеса, Вашингтона, Майами…
Не Дубаем единым! Обзор незаслуженно обделённых вниманием эмиратов для покупки недвижимости
Абу-Даби, Рас-эль-Хайма, Шарджа, Аджман
Как россиянину сегодня купить дом в Болгарии – процедура, сложности, лайфхаки
Сложно, но можно
Лучшие районы Лондона: где искать качественные школы, доступное жильё, комфортную среду
Будет полезно иммигрантам и инвесторам

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в США Недорогая недвижимость в США Коммерческая недвижимость в США Земельные участки в США

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «США»

Как живётся в Атланте: преимущества штата Джорджия для переезда и инвестиций

Сюда едут из Нью-Йорка, Сан-Франциско, Лос-Анджелеса, Вашингтона, Майами…

  • 09.12.2023
  • 1440
  • Партнерский материал
  • 28.11.2023
  • 2394