Покупаем квартиру в Нью-Йорке. Что должно быть в договоре купли-продажи

Рассмотрим основные пункты договора.

Цена покупки

В договоре указываются цена объекта и условия оплаты. Как правило, покупатель может получить отсрочку закрытия сделки на 15–30 дней. Однако продление более чем на 30 дней осуществляется исключительно по усмотрению продавца.

Депозит

По стандартным условиям, при подписании вносится депозит (10%), а остаток уплачивается при закрытии (обычно это 60–90 дней с момента подписания контракта) сертифицированным платежом. Деньги хранятся на счёте условного депонирования у адвоката продавца.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Покупатель

В договоре указывается подробная информация о покупателе.

Домашние питомцы

Если правилами здания разрешается содержание домашних животных, это должно быть подробно прописано в договоре.

Личная собственность

В квартире могут находиться предметы обстановки, такие как кухонная техника, мебель, кондиционеры, осветительные приборы, столярные изделия, стиральная машина, сушилка и т. д. Вы можете договориться о том, что часть из них перейдёт к вам, и тогда перечень тех вещей, которые будут включены в продажу, также должен быть в договоре.

В этой квартире при продаже остается бытовая техника и кухонный гарнитур 

При этом вы должны исходить из того, что объекты личной собственности не переходят к вам, если в договоре прямо не указано, что они включены в сумму сделки.

Состояние недвижимости

Как правило, договоры купли-продажи вторичной недвижимости предусматривают продажу объекта в состоянии «как есть».

Большинство контрактов на покупку квартиры не включают в себя инспекцию дома. Покупатели экономят на этом этапе, так как знают, что ответственность за техническое обслуживание, ремонт общих частей здания и систем коммуникации несёт менеджмент здания.

Однако, если покупатель и продавец договорились о том, что продавец выполнит ремонт квартиры перед закрытием сделки, эта договорённость должна быть включена в договор.

Подзаконные акты кондоминиума предусматривают полную ответственность владельца помещения за содержание и ремонт всего, что находится внутри квартиры (включая водопроводные трубы, отопление и электрические сети). Поэтому договор должен содержать пункт о том, что эти приборы и системы должны быть в рабочем состоянии на момент закрытия сделки.

После закрытия сделки к вам перейдёт ответственность за все расходы на ремонт квартиры, поэтому очень важно, чтобы вы представляли себе её состояние, прежде чем подписывать договор. В договоре также должно быть указано, что продавец передаёт помещение пустым и чистым.

Если вы покупаете дом, нанять инспектора или инженера для проведения инспекции будет необходимо. Он проверит общее состояние здания, систему отопления, водопровод, электричество, бытовые приборы, крышу и фундамент. Ответственность продавца заканчивается в момент заключения сделки. Поэтому, во избежание конфликтов, продавец обычно настаивает на инспекции дома до подписания контракта.

Если покупатель недоволен её результатами, он может отказаться от сделки, и тогда обе стороны сохранят деньги на оплату юридических услуг. Конечно, можно попробовать и договориться с продавцом об устранении дефектов, обнаруженных в ходе проверки дома, или о снижении покупной цены.

Подробное описание этого дома на Лонг-Айленде можно найти тут

Покупателю рекомендуется присутствовать во время проверки и сопровождать инспектора. Специалист будет указывать на проблемы по мере их обнаружения, то есть, покупателю не придётся ждать письменного отчёта – это затягивает время согласования контракта.

Тесты на наличие воды, состояние топливных баков, отсутствие радона и термитов могут занять до двух недель. Если результаты любого из этих тестов окажутся неудовлетворительными, в контракте, скорее всего, будет указано, что продавец должен исправить проблему до закрытия сделки, а если продавец решит этого не делать, покупатель будет иметь право расторгнуть контракт.

В штате Нью-Йорк продавец обязан предоставить покупателю форму, фиксирующую все известные дефекты в доме. По закону, продавец также может выдать покупателю кредит в размере $500 при заключении сделки вместо раскрытия этой информации.

Дата закрытия сделки

Хотя в договоре указывается конкретное число, это лишь предполагаемая дата, поскольку между подписанием контракта и закрытием сделки покупателю предстоит совершить много действий, сроки выполнения которых в большинстве случаев от него не зависят.

Непредвиденные финансовые обстоятельства

Если покупателю откажут в кредите, этот пункт позволит ему расторгнуть контракт и полностью получить обратно первоначальный взнос. В этом пункте указывается максимальная сумма финансирования, на которую покупатель может подать заявку, и максимально допустимый срок кредита.

Как правило, это положение позволяет покупателю получить письмо-обязательство по кредиту в течение 30–45 дней или расторгнуть договор, если письмо-обязательство не получено в течение указанного периода времени.

Вот какие квартиры продаются в Нью-Йорке сегодня

11 504 577 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

200 м² 11 6 4

Построенный в 1844 году как часть выдающегося ряда домов позднего греческого возрождения в West Village, 233 W 11th Street представляет собой идеальное сочетание исторической элегантности и современного комфорта. Этот односемейный таунхаус шириной 6 метров с оригинальными парадными воротами и железной резьбой, на четырех этажах и ухоженный...

Vesna Realty

11 074 220 €

Таунхаус в Нью-Йорке, США

458 м² 10 5 4

Элегантный таунхаус шириной 6 метров в самом сердце West Village 85 Charles Street — это 5-этажный изысканный таунхаус, на одну семью, идеально расположенный в одном из самых востребованных, усаженных деревьями кварталов West Village. Тщательно отремонтированный и модернизированный Jim Joseph из Hottenroth + Joseph Architects, дом...

Vesna Realty

6 813 266 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

224 м² 6 3 3

400 West 12th Street Apt. 4E — это изысканная резиденция класса люкс с 2 спальнями и 3,5 ванными комнатами, с открытым видом на Hudson River Park, реку Hudson и далее. Расположенный в одном из самых привлекательных кондоминиумов the West Village’s, этот дизайнерский дом отличается высококачественной отделкой, высокими потолками и...

Vesna Realty

2 812 230 €

Пентхаус в Нью-Йорке, США

112 м² 4 2 2

Двухуровневый пентхаус под ключ с двумя спальнями, двумя с половиной ванными комнатами, дровяным камином и собственной террасой с видом на реку Гудзон и зеленые улицы West Village на 180 градусов. На главном этаже этого дома есть широкие деревянные полы, современная лестница и открытая кухня/гостиная, раздвижные стеклянные двери на большую...

Vesna Realty

1 001 324 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

46 м² 1 1 1

15 Charles Street, Apartment 6G, изысканная студия с альковом в многоквартирном доме с полным спектром услуг в самом сердце знакового West Village. Тщательно отремонтированный в 2021 году, этот потрясающий дом отличается планировкой, которая гениально использует пространство, делая его больше похожим на лофт, чем на студию. Индивидуально...

Vesna Realty

703 057 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

50 м² 3 1 1

Residence 3B, отремонтированный дом с одной спальней, расположенный в очень популярном Meatpacking District. При входе вас встречают два двухстворчатых шкафа вдоль холла, который ведет в просторную гостиную с яркими южными окнами и достаточным пространством как для проживания, так и для столовой. Стена из открытого кирпича закрепляет гостиную, а...

Vesna Realty

8 521 057 €

Пентхаус в Нью-Йорке, США

306 м² 6 4 3

Вершина городской роскоши в этом необыкновенном трехэтажном пентхаусе, расположенном в самом сердце Tribeca. Эта резиденция предлагает открытые зоны на трех уровнях. Пять архитектурно оформленных садов украшают каждый уровень и комнату, создавая безмятежный оазис с открытыми видами и обильным естественным светом. Войдя через закрытый лифт, вы...

Vesna Realty

6 813 266 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

203 м² 5 3 3

Апартаменты High Floor North West Corner с 3 спальнями, 3,5 ванными комнатами и 3 балконами! Резиденция 35B-West находится на САМОМ ВЫСОКОМ этаже самой желанной линии с 3 спальнями, 3,5 ванными комнатами, выходящими на север и запад, в этом всемирно известном кондоминиуме, спроектированном удостоенной Pritzker-Prize архитектурной фирмой Herzog...

Vesna Realty

4 047 907 €

Пентхаус в Нью-Йорке, США

298 м² 6 4 3

Пентхаус на Thomas Street, 8, изысканный объект недвижимости, расположенный в самом сердце Tribeca. Эти апартаменты располагают тремя просторными спальнями и тремя элегантно оформленными ванными комнатами. Особенностей этой недвижимости является частная терраса на крыше, предлагающая эксклюзивное открытое пространство с видом на городской...

Vesna Realty

3 941 383 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

206 м² 7 2 2

Угловая резиденция в виде лофта в виде башни-кондоминиума на северо-западе с захватывающим видом на воду и город, расположенная высоко на 26-м этаже по адресу Warren Street, 101, в желанном районе Tribeca на юге Manhattan’s. Полностью переосмысленный дом был задуман известной фирмой INC Architecture and Design, которая создала...

Vesna Realty

2 364 830 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

100 м² 6 3 2

Расположенный на 8-м этаже дома 303 Greenwich Street 8D — это светлый дом с видом на реку Hudson, угловыми видами на пышные деревья Washington Market Park и продуманной планировкой 3 спальни + кабинет. Полностью выпотрошенный до основания в 2019 году, этот объект предлагает: желаемое местоположение в Tribeca, совершенно новая отделка с...

Vesna Realty

2 211 435 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

136 м² 4 2 2

Квартира 15H с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, расположенное в оживленном центре района TriBeCa. С высокими потолками высотой более 3 метров и открытыми видами, простирающимися на север и юго-восток. 49 Chambers предоставляет своим жильцам доступ к более чем 6096 квадратных метров роскошных удобств курортного типа. Спроектированный...

Vesna Realty

5 198 364 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

225 м² 6 3 3

108 Leonard в северо-восточном углу здания. Большой вестибюль Landmarked сразу за входом в этот дом создает сцену для исключительного развлекательного пространства, которое вас ждет: знаменитые стены, декоративные молдинги и потолки, дополненные резной отделкой из красного дерева, массивные арочные верхние окна и потолки примерно 4.5 метра. Эта...

Vesna Realty

1 661 772 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

82 м² 4 1 1

БОЛЬШОЙ ДОМ С ОДНОЙ СПАЛЬНЕЙ С ВОСТОЧНЫМ СВЕТОМ И ВИДОМ TRIBECA НА WOOLWORTH BUILDING И BROOKLYN BRIDGE. Однокомнатная квартира по адресу 200 Chambers Street! Этот дом является одним из самых высоких этажей с одной спальней в здании. Открытая планировка включает в себя очень большую главную спальню, изящную главную ванную комнату, просторную...

Vesna Realty

1 487 073 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

71 м² 2 1 1

Трансформируемые апартаменты с 1 спальней и 1 ванной комнатой, расположенных по адресу 111 Murray St, Manhattan, NY. Эта высотная резиденция с южной ориентацией, откуда открывается захватывающий вид на городской пейзаж. Планировка позволяет использовать ее как студию в алькове или как настоящую однокомнатную квартиру. При входе вас встретят...

Vesna Realty

1 180 284 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

100 м² 3 1 1

Квартира по адресу 275 Greenwich St, где каждая деталь была тщательно продумана. Открытая планировка с индивидуальной отделкой по всему дому. Каждый дюйм этого дома был полностью преобразован с помощью индивидуальных элементов, чтобы создать непревзойденный жизненный опыт функциональности и элегантности. Кухня шеф-повара оснащена бытовой...

Vesna Realty

1 188 806 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

123 м² 4 2 2

Современная квартира в стиле лофт с 2 спальнями и 2 ванными комнатами, расположенная в элегантном довоенном здании-бутике в самом сердце финансового квартала. Эта светлая и просторная угловая квартира может похвастаться 11 большими окнами, выходящими на север, юг и восток. Из квартиры открывается вид на несколько знаковых зданий, включая The...

Vesna Realty

1 214 372 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

100 м² 6 2 2

Эти апартаменты с 2 спальнями, 2 ванными комнатами, стиральной машиной/сушилкой, паркетными полами и большим шкафом. Кухня оснащена бытовой техникой из нержавеющей стали, множеством шкафов и красивой барной стойкой, которая открывается в гостиную. Ваш собственный балкон выходит из гостиной и имеет вид на город и реку. 515 east 72nd street...

Vesna Realty

1 065 239 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

108 м² 5 2 2

Эта двухкомнатная резиденция с западной ориентацией, реконструированная, предлагает открытый вид на пышный тюльпанный сад благоустроенной площади. Расположенный в многоквартирном доме с полным спектром услуг, круглосуточным швейцаром и услугами консьержа. Полностью отремонтированная кухню с глянцевыми лакированными шкафами, варочной панелью и...

Vesna Realty

1 235 677 €

Апартаменты в Нью-Йорке, США

94 м² 4 2 2

Панорамный вид на реку и город из каждого окна и с собственного балкона. Совершенно новые угловые две спальни, две ванные комнаты с мраморной отделкой на East River с видом на север и восток. Высокие потолки 3 метра во всем доме. Только что обновлены новые деревянные полы, карнизы, половицы, штукатурка и краска во всем доме, затирка, новые...

Vesna Realty

Посмотреть ещё 20 похожих объектов

Присутствие краски на основе свинца

Несколько лет назад федеральное правительство приняло закон, требующий от продавца раскрывать покупателю любую информацию о наличии в доме краски на основе свинца или её следов. Покупателю важно об этом знать, потому что от свинца могут пострадать маленькие дети. Если они проглотят кусочки свинцовой краски или вдохнут частицы свинцовой пыли, то могут получить неврологические заболевания.

Хотя краска на основе свинца запрещена с 1978 года, её все ещё могут находить в старых домах. При этом её присутствие не считается опасным, если поверхности дома содержатся в надлежащем состоянии или были перекрашены бессвинцовой краской.

Если дом был построен до 1978 года, договор должен содержать письменные показания продавца, в которых он должен указать, знает ли он о наличии где-либо в жилище краски на основе свинца или зон риска в связи с ней.

Отказ кондоминиума от преимущественного права

Такое редко встречается, но совет управляющих кондоминиума имеет право купить квартиру от имени кондоминиума, после того как продавец заключил договор купли-продажи с покупателем. Поэтому контракт должен предусматривать условие, что члены совета директоров кондоминиума отказываются от своего права на покупку квартиры.

Читайте информацию об этой квартире-студии в кондоминиуме 510 Driggs в Бруклине здесь

Страхование титула

В контракте, как правило, указывается, что условием сделки является передача продавцом дома или квартиры, освобожденной от каких-либо судебных исков, залогов, ипотечных кредитов, задолженностей по налогу на недвижимость или других обременений в отношении имущества.

Если вы покупаете квартиру в кондоминиуме или дом, ваш адвокат после подписания контракта закажет отчёт о праве собственности и отправит его копии юристам продавца и вашему кредитору. Если в отчёте выявятся дефекты в титуле продавца, адвокат продавца должен будет их устранить до закрытия сделки.

При закрытии сделки компания по страхованию правового титула возьмёт на себя ответственность за регистрацию всех передаточных и налоговых документов и выдаст полис страхования правового титула, который подтверждает получение чистого права собственности. Вы заплатите единовременную премию, а само страхование будет гарантировать, что титульная компания будет защищать за свой счёт любые претензии, предъявленные третьими лицами в отношении прав на собственность, которой вы владеете.

Я прикрепляю образец контракта на покупку новостройки в Нью-Йорке. Обратите внимание, что контракты могут сильно различаться, так как они составляются адвокатами отдельно для каждой сделки. Этот образец предназначен для того, чтобы дать представление о составе договоров покупки недвижимости в Нью-Йорке. Если вам нужен актуальный текст, вы всегда можете обратиться ко мне, и я вам его отправлю.

Фото: Unsplash (Nathalia Segato), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru