Версия
для печати
для печати
С 1 января 2023 года действует закон, запрещающий иностранцам без вида на жительство приобретать недвижимость в Канаде. Исключения сделаны для тех, кто работает в Канаде – им разрешено покупать не более одного жилого объекта, а также для иностранных компаний, расширяющих свой канадский бизнес.
Тем, кто нарушит запрет, грозит штраф в размере $10 000 и принудительная продажа купленной собственности.
Также во многих провинциях иностранцам не позволяют покупать сельскохозяйственные или рекреационные земли. Например:
Покупка недвижимости не даёт права на ВНЖ или ПМЖ, само по себе наличие жилья не станет основанием для получения визы. Тем не менее для соискателей ПМЖ на основании бизнеса наличие жилья в Канаде, особенно в той же провинции, где будет размещаться компания, может считаться преимуществом.
Подробнее о переезде в Канаду
Иностранный владелец собственности в Канаде обязан платить налог на недвижимость, налог на чистую прибыль – если он сдаёт жильё в аренду, а также ряд других сборов.
Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации должны уведомлять российскую налоговую службу об открытии счетов в иностранных банках и о движении по ним значительных средств.
Перед началом поисков необходимо определиться с тем, где будет находиться ваша будущая недвижимость. Природные и экономические условия Канады очень разнообразны, поэтому стоит учесть климат, перспективы работы, изучить окрестные школы – если вы переселяетесь с детьми.
Следующий вопрос – каким вы видите своё идеальное жильё. Опять же, это во многом зависит от местности. Вариантов много: квартира в городе, таунхаус, отдельный дом… Составьте подробный чек-лист того, что там должно быть, и того, что вы не хотите видеть.
Третий принципиальный вопрос – сколько вы готовы за него заплатить, поэтому ещё до начала поисков полезно уточнить условия ипотеки, на которую вы можете рассчитывать, и строить дальнейшую стратегию уже исходя из доступной суммы.
Иностранцы в Канаде могут получить ипотеку, но процесс этот не слишком простой, так как для банка одним из важнейших показателей является кредитная история, а у новичка в стране её нет. Поэтому кроме документов, показывающих ваши доходы и происхождение средств для первого взноса, может понадобиться ещё и письмо от банка, услугами которого вы пользовались у себя на родине. Для клиентов международных банков, у которых есть филиалы в Канаде, обычно всё проходит существенно легче.
В целом, как показывает практика, банки при одобрении суммы ипотеки руководствуются следующим правилом. Ежемесячные расходы на жильё, включая выплаты по ипотеке, коммунальные услуги и т. д., не должны превышать 30% валового ежемесячного дохода, а вся ежемесячная долговая нагрузка (выплаты по ипотеке плюс выплаты по остальным кредитам) не должна быть больше 40% вашего ежемесячного валового дохода.
Резиденты могут отдать в качестве первого взноса всего 5% суммы (для недвижимости стоимостью до 500 тыс. CAD, или $400 тыс.), а 95% получить в кредит. При доле своих денег менее 20% нужно будет застраховать кредит через CMHC (Canadian Mortgage and Housing Corporation) или частного страховщика.
Для нерезидентов картина иная: не менее 35% нужно будет заплатить из своих денег, и только 65% можно получить взаймы. Для этого нужно будет открыть счёт в канадском банке. Процент по ипотеке для нерезидентов формально такой же, как для жителей страны, но если у вас нет кредитной истории, банк вполне может подстраховаться и завысить ставки.
Чтобы взять ипотеку, нужно будет воспользоваться услугами канадского ипотечного брокера: напрямую иностранцу кредит на жильё, скорее всего, не дадут. Брокер изучит вашу ситуацию, составит заявление и обратится с ним в несколько банков. Его задача – получить для вас лучшие условия.
Для открытия счёта и получения ипотеки в канадском банке вам потребуются следующие документы.
Не забудьте перевести все иноязычные документы и заверить переводы у нотариуса.
Если банк одобрил вам ипотеку, зафиксируйте это в предварительном договоре. В нём указывается максимальная сумма кредита, на которую вы можете рассчитывать, предстоящие выплаты, а также фиксируется процентная ставка – на срок от 60 до 120 дней. Это значит, что, даже если за время заключения основного договора у банка вырастет ставка по ипотеке, ваш кредит будет действовать на тех условиях, о которых вы договорились. А если ставка упадёт, то вы, разумеется, заключите договор по новой, более выгодной ставке. Этот документ не обязывает вас брать кредит именно в этом банке, так что вы ничем не рискуете.
Для некоторых агентов по недвижимости предварительное одобрение – один из ключевых документов, без которых они не готовы работать.
Определившись с характеристиками жилья и доступной суммой, уже можно приступать непосредственно к выбору.
Начать поиски проще всего со специализированных сайтов.
Крупнейшие канадские сайты по продаже недвижимости:
Также имеет смысл напрямую обращаться к агентам по недвижимости: у них могут быть предложения, которые отсутствуют в открытом доступе, или важные дополнительные сведения. Профессиональный агент обязательно должен иметь лицензию Канадской ассоциации по торговле недвижимостью (Canadian Real Estate Association) или аналогичной организации в масштабах провинции или города.
Вы также можете оставить заявку на подбор недвижимости в Канаде на портале Prian.ru – риелторы пришлют вам варианты, подходящие под ваши требования.
Для начала посмотрите несколько предложений, чтобы сориентироваться по ценам и понять, что представляет собой типичный канадский дом в том регионе, который вас интересует. Полезно также почитать статьи о недвижимости и иммиграции в Канаду, чтобы лучше понимать, как устроен рынок недвижимости и жизнь в этой стране.
Риелтор в Канаде не является обязательным участником сделки, однако провести её самостоятельно иностранцу, который не слишком хорошо знаком с особенностями местного рынка, будет весьма затруднительно. Кроме того:
Как выбрать риелтора? Обращайтесь к тому, кто работает именно в интересующем вас регионе и знает окрестности; работает на полную ставку и занимается этим уже много лет; хорошо знаком с юридической стороной дела, в том числе – с продажами иностранцам. Не забывайте про рекомендации – спросите своих знакомых, которые покупали недвижимость в Канаде, и почитайте отзывы в интернете.
Однако ответственность за сделку несёт не риелтор, а юрист – адвокат или нотариус. Нанять такого специалиста должны будут и продавец, и покупатель. Работа юриста – проверка чистоты сделки, составление документов, регистрация сделки, контроль за переводом средств. Юрист, разбирающийся в тонкостях процесса, поможет вам сэкономить время и деньги, а также снизить риски при заключении сделки. Порекомендовать юриста могут риелтор или знакомые. Также можно его найти через юридические сообщества.
После того как вы выбрали подходящий объект, необходимо договориться о сделке с его продавцом. С этой целью вы направляете ему предложение о покупке (offer to purchase).
В предложении о покупке обычно указывается:
Если это привлекательный объект, вы, вероятно, окажетесь не единственным заинтересованным покупателем. В целом на канадском рынке недвижимости условия диктует продавец, так что будьте готовы пойти на уступки, чтобы жильё досталось именно вам. Приняв ваше предложение, продавец его подписывает, и вы вносите задаток.
Стандартный размер задатка – 5–10% от стоимости недвижимости. Он выплачивается в течение 24 часов с того момента, как ваше предложение принято. Задаток возвращается в случае отказа от сделки, однако если покупатель «передумал» без уважительной причины, он может потерять свои деньги. Сделанный взнос (deposit) хранится обычно на доверительном счёте у агента или нотариуса.
Следующим этапом может быть проверка технического состояния дома (home inspection). Эта процедура не является обязательной и проводится, как правило, при покупке дома, а не квартиры. Осмотр проводят специалисты, деятельность которых в некоторых провинциях регулируется, а в других – нет, поэтому перед выбором полезно уточнить детали на сайте Канадской ассоциации домашних инспекторов и инспекторов недвижимости cahpi.ca.
Инспекторы изучат состояние здания и зафиксируют обнаруженные дефекты (поломки, трещины и т. д.), проверят состояние сантехники, коммуникаций и электропроводки. В случае обнаружения существенных дефектов ваш агент должен настоять на снижении суммы сделки на цену необходимых переделок
После внесения задатка между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи (purchase and sale agreement). Адвокат покупателя проверяет, имеет ли продавец право осуществлять сделку, нет ли за объектом просроченных долгов, в том числе по ипотеке, или других обязательств (эта проверка называется title search). По результатам работы юрист составляет акт корректировки (statement of adjustment), в котором указывает финальную цену и сумму, которую должен уплатить покупатель, с учётом задатка и возможных изменений в связи с задолженностями покупателя, дефектами дома и другими обстоятельствами. Также производится страхование титула – права собственности покупателя на недвижимость (title insurance). Подписание договора происходит в офисе юриста покупателя.
Документы
Если недвижимость покупается без ипотеки, покупатель переводит сумму покупки напрямую на счёт своего юриста. Если с ипотекой – оплата идёт через банк. В начале процесса резервируется задаток, после заключения сделки полная сумма перечисляется на доверительный счёт юриста. Также покупатель переводит на счёт юриста его гонорар и прочие «закрывающие расходы».
Юрист регистрирует сделку в земельном кадастре, после чего перечисляет деньги продавцу, а покупателю выдаёт свидетельство о праве собственности и ключи от его нового дома.
От момента выбора недвижимости вся процедура может занять две-три недели. Если при покупке используется ипотека, смело прибавляйте ещё столько же времени.
Провести сделку удалённо возможно, а вот взять ипотеку без личного посещения канадского банка – очень затруднительно. Исключение сделают только в том случае, если вы клиент крупного международного банка, имеющего представительство в Канаде.
Закрыть сделку можно у нотариуса в своей стране – подписанные документы вы отсканируете и отправите канадскому юристу по электронной почте. Также можно дать доверенность юристу в Канаде.
С 2015 года в Онтарио признаются электронные подписи документов о передаче недвижимости, поэтому доступно и дистанционное подписание договора.
При покупке дома за 500 тыс. CAD в Торонто дополнительные расходы составят 90–100 тыс. CAD ($70–80 тыс.).
Основные статьи:
Жильё в Канаде можно не покупать, а снять в долгосрочную аренду. Общая юридическая практика зафиксирована в Законе о найме жилья (Residential Tenancies Act), однако в каждой провинции, как водится, действуют свои правила.
Для поиска объекта тоже можно просматривать специализированные сайты, а также просто сайты объявлений, обратиться к друзьям и знакомым или воспользоваться услугами риелтора.
Аренда квартиры или дома, как и покупка, не самый простой процесс. Владелец жилья будет рассматривать целый пакет ваших документов, включающий справки о зарплате, выписку со счёта в банке, кредитный рейтинг и т. д. И опять же, при наличии нескольких желающих владелец выберет того, кто предложит самые приятные для него условия – по сумме и срокам выплат. Новичку без кредитной истории могут просто отказать или предложить заплатить за год вперёд. Хороший вариант – если за вас поручатся знакомые.
Когда вы достигли согласия с арендатором, обе стороны подписывают договор. В нём указывается сумма выплат, срок аренды (обычно год и более – найти жильё на полгода уже бывает непросто), определяется, кто вносит коммунальные платежи, а также оговариваются возможные штрафы.
Вселяться в жильё принято в первый день месяца, и если вы въезжаете/выезжаете в середине, от вас могут потребовать оплату за целый месяц.
Кроме того, обычная практика – при заселении оплатить аренду в двойном размере (за первый и последний месяцы проживания). Если планируете съехать, вы должны предварительно уведомить хозяина жилья, иначе внесённые авансом деньги пропадут. При этом за срок аренды, обозначенный в договоре, придётся заплатить в любом случае.
Уведомление о повышении арендных ставок должно быть вам прислано не менее чем за 90 дней (в Новой Шотландии – за четыре месяца, в Квебеке оговариваемо). А уведомление о досрочном выселении арендодатель обязан прислать минимум за месяц до этого момента. Основными причинами выселения являются неуплата или систематические задержки арендной платы, повреждение жилья, противозаконные действия и нарушение спокойствия окружающих.
Кондоминиум
Большинство канадских квартир – помещения в кондоминиумах. Такое жильё наиболее доступно по цене и требуемому обслуживанию. Кондоминиум – это дом, каждая квартира в котором находится в собственности своего хозяина, а общее имущество управляется избираемым советом. Совет отвечает за содержание здания и общих помещений, уплату общих налогов. Каждый собственник ежемесячно вносит установленную долю общих расходов. В кондоминиумах часто действуют строгие правила в отношении допустимого шума, использования общих помещений или ремонта квартир. С ними нужно будет ознакомиться до покупки.
Кооператив
Кооперативы похожи на кондоминиумы, однако в них собственники владеют не квартирами, а долями во всем здании. Совладельцы здесь тоже оплачивают содержание и ремонт здания и выполняют общие правила и положения совета кооператива. Имейте в виду: если вы решите продать своё жильё или сдать его в аренду, совет кооператива имеет право отклонить кандидатуру потенциального покупателя или арендатора. Поэтому, прежде чем заключать сделку, нужно внимательно изучить правила кооператива.
Индивидуальный дом
Это независимое жилище. Собственник владеет зданием и землёй под ним и несёт все расходы, связанные с этим пространством.
Таунхаус
Дом, примыкающий к ряду других домов. Каждый блок имеет отдельный внешний вход и собственный участок, но общую стену с соседями.
Дуплекс или триплекс
Жильё, состоящее из нескольких независимых единиц (квартир), которые обычно расположены друг над другом. Если в доме два этажа, это дуплекс, если три – триплекс. Такие помещения хорошо покупать с прицелом на сдачу в аренду.
