Поиск по статьям

Процедура приобретения недвижимости в Швейцарии

Теги: Швейцария

Иностранцу приобрести жилую недвижимость в Швейцарии на частное лицо не так просто. Для этого потребуется получить разрешение местных властей. При этом существует ограничение по жилой площади и размеру земельного участка, а также срокам перепродажи.

На операции с коммерческой недвижимостью для иностранцев в Швейцарии нет никаких ограничений. Но что касается жилья, существуют строгие правила.

Швейцария – небольшая страна с ограниченным предложением на рынке жилья, но покупка недвижимости здесь является общемировым трендом. Логично, что дома и квартиры в этой стране с постоянным спросом – долгосрочная гарантия для инвестиций.

Если иностранец не является резидентом Швейцарии (не имеет вида на жительство категорий «B» или «С»), то для оформления покупки объекта жилой недвижимости ему потребуется специальное разрешение. На практике такое разрешение выдается редко. Исключение составляют дома или квартиры в курортных зонах, которые будут использоваться для отдыха и на которые выделена квота для зарубежных покупателей.

Если разрешение имеется или не требуется, то при совершении сделки, которая всегда должна осуществляться только через нотариуса, необходимо предъявить паспорт, гарантию банка/подтверждение кредитоспособности покупателя и наличия у него необходимых денежных средств для покупки.

Действующий закон Лекс Коллер (Lex Koller) ограничивает право иностранных граждан (даже граждан ЕС) владеть недвижимостью на территории Швейцарии. В некоторых (особенно популярных) кантонах иностранные граждане не могут приобрести недвижимость или землю вообще. Существует также закон Вебера (Lex Weber), который четко ограничивает строительство и покупку так называемых «вторых домов» в муниципалитетах, где количество подобного жилья уже превышает 20% жилого фонда.

В каждом из кантонов установлены свои законы и порядки в отношении иностранцев, действуют свои ограничения, начиная от полного запрета на покупку и заканчивая привлечением нерезидентов, а значит льготными условиями приобретения. В некоторых кантонах приобретать недвижимость разрешено, но с ограничениями по ее использованию и количеству проводимого там времени. В основном, власти стараются привлечь международные инвестиции в небольшие города или курортные зоны. Некоторые кантоны предоставляют лишь право на аренду площадей на срок не более шести месяцев в течение года.

Покупка недвижимости в Швейцарии осуществляется в несколько этапов и занимает около трех-четырех месяцев. После выбора объекта для покупки в одобренном властями месте покупатель выплачивает процент от стоимости недвижимости (5-30%) или вносит фиксированную стоимость (от 5 до 200 тыс. швейцарских франков). Эта сумма перечисляется на счет нотариуса или агентства недвижимости в качестве депозита. Далее подписывается договор о намерениях (la promesse de vente), в котором оговариваются условия сделки, сроки и штрафные санкции, а также включается положение о депозите.

Затем нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки и отправляет в земельную комиссию кантона заявление на предоставление покупателю разрешения на покупку (квоты). Процесс получения квоты может занять несколько месяцев. Но некоторые объекты недвижимости продаются уже с готовым разрешениями на покупку.

После получения квоты продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи в присутствии нотариуса. Все сделки по покупке недвижимости в Швейцарии заверяет нотариус (в отличие, например, от Великобритании, где это не является обязательным). Если нотариус не заверил сделку, то она не имеет юридической силы.

При покупке недвижимости на вторичном рынке покупатель оплачивает всю сумму в момент подписания договора. При покупке строящегося объекта покупатель обычно переводит 30% средств в виде аванса, а остальную сумму вносит после сдачи объекта в эксплуатацию, однако возможны и другие схемы оплаты. Важно иметь ввиду, что в Швейцарии не существует законов, защищающих интересы покупателей в сделках с недостроенной недвижимостью. Поэтому при покупке строящегося объекта важно консультироваться с профессионалами, чтобы не оказаться в положении обманутого дольщика.

При подписании договора купли-продажи иностранный покупатель обязан подписать декларацию в соответствии с законом Lex Koller, а нотариус – заверить заявление покупателя об отсутствии у него другой недвижимости в Швейцарии (иностранцы могут владеть только одним объектом недвижимости на семью). Приобретенный иностранцем объект недвижимости нельзя перепродавать в течение последующих пяти лет.

После этого нотариус пересылает покупателю счет за уплату налога на переход права собственности, пошлины за внесение изменений в земельный кадастр. После уплаты договор купли-продажи регистрируется в кадастре, и с этого момента покупатель становится полноправным собственником.

Еще один фактор, влияющий на права приобретения жилой недвижимости, – вид на жительство. Существует несколько категорий ВНЖ, от которых зависит возможность покупки квадратных метров.

Граждане стран, входящих в Евросоюз и Европейскую Ассоциацию Свободной Торговли, имеющие швейцарский ВНЖ категории «В» или «С», а также выходцы из других стран, имеющие ВНЖ категории «С», обладают в отношении жилья теми же правами, что и граждане Швейцарии…

Как и во многих европейских государствах, ограничивающих право иностранцев на покупку жилой недвижимости, Швейцария дает возможность приобрести квадратные метры на юридическое лицо – зарегистрированную в Швейцарии компанию. Однако необходимо помнить, что эта возможность существует только для иностранцев – резидентов Швейцарии (при этом для граждан ЕС и ЕАСТ достаточно наличия ВНЖ категории «В», для граждан третьих стран необходим ВНЖ категории «С»).

Стоимость регистрации фирмы в Швейцарии может достигать $15 тыс. Минимальный уставной капитал фирмы должен составлять $35 тысяч, такая же сумма формально заявляется и подтверждается гарантиями банка. Все финансовые операции должны осуществляться швейцарскими банками. Отсюда появляются дополнительные ограничения на источник капитала. Примерно 10-20% от цены пойдут на оплату регистрации недвижимости в Земельной палате и обязательную государственную пошлину.

Даже если приобретаемый объект будет иметь минимальную стоимость ($200 тыс.), ежегодные расходы на его содержание составят около $25 тыс. В эту цифру входят зарплаты директоров, бухгалтера, пошлины за ежегодное продление юридического адреса и аренды офиса.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

Налог на передачу земельной собственности

0-4% в зависимости от кантона

Например, в кантонах Цюрих, Цуг, Ааргау налог на передачу земельной собственности не взимается. В кантоне Люцерн налог составляет 1,5%, в кантонах Берн и Вале – 1,8% от стоимости недвижимости

Нотариальные расходы Варьируются в зависимости от кантона – от 0,025% до 0,7%, например, Цюрих – 0,1%, Берн – 0,1-0,5 %
Регистрация права собственности в земельном реестре Варьируется в зависимости от кантона – до 0,6% в среднем (Цюрих – 0,25%, Люцерн – 0,2 %).

Конкретный пример

Апартаменты – 4,5 комнаты, 140 кв. м. В частной резиденции. Парковочное место, подсобное помещение.

  • Стоимость недвижимости – €705000
  • Налог на передачу земельной собственности (1,8%) – €12860
  • Услуги нотариуса (ориентировочно) – €7050
  • Пошлина земельного реестра (ориентировочно) – €3300
  • Пошлина за получение разрешения (квоты) на покупку иностранцами – €1240
  • Полная меблировка (ориентировочно) – €8300
  • Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами – €737750

Кредитование

Для российских граждан в Швейцарии существует возможность оформления ипотеки на покупку недвижимости через один из местных банков, если они смогут гарантировать кредит существенными депозитами или ценными бумагами. Основными банками, работающими с кредитованием иностранных граждан, являются UBS, Credit Suisse, а также Raiffeisen и Migros Bank.

Процент по ипотеке для резидентов Швейцарии составляет: по кредиту с плавающей ставкой – примерно 1%, по кредиту на 10 лет с фиксированной ставкой – примерно 1,8% годовых.

Для иностранцев ставка, конечно, будет существенно выше. Как правило, ипотечный кредит можно получить на срок от двух до 10 лет. Сумма кредита для нерезидентов обычно составляет 50-60% от стоимости, каждый случай рассматривается банком индивидуально.

Бизнес

Одним из способов для переселения в Швейцарию является регистрация собственной компании. Хотя это затратно, а положительный результат не гарантирован. Любой человек имеет право зарегистрировать свою фирму в Швейцарии, и, доказав экономическую пользу для региона и страны, попробовать получить разрешение на работу и вид на жительство. Но регистрация компании или покупка готового бизнеса в стране сами по себе не являются основанием для оформления ВНЖ.

Бизнес-план должен быть одобрен местными властями, при этом основное внимание чиновники обращают на вид деятельности и количество новых рабочих мест. После одобрения проекта через несколько месяцев можно претендовать на получение вида на жительство. Постоянный ВНЖ (ПМЖ) для граждан стран, не входящих в ЕС или ЕАСТ, оформляется не ранее чем через 10 лет легального проживания в стране.

Из этого правила есть исключение – если иностранец докажет, что он полностью интегрировался в швейцарское общество, владеет местным языком, работает и платит налоги, то ему, возможно, выдадут ПМЖ – вид на жительство категории «С» – уже через пять лет после въезда в Швейцарию.

Имея ВНЖ в Швейцарии и право на работу, можно, за некоторыми исключениями, пользоваться основными экономическими правами наравне со швейцарскими гражданами. А именно, открывать швейцарские предприятия, участвовать в таких фирмах в качестве акционера и совладельца, учреждать филиалы и заниматься управлением.

Не обладая разрешением на пребывание и работу в Швейцарии, также можно создавать собственные швейцарские предприятия, но к их управлению необходимо привлекать местных резидентов. При этом не требуется, чтобы швейцарские граждане имели большинство или определенную часть акций (долей) предприятия.

Необходимость привлекать к управлению местных жителей вызвана только тем, что без вида на жительство и соответствующего разрешения на работу иностранец не имеет права трудоустраиваться в Швейцарии, и, следовательно, занимать какие-либо должности в местных компаниях (даже в тех, которые принадлежат ему самому).

Благодарим за помощь в подготовке материала Ирину Симонян, директора по маркетингу компании Henley & Partners.

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Операции с недвижимостью

Что такое правильная недвижимость? Как вкладывать средства, чтобы быть защищённым юридически? Чтобы не переплатить при покупке? Чтобы не набрать привлекательных, но опасных кредитов? Как потом правильно и надежно управлять этой недвижимостью, чтобы она приносила хороший постоянный доход? Свои решения предлагает компания NVN Consulting AG. Читать

Операции с ценными бумагами

Покупка облигаций, акций, а также банковские депозиты – один из самых популярных современных инвестиционных инструментов. Немецко-швейцарская компания NVN Consulting AG с первого дня основания оказывает профессиональные услуги по консалтингу и юридическому сопровождению операций с ценными бумагами. Мы успешно управляем капиталами наших клиентов, опыт и результаты – доказывают нашу компетентность. Читать

Вид на жительство в Европе без права работы – сравнительный обзор

Получение вида на жительство в Европе интересует многих состоятельных иностранцев, в том числе граждан России и стран постсоветского пространства. Предлагаем вашему вниманию обзорную статью о способах получения ВНЖ в наиболее привлекательных для иммиграции европейских странах. Читать

6 фактов о недвижимости Швейцарии: прогнозы, цифры, тенденции

Что происходит на рынке одной из самых благополучных стран Европы? Какие ожидания есть у экспертов по поводу развития ситуации? Аналитики Credit Suisse обнародовали доклад, посвященный состоянию сектора недвижимости в 2018 году. Мы выбрали оттуда шесть самых ярких фактов и представляем их вашему вниманию. Читать

Работа в Швейцарии: как найти, кем устроиться и сколько можно заработать?

Швейцария входит в список лидеров не только по уровню цен, но и по качеству жизни. Стабильная экономика, высокие зарплаты, уровень безработицы порядка 3%, комфортные условия для жизни в сочетании с развитой инфраструктурой даже мелких городов, безопасностью и шикарной природой, экологичностью делают местный рынок труда привлекательным для иностранцев. Несмотря на то, что Швейцария не входит в Евросоюз, страна беспрерывно развивается: здесь созданы хорошие условия для ведения бизнеса, правовая система – проста и прозрачна, не говоря уже о нашумевшей репутации местных банков. Читать