Покупка кондоминиума на Пхукете в простых фактах

Причин популярности кондоминиумов много, но есть две основные: во-первых, квартиры очевидно дешевле вилл, во-вторых, их можно приобретать в полную собственность – freehold. Виллу иностранец может купить только в leasehold (аренда на 90 лет с продлением через 30 и 60).

• А здесь подробности процедуры покупки недвижимости в Таиланде. 

Впрочем, времена меняются, и «длительная аренда» смущает покупателей не так, как еще десять лет назад. Руководитель Villacarte Вадим Бухкалов объясняет это просто: «Leasehold на 90 лет – это, по сути, форма собственности, и 90% покупателей вообще не боятся его. Тем более когда они видят, что за freehold нужно переплачивать». Действительно, стоимость квартиры, продающейся в leasehold, как правило, ниже – до 20%.

Cмотрите вторую серию нашего спецпроекта «Тайский рай» о том, как купить квартиру на Пхукете и заработать:

Выбор будет: одновременно на Пхукете возводится более 50 лицензированных кондоминиумов. Большая часть проектов расположены на западе и юге острова, в главных туристических локациях, возле пляжей Май-Као, Ката, Камала, Карон, Сурин. Впрочем, за последние пять лет и в центре острова были построены первые комплексы действительно высокого уровня. Здесь живут экспаты, работающие на острове, не готовые селиться в старых тайских лачугах, но не испытывающие потребности (или не имеющие возможности) ходить на пляж каждый день.

Большинство кондоминиумов работают по принципу апарт-отелей: в них есть ресепшн, бассейны и тренажерные залы, зоны отдыха, реже – рестораны. Соответственно, практически все застройщики готовы взять ваши апартаменты в управление и начать сдавать их с первого дня эксплуатации комплекса. Правда – и это скользкий момент – не все кондоминиумы имеют право сдавать вашу квартиру посуточно. Чтобы получить такое право, проект должен иметь специальную отельную лицензию, а ее приобретают далеко не все, тем более что для долгосрочной сдачи – на срок более 30 дней – такая лицензия не нужна. По факту, управляющие в некоторых не имеющих отельной лицензии кондоминиумах все равно сдают их на короткий срок, но это риск – хотя и не непосредственно ваш. 

Основной спрос у покупателей на односпальные апартаменты, и таких предложений больше всего. Это связано с интересом не столько будущих собственников, сколько потенциальных арендаторов, для которых ваша квартира – просто гостиничный номер, в котором они будут проводить время между походами на пляж в течение нескольких недель. Соответственно, большинство апартаментов имеют небольшую – до 40 кв. м – площадь и стандартную планировку: холл плюс спальня. Варианты большей площади – 60-70 кв. м – и с большим числом комнат встречаются куда реже.

В стоимость квартир всегда входит отделка и определенные элементы – кондиционер, кухня, сантехника. Ваши дальнейшие расходы зависят от конкретного застройщика и целей покупателя. Если вы планируете сдавать свои апартаменты, то, скорее всего, должны будете приобрести всю мебель, постельное белье, полотенца, посуду по стандартам управляющей компании. Если же будете жить сами – никто не запретит вам обустроить апартаменты по своему вкусу. На глобальные изменения, однако, решаются немногие: предлагаемый дизайн вполне приличный и соответствует мировым ценам.

Диапазон цен на новые и строящиеся апартаменты в кондоминиумах на Пхукете очень широк – от $1,5 тыс. до $6-7 тыс. за кв. м. На стадии котлована можно найти единичные предложения $50-70 тыс. за квартиру (самые скромные), а тому, у кого в кармане $100 тыс. и больше, уже есть из чего выбирать. Основные параметры, влияющие на цену, – как и везде: локация (близость к морю, окружающая инфраструктура, природа), качество материалов и отделки, размеры территории. Разница цен при удалении от пляжа особенно существенная. По данным Numbeo, средняя цена квадратного метра в квартирах в глубине острова – $1 300, а в туристических зонах – $3 070. Правда, наши коллеги, очевидно, учитывали и квартиры в типично тайских кварталах. 

Пхукет дорожает, хотя и в рваном ритме. Например, в третьем квартале 2017 года цены на местное жилье увеличились на скромный 1% (в годовом исчислении), а весной 2018 Центробанк Таиланда сигнализировал о росте аж в 6,3%. По оценке Вадима Бухкалова, рост цен на новостройки в кондоминиумах составляет 5-7% в год: «Если в 2018-м вы можете "зайти" в хороший строящийся объект, имея $100 тысяч, то уже в следующем году такого не будет».

• Узнайте пять неопровержимых аргументов «за» с комментариями тех, кто уже живет и работает на крупнейшем острове Таиланда.

Стоимость апартаментов значительно зависит от стадии строительства, на которой вы их покупаете. С момента, когда на стройке только забита первая свая, за два-три года, к окончанию строительства, цена может вырасти на 25-30%. Кроме того, застройщики нередко «заманивают» первых покупателей бонусами – например, льготным мебельным пакетом или бесплатным оформлением в собственность. Поэтому схема «купил на стадии котлована – перепродал перед сдачей» весьма популярна.

На Пхукете тоже встречаются недострои, обманутые дольщики и задержки в сроках сдачи. Основной риск при покупке кондоминиума – нарваться на сомнительного застройщика «без истории». Именно поэтому на стадии знакомства с проектом важно понять: первое – что и в какие сроки уже возвела конкретная строительная компания, второе – есть ли у нее разрешение на строительство рассматриваемого объекта, так называемый building permit. Если бэкграунд у компании нормальный, а work permit есть – значительная часть рисков снята.

Очевидно, вы можете проверить все документы и сами, но лучше обратитесь к агентам, говорящим по-русски или по-английски. Обращаться к юристам или нет – дело ваше, в некоторых случаях они необходимы, а порой можно обойтись и без них. «При продаже новостройки серьезный девелопер всегда имеет типовые контракты, которые легко проверить. У него есть пакет документов, по которым он реализует сотни квартир в год, и такие сделки проходят быстро и легко. Юрист же необходим при сделке на вторичном рынке, где и продавец, и покупатель – физические лица, которые могут не доверять друг другу. Здесь продавца надо перепроверять обязательно – на предмет залогов, оформления прав собственности и т. д.», – заключает Вадим Бухкалов.

Villacarte

Таиланд, Пхукет, 49/34 Moo 5,

Luang Pho Chuang Soi, Chalong Sub-district,

Muang Phuket District, Phuket,

Thailand, 83130

villacarte.com

e-mail: [email protected]

Тел.: +66 (89) 290-01-10