Покупка виллы на Пхукете в практических советах

Первое, что нужно помнить, – ограничение прав собственности. Иностранец как физическое лицо не имеет права покупать в Таиланде землю. Тот дом, который на ней стоит, может принадлежать вам, а вот территория под ним и вокруг него – увы. Тут и появляется слово «лизхолд» (leasehold), означающее долгосрочную аренду объекта, когда виллу вы покупаете, а землю арендуете. В Таиланде эта аренда может длиться до 90 лет: купив объект в leasehold, вы дважды – через 30 и 60 лет – должны будете продлевать договор с владельцем земли – лендлордом.

Логичный вопрос: а продлят ли мне договор по истечении 30 или 90 лет и что будет, если нет? Поскольку рынок недвижимости Таиланда относительно молод, опираться на историю не получится. Но, если вы грамотно составите договор, продление должно стать формальной процедурой. К тому же схема leasehold дает возможность продавать, дарить, наследовать собственность. И вообще идея долгосрочной аренды больше смущает непосвященных, а так к ней привыкли.

«Как только покупатели узнают детали leasehold, понимают ее детали и осознают, что финансово она выгоднее – меньше налоги и текущие расходы, – они начинают относиться к ней с большим интересом», – говорит Вадим Бухкалов, руководитель Villacarte.

Существует другой, более популярный вариант – покупка виллы на юридическое лицо – компанию, где путем нехитрых и абсолютно законных действий вы, иностранец, получаете право эксклюзивной подписи. То есть можете проводить все важнейшие решения, связанные и с объектом, и с фирмой, юридически владея лишь ее 49%. Наконец, утешит вас такое соображение или нет, но любое государство может изменить правила игры, и если оно решит отобрать вашу недвижимость, то и право полной собственности вам никак не поможет. Власти Таиланда пока не дали ни одного повода усомниться в своей честности.

• Более подробно о процедуре покупки недвижимости в Таиланде читайте здесь.

Если не рассматривать тайские лачуги, а только действительно курортные объекты, на Пхукете единовременно выставлены на продажу от 1 500 до 2 000 вилл. Минимальная цена, на которую стоит ориентироваться, – около $200 тыс. Вилла с собственным бассейном, находящаяся ближе чем в пяти минутах езды от пляжа, это уже $250 тыс., а чаще $300 тыс. и выше. 

Проект премиум-класса Baan Mai Khao

Говорить о верхней планке невозможно. Самое дорогое, что видели мы, – вилла за $25 млн – вот такая: огромная территория, гостевой дом, умопомрачительный дизайн, работа архитектора с мировым именем…

Дешевых (разумеется, относительно) домов на Пхукете строят очень мало, и можно сказать, что сейчас они в дефиците. По мнению Вадима Бухкалова, найти свободный объект дешевле даже не $300 тыс., а полумиллиона сегодня практически нереально. Вторичный рынок крайне мал, а новые виллы застройщики или быстро продают, или предлагают за иные деньги.

Основные параметры, влияющие на цену виллы, – близость к морю, вид, инфраструктура вокруг, качество самого объекта: его состояние и дизайн. Разумеется, свою роль сыграет и площадь участка земли.

Виллы, как и квартиры в кондоминиумах, сдают в аренду. Но если ваша цель чисто инвестиционная, то собственный дом – не самый перспективный вариант. Соотношение цены и дохода от аренды для апартаментов обычно выгоднее: если квартира может приносить 7-9% годовых, то средняя вилла – 4-6% и лишь в единичных случаях более 7%. И чем вилла дороже, тем меньший процент вы получите, – поэтому с инвестиционной точки зрения первая линия вообще не преимущество.

Если все-таки рассматривать покупку виллы для получения дохода, то лучше подбирать не отдельно стоящий объект, а дом в жилом комплексе – охраняемая территория и общий сервис будут большим плюсом для арендаторов. Отсутствие «уединения» смущать не должно: на Пхукете лучшие проекты строятся на площадях в сотни, а иногда даже тысячи гектаров, и расстояния между домами здесь гигантские.

Еще арендаторы любят равнозначные, то есть примерно одной площади, спальни, пусть небольшую, но все же территорию возле бассейна, современный дизайн, близость к морю (тут придется искать золотую середину между арендными перспективами и ценой виллы), вид – не обязательно на море, но лучше и не на стену у бассейна.

Перед покупкой стоит проконсультироваться с компаниями, которые занимаются не только продажей, но и арендой вилл в конкретном ценовом сегменте – они-то точно знают, что будет приносить доход, а что нет. Например, в Villacarte есть даже программы гарантированного дохода, но они работают не для всех вилл, а примерно для десяти-двенадцати – тех, в чьих арендных перспективах нет сомнений.

Смотрите новую серию нашего спецпроекта «Тайский рай» 

Виллы на Пхукете не так часто продаются пустыми, то есть с одной отделкой. Застройщик наверняка предложит вам несколько вариантов дизайна с пакетами мебели. Впрочем, в отличие от апартаментов дома чаще покупают под себя, а значит, отделывают на свой вкус. Во всяком случае, предметы интерьера, вилки-ложки, постельное белье собственники точно покупают сами.

Тенденция последних лет – покупка не самой виллы, а земли, на которой она стоит. Сам дом может практически не представлять ценности, а вот земля – быть уникальной. Это ситуация, когда объект проще реконструировать или вовсе заново построить.

Покупая виллу, не стоит забывать про «агрессивную среду» на Пхукете, непростой климат с высокой влажностью. Если вы не собираетесь жить в своем доме постоянно, стоит позаботиться о контроле за помещением в период вашего отсутствия. Проветривание и уборка позволят сохранить дому товарный вид. Кстати, именно по климатическим причинам собственники часто решаются сдавать свои коттеджи: несколько стаканов, разбитых арендатором, и сломанный кран – небольшая плата за сохранность дома.

Villacarte

villacarte.com

e-mail: [email protected]

Тел.: +66 (89) 290-01-10