Поделиться:
Версия
для печати
для печати
Поделиться:
«Я заработал на квартире в Таиланде». Таких историй мы слышим всё больше. Особенно воодушевляет, что и показатели называются приличные.
Проект «Тайский рай» добрался до, возможно, самой актуальной темы: инвестиции в недвижимость Пхукета.
основатель компании Villacarte
руководитель отдела продаж компании Villacarte
менеджер по продажам компании Villacarte
Тренд несомненный. От 70 до 75% покупателей недвижимости в Таиланде своей главной задачей считают «заработать». Пусть эта статистика неофициальная, зато она основана на мнении тридцати специалистов рынка недвижимости Пхукета, опрошенных весной 2018 года журналистами Prian.ru.
А вот официальные данные. В 2017 году Таиланд посетили 35 млн иностранцев. С января по октябрь 2018 года на Пхукет приехали более 10,1 млн туристов, из них 8,6 млн – из-за рубежа. Статистика от руководителя государственного департамента туризма на Пхукете Монтри Манатора (Montri Manator) в нашем случае важна для подтверждения очевидного: остров является культовым туристическим местом.
Не менее важно, что турпоток растет стремительно. Еще в далеком 2005 году Forbes назвал Пхукет главным туристическим направлением планеты. За десять лет с 2007 года число иностранных рейсов в аэропорт Пхукета выросло в восемь (!) раз. Девелоперам угнаться за такой динамикой едва ли возможно. На острове сейчас 23 тыс. гостиничных номеров, 8 тыс. курортных кондоминиумов и 4 тыс. вилл. Но нужно – больше.
***
***
Основной способ получения дохода от недвижимости на Пхукете – сдача недвижимости в аренду. Туристам. Но не единственный. Поскольку готовые апартаменты становятся успешным инструментом получения дохода, уже функционирующие объекты стоят дороже строящихся. А значит, сомнительная в большинстве стран схема «купил на стадии котлована – продал при сдаче» здесь интересна.
«Активно цена начинает расти, когда компания непосредственно приступает к стройке. В момент подачи документа, на стадии согласований подобного роста нет. На моей памяти самый большой рост цен был на одном из объектов рядом с пляжем Банг-Тао: изначально они продавались 2,4 млн бат за однокомнатную квартиру. К концу строительства ее можно было купить за 3,7 млн бат», – замечает Виталия Воробьева.
Конечно, рост более чем на 50% по ходу строительства – случай нетипичный. Но на 15-20% за два года строительства рассчитывать можно почти всегда. Другое важное следствие этого в том, что основной риск для инвестора – купить апартаменты не вовремя. «Не вовремя» – значит в момент пиковой цены, когда в проекте остается одна-две непроданных квартиры. «А если понравившиеся вам апартаменты стоят, скажем, $100 тыс., лучше покупать их сейчас. В следующем году это же предложение будет минимум на 10% дороже», – замечает Вадим Бухкалов.
***
***
Как вы уже поняли, основной доходный «товар» на рынке сегодня – квартиры в кондоминиумах. Руководитель отдела продаж Villacarte Александра Чиркина объясняет это просто: «Спрос на них выше – в том числе со стороны будущих арендаторов, а цены на порядок ниже по сравнению с виллами». И подтверждает цифрами: «Если вилла на Пхукете в среднем может приносить 4-5% годовых, то средний показатель у апартаментов 7-8%».
Не слишком ли красивые цифры называют риэлторы? Экспертов Globalpropertyguide.com можно считать пессимистами: в последнем отчете за 2018 год они оценивают среднюю доходность по всему Таиланду в 4,3%. Лучшие показатели в Азии у Индонезии (7,3%) и Филиппин (6,2%). Ниже – Малайзия, Сингапур, Индия, Китай.
Но это именно средний показатель, учитывающий скромнейшие, если не сказать абсолютно нулевые перспективы нетуристических регионов и некурортных объектов. «Простите за каламбур, но показатели по Таиланду в целом не показательны, – утверждает Александра Чиркина. – Именно на курортах представлена доходная недвижимость, дающая цифры, которые делают страну, и Пхукет в частности, привлекательной для инвесторов».
***
815 000 евро
87 201 евро
1 695 133 евро
101 332 евро
315 000 евро
1 168 089 евро
74 759 евро
754 344 евро
139 593 евро
95 867 евро
201 912 евро
97 499 евро
189 000 евро
30 800 евро
181 219 евро
85 970 евро
211 566 евро
355 501 евро
77 752 евро
25 100 евро
***
В отчете CBRE за 2017 год есть, по сути, прямая рекомендация девелоперам «предлагать клиентам недвижимость с управлением, чтобы они могли получать доход от аренды». В общем, так они и делают, здесь всё для пассивного дохода! На Пхукете сейчас возводят около 50 комплексов, большинство из них предлагают программы по сдаче купленных апартаментов в аренду. Заявленная или, честнее сказать, расчетная доходность на первые три-пять лет от 7 до 10% годовых.
«Сегодня все – все без исключения – строящиеся комплексы предложат вам услуги по управлению, – констатирует Вадим Бухкалов. – Другое дело, что далеко не все имеют программу с гарантированным доходом. Из общего числа она есть максимум в 15% компаний».
***
Сюжет о том, какой доход приносят апартаменты в Пхукете
***
Происходит это так. К окончанию строительство проекта на нем начинает работу управляющая компания. Ее функция – выстроить маркетинговую инфраструктуру для привлечения туроператоров и систем бронирования, то есть настроить поток клиентов. Затем владельцам апартаментов предлагают схему получения дохода. Принципиально возможностей две: или схема rental pool, когда ваш доход зависит от того, сколько фактически заработала управляющая компания на вашем объекте, или заключение договора по программе с гарантированной доходностью, когда вне зависимости от загрузки вы получаете фиксированную сумму.
Второй вариант поначалу кажется более интересным: инвесторов, разумеется, привлекают гарантии. Но вспомним о туристическом буме. Растущий спрос на аренду со стороны туристов и длинный курортный сезон (боле полугода) позволяют заработать больше именно на rental pool.
«Ожидаемая загрузка комплекса даже при пессимистичном сценарии – около 50% в низкий сезон и около 90% в высокий. Мы не включали в расчет предложения на пиковые даты – на Новый год, когда все объекты загружаются полностью... Так вот, даже при минимальных ценах мы видим возможность заработать не менее 8% от стоимости квартиры в первый год. Поэтому легко предлагаем 7% гарантированную доходность на три года. Сумму покупатель узнает в первый же день заключения договора. Выплаты производятся раз в год», – пример от менеджера проекта The Panora Phuket.
***
***
Если подписан договор гарантированной аренды… что произойдет, когда он закончится? Поскольку сейчас спрос на аренду высок, а цены в Таиланде растут на 3-5% в год, окончание договора может обрадовать собственника. Менеджер одного из строящихся проектов объяснил: «За это время стоимость квартиры возрастает, и владелец уже не хочет получать те же 7% от ее изначальной контрактной цены. Его ожидания увеличиваются. Поэтому у него есть возможность вступить в rental pool и при этом зарабатывать в соответствии с актуальными рыночными ценами на аренду квартиры».
Впрочем… «Программы по управлению появились относительно недавно – у них нет богатой истории, – замечает Александра Чиркина. – Мне кажется, проекты, которые работают по этой схеме, еще не вышли за рамки обещанного или только начали выходить. Так что на рынке по этому вопросу пока тишина: текущие условия – 7-8% годовых – вполне устраивают собственников».
***
***
Что лучше: rental pool или гарантированная доходность? Это вопрос ваших предпочтений: вам синицу или журавля? «В первый год всегда нужно брать гарантированный доход, – уверен Вадим Бухкалов, – а потом внимательно смотреть за заполняемостью и раскруткой проекта. И, скорее всего, переходить на rental pool. Или вообще уходить в свободное плавание, то есть искать управляющую компанию на стороне, чтобы в итоге получить больше».
***
Больше интересных материалов о Таиланде смотрите здесь.