Остров дохода. Почему Пхукет стал местом, где зарабатывают на недвижимости

Тренд несомненный. От 70 до 75% покупателей недвижимости в Таиланде своей главной задачей считают «заработать». Пусть эта статистика неофициальная, зато она основана на мнении тридцати специалистов рынка недвижимости Пхукета, опрошенных весной 2018 года журналистами Prian.ru.

А вот официальные данные. В 2017 году Таиланд посетили 35 млн иностранцев. С января по октябрь 2018 года на Пхукет приехали более 10,1 млн туристов, из них 8,6 млн – из-за рубежа. Статистика от руководителя государственного департамента туризма на Пхукете Монтри Манатора (Montri Manator) в нашем случае важна для подтверждения очевидного: остров является культовым туристическим местом.

Не менее важно, что турпоток растет стремительно. Еще в далеком 2005 году Forbes назвал Пхукет главным туристическим направлением планеты. За десять лет с 2007 года число иностранных рейсов в аэропорт Пхукета выросло в восемь (!) раз. Девелоперам угнаться за такой динамикой едва ли возможно. На острове сейчас 23 тыс. гостиничных номеров, 8 тыс. курортных кондоминиумов и 4 тыс. вилл. Но нужно – больше.

***

***

Основной способ получения дохода от недвижимости на Пхукете – сдача недвижимости в аренду. Туристам. Но не единственный. Поскольку готовые апартаменты становятся успешным инструментом получения дохода, уже функционирующие объекты стоят дороже строящихся. А значит, сомнительная в большинстве стран схема «купил на стадии котлована – продал при сдаче» здесь интересна.

• Хотите арендовать апартаменты на Пхукете, то вам сюда!

«Активно цена начинает расти, когда компания непосредственно приступает к стройке. В момент подачи документа, на стадии согласований подобного роста нет. На моей памяти самый большой рост цен был на одном из объектов рядом с пляжем Банг-Тао: изначально они продавались 2,4 млн бат за однокомнатную квартиру. К концу строительства ее можно было купить за 3,7 млн бат», – замечает Виталия Воробьева.

Конечно, рост более чем на 50% по ходу строительства – случай нетипичный. Но на 15-20% за два года строительства рассчитывать можно почти всегда. Другое важное следствие этого в том, что основной риск для инвестора – купить апартаменты не вовремя. «Не вовремя» – значит в момент пиковой цены, когда в проекте остается одна-две непроданных квартиры. «А если понравившиеся вам апартаменты стоят, скажем, $100 тыс., лучше покупать их сейчас. В следующем году это же предложение будет минимум на 10% дороже», – замечает Вадим Бухкалов.

***

***

Как вы уже поняли, основной доходный «товар» на рынке сегодня – квартиры в кондоминиумах. Руководитель отдела продаж Villacarte Александра Чиркина объясняет это просто: «Спрос на них выше – в том числе со стороны будущих арендаторов, а цены на порядок ниже по сравнению с виллами». И подтверждает цифрами: «Если вилла на Пхукете в среднем может приносить 4-5% годовых, то средний показатель у апартаментов 7-8%».

Не слишком ли красивые цифры называют риэлторы? Экспертов Globalpropertyguide.com можно считать пессимистами: в последнем отчете за 2018 год они оценивают среднюю доходность по всему Таиланду в 4,3%. Лучшие показатели в Азии у Индонезии (7,3%) и Филиппин (6,2%). Ниже – Малайзия, Сингапур, Индия, Китай.

Но это именно средний показатель, учитывающий скромнейшие, если не сказать абсолютно нулевые перспективы нетуристических регионов и некурортных объектов. «Простите за каламбур, но показатели по Таиланду в целом не показательны, – утверждает Александра Чиркина. – Именно на курортах представлена доходная недвижимость, дающая цифры, которые делают страну, и Пхукет в частности, привлекательной для инвесторов».

***

***

В отчете CBRE за 2017 год есть, по сути, прямая рекомендация девелоперам «предлагать клиентам недвижимость с управлением, чтобы они могли получать доход от аренды». В общем, так они и делают, здесь всё для пассивного дохода! На Пхукете сейчас возводят около 50 комплексов, большинство из них предлагают программы по сдаче купленных апартаментов в аренду. Заявленная или, честнее сказать, расчетная доходность на первые три-пять лет от 7 до 10% годовых.

«Сегодня все – все без исключения – строящиеся комплексы предложат вам услуги по управлению, – констатирует Вадим Бухкалов. – Другое дело, что далеко не все имеют программу с гарантированным доходом. Из общего числа она есть максимум в 15% компаний».

***

Сюжет о том, какой доход приносят апартаменты в Пхукете

***

Происходит это так. К окончанию строительство проекта на нем начинает работу управляющая компания. Ее функция – выстроить маркетинговую инфраструктуру для привлечения туроператоров и систем бронирования, то есть настроить поток клиентов. Затем владельцам апартаментов предлагают схему получения дохода. Принципиально возможностей две: или схема rental pool, когда ваш доход зависит от того, сколько фактически заработала управляющая компания на вашем объекте, или заключение договора по программе с гарантированной доходностью, когда вне зависимости от загрузки вы получаете фиксированную сумму.

• Хотите не только прочитать, но и увидеть? Серии проекта «Тайский рай»

Второй вариант поначалу кажется более интересным: инвесторов, разумеется, привлекают гарантии. Но вспомним о туристическом буме. Растущий спрос на аренду со стороны туристов и длинный курортный сезон (боле полугода) позволяют заработать больше именно на rental pool.

«Ожидаемая загрузка комплекса даже при пессимистичном сценарии – около 50% в низкий сезон и около 90% в высокий. Мы не включали в расчет предложения на пиковые даты – на Новый год, когда все объекты загружаются полностью... Так вот, даже при минимальных ценах мы видим возможность заработать не менее 8% от стоимости квартиры в первый год. Поэтому легко предлагаем 7% гарантированную доходность на три года. Сумму покупатель узнает в первый же день заключения договора. Выплаты производятся раз в год», – пример от менеджера проекта The Panora Phuket.

***

***

Если подписан договор гарантированной аренды… что произойдет, когда он закончится? Поскольку сейчас спрос на аренду высок, а цены в Таиланде растут на 3-5% в год, окончание договора может обрадовать собственника. Менеджер одного из строящихся проектов объяснил: «За это время стоимость квартиры возрастает, и владелец уже не хочет получать те же 7% от ее изначальной контрактной цены. Его ожидания увеличиваются. Поэтому у него есть возможность вступить в rental pool и при этом зарабатывать в соответствии с актуальными рыночными ценами на аренду квартиры».

Впрочем… «Программы по управлению появились относительно недавно – у них нет богатой истории, – замечает Александра Чиркина. – Мне кажется, проекты, которые работают по этой схеме, еще не вышли за рамки обещанного или только начали выходить. Так что на рынке по этому вопросу пока тишина: текущие условия – 7-8% годовых – вполне устраивают собственников».

***

***

Что лучше: rental pool или гарантированная доходность? Это вопрос ваших предпочтений: вам синицу или журавля? «В первый год всегда нужно брать гарантированный доход, – уверен Вадим Бухкалов, – а потом внимательно смотреть за заполняемостью и раскруткой проекта. И, скорее всего, переходить на rental pool. Или вообще уходить в свободное плавание, то есть искать управляющую компанию на стороне, чтобы в итоге получить больше».

***

villacarte.com

e-mail: [email protected]

Тел.: +66 (89) 290-01-10