Версия
для печати
для печати
За период с 2010 по 2018 год в столице Латвии зарегистрированы 293 покупки квартир, стоимость которых составляла €400 тыс. и выше. В 24 случаях бюджет сделок превысил миллион евро.
Неофициальным флагманом премиального рынка столичных квартир в 2018 году стал жилой комплекс River Breeze Residence. Покупателям в нём предлагаются 48 единиц жилья, и к началу весны прошлого года проданными значилась пятая часть из них. При существующем спросе это хороший результат.
Подтверждением особой роли проекта для элитного сегмента Риги может служить тот факт, что из четырёх совершённых в 2018 году продаж квартир за миллион евро и выше сразу три были зарегистрированы в River Breeze Residence. Успешно начался для него и год нынешний: в комплексе проведены две самые дорогие в первом квартале 2019 года сделки с рижскими квартирами.
Так, в феврале в собственность нового владельца официально перешли апартаменты общей площадью 284,6 кв. м с видом на Даугаву и старый город. Цена покупки (без учёта подземных парковок) составила €1,159 млн. Вслед за этим, в марте, в Земельную книгу была внесена запись о продаже за €720 тыс. двухэтажного таунхауса, располагающегося на первых этажах комплекса. В результате к середине весны доступными для покупателей в River Breeze Residence остались лишь две квартиры, цена которых превышает миллион евро.
Данное обстоятельство навело журнал m2 и портал varianti.lv на идею сравнить темпы продаж в River Breeze Residence и в других проектах за последние годы. Для этого были проанализированы сделки с квартирами от €400 тыс. Такую границу для исследования определили исходя из прайс-листа River Breeze Residence: более скромная стоимость имеется здесь лишь у пяти квартир, все остальные дороже. Ну а за точку отсчёта взяли 2010 год: именно с 1 июля в Латвии начала работать программа предоставления видов на жительство нерезидентам, купившим жильё.
Забегая вперед, скажем, что в редкий год последнего десятилетия доля сделок с квартирами дороже €400 тыс. превышала показатель 0,5% от общего количества продаж.
Согласно базе данных Cenu banka, в 2010 году в Земельной книге Риги зарегистрировали 13 сделок с квартирами дороже €400 тыс. Примечательно, что только две из них прошли в первом полугодии, а одиннадцать – после того, как заработала программа предоставления ВНЖ покупателям-нерезидентам. В составляемый нами топ лишь один проект – на улице Аусекля, 4 (реновированный дом плюс внутридворовая новостройка) – попал дважды, в остальных домах было по одной сделке. Продажа дороже миллиона евро случилась в тот год лишь однажды.
В 2011 году зафиксированы 22 продажи. Правда, ни одна из них не приблизилась к миллиону евро. Три сделки изучаемой нами ценовой категории были в комплексе Centra nams, на Републикас лаукумс, 3, по две – в домах на улице Аусекля, 4 и улице Алберта, 11.
В 2012 году в столице Латвии за €400 тыс. и дороже продали 37 квартир. Суммы в миллион евро и выше фигурировали в Земельной книге четырежды. На тот год пришлась и считающаяся самой дорогой начиная с 2010 года продажа квартирной собственности – €2,265 млн уплачены за квартиру номер пять на улице Базницас, 26. По три продажи в изучаемой нами категории пришлись на проекты в домах 12 и 16а по улице Антонияс, доме 1 по улице Алберта, по две – на улице Эмила Мелнгайля, 2, Элизабетес, 21а и 12.
Следующий, 2013-й, год стал рекордным – 69 сделок. Иностранное участие в дорогом квартирном сегменте Риги достигло пика. Пальму первенства по продажам перехватили дебютировавшие в тот год вторая очередь «Гипсовой фабрики» (Баласта дамбис, 72) – 13 покупок – и капитально реновированное историческое здание на улице Элизабетес, 21а – 10 сделок. В проекте Skanstes Virsotnes прошли четыре сделки дороже €400 тыс., на улице Эмила Мелнгайля, 2 – две, равно как и в Доме Кемпеля на улице Гертрудес, 23 / Акас, 8 и улице Бривибас, 19.
Сделок дороже миллиона евро в тот год было три, и все пришлись на «Гипсовую фабрику». Максимум составил €2,1 млн.
На 2014-й, год изменения правил получения латвийского ВНЖ (минимальная стоимость недвижимости, позволяющей претендовать на этот документ, поднята до €250 тыс.), пришлось 35 сделок от €400 тыс. Среди лидеров вновь вторая очередь «Гипсовой фабрики» – четыре сделки; в домах на улице Эмила Мелнгайля, 2, улице Пулквежа Бриежа, 21 и в проекте Skanstes Virsotnes – по три; на улице Грециниеку, 24, улице Элизабетес, 3 (проект Elizabeth) и улице Элизабетес, 21а – по две. В тот год прошло три сделки дороже миллиона евро.
Всего 34 сделки. Наибольшее число квартир из этого сегмента продано в проекте на улице Элизабетес, 3 – шесть записей в Земельной книге. Аналогичное число сделок зафиксировано и в сданном в эксплуатацию в тот год комплексе Tal Residence. В «Гипcовой фабрике» на этот раз было пять продаж дороже €400 тыс., в новостройке Skanstes mājas – две. Квартиры за миллион евро и дороже купили пять раз.
37 сделок. Бюджет выше €400 тыс. фигурировал в шести покупках квартир в «Гипсовой фабрике». Четыре сделки было проведено в комплексе Centrus (улице Дзирнаву, 81 и 83), продажи в котором шли на тот момент второй год; три – в сданном в 2015 году в эксплуатацию комплексе Club Central Residence (улица Базницас, 18а); по две – в новом проекте Art Luxury House (улица Стрелниеку, 7) и Доме Кемпеля. Сделок дороже миллиона евро было две: в «Гипсовой фабрике» (€1,99 млн) и на улице Элизабетес, 3.
Самый низкий показатель за период с 2010 года пришёлся на 2017 год – 17 сделок. Только во второй очереди «Гипсовой фабрики» было две продажи, в остальных проектах – по одной. Миллионная отметка была превышена дважды – в квартирах на улице Аусекля, 4 и на улице Кугю, 26.
Прошлый год завершился подписанием 29 договоров покупки премиальных квартир. На River Breeze Residence пришлись семь из них. В Земельной книге значатся также восемь записей о смене владельца квартир в комплексе на улице Элизабетес, 4. Вот только большинство из них, судя по всему, носили инвестиционный характер: пять договоров зарегистрированы 26 апреля, ещё два – 17 октября. Что касается продаж за миллион евро и выше, то они имели место четырежды: три – в River Breeze Residence (за €1,498 млн, €1,174 млн и €1,047 млн) и одна вторичная – на улице Алберта, 4 (€1 млн).
Проведённые журналом m2 и порталом varianti.lv подсчёты показали, что наибольшее число продаж квартир дороже €400 тыс. за последнее десятилетие в Риге было совершено во второй очереди «Гипсовой фабрики» (29) и на улице Элизабетес, 3 (11). А вот на третье место, если ориентироваться на записи Земельной книги, нынешней весной поднялся River Breeze Residence.
Однако уже в скором времени общая картина обещает измениться. В 2019-2020 годах должен быть сдан в эксплуатацию целый пул премиальных и элитных проектов: Z-Towers, HOFT, LOFT, Club Central Residence II, «Резиденция философов», Merks viesturdārzs, Vilhelma nami, Elizabetes Rezidence и некоторые другие, – которые пополнят квартирное предложение дороже €400 тыс. ещё как минимум 160 такими вариантами. И это не считая того, что в давно сданных в эксплуатацию проектах J5, Magdelēnas kvartāls и Art Luxury House на первичном рынке представлено свыше 50 квартир интересующей нас категории. Конкуренция за покупателей обещает быть серьёзной!
Ирина Алазова, руководитель компании Mercury Group:
– Если пытаться прогнозировать, что будет происходить в этом сегменте в ближайшие два – пять лет, то рискнула бы говорить лишь о ближайшем периоде. Пять лет – слишком большой промежуток времени для прогнозов. Очень многое в этом сегменте зависит от законов, которые принимает наше правительство. От того, что происходит в банковской системе. От условий, которые действуют в отношении инвесторов, и от налогообложения. И от того, насколько привлекательными на фоне других европейских государств иностранцы будут считать латвийские условия получения ВНЖ при покупке недвижимости в будущем.
Нам понятно, что квартиры в сегменте от €400 тыс. в большей мере приемлемы для кошельков нерезидентов, являющихся состоятельными людьми, нацеленными на переезд в европейские страны, или инвесторами, готовыми вложиться в объекты такого рода. Безусловно, доля местных среди покупателей квартир высокого уровня есть, и она становится заметнее на фоне низкой количественной базы самих сделок. Но местные клиенты – более сложные.
Те из них, кто подбирает жильё дороже €400 тыс., предъявляют очень высокие требования к нему, к набору достоинств, которыми оно должно обладать. Традиционно хотят пентхаус c очень красивыми видами, качественной отделкой и как можно большим количеством квадратных метров. Как минимум с тремя спальнями. И практически все местные клиенты при поиске дорогих квартир высказывают уверенность в том, что цены в этом сегменте должны быть ниже, чем сейчас просят застройщики или продавцы такого жилья. С этой мыслью клиенты и ведут поиск объектов и торгуются о цене. Покупатель – сложный. Но хорошо, что он есть и покупает, если продавец идёт на значительные уступки.
Предугадать сценарий развития событий, зная, насколько непросто происходят продажи жилья в элитных комплексах, трудно. Те, кто ищет имущество дороже €400 тыс., изучают все имеющиеся предложения и выбирают самое лучшее, по их мнению. Так делают и местные, и иностранцы. При том что число последних за прошедшие четыре года многократно сократилось, особенно претендентов на ВНЖ.
Нерезиденты, желающие получить золотую латвийскую визу, при поиске объекта обязательно держат в уме необходимость платить латвийскому государству в виде пошлины 5% от стоимости недвижимости.
Одно дело купить за €250 тыс. и отдать в госбюджет €12,5 тыс. и совсем другое – за €600 тыс. и фактически подарить €30 тыс. При миллионной сделке размер госпошлины возрастает до €50 тыс. На такие «подарки» соглашаются идти редкие иностранцы, в основном те, кто в дальнейшем планирует переезжать в Латвию и реально здесь жить.
Нужно понимать и то, что такие квартиры – это не объекты для классического инвестирования, которые можно сдать в аренду и получать потом отдачу от вложений. Квартиры дороже €400 тыс. при нынешних арендных ставках не могут обеспечить приемлемую для инвестора отдачу.
К сожалению, радужных настроений в отношении будущего сегмента дорогих квартир Риги пока нет.
Что касается цен, то хочется надеяться на их стабильность. Застройщики люксовых проектов часто интересуются у нас: что делать с ценой, чтобы стимулировать продажи? Опускать? Выбор здесь индивидуален. Сильно опустить цену тоже не всегда возможно. Существует себестоимость строительства, и она в последние годы поднялась. Дома класса люкс строят из дорогих и качественных материалов, внутренняя отделка также требует высоких затрат. Проекты – эксклюзивные, находятся на дорогой земле. Если торговать ниже себестоимости, то это уже не бизнес. Да и не всегда снижение поможет: если квартира стоит €400 тыс. и цену скинут до €300 тыс., это не гарантирует, что моментально появятся хотя бы несколько потенциальных покупателей.
Однозначно только то, что предложение подобных квартир значительно превышает спрос на них. Мне кажется, что в появлении новых проектов этого класса должна наступить некоторая пауза. Хотя у нас и сейчас вызывают удивление те застройщики, которые в данной рыночной ситуации рискнули развивать проекты класса люкс. Возможно, у них есть свои бизнес-планы, в том числе связанные со сдачей этих квартир в аренду, либо другие финансовые расчёты. Что касается продаж, то ни бума, ни значительного их роста, учитывая сегодняшнюю ситуацию в стране и банковском секторе, ждать не приходится.
Лига Кохтанен, директор по продажам компании Baltic Sotheby’s International Realty:
– Успешность продаж в жилых проектах, в которых предлагаются квартиры высокой категории, во многом зависит от месторасположения. Особо тесной связи с указанной минимальной планкой цены в €400 тыс. нет. Предложите сейчас за ещё большие деньги качественную новую и просторную квартиру в тихом центре Риги – и она моментально вызовет высокий интерес, если в комплексе будет обеспечен весь запрашиваемый клиентами сервис.
Если говорить о продукте, расположенном в центре Риги у реки Даугава – будь то Андрейоста, Кипсала или Кливерсала, то здесь жильё дороже €400 тыс. привлекает внимание очень требовательных клиентов. Те из них, кто ставит перед собой задачу приобрести квартиру с видами на Даугаву и старый город, покупают. Остальные принимают решение в зависимости от качественных показателей самого дома и его ближайших окрестностей. Оцениваются все позиции, вплоть до того, насколько хороша детская площадка, есть ли рядом лодочная станция и продуктовые магазины. Идеально, если всё необходимое находится в пешей доступности.
Проекты дорогого сегмента, чтобы получить отклик у покупателя, должны быть с изюминкой. Состоятельные покупатели больше не готовы платить просто за дорогой квадратный метр.
Они желают видеть в месте своего проживания дополнительную ценность. Поэтому и самим застройщикам нужно чётко понимать, кто их клиент и для кого они строят. Для состоятельных семей с двумя детьми должен строиться один проект, а для пар, чьё хобби связано со спортом, – совсем другой. Под назначение проекта и будущих клиентов формируется и остальная программа – продаж, маркетинга, продвижения проекта... Все это нужно продумывать задолго до начала строительства, поскольку с учётом высокоизбирательного спроса потом это сложнее будет делать.
Супермассовых продаж в этом сегменте нет, да никогда и не было. В то же время в центре Риги клиенты как раньше, так и сейчас покупают и за €400 тыс., и за €500 тыс., и за миллион. Только за всеми этими сделками стоит, скажем так, выгодный для покупателя квадратный метр. Сейчас в центре Риги много спрашивают новые квартиры с тремя и четырьмя спальнями и большим перечнем разных достоинств – таких как лифт, если в доме больше двух этажей или имеется подземный паркинг. Два этих момента обычно оставляют за бортом спроса часть капитально отремонтированных домовладений, которые неспособны удовлетворить такие требования. Покупатели согласны платить за удобство и комфорт. В том же тихом центре парковки в большинстве своём стоят от €30 тыс. за место, но если в проекте их значительно меньше, чем квартир, то доходит и до €60 тыс. Что касается новых проектов, то состоятельным клиентам, готовым платить свыше €400 тыс., требуются квартиры площадью от 120 до 200 кв. м, тогда как основная часть предложений с двумя спальнями ограничивается 80-85 кв. м, а с тремя – редко превышает 100 кв. м. А это уже совершенно другой сегмент.
Чтобы повысить число сделок с квартирами дороже €400 тыс., продавцам нужно быть более гибкими. Сегодня сделки происходят в тех проектах или с теми квартирами вторичного рынка, где с продавцами можно прийти к компромиссу по цене. Ведь в реальности люди хотят купить квартиры в проектах классов премиум и люкс по цене бизнес-класса. А к такому подходу готовы не все застройщики. Особенно если они самостоятельно финансируют проект и банки не оказывают на них давления. Такие застройщики часто принимают решение ждать своего клиента, который оценит именно их проект, или сдают квартиры в аренду. Хотя в данный момент проектов высокого класса, которые твёрдо стоят на своей цене, в Риге не так уж много. Самый яркий пример – Magdēlenas kvartāls, где сделки происходят чётко по установленному прайс-листу. Однако нужно понимать, что подавляющий объём сделок совершается здесь по ценам около €300 тыс. Сейчас компания Merks стала строить комплекс Viesturdārzs, в котором акцент делается на близости парка. Посмотрим, как у них пойдут продажи.
Предполагаю, что те застройщики, которые выдержат заявленный уровень, создадут необходимый комфорт для своих жильцов, исполнят обещания и по качеству строительства, и по планировкам, а также обеспечат должное число парковочных мест, постепенно распродадут свои квадратные метры. Несмотря ни на что.
Что касается цен в новостройках премиального сегмента с правильным месторасположением, то в ближайший год они, скорее всего, останутся стабильными. А вот по объектам вторичного рынка, которые когда-то покупались по ценам на 30-40% выше, чем нынешние рыночные, будут вопросы. Вместо них покупатель станет отдавать предпочтение более дружественным по цене проектам с дополнительной добавочной ценностью.
Сегмент классов премиум и люкс переживает глобальную реструктуризацию спроса. Уже вряд ли стоит ждать новой волны эффекта от продолжающей действовать программы предоставления ВНЖ иностранным покупателям латвийской недвижимости. Катализатора, который стимулировал продажи, больше нет. Сегмент стал на 80-90% местным. Правда, если ориентироваться на уровень средних зарплат местных жителей, то доля тех из них, кто способен купить квартиры дороже €400 тыс., относительно невелика. Тем не менее они есть. Значит, нужно работать с местными клиентами и больше концентрироваться на открытии новых рынков сбыта и привлечении покупателей из Европы, в том числе Скандинавии, и из других регионов.
Фото: предоставлены автором, pixabay.com
