Эксперты рассказали об инвестициях в недвижимость ОАЭ, а заодно ещё об одной стране Ближнего Востока. Отчёт с вебинара Prian

Факты

– Несмотря на активный рост цен, стоимость квадратного метра в ОАЭ ещё не достигла пиковых показателей 2014 года. Квадратный метр в стране стоит в июле 2023 года $3 020 – для сравнения, в Париже, Лондоне и Нью-Йорке стоимость квадрата выше $13 тыс.

– В аренду объекты в ОАЭ сдаются очень быстро. Ставки растут, к июню 2023-го среднегодовая арендная плата выросла в годовом исчислении на 22,8%. Доходность же варьируется от 4 до 10% годовых. Прибыль формируется в устойчивой валюте: с 1980 года дирхам привязан к доллару, и в течение 40 лет курс варьировался максимум на 0,5%.

– Вопрос капитализации неоднозначный. С одной стороны, её темпы снижаются. То есть сейчас невозможно за полгода получить 50% на вложенные средства. Прирост цен за время строительства сегодня составляет 20–30%. Но с другой – это значит, что рынок становится менее спекулятивным, то есть более здоровым и предсказуемым.

– Инвесторы очень активны. Не менее половины из них – граждане союза GCC (Саудовская Аравия, ОАЭ, Кувейт, Катар, Оман и Бахрейн). Граждане Индии (население 1,4 млрд) составляют многочисленную и активную группу инвесторов. Следом идут европейцы, среди которых уверенно лидируют британцы, а далее немцы, французы, итальянцы и граждане России и стран СНГ. Доля русскоговорящих инвесторов в разных эмиратах составляет от 12–18% общего рынка. То есть можно сказать, что Арабские Эмираты не являются исключительно «вынужденным направлением» для тех инвесторов, кто ограничен в возможностях вложения средств.

– Доля сделок на вторичном рынке растёт. Если по итогам прошлого года количество сделок (60%) на первичном рынке существенно превышало число контрактов, заключённых на вторичке (40%), то по итогам первого полугодия цифры практически сравнялись.

– Из семи эмиратов, составляющих ОАЭ, у инвесторов пользуются предпочтением три: Дубай, Абу-Даби и Рас-эль-Хайма.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ

459 925 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

76 м² 1

Удалённая сделка Оплата в рублях

Новый жилой комплекс у гольф-поля в живописном районе Dubai Hills. Один из ведущих застройщиков в Дубае – высочайшее качество строительства и отделки. Dubai Hills – новый семейный район в 10 минутах от центра Дубая, с развитой инфраструктурой и удобными транспортными магистралями. В 2 минутах от проекта находятся гольф-клуб и...

Intermark Global

506 340 €

Таунхаус в Абу-Даби, ОАЭ

160 м² 3

Удалённая сделка

Таунхаус на перепродаже от собственника в новом комплексе в востребованном районе на севере острова Яс. Комплекс представляет собой закрытый поселок с виллами, таунхаусами и обширными озелененными пространствами. На продажу представлен 2-спальный таунхаус площадью 160 кв.м с террасой. Проект имеет семейную концепцию с обширной...

Intermark Global

506 340 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

155 м² 2

Удалённая сделка

Апартаменты на побережье рядом с отелем InterContinental. Апартаменты на перепродаже от собственника О квартире: просторная гостиная, 2 спальни и комната для персонала, большой балкон с панорамным видом на море. 4 этаж Проект расположен на пляже престижного острова Хаят в районе Мина-аль-Араб. Рядом находится вся инфраструктура острова...

Intermark Global

821 411 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

85 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Готовая квартира с 1 спальней – полностью меблирована, с видом, готова к переезду или сдаче. 84,7 кв.м на 11 этаже — панорамный вид на яхтенную гавань Жилой комплекс в Dubai Marina, построен и введён в эксплуатацию в ноябре 2023 года Локация в центре — рядом яхт‑клуб, набережная, рестораны, метро и марина-молл...

Intermark Global

538 070 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

104 м² 2 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Апартаменты на перепродаже от собственника в проекте в самом седце Jumeirah Lake Towers. Квартира на 33 этаже с панорамным видом на город. Лучшее предложение из доступных в этом комплексе по расположению и планировке! На этаже есть кладовое помещение. Проект представляет собой 59-этажный жилой небоскреб с видами на Jumeirah Islands и Emirates...

Intermark Global

666 611 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

84 м² 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс спланирован таким образом, чтобы максимизировать внутреннее пространство с помощью высоких потолков и прямых углов, идеально уравновешенных современными вертикальными линиями и изысканным декором интерьера. Площадь апартаментов 83,5 кв.м В стоимость входит: меблировка, вид на пристань для яхт и воду, свежий дизайнерский ремонт по...

Intermark Global

619 630 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

112 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс состоит из двух 29-этажных башен с коллекцией студий, апартаментов, просторных дуплексов и пентхаусов. Светлая палитра, натуральные материалы и панорамные виды на Burj Khalifa, лагуны или зеленые кварталы подчеркивают спокойную роскошь интерьеров. Предусмотрены опции с кабинетом и комнатой для персонала. Инфраструктура комплекса:...

Intermark Global

2 891 175 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

460 м² 2

Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты с 2 спальнями в премиальном дизайне с видом на музей шейха Заеда расположены вблизи побережья в центре района Cultural District на острове Саадият - самого перспективного инвестиционного направления столицы эмиратов. Именно здесь находится лучший пляж Эмиратов - Mamsha, музеи, филиал университета NYU, а в шаговой доступности...

Intermark Global

468 398 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

70 м² 2 2

Эта коллекция резиденций создана для тех, кто ценит приватность, высокое качество строительства и доступ к ключевым локациям мегаполиса. Доступны 2 квартиры на перепродаже. Расположение, архитектура и инфраструктура комплекса обеспечивают высокий интерес арендаторов и прирост стоимости недвижимости. Преимущества проекта: - Локация: сердце...

Intermark Global

735 829 €

Таунхаус в Абу-Даби, ОАЭ

210 м² 2

Удалённая сделка

Семейное гольф-коммьюнити с виллами и таунхаусами в окружении природы и вблизи инфраструктуры острова Яс. В шаговой доступности 2 международные школы. Таунхаус с 2 спальнями от 210 кв.м - $871.940 Во всех юнитах есть балконы или террасы, а на территории проекта работает круглосуточный консьерж-сервис. Инфраструктура проекта: бассейны,...

Intermark Global

737 129 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

167 м² 2

Удалённая сделка

Апартаменты на перепродаже от собственника в проекте Yas Golf Collection на острове Яс – эксклюзивно в Intermark Real Estate. Аналогичных квартир в этом проекте уже не осталось у застройщика. Yas Golf Collection – новое курортное коммьюнити в центре всей инфраструктуры острова Яс, у воды и гольф-поля Yas Links, где проводятся...

Intermark Global

351 906 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

57 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Современный жилой комплекс, состоящий из двух высотных зданий и вилл. Из апартаментов в каждом из них открываются виды на панораму Дубая и Персидский залив. Предлагаются квартиры-студии, апартаменты от 1 до 3 комнат, пентхаусы и виллы на побережье. Виллы отличаются просторностью – каждая занимает примерно 600 кв.м, где 500 кв.м...

Intermark Global

282 543 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

97 м² 1 1 1

Удалённая сделка

1‑спальная квартира с большой террасой в Danube Pearlz, Al Furjan, Дубай Danube Pearlz предлагает непревзойденное сочетание современного уюта, первоклассных удобств и городской комфортабельности. Расположенный в престижном районе Al Furjan, всего в 3 минутах ходьбы от станции метро, этот жилой комплекс обеспечивает идеальный баланс современной...

Intermark Global

451 842 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

112 м² 2 2

Расположенный в престижном районе Mohammed Bin Rashid City, проект объединяет высокую архитектуру, инновационные технологии и премиальную отделку. В окружении парков, кристальных лагун и инфраструктуры мирового уровня он предлагает жильё, которое отвечает самым высоким стандартам инвесторов и жителей мегаполиса. Ключевые преимущества: -...

Intermark Global

597 860 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

136 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

2-спальные апартаменты в строящемся комплексе. Квартира на перепродаже от инвестора Intermark Real Estate, предложений от застройщика в этом проекте не осталось. Меблированная квартира 136 кв.м на 2 этаже с панорамным видом на лагуну находится в шаговой доступности до моря и метро. В стоимость входит: полная меблировка, дизайн интерьеров,...

Intermark Global

668 680 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

68 м² 1 1

Рынок премиальной недвижимости Абу-Даби активно растет, а Саадият-Айленд остаётся центром культурной, туристической и инвестиционной привлекательности. Ограниченное предложение жилья в пешей доступности до музеев мирового уровня делает этот проект особенно ценным для инвесторов. Проект сочетает локацию в сердце культурного района, премиальную...

Intermark Global

1 853 203 €

Вилла в Абу-Даби, ОАЭ

461 м² 4 8

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Вилла на перепродаже в новом проекте в самой премиальной локации Абу-Даби - на естественном острове Саадият, рядом с гольф-полем и лучшим пляжем Эмиратов Mamsha. Сейчас вилл напрямую от застройщика уже не осталось Площадь виллы: 461 кв.м Площадь участка: 720 кв.м 4 спальни, 2 этажа В стоимость входит премиальная отделка Бассейн,...

Intermark Global

448 393 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

152 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Самый первый закрытый комплекс на этом роскошном и полностью застроенном острове в черте города. Замечательное творение для повышения уровня жизни на лоне природы, связанное с каждым объектом. Этот стильный проект смешанного использования предлагает комфорт городского образа жизни в сельской местности. Окруженный потрясающими зелеными...

Intermark Global

327 952 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

79 м² 1

Удалённая сделка

Меблированные апартаменты на перепродаже от собственника в проекте Yas Golf Collection на острове Яс – эксклюзивно в Intermark Real Estate. Аналогичных квартир в этом проекте уже не осталось у застройщика. Yas Golf Collection – новое курортное коммьюнити в центре всей инфраструктуры острова Яс, у воды и гольф-поля Yas Links, где...

Intermark Global

275 934 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

100 м² 2

Удалённая сделка

Комплекс расположен на набережной канала в самом сердце острова Яс, в 10 минутах до пляжа. В продаже апартаменты с 2 спальнями от 100 кв.м. Цена: $326.975 – 354.225 Инфраструктура комплекса: бассейны, тренажерные залы, спортивные площадки, беговые и велосипедные дорожки, ландшафтные сады и набережная с кафе, ресторанами и магазинами,...

Intermark Global

Дубай

• Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 79,6 тыс.
• Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $45,26 млрд
• Средняя доходность от долгосрочной аренды: 4–5% годовых
• ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $205 тыс. (на два года) и $545 тыс. (на десять лет)

Эмират – флагман для международных инвестиций. Благодаря наплыву инвесторов рынок по-прежнему на подъёме: спрос растёт, а вместе с ним число сделок, цены, арендная ставка.

За шесть месяцев 2023 года здесь было заключено более 70 тыс. договоров купли-продажи, на 42,4% больше, чем за аналогичный период 2022-го.

В Дубае зафиксирована самая высокая стоимость квадратного метра жилья по сравнению с другими эмиратами – $10,4 тыс. за кв. м.

Чек в Дубае варьируется в зависимости от локации. Например, в популярной Dubai Marina средняя цена сделки составляет $844,4 тыс. ($10,4 тыс. за кв. м), а в деловом центре Business Bay – $356,6 тыс. ($5,25 тыс. за кв. м). В новом районе Dubai Creek Harbour просят в среднем примерно $544 тыс. ($6 тыс. за кв. м).

Конечно, войти на рынок можно и с бюджетом до $200 тыс., но инвестиционные риски будут выше. Чтобы их хоть как-то минимизировать, необходимо выбирать недвижимость в малоквартирном проекте, расположенном в уникальной и востребованной локации, со сроком сдачи в ближайшее время.

Сегодня наиболее привлекательные для инвестиций районы: Palm Jumeirah, Dubai Marina, JLT, Downtown, Business Bay, DIFC, Dubai Hills, MBR City, JVC, Arjan.

В Дубае можно зарабатывать на долгосрочной аренде до 4–5% годовых и до 6–8% годовых при сдаче в краткосрок.

Массовая застройка эмирата снижает инвестиционную привлекательность проектов. К тому же расти бесконечно Дубай не будет: в пустыню экономически невыгодно, вдоль залива (на север и юг) поджимают границы с Шарджей и Абу-Даби, – остаётся расти только вверх. Поэтому в текущих условиях рекомендация – максимально грамотно подходить к выбору проекта и локации.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Абу-Даби

• Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 9 тыс.
• Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $6,4 млрд
• Средняя доходность от долгосрочной аренды: 5–8% годовых
• ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $545 тыс. (на десять лет)

Крупнейший, самый богатый и устойчивый в финансовом отношении эмират, где находится одноимённая столица. Политический, промышленный, финансовый, образовательный и культурный центр страны.

Местный рынок стабилен: цены растут умеренно, волатильность низкая. При сдаче недвижимости на короткий срок можно заработать в среднем 7–8% годовых (но может быть и выше – до 12%), 5–8% – при долгосрочной аренде.

Сюда охотно вкладывают деньги те, кто уже инвестировал в Дубай и хочет диверсифицировать портфель.

Сориентироваться на рынке Абу-Даби проще, чем в Дубае. Город компактный и имеет несколько точек притяжения: острова Саадият, Яс и Аль-Рим. 

Саадият – остров просвещения и люксового пляжного отдыха с музеем Лувр Абу-Даби, площадью трёх религий, строящимися филиалом музея Гуггенхайма и Национальным музеем шейха Зайеда. Остров Яс – главная туристическая зона эмирата, где сконцентрированы развлекательные парки (Ferrari World, трасса Формулы-1, аквапарк Yas Waterword, гольф-поле Yas Links и т. д.), ТЦ, магазины и жилые объекты. Среди последних есть и недорогие – от $200 тыс.

Абу-Даби при прочих равных выигрывает среди других эмиратов своей стабильностью. Строят тут немного, а то, что анонсируется, быстро раскупается. Прирост цен за время строительства составляет 20–30%.

До недавнего времени в столичном регионе можно было купить недвижимость только на условиях leasehold. Открылся рынок для зарубежных инвесторов с правом владения freehold только в 2019 году.

Рас-эль-Хайма

• Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 800
• Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $160 млн
• Средняя доходность от долгосрочной аренды: сдача в краткосрок
• ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $205 тыс. (на два года) и $545 тыс. (на десять лет)

Самый северный и живописный эмират: здесь соседствуют море и горы, которые занимают около 30% территории.

Эмират будет интересен в первую очередь инвесторам с небольшим чеком: минимальный порог входа на рынок сегодня $150–200 тыс. А также тем, кто хочет купить на первой линии, так как ещё можно найти предложения и по привлекательной цене.

Наиболее перспективные локации для инвестиций – острова Хаят и Аль-Марджан, а также курорт Аль-Хамра-Вилладж.

В регионе анонсировано строительство отеля с казино площадью 18,5 тыс. кв. м и со сроком сдачи в 2026 году. Ведущие застройщики Абу-Даби и Дубая уже выкупили участки земли рядом с проектом на острове Аль-Марджан и уже этой осенью будут объявлены launch по продажам апартаментов и вилл.

Рас-эль-Хайма на втором месте по количеству прибывающих в ОАЭ туристов после Дубая.

P. S.

Впрочем, внимание части инвесторов переключается с ОАЭ на другие страны. В первую очередь Катар, Бахрейн и Оман.

Последний – это, образно говоря, Абу-Даби 20 лет назад. Стабильная экономика, богатая и красивая природа, белоснежные пляжи, горы и – благодаря более мягкому климату – фруктовые рощи. Туристический сезон длится круглый год. Летом здесь отдыхают жители региона, а с сентября до июня – европейцы.

Страна открыта для иностранного капитала. Здесь можно приобрести недвижимость, но только в так называемых интегрированных туристических комплексах (ITC). Их несколько. Каждый – огромный район, комьюнити на миллионы квадратных метров, где расположены как общая инфраструктура в виде отелей, магазинов, баров, ресторанов, марин для яхт, гольф-клубов и даже аквапарка, так и недвижимость, доступная к покупке, – апартаменты и виллы.

Цены – явно ниже эмиратских. Минимальный порог входа – $135 тыс. А вот качество застройки и инфраструктуры вполне сопоставимы. Покупка недвижимости позволяет получить ВНЖ для себя и семьи (минимальная стоимость объекта не обозначена) и открыть счёт в местном банке.

Доходность от аренды варьируется от 4 до 6% в реалах при сдаче в долгосрок, на пару процентов выше при краткосрочной аренде.

Можно сказать, что в моменте вложения в Оман, может, и не перспективнее инвестиций в ОАЭ, но на долгий срок они могут привести и к лучшему результату.

Фото: unsplash.com (Vangelis Kovu) 

Условия цитирования материалов Prian.ru