Эксперты рассказали об инвестициях в недвижимость ОАЭ, а заодно ещё об одной стране Ближнего Востока. Отчёт с вебинара Prian

Факты

– Несмотря на активный рост цен, стоимость квадратного метра в ОАЭ ещё не достигла пиковых показателей 2014 года. Квадратный метр в стране стоит в июле 2023 года $3 020 – для сравнения, в Париже, Лондоне и Нью-Йорке стоимость квадрата выше $13 тыс.

– В аренду объекты в ОАЭ сдаются очень быстро. Ставки растут, к июню 2023-го среднегодовая арендная плата выросла в годовом исчислении на 22,8%. Доходность же варьируется от 4 до 10% годовых. Прибыль формируется в устойчивой валюте: с 1980 года дирхам привязан к доллару, и в течение 40 лет курс варьировался максимум на 0,5%.

– Вопрос капитализации неоднозначный. С одной стороны, её темпы снижаются. То есть сейчас невозможно за полгода получить 50% на вложенные средства. Прирост цен за время строительства сегодня составляет 20–30%. Но с другой – это значит, что рынок становится менее спекулятивным, то есть более здоровым и предсказуемым.

– Инвесторы очень активны. Не менее половины из них – граждане союза GCC (Саудовская Аравия, ОАЭ, Кувейт, Катар, Оман и Бахрейн). Граждане Индии (население 1,4 млрд) составляют многочисленную и активную группу инвесторов. Следом идут европейцы, среди которых уверенно лидируют британцы, а далее немцы, французы, итальянцы и граждане России и стран СНГ. Доля русскоговорящих инвесторов в разных эмиратах составляет от 12–18% общего рынка. То есть можно сказать, что Арабские Эмираты не являются исключительно «вынужденным направлением» для тех инвесторов, кто ограничен в возможностях вложения средств.

– Доля сделок на вторичном рынке растёт. Если по итогам прошлого года количество сделок (60%) на первичном рынке существенно превышало число контрактов, заключённых на вторичке (40%), то по итогам первого полугодия цифры практически сравнялись.

– Из семи эмиратов, составляющих ОАЭ, у инвесторов пользуются предпочтением три: Дубай, Абу-Даби и Рас-эль-Хайма.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ

453 825 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

76 м² 1

Удалённая сделка Оплата в рублях

Новый жилой комплекс у гольф-поля в живописном районе Dubai Hills. Один из ведущих застройщиков в Дубае – высочайшее качество строительства и отделки. Dubai Hills – новый семейный район в 10 минутах от центра Дубая, с развитой инфраструктурой и удобными транспортными магистралями. В 2 минутах от проекта находятся гольф-клуб и...

Intermark Global

499 624 €

Таунхаус в Абу-Даби, ОАЭ

160 м² 3

Удалённая сделка

Таунхаус на перепродаже от собственника в новом комплексе в востребованном районе на севере острова Яс. Комплекс представляет собой закрытый поселок с виллами, таунхаусами и обширными озелененными пространствами. На продажу представлен 2-спальный таунхаус площадью 160 кв.м с террасой. Проект имеет семейную концепцию с обширной...

Intermark Global

499 624 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

155 м² 2

Удалённая сделка

Апартаменты на побережье рядом с отелем InterContinental. Апартаменты на перепродаже от собственника О квартире: просторная гостиная, 2 спальни и комната для персонала, большой балкон с панорамным видом на море. 4 этаж Проект расположен на пляже престижного острова Хаят в районе Мина-аль-Араб. Рядом находится вся инфраструктура острова...

Intermark Global

11 344 774 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

607 м² 4

Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторные апартаменты для резидентов, которые не хотят идти ни на какие компромиссы. Роскошные апартаменты, уникальные удобства люкс класса, залитые солнцем террасы и панорамные окна, стирающие границы между внутренним и внешним пространством, превращают жизнь в этом комплексе в райское удовольствие. Резиденция оснащена техникой мировых...

Intermark Global

1 021 030 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

102 м² 2 2

Удалённая сделка Оплата в рублях

Жилой комплекс на берегу Персидского залива, состоящий из двух башен и подиума с зонами для отдыха и развлечений. Идеальное сочетание курортного и городского образа жизни. Дизайн зданий в бело-голубых цветах прекрасно вписывается в окружающую среду. Из каждой резиденции открывается панорамный вид на Персидский залив с его блестящими белыми...

Intermark Global

347 239 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

57 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Современный жилой комплекс, состоящий из двух высотных зданий и вилл. Из апартаментов в каждом из них открываются виды на панораму Дубая и Персидский залив. Предлагаются квартиры-студии, апартаменты от 1 до 3 комнат, пентхаусы и виллы на побережье. Виллы отличаются просторностью – каждая занимает примерно 600 кв.м, где 500 кв.м...

Intermark Global

442 446 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

152 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Самый первый закрытый комплекс на этом роскошном и полностью застроенном острове в черте города. Замечательное творение для повышения уровня жизни на лоне природы, связанное с каждым объектом. Этот стильный проект смешанного использования предлагает комфорт городского образа жизни в сельской местности. Окруженный потрясающими зелеными...

Intermark Global

839 277 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

108 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Новый комплекс апартаментов будет расположен в престижной локации на въезде в район Палм-Джумейра, в окружении ресторанов, магазинов и достопримечательностей города. Жителям комплекса предоставлен доступ к частному пляжу. Полностью меблированные 1-спальные апартаменты площадью 108 кв.м Дизайн интерьеров разработан ведущими европейскими...

Intermark Global

680 688 €

Вилла в Абу-Даби, ОАЭ

210 м² 4

Удалённая сделка

Срочная переуступка в достраивающемся комплексе в востребованном районе на севере острова Яс. Вилл по такой цене в этой локации больше нет, цены от застройщиков выше. Комплекс представляет собой закрытый поселок с виллами, таунхаусами и обширными озелененными пространствами. На продажу представлена 4-спальная отдельно стоящая вилла площадью...

Intermark Global

680 130 €

Вилла в Абу-Даби, ОАЭ

231 м² 4 5

Удалённая сделка Оплата в рублях

Удобно расположенный между Абу-Даби и Дубаем и простирающийся на 1,6 км захватывающих дух бирюзовых вод, комплекс AlJurf от застройщика IMKAN предоставляет все удобства для жизни. Уникальные жилые комплексы, включающие частные пристани для яхт, пляжные клубы, бутик-отели, магазины, рестораны и всемирно известный оздоровительный курорт и центр...

Intermark Global

445 849 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

112 м² 2 2

Расположенный в престижном районе Mohammed Bin Rashid City, проект объединяет высокую архитектуру, инновационные технологии и премиальную отделку. В окружении парков, кристальных лагун и инфраструктуры мирового уровня он предлагает жильё, которое отвечает самым высоким стандартам инвесторов и жителей мегаполиса. Ключевые преимущества: -...

Intermark Global

326 887 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

82 м² 1

Онлайн-показ

Новый престижный жилой проект представляет собой 2 башни, соединенные между собой на уровне подиума и на уровне верхних этажей Премиальная локация в центральном районе Дубая, рядом с Шейх Заед Роуд, в шаговой доступности до метро, в 2-х станциях до Downtown и Burj Khalifa. Все апартаменты имеют продуманные планировки, просторные балконы и...

Intermark Global

1 947 130 €

Таунхаус в Дубае, ОАЭ

497 м² 1

Онлайн-показ

Таунхаусы с 1-4 спальнями расположены в элитном районе Мейдан с обилием зелени и развитой инфраструктурой – лучшими школами с системой IB, торговыми центрами и ресторанами. В 15-20 минут езды до делового района Business Bay и знаменитого Downtown Dubai. Инфраструктура комплекса: парк, бассейны, спа, фитнес-центр и спортивные площадки,...

Intermark Global

1 567 621 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

125 м² 2 3

На перепродаже представлены апартаменты в проекте с приватным пляжем на Пальме. Инвестиционный актив премиум-класса на первой линии культового острова в Дубае – сочетание высокой ликвидности, статусного расположения и безупречной архитектуры. Такие объекты высоко востребованы как среди арендаторов, так и на рынке перепродажи. Это актив,...

Intermark Global

659 337 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

68 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Grove Uptown Views на острове Саадият от Aldar Properties предлагает стильные 1-комнатные апартаменты в Абу-Даби. Дизайн отражает яркую культуру и артистический дух острова, создавая элегантные и комфортные жилые помещения. Расположенный в престижной части острова Саадият, комплекс обеспечивает спокойную жизнь на фоне природы и прибрежной...

Intermark Global

922 639 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

126 м² 2

Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты с 2 спальнями площадью от 126 до 198 кв.м. стоимостью от 1 108 000 до 1 790 917 USD в премиальном дизайне с видом на музей шейха Заеда расположены вблизи побережья в центре района Cultural District на острове Саадият - самого перспективного инвестиционного направления столицы эмиратов. Именно здесь находится лучший пляж Эмиратов -...

Intermark Global

533 204 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

98 м² 1 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Стратегически выгодно расположенный комплекс Imtiaz Beach Walk является частью нового проекта Dubai Islands, который включает в себя пять взаимосвязанных островов, расширяющих городской ландшафт. Небольшой жилой комплекс на 76 квартир в самом центре Dubai Islands. Уникальная локация в окружении лучших пляжей, панорамные виды на залив и доступ...

Intermark Global

545 423 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

167 м² 2

Удалённая сделка

Yas Golf Collection – новое курортное коммьюнити в центре всей инфраструктуры острова Яс, у голь-поля Yas Links, где проводятся крупные чемпионаты. В продаже апартаментами с 2 спальнями и комнатой для прислуги 167-232 кв.м На территории коммьюнити площадью свыше 127.000 кв.м расположена инфраструктура для активного образа жизни и...

Intermark Global

1 095 687 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

148 м² 2 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

Апартаменты по переуступке в первой очереди проекта с wellness-концепцией в Cultural District – самой премиальной локации Абу-Даби. В непосредственной близости Лувр, Гуггенхайм и музей шейха Заеда, а также прекрасный пляж и элитный торговый центр. До финансового центра Абу-Даби 10 минут на машине. Апартаменты с частичным видом на море...

Intermark Global

1 815 300 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

320 м² 3

Удалённая сделка

Премиум апартаменты с 3 спальнями в проекте Mamsha на Саадияте. Премиальный проект расположен на лучшем пляже Эмиратов - Mamsha, в центре района Cultural District на острове Саадият. Апартаменты 320 кв.м с 3 спальнями и видом на море. Инфраструктура комплекса: бассейны, тренажерные залы, набережная с пешеходными и велосипедными дорожками,...

Intermark Global

Дубай

• Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 79,6 тыс.
• Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $45,26 млрд
• Средняя доходность от долгосрочной аренды: 4–5% годовых
• ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $205 тыс. (на два года) и $545 тыс. (на десять лет)

Эмират – флагман для международных инвестиций. Благодаря наплыву инвесторов рынок по-прежнему на подъёме: спрос растёт, а вместе с ним число сделок, цены, арендная ставка.

За шесть месяцев 2023 года здесь было заключено более 70 тыс. договоров купли-продажи, на 42,4% больше, чем за аналогичный период 2022-го.

В Дубае зафиксирована самая высокая стоимость квадратного метра жилья по сравнению с другими эмиратами – $10,4 тыс. за кв. м.

Чек в Дубае варьируется в зависимости от локации. Например, в популярной Dubai Marina средняя цена сделки составляет $844,4 тыс. ($10,4 тыс. за кв. м), а в деловом центре Business Bay – $356,6 тыс. ($5,25 тыс. за кв. м). В новом районе Dubai Creek Harbour просят в среднем примерно $544 тыс. ($6 тыс. за кв. м).

Конечно, войти на рынок можно и с бюджетом до $200 тыс., но инвестиционные риски будут выше. Чтобы их хоть как-то минимизировать, необходимо выбирать недвижимость в малоквартирном проекте, расположенном в уникальной и востребованной локации, со сроком сдачи в ближайшее время.

Сегодня наиболее привлекательные для инвестиций районы: Palm Jumeirah, Dubai Marina, JLT, Downtown, Business Bay, DIFC, Dubai Hills, MBR City, JVC, Arjan.

В Дубае можно зарабатывать на долгосрочной аренде до 4–5% годовых и до 6–8% годовых при сдаче в краткосрок.

Массовая застройка эмирата снижает инвестиционную привлекательность проектов. К тому же расти бесконечно Дубай не будет: в пустыню экономически невыгодно, вдоль залива (на север и юг) поджимают границы с Шарджей и Абу-Даби, – остаётся расти только вверх. Поэтому в текущих условиях рекомендация – максимально грамотно подходить к выбору проекта и локации.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Абу-Даби

• Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 9 тыс.
• Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $6,4 млрд
• Средняя доходность от долгосрочной аренды: 5–8% годовых
• ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $545 тыс. (на десять лет)

Крупнейший, самый богатый и устойчивый в финансовом отношении эмират, где находится одноимённая столица. Политический, промышленный, финансовый, образовательный и культурный центр страны.

Местный рынок стабилен: цены растут умеренно, волатильность низкая. При сдаче недвижимости на короткий срок можно заработать в среднем 7–8% годовых (но может быть и выше – до 12%), 5–8% – при долгосрочной аренде.

Сюда охотно вкладывают деньги те, кто уже инвестировал в Дубай и хочет диверсифицировать портфель.

Сориентироваться на рынке Абу-Даби проще, чем в Дубае. Город компактный и имеет несколько точек притяжения: острова Саадият, Яс и Аль-Рим. 

Саадият – остров просвещения и люксового пляжного отдыха с музеем Лувр Абу-Даби, площадью трёх религий, строящимися филиалом музея Гуггенхайма и Национальным музеем шейха Зайеда. Остров Яс – главная туристическая зона эмирата, где сконцентрированы развлекательные парки (Ferrari World, трасса Формулы-1, аквапарк Yas Waterword, гольф-поле Yas Links и т. д.), ТЦ, магазины и жилые объекты. Среди последних есть и недорогие – от $200 тыс.

Абу-Даби при прочих равных выигрывает среди других эмиратов своей стабильностью. Строят тут немного, а то, что анонсируется, быстро раскупается. Прирост цен за время строительства составляет 20–30%.

До недавнего времени в столичном регионе можно было купить недвижимость только на условиях leasehold. Открылся рынок для зарубежных инвесторов с правом владения freehold только в 2019 году.

Рас-эль-Хайма

• Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 800
• Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $160 млн
• Средняя доходность от долгосрочной аренды: сдача в краткосрок
• ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $205 тыс. (на два года) и $545 тыс. (на десять лет)

Самый северный и живописный эмират: здесь соседствуют море и горы, которые занимают около 30% территории.

Эмират будет интересен в первую очередь инвесторам с небольшим чеком: минимальный порог входа на рынок сегодня $150–200 тыс. А также тем, кто хочет купить на первой линии, так как ещё можно найти предложения и по привлекательной цене.

Наиболее перспективные локации для инвестиций – острова Хаят и Аль-Марджан, а также курорт Аль-Хамра-Вилладж.

В регионе анонсировано строительство отеля с казино площадью 18,5 тыс. кв. м и со сроком сдачи в 2026 году. Ведущие застройщики Абу-Даби и Дубая уже выкупили участки земли рядом с проектом на острове Аль-Марджан и уже этой осенью будут объявлены launch по продажам апартаментов и вилл.

Рас-эль-Хайма на втором месте по количеству прибывающих в ОАЭ туристов после Дубая.

P. S.

Впрочем, внимание части инвесторов переключается с ОАЭ на другие страны. В первую очередь Катар, Бахрейн и Оман.

Последний – это, образно говоря, Абу-Даби 20 лет назад. Стабильная экономика, богатая и красивая природа, белоснежные пляжи, горы и – благодаря более мягкому климату – фруктовые рощи. Туристический сезон длится круглый год. Летом здесь отдыхают жители региона, а с сентября до июня – европейцы.

Страна открыта для иностранного капитала. Здесь можно приобрести недвижимость, но только в так называемых интегрированных туристических комплексах (ITC). Их несколько. Каждый – огромный район, комьюнити на миллионы квадратных метров, где расположены как общая инфраструктура в виде отелей, магазинов, баров, ресторанов, марин для яхт, гольф-клубов и даже аквапарка, так и недвижимость, доступная к покупке, – апартаменты и виллы.

Цены – явно ниже эмиратских. Минимальный порог входа – $135 тыс. А вот качество застройки и инфраструктуры вполне сопоставимы. Покупка недвижимости позволяет получить ВНЖ для себя и семьи (минимальная стоимость объекта не обозначена) и открыть счёт в местном банке.

Доходность от аренды варьируется от 4 до 6% в реалах при сдаче в долгосрок, на пару процентов выше при краткосрочной аренде.

Можно сказать, что в моменте вложения в Оман, может, и не перспективнее инвестиций в ОАЭ, но на долгий срок они могут привести и к лучшему результату.

Фото: unsplash.com (Vangelis Kovu) 

Условия цитирования материалов Prian.ru