После прошлогоднего бума недвижимость в ОАЭ по-прежнему в центре внимания. Почему так и что это означает для инвесторов? Есть ли смысл вкладываться в квадратные метры страны прямо сейчас, на какие эмираты обратить внимание и может ли спрос переключиться на другие регионы страны? Ответы от специалистов Intermark Real Estate.
Факты
– Несмотря на активный рост цен, стоимость квадратного метра в ОАЭ ещё не достигла пиковых показателей 2014 года. Квадратный метр в стране стоит в июле 2023 года $3 020 – для сравнения, в Париже, Лондоне и Нью-Йорке стоимость квадрата выше $13 тыс.
– В аренду объекты в ОАЭ сдаются очень быстро. Ставки растут, к июню 2023-го среднегодовая арендная плата выросла в годовом исчислении на 22,8%. Доходность же варьируется от 4 до 10% годовых. Прибыль формируется в устойчивой валюте: с 1980 года дирхам привязан к доллару, и в течение 40 лет курс варьировался максимум на 0,5%.
– Вопрос капитализации неоднозначный. С одной стороны, её темпы снижаются. То есть сейчас невозможно за полгода получить 50% на вложенные средства. Прирост цен за время строительства сегодня составляет 20–30%. Но с другой – это значит, что рынок становится менее спекулятивным, то есть более здоровым и предсказуемым.
– Инвесторы очень активны. Не менее половины из них – граждане союза GCC (Саудовская Аравия, ОАЭ, Кувейт, Катар, Оман и Бахрейн). Граждане Индии (население 1,4 млрд) составляют многочисленную и активную группу инвесторов. Следом идут европейцы, среди которых уверенно лидируют британцы, а далее немцы, французы, итальянцы и граждане России и стран СНГ. Доля русскоговорящих инвесторов в разных эмиратах составляет от 12–18% общего рынка. То есть можно сказать, что Арабские Эмираты не являются исключительно «вынужденным направлением» для тех инвесторов, кто ограничен в возможностях вложения средств.
– Доля сделок на вторичном рынке растёт. Если по итогам прошлого года количество сделок (60%) на первичном рынке существенно превышало число контрактов, заключённых на вторичке (40%), то по итогам первого полугодия цифры практически сравнялись.
– Из семи эмиратов, составляющих ОАЭ, у инвесторов пользуются предпочтением три: Дубай, Абу-Даби и Рас-эль-Хайма.
Примеры объектов недвижимости в ОАЭ
469 052 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
76 м21
Удалённая сделкаОплата в рублях
Новый жилой комплекс у гольф-поля в живописном районе Dubai Hills. Один из ведущих застройщиков в Дубае – высочайшее качество строительства и отделки.
Dubai Hills – новый семейный район в 10 минутах от центра Дубая, с развитой инфраструктурой и удобными транспортными магистралями. В 2 минутах от проекта находятся гольф-клуб и...
Intermark Global
516 388 €
Таунхаус в Абу-Даби, ОАЭ
160 м23
Удалённая сделка
Таунхаус на перепродаже от собственника в новом комплексе в востребованном районе на севере острова Яс.
Комплекс представляет собой закрытый поселок с виллами, таунхаусами и обширными озелененными пространствами.
На продажу представлен 2-спальный таунхаус площадью 160 кв.м с террасой.
Проект имеет семейную концепцию с обширной...
Intermark Global
516 388 €
Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
155 м22
Удалённая сделка
Апартаменты на побережье рядом с отелем InterContinental.
Апартаменты на перепродаже от собственника
О квартире: просторная гостиная, 2 спальни и комната для персонала, большой балкон с панорамным видом на море. 4 этаж
Проект расположен на пляже престижного острова Хаят в районе Мина-аль-Араб.
Рядом находится вся инфраструктура острова...
Intermark Global
358 889 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
57 м2111
Онлайн-показУдалённая сделка
Современный жилой комплекс, состоящий из двух высотных зданий и вилл. Из апартаментов в каждом из них открываются виды на панораму Дубая и Персидский залив.
Предлагаются квартиры-студии, апартаменты от 1 до 3 комнат, пентхаусы и виллы на побережье. Виллы отличаются просторностью – каждая занимает примерно 600 кв.м, где 500 кв.м...
Intermark Global
837 712 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
85 м21
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Готовая квартира с 1 спальней – полностью меблирована, с видом, готова к переезду или сдаче.
84,7 кв.м на 11 этаже — панорамный вид на яхтенную гавань
Жилой комплекс в Dubai Marina, построен и введён в эксплуатацию в ноябре 2023 года
Локация в центре — рядом яхт‑клуб, набережная, рестораны, метро и марина-молл...
Intermark Global
750 432 €
Таунхаус в Абу-Даби, ОАЭ
210 м22
Удалённая сделка
Семейное гольф-коммьюнити с виллами и таунхаусами в окружении природы и вблизи инфраструктуры острова Яс.
В шаговой доступности 2 международные школы.
Таунхаус с 2 спальнями от 210 кв.м - $871.940
Во всех юнитах есть балконы или террасы, а на территории проекта работает круглосуточный консьерж-сервис.
Инфраструктура проекта: бассейны,...
Intermark Global
563 723 €
Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ
167 м22
Удалённая сделка
Yas Golf Collection – новое курортное коммьюнити в центре всей инфраструктуры острова Яс, у голь-поля Yas Links, где проводятся крупные чемпионаты.
В продаже апартаментами с 2 спальнями и комнатой для прислуги 167-232 кв.м
На территории коммьюнити площадью свыше 127.000 кв.м расположена инфраструктура для активного образа жизни и...
Intermark Global
2 110 579 €
Вилла в Абу-Даби, ОАЭ
350 м24
Удалённая сделка
Семейное гольф-коммьюнити с виллами и таунхаусами в окружении природы и вблизи инфраструктуры острова Яс.
В шаговой доступности 2 международные школы.
Отдельно стоящая вилла с 4 спальнями и видом на гольф-поле - $2.452.320
Во всех юнитах есть балконы или террасы, а на территории проекта работает круглосуточный консьерж-сервис....
Intermark Global
285 258 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
81 м21
Удалённая сделкаОплата в рублях
Наслаждайтесь жизнью в SOBHA Verde, как нигде прежде. Этот жилой небоскреб высотой в 66 этажей находится в JLT — одном из самых престижных районов Дубая.
Апартаменты варьируются в стоимости от 331446 до 401415 USD и располагаются на этажах с 9 по 64.
Место выигрывает как расположением рядом с озерами, оживленными комплексами и...
Intermark Global
731 661 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
113 м211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Апартаменты с 1 спальней в новом прибрежном комплексе, расположенном в уединенной бухте с 700-метровым пляжем, к которому все жители имеют доступ.
- Апартаменты на 3 этаже с видом на Персидский залив
- Срок сдачи Q4 2026
- План рассрочки: 80% за время строительства, 20% при сдаче
- Высокий арендный спрос среди семей с детьми и туристов...
Intermark Global
1 640 822 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
117 м21
Онлайн-показУдалённая сделка
Новый премиальный жилой комплекс расположен в восточной части острова Палм-Джумейра, в 5 минутах ходьбы до частного пляжа.
Уединенная локация на берегу Персидского залива с удобной транспортной доступности до материковой части города – 15 минут езды.
Инфраструктура проекта: частный пляж, бассейны, спа-салон, теннисный корт, клубный...
Intermark Global
548 748 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
104 м2222
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Апартаменты на перепродаже от собственника в проекте в самом седце Jumeirah Lake Towers. Квартира на 33 этаже с панорамным видом на город. Лучшее предложение из доступных в этом комплексе по расположению и планировке! На этаже есть кладовое помещение.
Проект представляет собой 59-этажный жилой небоскреб с видами на Jumeirah Islands и Emirates...
Intermark Global
346 823 €
Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ
82 м21
Удалённая сделка
Меблированные апартаменты на перепродаже от собственника в проекте Yas Golf Collection на острове Яс – эксклюзивно в Intermark Real Estate. Аналогичных квартир в этом проекте уже не осталось у застройщика.
Yas Golf Collection – новое курортное коммьюнити в центре всей инфраструктуры острова Яс, у воды и гольф-поля Yas Links, где...
Intermark Global
474 710 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
87 м2
Удалённая сделкаОплата в рублях
Две одинаковые квартиры на 33 и 35 этажах в недавно построенном комплексе.
Продуманная планировки, просторные балконы с панорамным видом на город.
В квартирах: 1 спальня, 2 ванные комнаты, готовая кухня без техники, гостиная с балконом 6,4 кв.м, встроенные шкафы, 2 хозяйственные комнаты, 1 место на подземном паркинге.
Цена: 1.900.00 AED...
Intermark Global
843 995 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
75 м212
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Апартаменты в высотном футуристичном здании на 17 этаже.Общая площадь комплекса составляет свыше 185 тыс. кв. м., где размещается отель МЕ всемирно известной гостиничной сети Meliá Hotels International, офисные помещения и лимитированная серия элитных апартаментов с обслуживанием.
Площадь апартаментов 75 кв.м
Полностью меблированные...
Intermark Global
2 204 373 €
Вилла в Абу-Даби, ОАЭ
545 м25
Удалённая сделкаОплата в рублях
Вилла на перепродаже в новом проекте в самой премиальной локации Абу-Даби – на естественном острове Саадият, рядом с гольф-полем и лучшим пляжем Эмиратов Mamsha.
Продажи третьей фазы проекта стартовали 12 июня, сейчас вилл напрямую от застройщика уже не осталось.
Покупатель приобрел виллу на пресейле и сейчас срочно продает по той же...
Intermark Global
2 012 462 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
497 м21
Онлайн-показ
Таунхаусы с 1-4 спальнями расположены в элитном районе Мейдан с обилием зелени и развитой инфраструктурой – лучшими школами с системой IB, торговыми центрами и ресторанами. В 15-20 минут езды до делового района Business Bay и знаменитого Downtown Dubai.
Инфраструктура комплекса: парк, бассейны, спа, фитнес-центр и спортивные площадки,...
Intermark Global
401 952 €
Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ
145 м23
Удалённая сделка
Комплекс расположен на набережной канала в самом сердце острова Яс, в 10 минутах до пляжа.
В продаже апартаменты с 3 спальнями от 145 кв.м. Цена: $467.035 – 517.715
Инфраструктура комплекса: бассейны, тренажерные залы, спортивные площадки, беговые и велосипедные дорожки, ландшафтные сады и набережная с кафе, ресторанами и магазинами,...
Intermark Global
462 502 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
78 м21
Удалённая сделкаОплата в рублях
Upper House ставит жителей в центр внимания благодаря расположению квартир в центре города и целостной философии дизайна. Это место, которое расширяет горизонты, обеспечивая максимальный доступ к множеству удобств и предлагая обширные виды на острова Джумейра и Marina Skyline.
Upper House привносит новое оживление в бурно развивающийся район....
Intermark Global
631 926 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
112 м2
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Комплекс состоит из двух 29-этажных башен с коллекцией студий, апартаментов, просторных дуплексов и пентхаусов. Светлая палитра, натуральные материалы и панорамные виды на Burj Khalifa, лагуны или зеленые кварталы подчеркивают спокойную роскошь интерьеров. Предусмотрены опции с кабинетом и комнатой для персонала.
Инфраструктура комплекса:...
Intermark Global
Дубай
Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 79,6 тыс.
Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $45,26 млрд
Средняя доходность от долгосрочной аренды: 4–5% годовых
ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $205 тыс. (на два года) и $545 тыс. (на десять лет)
Эмират – флагман для международных инвестиций. Благодаря наплыву инвесторов рынок по-прежнему на подъёме: спрос растёт, а вместе с ним число сделок, цены, арендная ставка.
За шесть месяцев 2023 года здесь было заключено более 70 тыс. договоров купли-продажи, на 42,4% больше, чем за аналогичный период 2022-го.
В Дубае зафиксирована самая высокая стоимость квадратного метра жилья по сравнению с другими эмиратами – $10,4 тыс. за кв. м.
Чек в Дубае варьируется в зависимости от локации. Например, в популярной Dubai Marina средняя цена сделки составляет $844,4 тыс. ($10,4 тыс. за кв. м), а в деловом центре Business Bay – $356,6 тыс. ($5,25 тыс. за кв. м). В новом районе Dubai Creek Harbour просят в среднем примерно $544 тыс. ($6 тыс. за кв. м).
Конечно, войти на рынок можно и с бюджетом до $200 тыс., но инвестиционные риски будут выше. Чтобы их хоть как-то минимизировать, необходимо выбирать недвижимость в малоквартирном проекте, расположенном в уникальной и востребованной локации, со сроком сдачи в ближайшее время.
Сегодня наиболее привлекательные для инвестиций районы: Palm Jumeirah, Dubai Marina, JLT, Downtown, Business Bay, DIFC, Dubai Hills, MBR City, JVC, Arjan.
В Дубае можно зарабатывать на долгосрочной аренде до 4–5% годовых и до 6–8% годовых при сдаче в краткосрок.
Массовая застройка эмирата снижает инвестиционную привлекательность проектов. К тому же расти бесконечно Дубай не будет: в пустыню экономически невыгодно, вдоль залива (на север и юг) поджимают границы с Шарджей и Абу-Даби, – остаётся расти только вверх. Поэтому в текущих условиях рекомендация – максимально грамотно подходить к выбору проекта и локации.
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
Абу-Даби
Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 9 тыс.
Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $6,4 млрд
Средняя доходность от долгосрочной аренды: 5–8% годовых
ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $545 тыс. (на десять лет)
Крупнейший, самый богатый и устойчивый в финансовом отношении эмират, где находится одноимённая столица. Политический, промышленный, финансовый, образовательный и культурный центр страны.
Местный рынок стабилен: цены растут умеренно, волатильность низкая. При сдаче недвижимости на короткий срок можно заработать в среднем 7–8% годовых (но может быть и выше – до 12%), 5–8% – при долгосрочной аренде.
Сюда охотно вкладывают деньги те, кто уже инвестировал в Дубай и хочет диверсифицировать портфель.
Сориентироваться на рынке Абу-Даби проще, чем в Дубае. Город компактный и имеет несколько точек притяжения: острова Саадият, Яс и Аль-Рим.
Саадият – остров просвещения и люксового пляжного отдыха с музеем Лувр Абу-Даби, площадью трёх религий, строящимися филиалом музея Гуггенхайма и Национальным музеем шейха Зайеда. Остров Яс – главная туристическая зона эмирата, где сконцентрированы развлекательные парки (Ferrari World, трасса Формулы-1, аквапарк Yas Waterword, гольф-поле Yas Links и т. д.), ТЦ, магазины и жилые объекты. Среди последних есть и недорогие – от $200 тыс.
Абу-Даби при прочих равных выигрывает среди других эмиратов своей стабильностью. Строят тут немного, а то, что анонсируется, быстро раскупается. Прирост цен за время строительства составляет 20–30%.
До недавнего времени в столичном регионе можно было купить недвижимость только на условиях leasehold. Открылся рынок для зарубежных инвесторов с правом владения freehold только в 2019 году.
Рас-эль-Хайма
Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 800
Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $160 млн
Средняя доходность от долгосрочной аренды: сдача в краткосрок
ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $205 тыс. (на два года) и $545 тыс. (на десять лет)
Самый северный и живописный эмират: здесь соседствуют море и горы, которые занимают около 30% территории.
Эмират будет интересен в первую очередь инвесторам с небольшим чеком: минимальный порог входа на рынок сегодня $150–200 тыс. А также тем, кто хочет купить на первой линии, так как ещё можно найти предложения и по привлекательной цене.
Наиболее перспективные локации для инвестиций – острова Хаят и Аль-Марджан, а также курорт Аль-Хамра-Вилладж.
В регионе анонсировано строительство отеля с казино площадью 18,5 тыс. кв. м и со сроком сдачи в 2026 году. Ведущие застройщики Абу-Даби и Дубая уже выкупили участки земли рядом с проектом на острове Аль-Марджан и уже этой осенью будут объявлены launch по продажам апартаментов и вилл.
Рас-эль-Хайма на втором месте по количеству прибывающих в ОАЭ туристов после Дубая.
P. S.
Впрочем, внимание части инвесторов переключается с ОАЭ на другие страны. В первую очередь Катар, Бахрейн и Оман.
Последний – это, образно говоря, Абу-Даби 20 лет назад. Стабильная экономика, богатая и красивая природа, белоснежные пляжи, горы и – благодаря более мягкому климату – фруктовые рощи. Туристический сезон длится круглый год. Летом здесь отдыхают жители региона, а с сентября до июня – европейцы.
Страна открыта для иностранного капитала. Здесь можно приобрести недвижимость, но только в так называемых интегрированных туристических комплексах (ITC). Их несколько. Каждый – огромный район, комьюнити на миллионы квадратных метров, где расположены как общая инфраструктура в виде отелей, магазинов, баров, ресторанов, марин для яхт, гольф-клубов и даже аквапарка, так и недвижимость, доступная к покупке, – апартаменты и виллы.
Цены – явно ниже эмиратских. Минимальный порог входа – $135 тыс. А вот качество застройки и инфраструктуры вполне сопоставимы. Покупка недвижимости позволяет получить ВНЖ для себя и семьи (минимальная стоимость объекта не обозначена) и открыть счёт в местном банке.
Доходность от аренды варьируется от 4 до 6% в реалах при сдаче в долгосрок, на пару процентов выше при краткосрочной аренде.
Можно сказать, что в моменте вложения в Оман, может, и не перспективнее инвестиций в ОАЭ, но на долгий срок они могут привести и к лучшему результату.