Эксперты рассказали об инвестициях в недвижимость ОАЭ, а заодно ещё об одной стране Ближнего Востока. Отчёт с вебинара Prian

Факты

– Несмотря на активный рост цен, стоимость квадратного метра в ОАЭ ещё не достигла пиковых показателей 2014 года. Квадратный метр в стране стоит в июле 2023 года $3 020 – для сравнения, в Париже, Лондоне и Нью-Йорке стоимость квадрата выше $13 тыс.

– В аренду объекты в ОАЭ сдаются очень быстро. Ставки растут, к июню 2023-го среднегодовая арендная плата выросла в годовом исчислении на 22,8%. Доходность же варьируется от 4 до 10% годовых. Прибыль формируется в устойчивой валюте: с 1980 года дирхам привязан к доллару, и в течение 40 лет курс варьировался максимум на 0,5%.

– Вопрос капитализации неоднозначный. С одной стороны, её темпы снижаются. То есть сейчас невозможно за полгода получить 50% на вложенные средства. Прирост цен за время строительства сегодня составляет 20–30%. Но с другой – это значит, что рынок становится менее спекулятивным, то есть более здоровым и предсказуемым.

– Инвесторы очень активны. Не менее половины из них – граждане союза GCC (Саудовская Аравия, ОАЭ, Кувейт, Катар, Оман и Бахрейн). Граждане Индии (население 1,4 млрд) составляют многочисленную и активную группу инвесторов. Следом идут европейцы, среди которых уверенно лидируют британцы, а далее немцы, французы, итальянцы и граждане России и стран СНГ. Доля русскоговорящих инвесторов в разных эмиратах составляет от 12–18% общего рынка. То есть можно сказать, что Арабские Эмираты не являются исключительно «вынужденным направлением» для тех инвесторов, кто ограничен в возможностях вложения средств.

– Доля сделок на вторичном рынке растёт. Если по итогам прошлого года количество сделок (60%) на первичном рынке существенно превышало число контрактов, заключённых на вторичке (40%), то по итогам первого полугодия цифры практически сравнялись.

– Из семи эмиратов, составляющих ОАЭ, у инвесторов пользуются предпочтением три: Дубай, Абу-Даби и Рас-эль-Хайма.

Примеры объектов недвижимости в ОАЭ

1 643 348 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

117 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Новый премиальный жилой комплекс расположен в восточной части острова Палм-Джумейра, в 5 минутах ходьбы до частного пляжа. Уединенная локация на берегу Персидского залива с удобной транспортной доступности до материковой части города – 15 минут езды. Инфраструктура проекта: частный пляж, бассейны, спа-салон, теннисный корт, клубный...

Intermark Global

517 183 €

Таунхаус в Абу-Даби, ОАЭ

160 м² 3

Удалённая сделка

Таунхаус на перепродаже от собственника в новом комплексе в востребованном районе на севере острова Яс. Комплекс представляет собой закрытый поселок с виллами, таунхаусами и обширными озелененными пространствами. На продажу представлен 2-спальный таунхаус площадью 160 кв.м с террасой. Проект имеет семейную концепцию с обширной...

Intermark Global

517 183 €

Апартаменты в Рас-эль-Хайме, ОАЭ

155 м² 2

Удалённая сделка

Апартаменты на побережье рядом с отелем InterContinental. Апартаменты на перепродаже от собственника О квартире: просторная гостиная, 2 спальни и комната для персонала, большой балкон с панорамным видом на море. 4 этаж Проект расположен на пляже престижного острова Хаят в районе Мина-аль-Араб. Рядом находится вся инфраструктура острова...

Intermark Global

1 009 946 €

Таунхаус в Абу-Даби, ОАЭ

320 м² 3

Удалённая сделка

Семейное гольф-коммьюнити с виллами и таунхаусами в окружении природы и вблизи инфраструктуры острова Яс. В шаговой доступности 2 международные школы. Таунхаус с 3 спальнями 320 кв.м - $1.171.670 Во всех юнитах есть балконы или террасы, а на территории проекта работает круглосуточный консьерж-сервис. Инфраструктура проекта: бассейны,...

Intermark Global

1 306 521 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

137 м² 2

Удалённая сделка Оплата в рублях

Расположенный на берегу моря комплекс Sobha SeaHaven - это место, где царят роскошь, покой и красота. Благодаря эксклюзивным удобствам и пышному ландшафтному дизайну вы сможете жить курортной жизнью у себя дома. Sobha SeaHaven - это восхитительный комплекс с видом на море, расположенный на равном расстоянии от двух международных аэропортов и в...

Intermark Global

7 412 954 €

Вилла в Дубае, ОАЭ

497 м² 4

Онлайн-показ

Роскошные 4BR и 5BR виллы MAG PARK - 3 этажа и панорамной крышей - полностью меблированные - высокое качество отделки - дизайнерская мебель - просторные планировки - лифты - бассейны - закрытый комплекс 4 Bedrooms: Размер: 5,354 Sqft Стоимость от: Starting 8.6M 5 Bedrooms: Размер: 8,650 Sqft Стоимость от: Starting 13.8M Рассрочка платежей: 10%...

Intermark Global

281 606 €

Отель, гостиница в Дубае, ОАЭ

34 м²

Онлайн-показ

2 отельных апартамента с 2 спальнями на перепродажу расположены в отельном комплексе 5*. Комплекс находится на первой линии пляжа на стволе Палм- Джумейра, имея отличную транспортную доступность как ко всем локациям острова, так и к другим основным районам Дубая. В стоимость включены: полная меблировка и оборудование кухонной техникой,...

Intermark Global

610 224 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

88 м² 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Central Park in City Walk - это жилой комплекс от компании Meraas, состоящий из 12 зданий и занимающий более 516 000 кв. футов зеленых насаждений. Комплекс предлагает квартиры с великолепными видами на парк и знаменитый дубайский горизонт, а жилые дома в нем выполнены в стиле городских джунглей. Идеальное расположение ежду центром города и...

Intermark Global

1 743 323 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

200 м² 3 2 1

DaVinci Tower by Pagani — первая в мире резиденция, созданная легендарным гиперкар-брендом Pagani, где архитектура напрямую вдохновлена инженерной философией суперкаров. Динамика, аэродинамика и ощущение движения отражены в изогнутых линиях фасада и выразительной подвесной сфере, создающей эффект лёгкости и технологической смелости — как у...

Intermark Global

285 697 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

81 м² 1

Удалённая сделка Оплата в рублях

Наслаждайтесь жизнью в SOBHA Verde, как нигде прежде. Этот жилой небоскреб высотой в 66 этажей находится в JLT — одном из самых престижных районов Дубая. Апартаменты варьируются в стоимости от 331446 до 401415 USD и располагаются на этажах с 9 по 64. Место выигрывает как расположением рядом с озерами, оживленными комплексами и...

Intermark Global

504 970 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

118 м² 2

Удалённая сделка

Апартаменты на высоком этаже в прибрежном комплексе с видом на колесо обозрения Айн-Дубай и Персидский залив. Апартаменты площадью 118 кв.м включают гостиную, частично изолированную кухню, 2 спальни, 2 ванные комнаты и балкон. Инфраструктура комплекса: бассейн, фитнес-центр, паркинг. Расположение: популярный прибрежный район JBR, совмещающий...

Intermark Global

193 168 €

Квартира в Дубае, ОАЭ

43 м² 1

Онлайн-показ

Проект расположен в центре Дубая, в районе Business Bay Готовность проекта 2025 год План рассрочки платежей Студии от 43 м.кв. Стоимость от $224.100 1BR от 65 м.кв. Стоимость от $289.000 2BR от 120 м.кв Стоимость от 478.000 Объединенные Арабские Эмираты, Дубай, Красная линия, метро Бизнес-Бэй

Intermark Global

2 635 236 €

Квартира в Абу-Даби, ОАЭ

214 м² 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Комплекс расположен в Saadiyat Grove, в нескольких минутах ходьбы от музеев и галерей Saadiyat Island. Проект ориентирован на гармонию и благосостояние жителей. Здесь реализованы устойчивые технологии, с использованием экологичных материалов и ресурсов, и ожидается получение рейтинга Two pearls по системе Estidama. Апартаменты с 3 спальнями...

Intermark Global

681 122 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

252 м² 4

Удалённая сделка

Просторные апартаменты с видом на яхт-марину в районе JBR. Меблированные апартаменты площадью 252 кв.м включают просторную гостиную, столовую, кухню, 4 спальни, 3 ванные комнаты, комнату для прислуги и балкон. Инфраструктура комплекса: бассейны, спа-комплекс, фитнес-центр, крытый паркинг. Расположение: популярный район JBR, в шаговой доступности...

Intermark Global

469 774 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

113 м² 2

Удалённая сделка

Yas Golf Collection – новое курортное коммьюнити в центре всей инфраструктуры острова Яс, у гольф-поля Yas Links, где проводятся крупные чемпионаты. В продаже апартаменты с 2 спальнями 113-149 кв.м. На территории коммьюнити площадью свыше 127.000 кв.м расположена инфраструктура для активного образа жизни и обширные зеленые...

Intermark Global

2 015 561 €

Таунхаус в Дубае, ОАЭ

497 м² 1

Онлайн-показ

Таунхаусы с 1-4 спальнями расположены в элитном районе Мейдан с обилием зелени и развитой инфраструктурой – лучшими школами с системой IB, торговыми центрами и ресторанами. В 15-20 минут езды до делового района Business Bay и знаменитого Downtown Dubai. Инфраструктура комплекса: парк, бассейны, спа, фитнес-центр и спортивные площадки,...

Intermark Global

2 200 179 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

280 м² 5 4 1

BRABUS воплощает современную роскошь, смелость и безупречный вкус, создавая культовые автомобили и теперь — уникальные резиденции BRABUS Island Villas в Абу-Даби. Этот проект открывает новую эпоху индивидуальной роскоши: частные виллы на берегу моря объединяют престиж, уединение и прямой доступ к самым привлекательным локациям города. Каждая...

Intermark Global

826 570 €

Апартаменты в Абу-Даби, ОАЭ

109 м² 3 2 1

BRABUS воплощает современную роскошь, смелость и безупречный вкус, создавая культовые автомобили и теперь — уникальные резиденции BRABUS Island Villas в Абу-Даби. Этот проект открывает новую эпоху индивидуальной роскоши: частные виллы на берегу моря объединяют престиж, уединение и прямой доступ к самым привлекательным локациям города. Каждая...

Intermark Global

495 928 €

Апартаменты в Дубае, ОАЭ

113 м² 2

Онлайн-показ Объект под сдачу

Престижный жилой комплекс представляет собой 47-этажный небоскреб с 280 резиденциями. Премиальная локация в знаменитом районе Дубай Марина, в пешей доступности до пляжа. Апартаменты имеют продуманные планировки с современными кухнями, оборудованными бытовой техникой Bosch, балконами или террасами с видом на город. Интерьеры резиденций...

Intermark Global

2 113 830 €

Вилла в Абу-Даби, ОАЭ

350 м² 4

Удалённая сделка

Семейное гольф-коммьюнити с виллами и таунхаусами в окружении природы и вблизи инфраструктуры острова Яс. В шаговой доступности 2 международные школы. Отдельно стоящая вилла с 4 спальнями и видом на гольф-поле - $2.452.320 Во всех юнитах есть балконы или террасы, а на территории проекта работает круглосуточный консьерж-сервис....

Intermark Global

Дубай

• Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 79,6 тыс.
• Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $45,26 млрд
• Средняя доходность от долгосрочной аренды: 4–5% годовых
• ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $205 тыс. (на два года) и $545 тыс. (на десять лет)

Эмират – флагман для международных инвестиций. Благодаря наплыву инвесторов рынок по-прежнему на подъёме: спрос растёт, а вместе с ним число сделок, цены, арендная ставка.

За шесть месяцев 2023 года здесь было заключено более 70 тыс. договоров купли-продажи, на 42,4% больше, чем за аналогичный период 2022-го.

В Дубае зафиксирована самая высокая стоимость квадратного метра жилья по сравнению с другими эмиратами – $10,4 тыс. за кв. м.

Чек в Дубае варьируется в зависимости от локации. Например, в популярной Dubai Marina средняя цена сделки составляет $844,4 тыс. ($10,4 тыс. за кв. м), а в деловом центре Business Bay – $356,6 тыс. ($5,25 тыс. за кв. м). В новом районе Dubai Creek Harbour просят в среднем примерно $544 тыс. ($6 тыс. за кв. м).

Конечно, войти на рынок можно и с бюджетом до $200 тыс., но инвестиционные риски будут выше. Чтобы их хоть как-то минимизировать, необходимо выбирать недвижимость в малоквартирном проекте, расположенном в уникальной и востребованной локации, со сроком сдачи в ближайшее время.

Сегодня наиболее привлекательные для инвестиций районы: Palm Jumeirah, Dubai Marina, JLT, Downtown, Business Bay, DIFC, Dubai Hills, MBR City, JVC, Arjan.

В Дубае можно зарабатывать на долгосрочной аренде до 4–5% годовых и до 6–8% годовых при сдаче в краткосрок.

Массовая застройка эмирата снижает инвестиционную привлекательность проектов. К тому же расти бесконечно Дубай не будет: в пустыню экономически невыгодно, вдоль залива (на север и юг) поджимают границы с Шарджей и Абу-Даби, – остаётся расти только вверх. Поэтому в текущих условиях рекомендация – максимально грамотно подходить к выбору проекта и локации.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Абу-Даби

• Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 9 тыс.
• Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $6,4 млрд
• Средняя доходность от долгосрочной аренды: 5–8% годовых
• ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $545 тыс. (на десять лет)

Крупнейший, самый богатый и устойчивый в финансовом отношении эмират, где находится одноимённая столица. Политический, промышленный, финансовый, образовательный и культурный центр страны.

Местный рынок стабилен: цены растут умеренно, волатильность низкая. При сдаче недвижимости на короткий срок можно заработать в среднем 7–8% годовых (но может быть и выше – до 12%), 5–8% – при долгосрочной аренде.

Сюда охотно вкладывают деньги те, кто уже инвестировал в Дубай и хочет диверсифицировать портфель.

Сориентироваться на рынке Абу-Даби проще, чем в Дубае. Город компактный и имеет несколько точек притяжения: острова Саадият, Яс и Аль-Рим. 

Саадият – остров просвещения и люксового пляжного отдыха с музеем Лувр Абу-Даби, площадью трёх религий, строящимися филиалом музея Гуггенхайма и Национальным музеем шейха Зайеда. Остров Яс – главная туристическая зона эмирата, где сконцентрированы развлекательные парки (Ferrari World, трасса Формулы-1, аквапарк Yas Waterword, гольф-поле Yas Links и т. д.), ТЦ, магазины и жилые объекты. Среди последних есть и недорогие – от $200 тыс.

Абу-Даби при прочих равных выигрывает среди других эмиратов своей стабильностью. Строят тут немного, а то, что анонсируется, быстро раскупается. Прирост цен за время строительства составляет 20–30%.

До недавнего времени в столичном регионе можно было купить недвижимость только на условиях leasehold. Открылся рынок для зарубежных инвесторов с правом владения freehold только в 2019 году.

Рас-эль-Хайма

• Количество сделок с жилой недвижимостью в 2022-м: 800
• Объём рынка жилой недвижимости в 2022-м: $160 млн
• Средняя доходность от долгосрочной аренды: сдача в краткосрок
• ВНЖ за инвестиции в недвижимость: при покупке объекта от $205 тыс. (на два года) и $545 тыс. (на десять лет)

Самый северный и живописный эмират: здесь соседствуют море и горы, которые занимают около 30% территории.

Эмират будет интересен в первую очередь инвесторам с небольшим чеком: минимальный порог входа на рынок сегодня $150–200 тыс. А также тем, кто хочет купить на первой линии, так как ещё можно найти предложения и по привлекательной цене.

Наиболее перспективные локации для инвестиций – острова Хаят и Аль-Марджан, а также курорт Аль-Хамра-Вилладж.

В регионе анонсировано строительство отеля с казино площадью 18,5 тыс. кв. м и со сроком сдачи в 2026 году. Ведущие застройщики Абу-Даби и Дубая уже выкупили участки земли рядом с проектом на острове Аль-Марджан и уже этой осенью будут объявлены launch по продажам апартаментов и вилл.

Рас-эль-Хайма на втором месте по количеству прибывающих в ОАЭ туристов после Дубая.

P. S.

Впрочем, внимание части инвесторов переключается с ОАЭ на другие страны. В первую очередь Катар, Бахрейн и Оман.

Последний – это, образно говоря, Абу-Даби 20 лет назад. Стабильная экономика, богатая и красивая природа, белоснежные пляжи, горы и – благодаря более мягкому климату – фруктовые рощи. Туристический сезон длится круглый год. Летом здесь отдыхают жители региона, а с сентября до июня – европейцы.

Страна открыта для иностранного капитала. Здесь можно приобрести недвижимость, но только в так называемых интегрированных туристических комплексах (ITC). Их несколько. Каждый – огромный район, комьюнити на миллионы квадратных метров, где расположены как общая инфраструктура в виде отелей, магазинов, баров, ресторанов, марин для яхт, гольф-клубов и даже аквапарка, так и недвижимость, доступная к покупке, – апартаменты и виллы.

Цены – явно ниже эмиратских. Минимальный порог входа – $135 тыс. А вот качество застройки и инфраструктуры вполне сопоставимы. Покупка недвижимости позволяет получить ВНЖ для себя и семьи (минимальная стоимость объекта не обозначена) и открыть счёт в местном банке.

Доходность от аренды варьируется от 4 до 6% в реалах при сдаче в долгосрок, на пару процентов выше при краткосрочной аренде.

Можно сказать, что в моменте вложения в Оман, может, и не перспективнее инвестиций в ОАЭ, но на долгий срок они могут привести и к лучшему результату.

Фото: unsplash.com (Vangelis Kovu) 

Условия цитирования материалов Prian.ru