a
Версия
для печати

Недвижимость в Черногории:

как получить максимум за свои деньги

Луштица-Бэй – особый проект на рынке Черногории. Крупнейший, самый амбициозный и действительно международный – недвижимостью здесь владеют граждане 44 стран мира. Семь отелей, 500 вилл и таунхаусов, более тысячи квартир, две первоклассные марины, четыре пляжа, видовое гольф-поле, магазины и рестораны, школа и детский сад, медицинские и спортивные центры… Это не просто курортный комплекс, а самостоятельный город, который сейчас строится на побережье Адриатического моря. В чём преимущества покупки недвижимости в таком проекте? Что он может дать собственникам? И чем отличается от того, что было на рынке раньше? Разберёмся вместе.

Недвижимость Черногории: что есть на рынке

В этой маленькой стране, расположенной на берегах Адриатики, на удивление живой и разнообразный рынок недвижимости.

У моря – а иностранным покупателям интересно именно оно – сохранилась застройка венецианской эпохи (XV–XVIII века). Многие особняки в историческом центре Будвы, Котора, Пераста, Херцег-Нови сейчас отреставрированы – в них живут, сдают в аренду туристам, там размещаются музеи, гостиницы, магазинчики и ресторанчики.

Котор, Черногория

Массовое строительство югославского периода проходило в основном в столице – Подгорице. Впрочем, и у моря появились кварталы типовой застройки, знакомой всем жителям постсоциалистических стран. Сегодня это самое дешёвое жильё на побережье: многие дома середины XX века устарели и нуждаются в реновации.

С обретением независимости (2006 год) и особенно после получения официального статуса «кандидата на вступление в Евросоюз» (2010 год) в Черногории начался строительный бум. Девелоперы увидели огромный потенциал, резко выросло число туристов, подскочил и международный спрос на недвижимость.

Новостройки Черногории

Большинство новостроек Черногории – жилые дома средней этажности без инфраструктуры или с минимальными удобствами (огороженный двор, паркинг, иногда бассейн). В первые годы независимости здесь велась преимущественно точечная разнородная застройка. А масштабные урбанизации, к которым туристы уже успели привыкнуть, например, в Турции или Испании, не появлялись.

Причин несколько.

  • Во-первых, нехватка земли на побережье, где горы вплотную подходят к морю. Найти в Черногории участок, на котором поместится ЖК с развитой инфраструктурой, крайне сложно.
  • Во-вторых, статус местных застройщиков. В основном здесь работали небольшие компании, у которых не было ресурсов для реализации масштабных проектов.
  • И наконец, градостроительное законодательство. Молодая страна в первые годы своего существования просто не успела разработать детальные планы развития территорий.

Ситуация начала меняться 10–15 лет назад. В Черногорию пришли международные девелоперы, которые стали развивать здесь грандиозные проекты. По сути, они сформировали отдельный сегмент рынка – жильё в организованных комплексах, – у которого есть свои особенности. Луштица-Бэй – яркий представитель черногорской недвижимости нового поколения (подробнее о проекте здесь).

Луштица-Бэй
Цены в Черногории: сколько стоят квартиры

Побережье – самый дорогой регион Черногории. Стоимость недвижимости здесь выше, чем в столице и тем более в провинции. В последние годы новостройки постепенно дорожают, в то время как цены на вторичный фонд стагнируют.

Минимальная сумма, на которую стоит рассчитывать, – €1,5 тыс. за кв. м. За эти деньги продают квартиры в домах эконом-класса – обычно они расположены сравнительно далеко от моря, не имеют развитой инфраструктуры, не могут похвастать красивыми видами из окон и качественной отделкой.

€2,5–4 тыс. за квадрат – средний ценовой диапазон качественной недвижимости у моря. С такой суммой уже можно рассматривать проекты нового поколения. Например, в Луштица-Бэй за €197 тыс. можно купить прекрасную 74-метровую квартиру (€2,6 тыс. за кв. м): открытая кухня, совмещённая с гостиной, отдельная спальня с гардеробом, просторный санузел и две просто шикарные террасы. Объект расположен в районе новой застройки – Centrale. В эту цену уже включена полная отделка, встроенная мебель, сантехника европейских брендов, кухонное оборудование (подробнее о расходах здесь).

район Centrale район Centrale

Премиальные варианты стоят €4–8 тыс. за кв. м. С такими деньгами покупатель может выбирать топовые локации, лучшие виды, безупречное качество строительства.

Важно! Цена недвижимости в Черногории сильно зависит от стадии строительства. Здесь выгодно покупать квартиры на начальных этапах и инвестировать в новые фазы популярных комплексов. Например, когда проект Луштица-Бэй только выходил на рынок (2012 год), средняя цена квадратного метра во флагманском районе Marina Village составляла €2,8 тыс. Сейчас, когда этот район застроен, вся инфраструктура работает, а в домах живут люди, квадратный метр продаётся в среднем за €6,1 тыс.

Луштица-Бэй: чем организованный комплекс лучше точечной застройки
  • Гармоничная среда

В новых комплексах не просто строится жильё, а создаётся гармоничная среда – дороги, общественные пространства, объекты социальной инфраструктуры. Над архитектурой и ландшафтным дизайном работают ведущие мировые специалисты, а застройщики, вложившие миллионы в разработку, строго следуют проекту.

К примеру, компания, которая создавала мастер-план Луштица-Бэй, в 2013 году получила премию Award of Excellence от Американского общества ландшафтных архитекторов, а для разработки проекта гольф-поля пригласили всемирно известного игрока Гэри Плейера (он выиграл 163 турнира на шести континентах и был включён во Всемирный зал славы гольфа).

Проект гольф-поля Проект гольф-поля

Для Черногории это особенно важно. Страна молодая, развивающаяся, местные власти ещё не успели обновить инфраструктуру всего побережья. Поэтому черногорские риелторы обычно не рекомендуют покупать квартиры удалённо – лучше приехать и изучить окрестности: сам дом может быть качественным, а вот окружение разочарует. В организованных комплексах об этом можно не волноваться.

  • Экологичность проекта

Этот фактор особенно важен для тех, кто вкладывает деньги на долгий срок. Во всём мире набирает обороты ESG-девелопмент: инвесторам интересны комплексы, которые бережно относятся к окружающей среде, развивают социальные инициативы и сохраняют высокие стандарты корпоративного управления. И если сейчас этот тренд только зарождается, то через десять лет несоответствие эконормам может стать серьёзным препятствием для продажи.

Мелкие застройщики, которые возводят отдельно стоящие жилые дома, обычно думают об экологии в последнюю очередь. А в крупных международных компаниях эта тема давно на повестке. Луштица-Бэй тому доказательство. Земельный участок, отведённый под комплекс, занимает 690 гектаров, но застроено будет только 10% территории. За соблюдение экологических стандартов проект уже получил золотой сертификат LEED (выдан Американским советом по зелёным зданиям).

Марина в Луштице

  • Надёжный застройщик

Мелкий застройщик, конечно, тоже способен возвести качественный дом и соблюсти сроки, но в плане надёжности он в любом случае проигрывает международной компании. У последней в разы больше опыта, ресурсов и возможностей. Она не так сильно зависит от финансирования и способна предложить покупателям более гибкие планы рассрочки, у неё налажены процессы проведения сделок, а документы чистые и прозрачные.

Плюс такие масштабные комплексы, как Луштица-Бэй, обычно находятся на контроле у государства. В этом проекте 10% акций застройщика принадлежит правительству Черногории, что становится ещё одной гарантией того, что вся обещанная инфраструктура будет построена.

  • Инфраструктура для жизни и отдыха

Простое перечисление того, что будет доступно жителям Луштицы, выглядит внушительно: оборудованная и ухоженная набережная, порт, который разместится в одной из двух марин с полным сервисом для яхт, четыре пляжа, скверы для отдыха и площади для прогулок, бутики, супермаркеты, клубы, рестораны, спа, несколько фитнес-центров, гольф-поле и гольф-клуб, амфитеатр и конференц-зал, детский сад, школа и медицинский центр, участок полиции и пожарной, банк, почта, автосервис, заправка… Вы покупаете квартиру, а это всё получаете в придачу.

  • Управление объектом

Этот вопрос особенно важен для иностранцев, которые не собираются жить в Черногории постоянно. Кто и как будет следить за домом в ваше отсутствие? Где гарантии, что бассейн будут чистить, а кусты стричь? А если в доме прорвёт трубу, кто это починит?

Огромное преимущество организованных комплексов в том, что после завершения строительства девелоперы не бросают свои проекты, а продолжают ими управлять, причём делают это десятилетиями. Посмотрите на Эль-Гуну – та же компания, которая сейчас застраивает Луштицу, начала возводить этот египетский курорт в 1990 году. 30 лет прошло, а город процветает.

В Луштица-Бэй созданы две управляющие компании: первая следит за общей городской инфраструктурой, вторая – за недвижимостью.

  • Сдача в аренду

А это преимущество особенно оценят инвесторы. Во-первых, найти арендаторов в раскрученный комплекс гораздо проще, чем в рядовой никому неизвестный дом. Репутация всего проекта работает на каждого инвестора в отдельности. Во-вторых, все процессы отлажены. Местная управляющая компания берёт на себя хлопоты по поиску и размещению арендаторов, а вам выплачивает доход. И наконец, крупный проект, в отличие от маленького, может предложить инвесторам гарантированный доход от аренды – в Луштица-Бэй он около 5% годовых в евро, что существенно больше, чем приносят депозиты и многие ценные бумаги.

Важно! Итоговая доходность инвестиций в недвижимость зависит не только от арендных поступлений, но и от капитализации объекта. По этому параметру интегрированные курорты также выигрывают у рядового жилья. Спрос на недвижимость в Луштица-Бэй международный (уже сейчас граждане 44 стран купили здесь дома и квартиры), а значит, проект менее зависим от любых локальных кризисов и имеет больший потенциал для устойчивого повышения цен.

Пожалуй, минус у жилья нового поколения только один: цены в организованных комплексах, как правило, выше, чем в рядовых домах, которые не могут предложить жильцам все эти удобства. Но даже этот нюанс можно обойти, если вы готовы купить квартиру на первой стадии и немного подождать, пока её сдадут в эксплуатацию. Стоимость строящихся апартаментов в Луштица-Бэй стартует от €145 тыс!

Поделиться материалом:
24 февраля 2022 года Автор: 2151