Как построить комфортный курорт:

Полуостров Луштица расположен в западной части Черногории. С одной стороны его омывают воды Адриатики, с другой – Тиватский залив Бока-Которской бухты, которую называют самым южным фьордом Европы.

Природа здесь роскошная. Величественные горы, лазоревое море. По побережью разбросаны уединённые бухты с мелкопесчаными и галечными пляжами, а в округе сосновые да оливковые рощи, аутентичные деревушки, частные фермы и виноградники. Словом, идиллия.

Долгие годы на полуострове располагались военные базы – сначала австро-венгерские, позже югославские. Сейчас все эти фортификации превратились в туристические достопримечательности. И что интересно, они успели выполнить важную мирную цель – позволили Луштице избежать массовой хаотичной застройки. К началу XXI века полуостров оказался последним неосвоенным участком на побережье Черногории.

Все эти предпосылки стали фундаментом для появления нового города. Ведь что важно для реализации таких масштабных проектов?

Во-первых, экология. В широком смысле слова. Это и чистый воздух, и приятный климат, и живописные пейзажи, доступ к которым есть у всех жителей, и комфортные продуманные общественные пространства, и натуральные материалы в оформлении зданий, и гармоничная архитектура… Города прошлого об этом мало задумывались, что и стало причиной глобального разочарования в концепте «бетонных джунглей».

Во-вторых, логистика. Для современного человека путешествовать несколько раз в год – это естественно. Многие живут на две-три страны. С каждым годом растёт число цифровых кочевников. Чтобы новый курорт развивался, он должен быть легко доступен. В этом отношении Черногория выигрывает у экзотических стран: за два-три часа сюда можно добраться из любой точки Европы, Москвы, Киева, Минска… В окрестностях Луштицы три международных аэропорта: 10 км до воздушного вокзала Тивата, 45 км – до хорватского Дубровника, 90 км – и вы в аэропорту Подгорицы.

В-третьих, земля, тот самый ресурс, который больше не производят. Для появления новых курортных городов, расположенных у моря, дефицит земли, наверное, главное препятствие. Где в XXI веке найти незастроенный участок у воды, на котором свободно разместятся тысячи вилл и квартир, отели и рестораны, школы и больницы – всё, что нужно для жизни города? На полуострове Луштица нашлось 690 гектаров – площадь вдвое больше современной Будвы (это крупнейший курортный город Черногории).

В 2008 году о Луштице узнал правильный человек, который имел все возможности реализовать потенциал этого места, – Сами Савирис, египетский предприниматель и президент Orascom Development.

Строительство нового города – процесс небыстрый, он растягивается на десятилетия. Отсюда следует ещё одно требование, без которого успех проекта невозможен. У девелопера должен быть опыт и ресурсы для возведения столь масштабного комплекса. Orascom Development – как раз такая компания.

В 1990-м они заложили новый город на побережье Красного моря, в 30 км от Хургады. Сегодня Эль-Гуна – самый модный курорт Египта. Его называют «Венецией Красного моря» – благодаря рукотворным лагунам и каналам, а ещё – самым экологически чистым городом в стране, который сам вырабатывает питьевую воду. Девелопер по-прежнему управляет Эль-Гуной, и успех курорта – очередное доказательство, что комплексный подход к созданию новых городов эффективен.

Ещё один яркий проект, который Сами Савирис запустил за пару лет до начала строительства Луштицы-Бэй, – Андерматт, горнолыжный курорт в Швейцарских Альпах. Этот случай вообще уникален. Дело в том, что в Швейцарии действуют строгие ограничения на продажу недвижимости иностранцам и строительство домов для отдыха. Orascom Development смог убедить в перспективности своего проекта сначала власти региона, а затем и местных жителей: 96% проголосовали за то, чтобы он был реализован. Более того, Андерматт исключили из закона Lex Koller, то есть до 2040 года нерезиденты могут свободно приобретать там недвижимость; закон Lex Weber, ограничивающий число загородных домов, здесь тоже не действует. Всё это дало огромный толчок к развитию курорта и обеспечило приток иностранных инвестиций.

Словом, в формуле успеха есть ещё два необходимых элемента. Первый – поддержка правительства, без неё новые города не появляются. В Черногории исходные условия более простые, чем в Швейцарии. Иностранцы могут приобретать здесь любую недвижимость в собственность, более того – каждая сделка даёт право на ВНЖ. Но и здесь девелопер принял стратегическое решение о партнёрстве с государством: для реализации проекта было создано совместное предприятие Luštica Development, 90% акций которого принадлежит Orascom, а 10% – правительству Черногории.

Девелоперу предстояло решить немало сложностей: и непростой рельеф местности, и необходимость возведения марины в открытом море… Но главное, весь проект необходимо было разработать перед началом строительства, никакая уплотнительная застройка не допускалась – это требование правительства Черногории. Так появился мастер-план, и кстати, компания, которая его разработала, в 2013 году получила премию Award of Excellence от Американского общества ландшафтных архитекторов.

Посмотрите, как начиналось строительство, – этому видео уже семь лет.

Второе – международный спрос, без него новый город не сможет вырасти. Здесь всё логично: для развития нужны люди, причём не только туристы и инвесторы, которые покупают апартаменты в отелях для заработка. Нужны дачники, которые проводят лето в собственных виллах, нужны семьи, которые здесь растят детей, предприниматели, которые отсюда работают, и пенсионеры, которые здесь живут… Словом, самые разные люди, которые сформируют сообщество. Одна страна не сможет обеспечить необходимый спрос, поэтому все подобные проекты новых городов ориентированы на международный рынок.

Луштица-Бэй не исключение. Недвижимостью здесь владеют граждане более чем 40 стран – России и СНГ, Западной Европы (особенно Швейцарии, где у Orascom отличная репутация) и Балканского региона, Китая и Ближнего Востока.

Конечно, продвижению проекта помог международный опыт застройщика. Но куда важнее то, что Черногория к тому моменту уже стала популярным туристическим направлением. По сути, девелоперу оставалось лишь направить зародившийся интерес в нужное русло.

Когда идёшь на яхте по Адриатике и смотришь на Луштица-Бэй, кажется, что это типичный старинный посёлок вроде Пераста или Рисана. Их немало на черногорском побережье. Лишь причалив к марине и сойдя не берег, понимаешь, что здесь всё новое.

Сохранять аутентичный стиль – ещё один приоритет девелопера, который можно проследить во всех проектах. Эль-Гуна – египетский, Андерматт – швейцарский, а Луштица-Бэй – черногорский город.

Главная прогулочная зона – набережная. Вдоль неё расположены кафе, магазины, бутики, галереи. В прошлом году здесь построили маяк – скорее для красоты, чем с практическим смыслом. В нём открылся ещё один ресторан, смотровая площадка и офисы для резидентов комплекса. А летом 2021-го маяк стал эпицентром фестиваля света Lightwave.

На первой линии у воды находится и небезызвестная «пятёрка» The Chedi. В отеле тоже богатая инфраструктура: несколько ресторанов, бассейнов, фитнес и спа. Рядом с гостиницей амфитеатр – этим летом гости и жители Луштицы собирались в нём для совместного просмотра матчей чемпионата Европы по футболу, а вообще здесь организуют разные события.

Слева и справа от марины несколько пляжей курорта – Chedi The Rok, Marina Beach, Almara и 21 Beach Club. Все благоустроенные, с полным сервисом: душевые, шезлонги, бары, рестораны, водные виды спорта, пляжные развлечения (например, в зоне отдыха 21 Beach Club по вечерам играют диджеи). Первый пляж доступен только для гостей отеля и владельцев недвижимости, другие – принимают всех.

На холмах за мариной разместился флагманский район курорта – Marina Village. Вся застройка малоэтажная, в традиционном для Черногории архитектурном стиле: покатые черепичные крыши, лаконичные фасады в терракотовых тонах, колоритные голубые ставни и двери, много натурального камня в отделке зданий и улиц, много зелени.

Вот одно из последних видео: съёмки проходили летом 2021 года. Так Луштица-Бэй выглядит сейчас.

Из большинства квартир, таунхаусов и вилл Marina Village открываются виды на море. Площади разные: от 44-метровых студий до 153-метровых апартаментов с четырьмя спальнями. Таунхаусы ещё просторнее – по 120–200 квадртатов. Ну а виллы просто роскошны: до 650 кв. м жилплощади, огромные балконы и террасы, личные бассейны и садики у дома.

Разнообразие предложений – ещё одна особенность таких масштабных проектов. Когда ты строишь целый город, которым впоследствии будешь управлять, то можешь себе позволить учитывать интересы самых разных групп покупателей: молодых и пожилых, семейных и холостых, инвесторов и отдыхающих… И для каждого разрабатывать различные форматы недвижимости.

Почти все объекты в Marina Village проданы, но уже стартовали продажи в районах новой очереди застройки.

В 2021 году в Луштица-Бэй постоянно проживало 150–200 человек. Ежегодно эта цифра увеличивается на 10–15%. Многие используют свою недвижимость как дачу – приезжают на выходные, в отпуск. Летом число резидентов увеличивается до 1500 человек, с учётом тех, кто проживает в отеле.

Итак, сегодня Луштица-Бэй – это район Marina Village (300+ квартир, вилл и таунхаусов), отель The Chedi (где, кстати, можно купить доходные апартаменты), променад с 18 торговыми пространствами (бутики, супермаркет, рестораны), три пляжа, амфитеатр, марина, спа и фитнес-центр. Всё это только начало…

Сейчас идёт застройка района Centrale. Он станет коммерческим, административным и культурным центром Луштица-Бэй. Там расположатся главные городские службы: детский сад, школа и медицинский центр, участок полиции и пожарной, банк, почта, автосервис и заправка, аутлет-деревня, конференц-центр и спортивные комплексы. В районе разобьют новые парки, благоустроят прогулочные зоны, на центральной площади уже в следующем году откроются галереи, магазины и кафе.

Заложена основа для строительства района Golf Residences. Для разработки проекта гольф-поля пригласили всемирно известного игрока Гэри Плейера (выиграл 163 турнира на шести континентах за семь десятилетий и был включен во Всемирный зал славы гольфа в 1974 году).

Здесь будет построено профессиональное поле на 18 лунок, первые 9 откроются к концу 2023 года. В целом проект уникальный. По оценкам специалистов, менее 10% гольф-полей в мире дают возможность наблюдать море из любой точки.

Вокруг поля для гольфа появится отель и жилая застройка с виллами и таунхаусами. Девелопер представит проект района уже в следующем месяце. Запланированы и другие кварталы у пляжей и на холмах. Всего в Луштица-Бэй будет построено 7 отелей, более 500 вилл и таунхаусов, более 1000 квартир.

По планам девелопера, через десять лет районы Marina Village, Centrale и Golf Residences будут полностью построены. Здесь поселятся около тысячи человек, ещё 3–5 тыс. станут приезжать время от времени – на отдых в свои дома и квартиры.

Луштица-Бэй – крупнейший и самый амбициозный инвестиционный проект в Черногории, в который будет вложено €1,1 млрд (сейчас почти освоена половина этой суммы). Но – вспоминаем первое правило успеха нового города – чтобы сохранить экологию и природную привлекательность Луштицы, девелопер застроит только 10% территории.