Гид покупателя.

За последние годы рынок элитной недвижимости Черногории изменился. Лет 10–15 назад покупатели, которые хотели приобрести качественное по европейским меркам жильё, были вынуждены выбирать среди редких частных вилл и отдельно стоящих небольших комплексов с апартаментами. У этих домов не было своей инфраструктуры, да и вся окружающая требовала реновации. Словом, типичные проблемы точечной застройки в развивающейся стране.

Сейчас всё изменилось. На черногорском побережье строится несколько масштабных девелоперских проектов. Это не просто отдельные комплексы, это целые города! Они продумываются и застраиваются комплексно. А значит, помимо жилья (самых разных форматов – студии, квартиры, отельные апартаменты, таунхаусы, виллы) девелопер сразу создаёт всю инфраструктуру. Дороги, общественные пространства, спортивные и развлекательные объекты, школы, магазины, банки… Всё это в итоге формирует совсем другое качество жизни.

Луштица Бэй – самый грандиозный из подобных проектов. Общий объём инвестиций в строительство города – €1,1 млрд. Это четвёртая часть годового бюджета всей страны.

Первая стадия строительства города Луштица Бэй завершена. В прибрежном районе Marina Village (300+ квартир, вилл и таунхаусов) постоянно проживают 150–200 человек, ещё около 1500 регулярно приезжают на отдых. Работает пятизвёздочный отель The Chedi, марина принимает яхты, оборудована набережная и три пляжа, открыты 18 торговых пространств (бутики, супермаркет, рестораны), амфитеатр, спа и фитнес-центр.

Почти вся готовая недвижимость в Marina Village продана: покупатели стремились заключать сделки на стадии строительства. А средняя стоимость доступных вариантов – €6 тыс. за кв. м.

Луштица Бэй продолжает развиваться. Сейчас застраивается административный центр города – район Centrale, в приморском квартале Marina Village начата новая очередь – комплекс Iris Residences, а на холмах анонсирован целый район Golf Residences.

Цены на недвижимость в строящихся комплексах намного ниже, чем в готовых. Судите сами…

Для примера рассмотрим самый ходовой объект – квартиру с одной спальней. Она расположена в районе Centrale. Рядом вся городская инфраструктура: центральная площадь с магазинами и ресторанами, международная школа и детский садик, торговые центры, банки, автосервис, спортивные комплексы. Район спроектирован так, чтобы в нём можно было жить круглый год. До моря и набережной отсюда несколько минут ходьбы.

Цена квартиры: €197 тыс.

За эти деньги можно купить строящуюся квартиру площадью 74 кв. м. Современная планировка: открытая кухня, совмещённая с гостиной, отдельная спальня с гардеробом, просторный санузел и две просто шикарные террасы, что особенно актуально в тёплом черногорском климате.

Квартира будет сдана с полной отделкой: панорамные окна, кондиционеры, качественные отделочные материалы. В цену включена встроенная мебель, сантехника европейских брендов, кухонное оборудование.

Для примера посмотрите, как выглядит уже готовая квартира в том же районе Луштица Бэй.

Первоначальный взнос: 15%

На этапе подписания договора купли-продажи вносится 15% от цены. Оставшиеся 85% распределяются на равные платежи и перечисляются в течение трёх лет. Вы можете согласовать с застройщиком удобный для вас график платежей. И – что важно – рассрочка беспроцентная!

Кроме того, застройщик Луштица Бэй подписал несколько партнёрских соглашений с черногорскими банками и при необходимости посодействует в переговорах о выдаче кредита.

Налог на переход права собственности: €0

Покупатели вторичной недвижимости в Черногории платят налог на переход права собственности – 3% от кадастровой цены объекта. Новостроек этот сбор не касается! Никаких дополнительных государственных налогов на сделку не будет, даже если вы купите не одну, а пять квартир в Луштица Бэй.

Новостройки в Черногории облагаются НДС по ставке 21%. Покупателю ничего сверх цены платить не нужно: этот сбор уже включён в цену объекта. Более того, при оформлении недвижимости на юридическое лицо можно затребовать возврат НДС. Как это сделать – вас проконсультирует юрист.

Гонорар риелтора: €0

А вот это самое приятное: покупая новостройку, вы не платите гонорар риелтору. При этом неважно, обратитесь вы к застройщику напрямую или через брокера, – расходы на работу посредника возмещает девелопер.

Гонорар юриста: €0

Ещё одно преимущество покупки квартиры у крупного девелопера в том, что в этом случае нет необходимости нанимать юриста для проверки чистоты сделки.

Orascom Development – застройщик с мировым именем, который возводит интегрированные курорты по всему миру (Египет, Швейцария, Великобритания, ОАЭ…). В Черногории компания действует при поддержке правительства, которому принадлежит 10% акций, и сам проект Луштица Бэй считается приоритетным для развития побережья. Сложно представить, что в комплексе с таким статусом возможны проблемы с документами, например, не получены строительные разрешения. Юридический департамент компании представит вам все отчёты и подготовит договор купли-продажи.

Но если вы хотите перестраховаться и провести дополнительную экспертизу, можно обратиться к независимым юристам – эти услуги стоят около €1 тыс.

Гонорар нотариуса: €0

Все сделки с недвижимостью в Черногории проходят с участием нотариуса. Государственный специалист проверяет документы на объект, и именно в его присутствии стороны (или их официальные представители) подписывают договор купли-продажи.

Гонорар нотариуса зависит от стоимости недвижимости и рассчитывается по утверждённым тарифам. Эта сумма для небольшой квартиры обычно составляет около €0,5–1 тыс., хотя может достигать и €5 тыс. Но! В случае с покупкой недвижимости в Луштица Бэй нотариальные расходы берёт на себя застройщик.

Кстати, вы можете сэкономить на поездке в Черногорию и провести сделку удалённо. Для этого надо оформить нотариальную доверенность на подписание договора и оформление сопутствующих документов. Застройщик предоставит вам шаблон. Дистанционные сделки стали особенно популярны в 2020 году, когда поездки между странами были ограничены. Покупатели подписывали контракты, вступали в права собственности, сдавали квартиры в аренду через управляющую компанию застройщика и получали доход, ни разу при этом не приехав в Черногорию.

Гонорар переводчика: €0

По законам Черногории, если в сделке с недвижимостью участвует иностранец, на подписание договора у нотариуса необходимо пригласить лицензированного переводчика. Его услуги оплачиваются согласно утверждённым тарифам. Общая сумма не так велика – обычно менее €500, но всё равно приятно, что на этом тоже можно сэкономить. При покупке квартиры в Луштица Бэй застройщик берёт эти расходы на себя.

Черногория выигрывает у многих стран Европы с точки зрения условий проведения сделок с недвижимостью. Здесь нет никаких ограничений для зарубежных покупателей, как, например, в Швейцарии или Австрии; с иностранцев не берут дополнительный гербовый сбор, как в Великобритании, и не требуют выплачивать налог на переход права собственности, как в Германии.

При покупке новой квартиры в Черногории ваши дополнительные расходы будут стремиться к нулю. Даже на поездке в страну можно сэкономить, оформив недвижимость дистанционно.

Вот что ещё продаётся в Луштица-Бэй

1. Квартиры в районе Marina Village

Это флагманский район города Луштица Бэй, расположенный прямо у пристани. Большая часть квартала уже сдана в эксплуатацию, но сейчас началось строительство новой очереди – комплекс Iris Residences. Цены на студии здесь начинаются от €234 тыс., квартиры с одной спальней – от €422 тыс. Для покупки квартиры достаточно внести 20% от цены, оставшиеся 80% можно выплачивать в беспроцентную рассрочку в течение четырёх лет.

2. Апартаменты в пятизвёздочном отеле The Chedi

Этот вариант недвижимости спроектирован для инвесторов, которые хотят получать гарантированный доход. Отель на первой линии в районе Marina Village уже построен, для покупки доступны полностью оборудованные 49-метровые апартаменты стоимостью от €320 тыс. Первый взнос – 30%, оставшаяся сумма выплачивается шестью квартальными траншами. Собственнику кондоминиума гарантируют возврат 5% от цены объекта ежегодно в течение первых пяти лет.

3. Виллы на гольф-курорте Golf Residences

Район Golf Residences – самый новый район застройки Луштица Бэй. На первом этапе застройщик возведёт комплекс шикарных видовых вилл The Peaks. Они расположатся в премиальной локации, на вершине холма, над лункой № 1 первого – и пока единственного – профессионального гольф-курорта в Черногории. Продажи здесь анонсировали только в сентябре 2021 года. Цены пока широко не объявлены, но первым покупателям наверняка сделают интересное предложение – обращайтесь к застройщику напрямую.

Продолжим наши расчёты на примере той же квартиры с одной спальней в районе Centrale, для покупки которой понадобится €197 тыс.

Налог на недвижимость: €300–1100 в год

Ставка ежегодного налога на недвижимость в Черногории зависит от назначения объекта (коммерция или основное жильё), качества помещений, года постройки, удалённости от моря, законодательства конкретного региона… Налоговые органы ежегодно пересчитывают точную сумму для каждого объекта и выставляют собственнику счёт.

В среднем для иностранных владельцев квартир в Луштица Бэй налог получается порядка 0,56% от цены объекта (в этом случае – €1,1 тыс.). Местные, которые зарегистрировали недвижимость в качестве основного места жительства, платят порядка 0,15% от цены объекта (€0,3 тыс.).

Кстати, напомним, что покупка любой недвижимости в Черногории даёт право запросить вид на жительство, то есть может стать основанием для переезда всей семьёй.

Сбор управляющей компании: €1970 в год

Важное преимущество выбора недвижимости на интегрированном курорте, таком как Луштица Бэй, – доступные собственникам многочисленные удобства, благодаря которым содержать квартиру становится просто и приятно.

Например, в городе работает служба поддержки клиентов, в которую можно обратиться с любым вопросом по обслуживанию недвижимости – обновить сантехнику, сдать объект в аренду или присмотреть за ним во время вашего отсутствия… Территория находится под охраной; за зелёными насаждениями, дорогами и общественными пространствами бережно ухаживают. Между районами курсируют автобусы, а собственникам квартиры в любом из них доступна вся городская инфраструктура: пляжи, бассейны, спа-центры, тренажёрные залы. Для жильцов даже устраивают частные мероприятия, например детские праздники или концерты.

В Луштица Бэй есть две управляющие компании: первая следит за общей городской инфраструктурой, вторая – за недвижимостью. Гонорар обеих составит около 1% от цены объекта, то есть порядка €1,9 тыс. в год.

Коммунальные услуги: от €100 в месяц

Коммунальные услуги (электричество, вода и др.) в Черногории оплачиваются по счётчикам, поэтому итоговая сумма зависит от того, как вы пользуетесь энергией, сколько времени проводите в квартире. Конечно, если вы приезжаете всего на пару месяцев, а в остальное время недвижимость пустует, счета будут ниже.

Доход от аренды: €6–10 тыс. в год

Собственники квартир в Луштица Бэй могут отдать квартиры в управление, если не живут там сами. Управляющая компания будет искать арендаторов, сдавать жильё и решать все сопутствующие вопросы. Доход владельца зависит от типа недвижимости. Например, собственникам апартаментов в отеле The Chedi выплачивают гарантированные 5% от цены объекта. Но в среднем по комплексу стоит рассчитывать на отдачу 3–5% годовых.