Приобретаем готовый торговый центр

Недвижимость Словении в вопросах и ответах

Эксперты компаний Future Real Estate, Century 21 Slovenia и Rein Group оценивают инвестиции в торговые центры балканской страны, отвечают на вопрос, кто и почему продаёт их сегодня, и объясняют, как получить кредит на покупку актива. 

Сречко Юдар кредитный специалист компании Century 21

  

Марио Дебелец начальник развития коммерческих и торговых проектов компании REIN GROUP

  

Владимир Уваров директор Future Real Estate, представитель Century 21 Slovenia в России

  

Смотреть видео

Почему функционирующие торговые центры в Словении могут сегодня заинтересовать инвестора?

По европейским меркам они дают неплохую доходность. В среднем на хорошем объекте она составляет 6-7% годовых. Ещё два года назад коммерческие помещения имели ROI 8-9%, но сейчас такие предложения стали на рынке редкостью.

 

В чем причина столь хорошей доходности объектов ритейла? 

Экономическая ситуация в Словении улучшается. Рост ВВП в стране в 2017 году составил 4,4%, а в 2018 ожидается 3,9%. Одновременно повышается покупательная способность словенцев: уровень потребительской активности в конце 2017 достиг докризисного уровня 2008 года, причем особенно активно растёт уровень потребления непродовольственных товаров.  

На рынок страны выходят немецкие и австрийские компании, в том числе и мировые гиганты. В последние два года особенно активно расширяются сети, торгующие одеждой и товарами домашнего обихода. Среди прочих назову известных дискаунтеров – TEDi, KiK, Pepco. Их интерес связан ещё и с потребностями местных жителей: всё-таки словенцы не так обеспечены, как немцы или австрийцы, и формат дискаунтеров им особенно интересен. 

Одновременно в Словении невысока доля вакантных площадей. По данным Colliers, два года назад он составлял 3% в торговых зонах и 6% в торговых центрах. Средние арендные ставки стабильны или понемногу растут вот уже несколько лет – 9-11евро за кв.м. в год.  

 

Перед вами типичная торговая зона, которую можно встретить во многих небольших городах Словении. 


Сколько может стоить уже готовый торговый центр в Словении? 

Инвестор может купить как целый торговый центр, так и помещение в нём или пакет помещений. Входной чек я бы обозначил, как 250 тысяч евро за небольшое помещение с арендатором, и от 750 тысяч – 1 млн если арендатор крупный. Минимальная цена торгового центра с арендаторами – 1 300 – 1 500 тыс евро.

 

В каких регионах Словении вакантные площади особенно востребованы?

Если ещё в прошлом году я говорил, что в сферу интересов крупных сетей интерес попадают города с населением от 10 тысяч человек, то сейчас компаниям интересны города, в которых живет 5 тысяч человек.  

Конечно, Любляна и побережье – то есть столица и крупный туристический центр – всегда интересны арендаторам. В пересчете на число жителей торговых площадей в Любляне меньше, чем в Мариборе, Кране или Копере, но реально магазинов сейчас не хватает не в этих, а ещё в меньших городах.  Здесь живёт целевой покупатель, и выручка в этих местах гораздо выше, чем в той же Любляне.

В исследование Colliers, которое я уже упоминал, прямо говорится, что если люблянский рынок ритейла близок к насыщению, то в городах второго-третьего эшелона уже более двух лет наблюдается повышенная активность. 

Готовые торговые центры на продажу выставляются регулярно, но они пользуются спросом и достаточно быстро уходят. Сейчас интересных вариантов не больше 10 по всей стране. И это число будет падать.

Если объекты интересны арендаторам, почему собственники их продают? 

Причины продажи разные. Это может быть диверсификация активов, а может быть один из способов заработка для девелопера, основа бизнеса которого заключается в покупке и последующей продаже.

Экономика Словении оживилась, ведутся крупные строительные проекты, растёт жилищное строительство. Поэтому некоторые компании, которые владели крупными торговыми центрами, сейчас стремятся продать эти активы, чтобы получить средства на участие в более выгодных проектах.

 

Может ли инвестор рассчитывать на кредит при покупке ТЦ?

Да, банки охотно кредитуют приобретение коммерческих помещений с надежными арендаторами и хорошими договорами аренды. Условия зависят от конкретной ситуации, но в среднем можно рассчитывать на 2,5% годовых, 50% финансирования, срок 5-10 лет. Период кредитования во многом зависит от длительности договора аренды, например если с арендатором заключен договор на 6 лет, то банк согласует 8 лет.

При проверке проекта банк потребует от вас все данные - административную документацию, арендные договоры. Все, что нужно, для вычисления рентабельности недвижимости, а значит, безопасности кредита. 

 

Что важно оценить инвестору, выбирающему торговый центр? 

При инвестициях в торговые объекты очень важны продолжительность и условия договора аренды. Хороший договор аренды сегодня – до 10 лет с невозможностью отказа от аренды. Такие условия обычно проще получить, заключая договора на новые объекты.

Разумеется, отдельно надо посмотреть на состояние центра, нужна ли будет реконструкция, в ближайшем будущем.

 

Как происходит процесс покупки и оплаты объекта?

Разумеется, всё начинается с подбора и осмотра актуальных предложений. Когда подходящий объект найден, происходит обсуждение стоимости, согласование договора купли-продажи и его подписание.

Следующий шаг - оплата 10% задатка на гарантийный счет. Обратите внимание: все операции по оплате или внесению задатка происходят через федуциарный счет нотариуса, таким образом в сделка максимально защищены как продавец, так и покупатель. Перевод этой суммы закрепляет объект за покупателем. Сумма НЕ возвращается, если покупатель по каким-то причинам передумал участвовать в сделке.  

Следующий шаг - заверение договора в налоговой инстанции, а также у нотариуса. И, наконец, после предоставления заверенного договора и оформления прав собственности, проходит оплата остатка - 90% суммы. 

 

Пример: Объект на северо-востоке Словении в городе Лютомер 

Цена 823 500 €
Доход от аренды 4 117,5 € в месяц / 49 410 € в год
Доходность/окупаемость 6 % или 16,7 лет
Площадь сдаваемого помещения 457,5 кв.м
Кредит от 2,5% в год

 

Магазин в городе Лютомер был реконструирован, новое здание начало работу в августе 2017 году. Его арендатор - сеть недорогих супермаркетов женской и мужской одежды PEPCO. Торговое помещение находится рядом с торговыми центрами SPAR и LIDL, что обеспечивает приток покупателей. В одном здании с PEPCO располагаются ещё 2 магазина - немецкие непродовольственные ретейлеры KIK и TEDi. Это типичный девелоперский проект. Компания реконструировала торговый центр, привлекла арендаторов и теперь продаёт его. 

Договор аренды подписан на 7 лет без возможности отказа.

В Словении сейчас значительный спрос на объекты коммерческой недвижимости с серьезными компаниями арендаторами и хорошими договорами аренды. Причем спрос этот существует в основном со стороны иностранных инвесторов. Объект в единой торговой зоне, с серьезной крупной компанией в качестве арендатора — всегда найдет заинтересованного покупателя. 

 

Наши контакты:

Ameriska ulica 8, 6 этаж. БЦ Kristalna Palaca. Любляна, Словения

www.euro-realestate.ru

Тел: +7 (800) 775-91-97, +386 64 275 188

E-mail: vu@euro-realestate.ru

Skype: FUTU-RE