Версия
для печати
для печати
Недвижимость Словении в вопросах и ответах
Эксперты компании Future Real Estate, Century 21 Slovenia и Rein Group рассказывают о процессе строительства торговых центров, отвечают на вопрос, когда инвестору стоит входить в проект, и представляют конкретные решения.
«Недвижимость Словении в вопросах и ответах» – это консультации словенских экспертов по инвестиционным вопросам.
директор Future Real Estate, представитель Century 21 Slovenia в России
директор агентства Century 21 Ljubljana
кредитный специалист компании Century 21
В чем основное преимущество строительства торговых объектов «с нуля»?
В результате приобретения такого проекта инвестор получает новое неамортизированное здание, не требующее вложений ближайшие 10 лет, свежий договор аренды с крупным сетевым ритейлером, всегда востребованное помещение в единой торговой зоне города, хорошее инвестиционное решение с доходностью в 6-8%.
Что мы подразумеваем, когда называем ещё не построенный торговый центр «инвестиционно-привлекательным»?
В этом случае торговый центр – это пятно земли под застройку, подписанный договор с одним или несколькими арендаторами, которые подтвердили своё намерение. Это утвержденный проект строительства, на который есть вся разрешительная документация. Это надежная компания-партнёр, которая готова сопровождать вас по всем этапам, а затем взять объект в управление.
Какова необходимая сумма начального капитала?
Входной чек в подобные инвестиции – от 600 000 евро.
Обязательно ли у ещё не построенного торгового центра должен быть арендатор?
Да, арендатор должен быть найдет ДО НАЧАЛА строительства. С ним подписывается договор – либо бессрочный, либо на 8-10 лет с четко прописанным сроком отказа от аренды, который составляет 5 лет. Инвестор должен иметь гарантия того, что после сдачи объекта туда заедет компания. Кстати, крупные арендаторы как раз и заинтересованы занимать новые площадки раньше прямых конкурентов.
Конечно, торговые центры не обязательно строить под одну крупную компанию – можно и под несколько мелких. Но входить в проект надо, когда подписаны договора с якорными арендаторами, остальных можно найти позже. Они приходят в центры, где уже есть крупный арендатор.
Земельный участок с хорошей транспортной доступностью, арендный договор с крупным ритейлером, утвержденный строительный проект и надежный партнер в Словении – необходимые условия для успеха инвестиций в строительство торгового центра.
Что делать после принятия принципиального решения об инвестициях в строительный проект?
Первый шаг – для реализации проекта в Словении необходимо открыть проектную компанию – строить, заключать договоры, при необходимости продавать – все задачи будут решаться от имени этой компании. Её владелец – сам инвестор, так что все финансовые и юридические вопросы вы сможете контролировать. Затем вы должны перевести на счет компании финансовые средства, на которые собственно будет реализовываться проект.
Затем, в случае, если разрешение на строительство торгового центра уже есть, а вы хотите вести процесс самостоятельно, можете приступить к строительству. Если разрешения нет, наша компания готова оказать комплексную поддержку: мы помогаем с выбором земельного участка, ведем все процедуры для получения разрешения на строительство, чтобы клиент мог начать процесс.
Кто контролирует процесс строительства?
Если вы не хотите сами выполнять эту функцию, можете также подписать договор с нами. Мы выступим в качестве инжиниринговой компании, будем управлять всеми процессами, которые предписаны по закону в Республике Словения. За нами – все административные процедуры, общение с архитекторами, компанией-застройщиком и всеми контролирующими органами.
Какова стоимость услуг по сопровождению проекта?
Стоимость услуг трудно оценить «в общем» – итоговая сумма зависит от комплекса работ и рассчитывается каждый раз индивидуально.
При подписании договора со словенским партнером строительство торгового центра становится пассивным бизнесом для инвестора.
Какие места в Словении подходят для строительства с нуля?
В Словении можно назвать несколько десятков городов с населением от 5 000 человек, в которых ещё не представлены сетевые ритейлеры. Даже если в этих районах есть продовольственные магазины, там нет продавцов непродовольственных товаров.
Решение по конкретной локации принимается исходя из анализа нескольких параметров. Каков здесь потенциальный поток клиентов, есть ли торговая зона, какие арендаторы в ней представлены… Если речь идёт о строительстве объекта непродовольственного ритейла – важно, чтобы рядом был продовольственный магазин и парковка. Хорошо, когда такому продуктовому ритейлеру принадлежит ещё и сам объект, он вряд ли съедет с насиженного места.
Так как сетевые ритейлеры имеют четкие стандарты, подобрать для них подходящее помещение из уже построенных трудно. Поэтому компании заключают договора на новые проекты, которые удовлетворяют всем их запросам.
Пример: земельный участок для строительства торгового центра
Соседство с LIDL гарантирует новому торговому центру постоянный поток клиентов.
В городе Жалец, находящемся между Любляной и Марибором, на продажу выставлен участок земли под строительство супермаркета. Участок прилегает к территории, принадлежащей крупному продуктовому ритейлеру LIDL.
Есть ли в Словении готовые проекты, которым не хватает только инвестора?
Да, на рынке есть несколько проектов, у которых есть разрешения на строительство. Они появились, а точнее остались, на рынке после кризиса в сфере строительства, который начался в 2008 году. Эти проекты были заморожены и лишь в последние два года стали возрождаться. Полагаю, в следующие 2 года они – уже реализованные – вернутся на рынок.
Какова схема оплаты проекта?
Как и в случае реконструкции объекта, как правило, первоначально инвестор переводит 10% на счет нотариуса. Это задаток, который является гарантией: здание будет приобретено после окончания строительства. Если инвестор по каким-то причинам отказывается от покупки – сумма переводится строительной компании, которая использует её для поиска нового покупателя.
В дальнейшем оплата происходит по фазам – по завершении и согласовании каждого этапа работы. Такая схема позволяет сделать инвестиции более рентабельными и дает гарантии обеим сторонам: инвестор платит только за реально выполненную работу.
Можно ли получить кредит на такой проект?
Банки с большой охотой кредитуют именно строящиеся и замороженные объекты, поскольку они более внимательно проверяются государственными структурами, более понятны, прозрачны, а значит, надежны. В любом случае для банка при проверке самым важным будет даже не статус инвестора, а данные об арендаторах недвижимости. Проверяя арендные договоры, кредитор может вычислить рентабельность проекта и понять безопасность своего кредита.
Стандартные ставки – 2,1-2,5% годовых.
Пример: участок с разрешением на строительство и арендным договором
Последний участок земли в самой популярной торговой зоне города.
В торговой локации города Мурска-Собота (центра Прекмурья, района на северо-востоке Словении) остался последний свободный участок земли. Получено разрешение на строительство на нем торгового здания площадью 1 200 квадратных метров. Договор аренды был подписан ещё до получения разрешения на строительство.
Помещение арендует компания Kik, магазин которой сейчас находится по соседству. Причина, по которой они решили переехать – лучшее расположение нового здания: здесь больше парковка и выше поток клиентов. Kik обычно выбирает помещения площадью 600-700 кв. м, но здесь они ожидают рост числа покупателей на 30% и отдают предпочтение объекту большой площади.
Преимущество конкретного проекта в том, что у торговой точки будет только один арендатор – это упрощает работу управляющей компании. Но главное для инвестора, что арендатор подписал долгосрочный договор на 10 лет.
Цена объекта – 2 млн евро. Доходность – чуть выше 7%. Половина стоимости может быть профинансирована банком – на 8 лет под 2.0% годовых. Подробности - здесь.
Ameriska ulica 8, 6 этаж. БЦ Kristalna Palaca. Любляна, Словения
Тел: +7 (800) 775-91-97, +386 64 275 188
E-mail: [email protected]
Skype: FUTU-RE