Консультация по Австралии. Недвижимость в Австралии

20.01.2009

NATALI: Добрый день! Хочу купить апартаменты в Сиднее или Брисбене. Имею российское гражданство. Каков порядок оформления и дополнительные расходы? Планирую через месяц посетить Австралию.

Ответы

ЛУКАШОВА ЕЛЕНА (Компания The Green Continent) : Здравствуйте, Натали! Объект недвижимости в Австралии можно купить физическому лицу-иностранцу. Подробно схема покупки описана на нашем сайте: http://www.australia-russia.ru/scheme Дополнительные расходы при покупке: налог на покупку недвижимости и затраты на юридическое оформление договора купли-продажи составляют около 3-4% от стоимости объекта недвижимости. Если Вы хотите посмотреть действительно хорошие объекты недвижимости в Австралии и проконсультироваться с лицензированным агентом, то обязательно свяжитесь с нами перед поездкой. Тел. (495) 723-26-73 begin_of_the_skype_highlighting              (495) 723-26-73      end_of_the_skype_highlighting С уважением, Елена.
АНДРЕЙ КОЛМОГОРОВ (Компания Pro-Build Group Pty Ltd trading as National Investment Realty) : Одновременно покупатель подает заявку на получение ипотеки через фин.брокера или прямо в банк, и заказывает сам или через агента инспекции объекта специалистами - на предмет выявления строительных дефектов и наличия термитов (стоимость такой предварительной проверки с составлением отчета от 250 до 600 долл). Надо отметить это особенно актуально при покупке домов - тк термиты – это настоящее бедствие для Австралии и потенциально для всех владельцев недвижимости в стране. Проверка на строительные дефекты тоже необходима, особенно при покупке индивидуальных домов и квартир построенных хоз.способом или самим хозяином. Кроме того, такие объекты часто построены с грубыми нарушениями требований Строительного Кодекса Австралии (особенно в Квинсланде, где контроль за индивид. строительством слабее) и это может создать вам проблему, тк такой дом практически невозможно потом застраховать и значит – невозможно взять под него ипотечный кредит.... Судите сами, стоит ли экономить на этих инспекциях и проверках. С квартирами ситуация обстоит проще – многоэтажное строительство лицензируется и проверяется намного строже, поэтому качество строительства квартир обычно не вызывает сомнений. Однако при покупке квартир – особенно вторичного жилья – надо внимательно проверять состояние дел Страты по фондам на ремонт управляющей зданием компании. Иногда эти фонды разворованы и денег на текущий или будущие ремонты нет, и можно ожидать что очень скоро оплата Страты – на содержание и нужды коммуналки – сильно возрастет, когда управдение будет передано в хорошую крепкую управляющую компанию. Понятно, что расходы на Страту = коммуналку намного выше там, где есть бассейны, спорт-залы, лифты и зеленые насаждения, тк за всем этим кто то должен следить и ухаживать. Традиционно все австралийцы сами предпочитают жить в маленьких блоках из 6-30 квартир без упомянутых выше излишеств. Но для инвестиций и сдачи в аренду лучше подходят здания со всеми удобствами Сдать в аренду таквие квартиры легче, аренда выше, но расходы на содержание таких квартир намного выше по сравнению, скажем, с домами. Такие инвестиции более выгодны местным резидентам, тк все расходы по содержанию жилья и по выплате кредита здесь можно списать в расходы, уменьшив свои налоговые выплаты. Это актуально, к сожалению, только для резидентов и иностранцам=Россиянам никакой выгоды не дают. Наоборот.
АНДРЕЙ КОЛМОГОРОВ (Компания Pro-Build Group Pty Ltd trading as National Investment Realty) : После получения подтверждения со стороны адвоката о согласовании текста контракта и всех проверок, а также после получения предварительного подтверждения о выдаче ипотечного кредита покупателю, и получения удовлетворительных отчетов инспекций по зданию и по отсутствию термитов, и только после этого, Покупатель может и готов идти далее - подписать контракт на покупку жилья. Он дает настоящий депозит 5-10%, но не наличными , а обычно в виде банковского чека или векселя банка (который покупается в местном банке за реальные деньги, и эта услуга стоит всего 8-10 долл.). Депозит дают своему адвокату или агенту и одновременно подписывается контракт. В Австралии лиц. агенты по недвижимости имеют право, наряду с адвокатами, проверять контракт и делать «эксчендж» -обмен подписанными контратами между обеими сторонами. Т.е. контракт с подписью покупателя передается представителю продавца, и наоборот. Депозит 5-10% (эта сумма определяется по согласованию сторон) обычно передается на ответственное хранение агенту продавца, тк он обычно включает комиссионные агенту продавца 2-4%. Агент продавца должен положить банковский чек= вексель на свой траст-аккаунт доверит.управления или на траст-аккаунт на совместное имя продавца и покупателя, с указанием их налогового номера или бизнес номера компании. Такой счет приносит проценты по вкладу за период до времени окончательного расчета, и потом после окончательного расчета, эти проценты делятся между сторонами сделки пополам –агент продавца закрывает счет и выписывает чеки обеим сторонам по сделке, деля интерес 50% на 50%. После подписания и обмена контрактами, по закону покупатель имеет право на тн «кулинг офф» период = период «охлаждения (эмоций)», составляющий почти во всех штатах 5 (пять) рабочих дней. Это период когда еще можно отказаться от сделки и расторгнуть ее с потерей 0.25% от стоимости или цены покупки, если например покупка была совершена на крутом эмоциональном подъеме (на аукционе), если инспекции и проверки принесли негативный результат (скажем, есть термиты !), или если после подсчета всех расходов вы обнаружили что просто не сможете завершить сделку, тк у вас не хватает денег на гос. пошлину или на адвоката и тп. После этого срока 5 дней сделка уже необратима и при отказе от сделки или отказе полностью рассчитаться по контракту, покупатель несет ответственность в размере 10% от цены покупки , даже если он заплатил всего 5% депозит и так может потерять свой депозит в пользу продавца и еще получить иск на оплату судебных издержек продавца.
АНДРЕЙ КОЛМОГОРОВ (Компания Pro-Build Group Pty Ltd trading as National Investment Realty) : Расчет производится в установленный и согласованный заранее день в присутствии всех сторон – адвоката продавца, банка продавца (если есть ипотека и сертификат собственности в залоге), адвоката покупателя и банка покупателя (если есть ипотека- регистрируется залог и ипотека) и также представителя Казначейства штата, который собирает марочный сбор = налоги на регистрацию самой сделки купли-продажи и на оформление ипотеки и прав залога а также прав собственности на имя нового покупателя в государств. кадастре = «Лэнд Тайтл оффис» Австралии. После проверки всех деталей и расчетов стороны просто обмениваются банковскими чеками- векселями и банк (если используется ипотека) или адвокат покупателя (если покупка за свои деньги) получают оригинал счертификата собственности и стороны регистрируют сделку в соответствуюших инстанциях – Кадастр, Казначейство, Налоговая. После этого адвокаты продавца и покупателя звонят и направляют факс или электрон почту с поздравлениями сторон о завершении сделки. Адвокат продавца посылает т.н. Приказ агенту продаца - выписать чеки с траст аккаунта - комиссию агенту продавца, интерес накопленный за время хранения депозита разделить пополам между продавцом- покупателем и баланс или остаток от суммы депозита – переслать на счет продавца. После выполнения всех этих операций сделка считается полностью завершенной. Мы всегда рекомендуем застраховать не только свой новый дом, но и свой Тайтл = ваш Сертификат права собственности на дом или квартиру, от всевозможных незаконных сделок и подделок, особенно тем покупателям которые приобрели собственность полностью за свои деньги и часто или постоянно находятся за границей. Эта услуга стоит мало, но защищает владельца от многих проблем в будущем. Было много случаем, когда китайцы воровали или подделывали такие оригиналы Сертификатов и заклыдвали имущество конечно же без ведома владельцев, получали ипотечные кредиты и исчезали. Банк, выдавший такой кредит, часто начинал процес конфискации - дома или квартиры - в счет неуплаты ипотечного кредита у ничего не ведающих хозяев, которые часто были за границей, и потом было очень сложно доказать кому то, что никто ничего в банк не закладывал в залог и это обыкновенное мошенничество. Страховка прав и сертификата собственности позволяет избежать судебных издержек и надежно защитить свои права собственника на 100%. Оригинал Сертификата = «тайтла= титула» может храниться у самого хозяина дома или же у его адвоката с сейфе на ответственном хранении (если дом полностью выплачен или куплен за свои) или же он может хранится в банке, выдавшем ипотечный кредит и взявшим оригинал Титула в залог. С уважением, Андрей Колмогоров
АНДРЕЙ КОЛМОГОРОВ (Компания Pro-Build Group Pty Ltd trading as National Investment Realty) : Здравствуйте, Натали! Привожу описание процесса купли-продажи. Покупка может происходить по нескольким сценариям. С аукциона, по договоренности в процессе переговоров с агентом продаца самим продавцом (очень редко), и через найм агента покупателя (на договорных началах). Главное – найти объект, который вас устраивает по всем параметрам, включая цену, или определить свой бюджет и строго его соблюдать, не поддаваясь на эмоции и провокации и цговоры агентов продающих недвижимость. Разграничьте жилье на то, что вам и вашей семье НАДО по минимуму, и на то, что вы ХОТИТЕ или хотели бы иметь. Идет поиск.... Опуская технические детали поиска подходящего жилья, наступает момент, когда Вы как покупатель согласны с условиями продавцаагента и надо принимать решение о покупке. Вам достаточно дать свое письменное или устное предложение – оферту агенту, на которую агент по согласованию с продавцом дает акцепт и подтверждает что сделка состоялась. После этого покупатель дает агенту тн «холдинг депозит» - депозит в несколько 1-5 тысяч долларов для того чтобы «застолбить» дом или квартиру за собой, и чтобы агент снял этот объект с рынка и не продавал другим примерно на срок до 14 дней, не более, обычно до тех пор, пока покупатель не под готовит настоящий депозит 5-10% от согласованной цены, и пока адвокат покупателя не проверит и не согласует все условия контракта купли-продажи. Агент продавца направляет адвокатам сторон тн Уведомление о продаже с данными сторон (покупатель и продавец), адрес проданного объектаи его ценой, данными представителей сторон, сроками окончательного расчета и особыми условиями сделки ( например – увеличенный срок расчета с обычных 6 недель до 3 мес, или при условия получения разрешения из ФИРБ, или при условии получения разрешения на ипотеку, и тп) – все это как стороны договорятся между собой, обычно это идет через адвокатов. Понятно, что согласие должно быть полным и взаимным по всем вопросам купли-продажи.
АНДРЕЙ КОЛМОГОРОВ (Компания Pro-Build Group Pty Ltd trading as National Investment Realty) : Бывают случаи, когда покупатель имеет сложности с полным расчетом по контракту и все отсрочки уже вышли. Или есть трудности с переводом денег из РФ, или банк запаздывает с предоставлением денег по ипотечному кредиту после всех согласований и выдачи кредита. Или покупатель-иностранец просто забыл оформить разрешение на покупку в ФИРБ и ждет подтверждения оттуда. Тогда адвокат продавца пишет письмо адвокату покупателя с требованием завершить сделку незамедлительно в течение 14 дней и включает счетчик – штраф 100-200 долларов за каждый день просрочки. Покупатель обязан оплатить штраф сверху согласованной суммы покупки до конца установленного для расчета срока. Если окончательный расчет и потом никак не происходит, то сделка может сорваться и адвокат продавца может либо дать еще 7 дней на завершение расчета, либо потребовать разрыва сделки и контракта с удержанием полного депозита в 10% (даже если внесено 5%) и штрафов за просрочку покупателя в пользу продавца. Если сделка не состоялась и покупатель сделал но не использовал ипотечный кредит, адвокаты банка или финансовый брокер тоже пришлют покупателю счет на оплату их расходов – от 1000 до 5000 долларов. Если все хорошо и деньги для полного расчета готовы, за несколько дней до расчета адвокат покупателя выдает покупателю согласованный список необходимых платежей и точную окончательную сумму для завершения сделки и приобретения прав собственности на объект. Покупатель передает своему агенту или адвокату банковские чеки согласно указания последнего или переводит указанную сумму на траст-аккаунт своего агента, но чаще дает банковский чек своему адвокату за несколько дней до полного расчета сторон.

Задайте вопрос консультанту

Новости и статьи по теме «Австралия»:

Статьи

Иммиграция в Австралию: учеба, работа, инвестиции

Учитывая огромные необжитые пространства на территории Австралии, неудивительно, что правительство страны уделяет особое внимание привлечению иммигрантов. Без дополнительного притока людей Зеленый континент просто не сможет эффективно развиваться. Но это не значит, что переехать в Австралию просто. Каждая программа имеет свои условия и строгие требования, которым смогут соответствовать далеко не все. Prian.ru поможет в них разобраться. Читать

Парадокс: недвижимость в самых благополучных странах мира - не наш выбор

Выбирая страну для покупки дома или квартиры, мы всегда (ну или почти всегда) ищем места комфортные, безопасные, красивые. Одним словом – благополучные. Опубликованный ООН рейтинг Human Development Report 2015 может стать дополнительным аргументом при выборе для каждого покупателя. Впрочем... Читать

Флоренция опередила Рим, а Австралия шокировала. Дайджест Prian.ru c 10 по 16 августа

Назван самый дорогой город для покупки жилья в Италии. Интерес россиян к недвижимости в Австралии подскочил на 250%. В Доминике повысился порог входа для участия в инвестиционной программе. Представляем подборку самых важных новостей недели с комментариями профессионалов рынка. Читать

Миллиардеры и недвижимость: требования, капризы, предпочтения

Среди самых богатых людей планеты недвижимость является не самым популярным объектом для вложения капитала, это чаще дорогая игрушка, показатель статуса и просто место для жизни. Зато суммы на ее приобретение тратятся колоссальные. Только в 2014 году толстосумы заплатили за свои новые дома около $3 трлн. Что, где и почему предпочитают покупать самые состоятельные люди со всего мира? Читайте в нашем новом материале… Читать

Ограниченный бюджет: в каких странах на €100 000 недвижимость купить никак нельзя

Мир широк, стран много, поэтому найти подходящую, где стоимость недвижимости будет соответствовать вашим возможностям, не так уж и сложно. Понадобится только желание и время. В октябре Prian.ru опубликовал серию материалов, в которых мы ставили ценовые планки, а затем пытались им соответствовать. В этот раз мы поступим более оригинально - и отсечем страны, недвижимость в которых не по карману покупателям, располагающим «лишь» €100 000. Читать