Недвижимость в Белоруссии: шоковая терапия

29 июля 2011 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Беларусь

Россияне, которые подумывают о покупке недвижимости в Белоруссии, наверняка следят за последними событиями в этой стране. И, вероятно, задаются вопросом: как девальвация «зайчика» скажется на стоимости домов и квартир? Эксперты белорусского рынка рассказали корреспонденту Prian.ru о том, что происходило, происходит и, скорее всего, будет происходить в жилищном секторе соседнего государства.

Было: валютный нокаут

Рынок недвижимости Белоруссии начал 2011 год на мажорной ноте. С января по март как в первичном, так и во вторичном сегментах проходило много сделок - по словам местных риелторов, больше, чем за первые месяцы предыдущих трех лет. Цены на жилье при этом оставались стабильными. Первый заместитель гендиректора «Центра торговли недвижимостью «Пакодан» Павел Астапеня отмечает, что дома и квартиры в Минске ежемесячно прибавляли около 2% к своей стоимости.

Спокойная жизнь в Белоруссии закончилась в конце марта. Именно тогда валютный кризис, о котором давно предупреждали экономисты, вышел на улицы – из обменников разом пропали все иностранные дензнаки. Население было в панике – люди круглосуточно обивали пороги банков, пытаясь купить доллары или евро. Мигом образовался теневой рынок, на котором валюта переходила из одних рук в другие по цене, вдвое превышавшей официальный курс.

В конце мая белорусский Нацбанк, который долго пытался регулировать ситуацию административными мерами, сдался и объявил о девальвации. За сутки с 23-го по 24-го мая курс рубля упал к корзине валют на 54,42%, а с января 2011 года «зайчик» подешевел на 71,62%.

Для того чтобы масштаб произошедшего был более понятен, отмечу, что Всемирный Банк признал недавнюю белорусскую девальвацию самой крупной в мире за последние 20 лет. Подобная ситуация наблюдалась в 2002 году в Аргентине и в 1992 году в Эфиопии. Тогда курсы национальных валют этих стран обвалились на 54%. А вот девальвация 1998 года в России стоит в рейтинге Всемирного банка на четвертом месте (-38%).

Естественно, рынок недвижимости Белоруссии не остался в стороне от общих экономических проблем. «С приходом валютного кризиса сделки на «первичке» практически полностью прекратились, вторичный же рынок в мае просел в два раза по сравнению с апрелем», – рассказывает Павел Астапеня.


Есть: дефицит покупателей с деньгами

«Первичный рынок отреагировал на девальвацию молниеносно и крайне невыгодно для потенциальных дольщиков или покупателей «первички» - резким увеличением стоимости квадратного метра в белорусских рублях. Это вынудило многих желающих приобрести квартиру в новостройке перекинуться на вторичный рынок, тем самым несколько его оживив», - рассказывает замдиректора по коммерческим вопросам группы компаний «Мольнар» Ирина Сусько.

Павел Астапеня отмечает, что «про цены на первичном рынке не представляется сказать возможным что-либо определенное, так как сделки в этом сегменте сейчас практически не заключаются».

Замдиректора по продажам агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко поясняет, что на первичном рынке Белоруссии стоимость квадратного метра исчисляется в национальной валюте. «Поэтому, реагируя на девальвацию, стоимость новостройки возросла, но в силу того, что курс доллара тоже поднялся, в долларовом эквиваленте существенных изменений в ценах не произошло. Цена «квадрата» в новостройках в июне 2011 года колебалась от $950 до $2500 (средняя $1300)».

Аналитики отмечают, что собственники вторичного жилья в Белоруссии стали более сговорчивыми с покупателями. «Внешние экономические процессы активизировали тенденцию к сокращению разницы между средней ценой предложения и сделки. А это значит, что на стадии неопределенности продавцы при объективном взгляде на возникшую ситуацию сейчас более мобильны в снижении цены своего объекта, чем это было в 2010 году», - рассказывает бизнес-аналитик ГК «Мольнар» Ирина Заградская.

На протяжении последних месяцев цена предложения на вторичном рынке жилья Белоруссии снижалась, причем в июне падение составило 2,5%. Цена сделки, по данным компании «Твоя столица», в июне уменьшилась на 3,2%. Однокомнатные квартиры в Минске в июне продавались в среднем за $1283 за кв. м, двухкомнатные - $1173, трехкомнатные - $1108, многокомнатные – $1097 за «квадрат».
 


Справка Prian.ru

В Белоруссии стоимость недвижимости традиционно привязывается к доллару США. Все расчеты проходят в белорусских рублях, однако в объявлениях о продаже жилья, аналитических материалах, да и в головах собственников цена домов и квартир измеряется в американской валюте. Эта традиция идет еще с 90-х годов прошлого века. Чтобы не растеряться в условиях галопирующей инфляции, участники рынка выбрали в качестве ориентира доллар США.



Светлана Куделко говорит, что для людей, у которых нет проблем с валютой (а именно к этой категории можно отнести граждан России), жилье в Белоруссии всегда было доступным. Однако, по словам специалиста, именно сейчас они имеют возможность более активно торговаться.

Ирина Заградская добавляет, что количество сделок с жильем уменьшилось практически вдвое. «Спрос сегодня составляет всего 1/3 существующего предложения. Это говорит о том, что на рынке недвижимости покупатель с наличными деньгами – фаворит», – подчеркивает специалист.

 

Будет: обвал цен на недвижимость?

Итак, девальвация белорусского рубля и валютный кризис уже привели к практически полной остановке первичного рынка, и значительному снижению активности на «вторичке». Если в апреле в Минске собственников сменили 998 квартир, то в июне – лишь 556. Однако цены на жилье все еще держатся.

Несколько лет назад в экономике Белоруссии происходили похожие процессы. В начале 2009 года рубль был одномоментно девальвирован на 20%. Ослабление курса национальной валюты и последовавшее за ним ужесточение условий кредитования в результате привели к падению цен во всех сегментах рынка недвижимости. Если в конце 2008-го квадратный метр жилья в Минске продавался в среднем за $1950, то в начале 2011-го «квадрат» уже стоил меньше $1300.

Вывод напрашивается сам собой: может быть, то, что мы видим сейчас на белорусском рынке недвижимости – это начало очередного масштабного обвала цен? С таким вопросом корреспондент Prian.ru обратился к профессиональным участникам отрасли.


Павел Астапеня: «Каких-то страшных для рынка вещей мы не ожидаем. Все, что сейчас происходит, мы уже наблюдали в 1998-м и в 2008-2009 годах. Поэтому, к осени ситуация на рынке стабилизируется, на первичном рынке со стопроцентной вероятностью начнут заключаться сделки. Существенного падения цен мы не прогнозируем. Обвал 2009 года произошел потому, что застройщики работали с очень высокой рентабельностью, и, в условиях кризиса, они пожертвовали своими доходами для того, чтобы хоть что-то продать. А за первичным рынком подтянулся и вторичный. Сейчас же такого запаса рентабельности у застройщиков нет, соответственно, нет и перспективы существенного снижения цен».


Ирина Заградская: «Рынок недвижимости будет окончательно «выздоравливать» в самую последнюю очередь в отличие от других сфер экономики. Это связано с высокой инертностью отрасли, которая обусловлена наличием временного лага между реакцией участников рынка и последствиями. Следует заметить, что сегодняшняя ситуация является всего лишь продолжением ситуации двухгодичной давности. Просто темпы снижения  средней цены сделок стабилизировались на 1,5-2 года, в связи с тем, что первоочередные признаки кризиса, возникшие в конце 2008-го, были скорее подавлены, чем структурно изменены».

Светлана Куделко: «Ситуация на рынке недвижимости сегодня отличается от той, которая была два года назад, на тот момент цены были необоснованно взвинчены - соответственно, им было куда падать. В 2009 году рынок потерял 40% стоимости. Сегодня существующая цена жилья примерно соответствует его рыночной стоимости. Поэтому резкого обвала цен не предвидится, но к осени рынок может потерять 10%+/-2%».

Даже если грандиозного обвала цен на жилье в Белоруссии не произойдет, зарубежные покупатели уже сейчас могут рассчитывать на особо трепетное к себе отношение со стороны собственников недвижимости. Ведь иностранцы, как правило, приходят на рынок с настоящими наличными деньгами…

Анастасия Фалей

 

P.S. В следующем материале мы расскажем об условиях продажи недвижимости в Белоруссии иностранцам и о том, какие объекты в этой соседней стране предпочитают приобретать россияне.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Новости и статьи по теме «Беларусь»:

Статьи

Визовый режим и вид на жительство в Белоруссии

Въезд в страну, получение вида на жительство, постоянное проживание и гражданство, адреса дипломатических представительств. Обновлено 12 сентября 2013 г. Читать

Обзор рынка недвижимости Белоруссии – 2013

Количество сделок с недвижимостью в Белоруссии достигло рекордных показателей. Квартиры в Минске подорожали на 20% за год. Россияне остаются главными иностранными покупателями. Prian.ru представляет краткий обзор рынка жилой недвижимости Белоруссии. Читать

Сумма инвестиций для получения ВНЖ в Испании вырастет...Дайджест Prian.ru c 13 по 19 мая 2013 года

Власти Египта хотят заработать благодаря налогу на недвижимость, банковские организации Турции все больше напоминают агентства недвижимости, Албания в одностороннем порядке вводит безвизовый режим для россиян. Читать

Иностранцы смогут покупать землю в Беларуси…Дайджест Prian.ru с 19.11 по 25.11.2012

Германия облегчает визовый режим для россиян, ипотечные ставки в Чехии снижаются, Испания рассматривает возможность предоставления ВНЖ любому иностранцу. Читать

Сицилию и Сардинию продадут российским миллиардерам…Дайджест Prian.ru с 16-22 апреля 2012 года

Почему европейские страны спешно меняют визовый режим, когда жилье в Штатах начнет дорожать, а также, за сколько можно купить целую деревню в Беларуси. Портал Prian.ru представляет интереснейшие события за прошедшие семь дней. Читать