Недвижимость Черногории: как купить квартиру за рубли и куда делись покупатели из среднего класса

Большой спрос на недорогое жильё

Рынок недвижимости Черногории заметно просел в первый год пандемии – цены на новостройки упали, количество сделок снизилось, однако уже в 2021-м показатели пошли вверх: за год новое жильё подрожало на 15%.

Наступивший 2022-й принёс с собой геополитический кризис, центр которого оказался в Восточной Европе. На Черногорию эти события оказали непосредственное влияние. На рынке недвижимости начался ажиотаж, причём в первую очередь покупателей интересует дешёвое жильё.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Спрос на дешёвые объекты был и раньше, а начиная с февраля на рынок хлынуло большое количество людей с невысоким достатком. Сейчас в первую очередь разбирают объекты по ценам до €50–60 тыс. В этом сегменте ажиотаж, покупатели выстраиваются в очередь. Раскупают не только хорошие дома, но и старые, которые нужно восстанавливать, – их здесь называют «рушевины», то есть развалины. Берут и объекты, рядом с которыми нет автодороги, куда можно дойти только пешком. Значительную часть покупателей такого жилья составляют украинцы.

Для граждан Украины в Черногории сейчас действует упрощённый порядок выдачи ВНЖ, однако получить вид на жительство могут покупатели любого жилья, чем активно пользуются россияне и другие иностранцы. Граждане РФ чаще выбирают чуть более дорогие объекты – до €100 тыс.

Вот в таком доме в Сутоморе можно купить недорогую квартиру. Подробнее здесь

В агентстве отмечают, что раньше среди всех русскоязычных покупателей около 70% составляли россияне, а сейчас примерно 60% – это украинцы, причём в абсолютном выражении число сделок также заметно выросло.

Большой приток украинцев и россиян уже привёл к взлёту арендных ставок. По оценке риелторов, жильё в аренду подрожало в 2,5–3 раза.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

Среди покупателей жилья в Черногории также заметны русскоговорящие из Германии. В их числе есть и те, кто переехал лет 20–30 назад и давно получил гражданство. Они, как правило, ищут жильё для отдыха. Но много и тех, кто приехал один-два года назад и пока живёт по немецкому ВНЖ. Часть из них вообще не прижилась в Германии, а в связи с последними событиями они уже стали бояться на улицу выходить. Вот эти люди покупают в Черногории дома для постоянного проживания. Здесь нет никаких эксцессов, а к русским относятся по-прежнему тепло.

А что с объектами подороже?

Количество сделок с состоятельными россиянами тоже увеличилось, отмечают в агентстве. Такие клиенты приобретают дома от €300–400 тыс. Часто они не спешат покупать, а сначала присматриваются к местному рынку. Они снимают апартаменты в роскошных местах, где аренда за год может стоить €30–40 тыс. За счёт них формируется отложенный спрос, который может реализоваться позже.

А вот на объекты средней ценовой категории, €120–250 тыс., спроса практически нет. Покупатели с таким бюджетом предпочитают Испанию или Италию, предполагают черногорские риелторы.

По статистике Prian.ru, с февраля по июнь 2022 года число заявок на покупку недвижимости в Черногории подскочило в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной поток запросов (67%) идёт на объекты стоимостью до €100 тыс.

Комплекс бизнес-класса в Пржно. Детали тут

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Цены растут, причин несколько

Цены на недвижимость в Черногории поднимаются. Сейчас одним из главных факторов стал поток переселенцев из разных стран, но уже в прошлом году цены толкало вверх подорожание стройматериалов. Оно было заметно по всей Европе с осени 2021 года. По разным позициям (песок, цемент, металл, арматура) рост цен достиг 35–65%. Причиной этого явления, в свою очередь, стало удорожание транспортировки. Затраты на топливо существенно влияют на себестоимость строительной продукции.

Кроме того, хотя госпошлина и ставки на проектирование не изменились, ежегодные налоги на имущество поднялись на 25%. Это затронуло и резидентов, и нерезидентов.

В итоге сильно подорожали новостройки. Как говорит эксперт, строиться с нуля сейчас очень тяжело. Поэтому небогатые покупатели предпочитают готовые дома, которые продают местные, даже если жильё находится в плохом состоянии. Главное, на что они смотрят, – чтобы дом был устойчив к возможным землетрясениям. И уже после покупки сами доделывают объект.

Купить сложно, но можно

Покупатели из России и Беларуси сейчас испытывают сложности при покупке зарубежной недвижимости. Главная проблема – в переводе денег. Хотя большая часть населения Черногории лояльно относится к этой категории иностранцев, на официальном уровне в стране действуют ограничения. В частности, сумма на счёте в черногорском банке для россиян без ВНЖ Черногории или ЕС не может превышать €100 тыс. Кроме того, из-за санкций, наложенных на российские банки, трансграничные переводы проходят медленно и без гарантии. Новые счета россиянам в Черногории не открывают, однако это можно сделать в Сербии.

Пример дома среднего класса в Баре. Подробности здесь

Формально сделки с недвижимостью в Черногории должны оплачиваться по безналичному расчёту, однако на деле это обычно не проверяют, и нотариусу достаточно заявления продавца о том, что он получил желаемую сумму. Поэтому российские покупатели имеют определённую свободу манёвра. Например, сейчас они особенно интересуются вариантами, когда продавец тоже из России. В этом случае можно расплатиться рублями. Однако таких сделок немного.

Галина Смирнова

директор

Adriatic Sea Expert

80% продавцов – это черногорцы или сербы, и получить за свою недвижимость они хотят в евро. Есть и россияне, которые продают здесь своё жильё. Например, потому что билеты стали дорогие и дом для отдыха им больше не по карману. Но таких – не больше 10%, и из них только половина хочет получить в рублях. То есть в российской валюте проходит только порядка 4–5% сделок. У нас сейчас в базе примерно 2,5 тыс. объектов, из них только за 20–30 можно рассчитаться в рублях.
Тем не менее мы несколько таких продаж уже провели. Но даже в этом случае покупателю понадобятся евро, хотя и меньше. В Черногорию нужно будет перевести депозит, это 5–10% сделки. Он должен храниться у нотариуса.
И вот у нас свежий казус. Человек прилетел на сделку из Саратова, привёз с собой €50 тыс. в рублях. Мы несколько раз ему напоминали, что оплачивать будем в России и по рыночному курсу, а он привёз по курсу ЦБ. И при этом сумму в рублях мы не можем зафиксировать, потому что она скачет из-за курса валют. Мы можем её определить только на день передачи средств.

Ещё один способ обойти проблему с банковскими счетами – вместо купли-продажи недвижимости подобрать подходящие варианты и совершить обмен. Однако на практике достаточно сложно найти объекты, которые устроят всех участников сделки.

Также в последнее время в Черногории активно рекламируются фирмы, которые обещают выкупить криптовалюту или обменять рубли/гривны на евро, но выглядят они ненадёжно.

Проще всего привезти из России наличные доллары или евро. Сейчас лимит вывоза на одного человека – $10 тыс. То есть семья из пяти человек может взять с собой $50 тыс. Некоторые совершают несколько поездок, чтобы перевезти нужную сумму, или просят знакомых. Многие сделки заключаются именно таким способом.

Вот что можно купить в Черногории сейчас

335 000 €

Квартира в Столиве, Черногория

150 м²

ВНЖ при покупке

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

217 540 €

Квартира в Биеле, Черногория

85 м² 2

ВНЖ при покупке

№ 3234. Квартиры в комплексе, город Биела. Территория находится непосредственно на побережье ниже Ядранской магистрали с выходом на пляж. Общая площадь участка 3300 кв.м, жилая площадь каждого из 9 объектов — около 300 кв.м. В домах по 3 квартиры (апартаментов) с отдельным входом на 1-м, 2-м и 3-м этажах. Предусмотрено единое архитектурное...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

7 500 000 €

Коммерческая недвижимость в Черногории

2500 м²

№ 4651. Черногория. Скадарское озеро, туристический комплекс в национальном парке на самом берегу озера, построен в 2006 году. Расположен в 14 км от столичного аэродрома, в 19 км от центра столицы – г. Подгорица, в 35 км от морского побережья (не менее 1,5 – 2,5 миллиона туристов в летнее время). Новая автодорога протяженностью 6 км связывает...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

93 000 €

Квартира в Улцине, Черногория

69 м² 1

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.29.13.8993Новая резиденция в УльцинеКомплекс состоит из 3-х этажных зданий. В резиденции оборудованы бассейн и СПА. Также инфраструктура предполагет наличие ресторана и магазинов.Комплекс расположен в 500 метрах от пляжа Европа.В продаже осталась одна квартира 69 м2 - 93.000 ____________________New residential complex in...

DOO TradeGoria

130 000 €

Земля в Баре, Черногория

Код объекта - 1.25.15.9252 Продажа участка, общей площадью 8785 м2, находится в Баре, место Томба, Выше Старой маслины, состоит из 5 кадастровых участков, по структуре как сад 2 и 3 класса, земля под посадку и лес. Часть участка засажена маслиновыми деревьями. Цена всего участка составляет 130т.е

DOO TradeGoria

400 000 €

Дом в Цетине, Черногория

530 м²

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.27.11.9447 Предлагаются к продаже 2 дома на одном участке расположеные в Хумчи недалеко от Цетинья на участке площадью 1296 м2, окруженном каменным забором. Электричество, водопровод на первом и втором этаже. В гараже есть канализация, ванная комната. Общая площадь дома 90 м2, каждый этаж по 45м2. Второе здание имеет площадь...

DOO TradeGoria

290 000 €

Вилла в Биеле, Черногория

133 м² 3 2

ВНЖ при покупке

Продается стильный дом, с шикарным видом на залив и горы. Площадь дома 133м2, площадь участка 312м2. На первом и втором этажах расположена квартира дуплекс. Планировка – коридор, гостиная, ванная, внутренняя лестница, две спальни. На третьем этаже квартира с отдельной спальней. Паркинг перед домом, все коммуникации городские. До пляжа пять минут...

Antarex

158 000 €

Дом в Баре, Черногория

121 м² 2

ВНЖ при покупке

Код объекта - 1.25.11.9838 Одноэтажный дом с большим участком в Шушани, Бар Характеристики дома: - одноэтажный дом площадью 65м2+ терраса 40м2, подвал 16м2 с возможностью строительства еще одного этажа - земельный участок 1096м2 с фруктовым садом - дом состоит из прихожей, гостинной совмещенной с кухней, двух спален, санузла - дом полностью...

DOO TradeGoria

900 000 €

Вилла в Баре, Черногория

400 м² 13 5 8

ВНЖ при покупке Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Большая вилла в Шушне, недалеко от города Бар. Площадь дома 400 м2, а площадь участка, на котором он расположен, 1215 м2. План дома: • Первый этаж виллы: оборудованный тренажерный зал, сауна, туалетная комната с джакузи, комната отдыха с настольным теннисом. • Второй этаж: просторная гостиная с камином, полностью оборудованная...

Real Estate & Building Company «ADRIATIC SEA EXPERT»

1 073 000 €

Апартаменты в Тивате, Черногория

117 м² 4 3 3

Онлайн-показ

Получите все возможные преимущества жизни у моря в комплексе Jasmin Residences, расположенном во флагманском районе Marina Village на полуострове Луштица в Черногории. Выберите ваш идеальный дом из множества вариантов квартир от однокомнатных до трехкомнатных. Каждая из них имеет захватывающий дух вид на Адриатическое море с открытой террасы....

Lustica Bay

126 500 €

Квартира в Баре, Черногория

51 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Объект под сдачу

Роскошный комплекс расположен в центре города Бар! Квартира в Черногории До моря - 900 м. До аэропорта Подгорица - 50 миннут. До Будвы - 30 минут. До Котора-40 минут. До Тиват-50 минут Вокруг комплекса развитая инфраструктура- в непосредственной близости находятся детский сад, школа, игровые площадки, различные места для отдыха,...

VRC Idrisova

115 000 €

Квартира в Будве, Черногория

43 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продаётся квартира с одной спальней в Будве. Дом находится около парка Монастыря Майне. До моря 1000 метров Подъезд с лифтом. Квартира площадью 43 м2, с отдельной спальней и террасой. Окна выходят на западную сторону. Второй этаж. Вид на оливковую рощу. Квартира меблирована, есть необходимая бытовая техника, кондиционер, выход на террасу...

АН Real Estate Montenegro

137 000 €

Квартира в Тивате, Черногория

60 м² 2 1 1

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем просторную, светлую квартиру с 1 спальней на 3 этаже малоквартирного дома в развитом районе Тивата — Dumidran. В пешей доступности имеется вся необходимая инфраструктура — магазины, пекарня, овощной рынок, кафе и т.д. До центра города можно добраться пешком за 20 минут или на машине за пару минут. Квартира состоит из...

DOO "Monteonline"

690 000 €

Вилла в Утехе, Черногория

350 м² 5

ВНЖ при покупке

ОписаниеТрёхэтажная виллана первой линии, Хладна Увала Характеристики виллы: -трёхэтажная вилла площадью350м2 - земельный участок350м2 Структура виллы: - натретьемэтаже находится гараж, прихожая, гостиная, столовая, кухня, 2 спальни, санузел, терраса - на втором этажеприхожая,кухня, столовая зона, гостиная с выходом на просторную террасу,...

Tradegoria Global Estate

266 000 €

Коммерческая недвижимость в Баре, Черногория

112 м²

ОписаниеПросторное коммерческое помещение в новом районе города Бар в 100метрах от набережной. Площадь коммерческого помещения 112м2. Дом находится в самом туристическом месте города Бар в 100 метрах от набережной.

Tradegoria Global Estate

250 000 €

Дом в Баре, Черногория

186 м²

ВНЖ при покупке

ОписаниеДом находится в Шушань, построен по проекту сразрешением на строительство 3 этажного дома. Весь пакет документов. Дом в основании 93м2, имеет 2 этажа(по проекту 3), на участке 567м2. С прекрасным видом на море, до пляжа 350м, городское водоснабжение, центральная канализация. Начало строительства 2015 год, частично не достроен, закончен 1...

Tradegoria Global Estate

513 660 €

Квартира в Будве, Черногория

147 м² 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Меня зoвут Aлекcандp, задайте мне cвой вoпрoc, наличие и цены нужно уточнять на дату обращения!! ШИКАРНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА В ЭЛИТНОМ ВИЛЛОВОМ КОМПЛЕКСЕ С ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ! ЛОКАЦИЯ: ЧЕРНОГОРИЯ: БУДВА ПРОЕКТЫ АПАРТАМЕНТОВ: АПАРТАМЕНТЫ 1+1: 73 м2 – 255 850 евро (от) АПАРТАМЕНТЫ 2+1: 147 м2 – 513 660 евро (от)...

CULTURE REAL ESTATE

247 000 €

Дом в Баре, Черногория

210 м² 4 3 2

ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Представляем вашему вниманию уютный дом с прекрасным видом на море в живописном городе Бар! Участок площадью 234 м2 и общая площадь дома 210 м2 создают идеальное пространство для вашего комфортного проживания. На первом этаже расположен просторный гараж на два автомобиля с прямым выходом в дом. Здесь также находится лестница и кладовка. На...

DOO MONTBEL

155 000 €

Квартира в Баре, Черногория

76 м² 3 2 2

ВНЖ при покупке

Удобное расположение является одним из ключевых преимуществ. Рядом с комплексом расположены детский сад, школа, техникум, большая парковка, детская площадка и зона отдыха. Также неподалеку находятся тренажерный зал, аптека, пекарня, салон красоты и множество других удобств. Супермаркеты расположены всего в 300 метрах, а до моря всего около 900...

DOO MONTBEL

370 000 €

Квартира в Будве, Черногория

77 м² 3

ВНЖ при покупке Удалённая сделка

Продажа квартиры в самом роскошном кондо-отеле Будвы "Tre Canne". Квартира продается от застройщика, не платится налог за квартиру. Комплекс славится собственной первоклассной инфраструктурой, прекрасными видами на Адриатическое море и Будванское побережье, а также своей впечатляющей архитектурой. Комплекс состоит из трех отдельных...

Smart&Rich Montenegro

Посмотреть ещё 8332 похожих объекта

Фото: Unsplash (Radik Sitdikov), база объектов prian.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru