a
Версия
для печати

Фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт – словарь покупателя недвижимости в Эмиратах

Начинающего покупателя недвижимости в ОАЭ легко сбить с толку: далёкая страна, непривычные условия владения объектом, фрихолд- и лизхолд-зоны, в которых можно и нельзя покупать. В интернете много противоречивой информации. Пора расставить все точки над i и разобраться в условиях передачи недвижимости в Эмиратах в собственность, а попутно развенчать некоторые распространённые заблуждения. В этом нам поможет эксперт компании H&S Real Estate.

Лизхолд

Определение

Лизхолд (leasehold) – передача объекта в собственность, ограниченная во времени. Условно этот тип владения объектом можно назвать долгосрочной арендой, так как речь в договоре идёт не об аренде жилья на полгода-год, а о владении в течение десятилетий и даже столетий. Например, в британском праве, откуда термин leasehold и был позаимствован арабскими чиновниками и юристами, договор с лизхолдером может быть подписан на 999 лет.

В Эмиратах на основании лизхолда покупатель-арендатор получает ограниченный, но достаточный для большинства нужд набор прав. Он может перепродать собственность до окончания срока использования, заложить, организовать перепланировку и перестройку, сдать помещение третьим лицам по договору субаренды.

Доступность

Лизхолд – форма владения имуществом с неэксклюзивным правом собственности – нужна властям для поддержки местного населения. Например, граждане ОАЭ платят за ЖКХ по сниженным тарифам, оформляют кредиты на строительство и ипотеку под меньший процент, получают денежные поощрения от государства… Иностранцы неарабского происхождения не имеют права покупать недвижимость в лизхолд, хотя этот вариант и обходится дешевле. 

Для иностранцев в Эмиратах предусмотрены специальные зоны, недвижимость в которых продаётся в стопроцентное владение (фрихолд). 

Виктория Кочергина
Виктория Кочергина
старший специалист по продажам
H&S Real Estate

Лизхолд – это не просто долгосрочная аренда, это тип владения недвижимостью, который доступен только гражданам стран – членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC). То есть для нашей аудитории, для русскоязычных покупателей, эта тема неактуальна.

Перспективы

Говорить о кардинальных переменах в государственной политике Эмиратов в отношении иностранцев рано, но постепенно набор опций, доступных зарубежным инвесторам, растёт.

Естественная тенденция на рынке такова, что внутренний спрос граждан ОАЭ и экспатов из стран GCC не покрывает весь объём предложения, а интерес иностранного покупателя концентрируется на объектах, которые приобретаются с эксклюзивным правом собственности. Этим объясняется то, что лизхолд сдаёт свои позиции, а количество свободных зон (freehold zone), где легко и просто покупает объект зарубежный инвестор, увеличивается.

Шарджа, небоскрёбы на центральной площади

Шарджа, небоскрёбы на центральной площади

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Тенденция развивается последние десять лет. Застройки и районы, которые открывались как лизхолд, переводятся во фрихолд. Например, в Дубае есть район Silicon Oasis, где традиционно вся собственность была в лизхолде, а теперь активно переводится во фрихолд, так как застройщики понимают, что выгодно продавать объекты экспатам из других стран, а не только из арабских.

Экономически выгодно строить фрихолд. К тому же покупатели больше доверяют недвижимости, которая находится в их полной собственности. Недвижимости, которую можно передавать своим детям и внукам. Мне кажется, что со временем в Дубае зон лизхолда не останется. Все новые проекты строятся в свободных зонах».

Фрихолд

Определение

Фрихолд (freehold) – это эксклюзивное право владения недвижимостью в Эмиратах. Покупатель получает права свободно использовать объект, распоряжаться, продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Что нам даёт фрихолд? Мы можем объект покупать, продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду. Стоит отметить, что если недвижимость, которую человек приобрёл, превышает по стоимости порог в 1 млн дирхамов ($272 тыс.), то иностранец может получить в Дубае долгосрочную визу. Это большой плюс фрихолда – возможность стать резидентом Эмиратов и проживать на территории ОАЭ».

В 2002 году по приказу шейха Мохаммеда Бин Рашида Аль Мактума граждане любой страны мира получили право покупать местную недвижимость в стопроцентное владение. 

В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. Везде появились зоны с фрихолд-объектами, доступными для продажи не только гражданам ОАЭ и выходцам из стран Содружества государств Персидского залива.

Что можно купить в ОАЭ прямо сейчас
Апартаменты за 708 256 евро в Дубае, ОАЭ
708 256 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
115 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 220 402 евро в Дубае, ОАЭ
220 402 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
53 м2 2 1 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в новом премиальном проекте Alta в районе Jumeirah Village Circle! Для жизни и инвестиций! Высокий доход от сдачи в аренду - от 10% в $! Предоставим каталог инвестора! Беспроцентная рассрочка! Срок сдачи - 3 кв. 2026 г. Удобства: оздоровительный и фитнес-центры, зона отдыха, спортивные площадки, бассейн, открытый кинотеатр,...
DDA Real Estate
Таунхаус за 1 509 315 евро в Дубае, ОАЭ
1 509 315 €
Таунхаус в Дубае, ОАЭ
232 м2 2 2 3
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 357 127 евро в Дубае, ОАЭ
357 127 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
108 м2 3 2 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Потрясающие апартаменты в современном жилом комплексе Floarea Skies в районе Jumeirah Village Circle (JVC)! Полностью меблированная кухня с техникой! Гарантированный доход от инвестиций! Множество удобств для комфортной жизни! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: инфинити бассейн, зона барбекю на крыше,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 150 923 евро в Дубае, ОАЭ
150 923 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
43 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 842 000 евро в ОАЭ
842 000 €
Апартаменты в ОАЭ
137 м2 4 3 4
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Современные квартиры с видом на город в районе Hartland ll в Дубае с гибкой рассрочкой платежа Hartland II — это обширный жилой комплекс в Дубае, расположенный в востребованном районе Nad Al Sheba 1. Занимая большую территорию, район сочетает в себе роскошь и природную красоту. Комплекс окружен зелёными насаждениями, ухоженными садами и...
TEKCE
Квартира за 660 363 евро в Дубае, ОАЭ
660 363 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
112 м2 3 2 2
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в роскошном жилом комплексе Porto View в Mina Rashid! Прямой доступ к пристани и потрясающие виды на набережную! Быстрый доступ к основным достопримечательностям Дубая! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Премиальные удобства! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: зона барбекю,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 870 769 евро в Дубае, ОАЭ
870 769 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
106 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 5 453 212 евро в Дубае, ОАЭ
5 453 212 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
486 м2 4 3 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Роскошные пентхаусы в проекте One Casa на знаменитом Dubai Water Canal, рядом с Safa Park, Dubai! Частный бассейн! Панорамные виды на канал! Высокие потолки! Зеленый район! Отличное место для любителей прогулок! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ! Удобства: тренажерный зал, студия йоги, лифт, спа-салон, кинозал,...
DDA Real Estate
Квартира за 1 103 645 евро в Дубае, ОАЭ
1 103 645 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
143 м2 3 2 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Брендированные апартаменты в современном проекте Keturah Reserve Residences! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Доходность от 10%! Предоставим каталог инвестора! Полностью меблированные апартаменты! Рассрочка 0%! Срок сдачи - 4 кв. 2026 г. Удобства: открытый бассейн, гимнастический зал, площадка для барбекю с обеденной зоной, крытый и...
DDA Real Estate
Квартира за 1 625 877 евро в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
1 625 877 €
Квартира в Рас-эль-Хайме, ОАЭ
311 м2 4 3 3
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в жилом комплексе премиум-класса Aqua Arc на острове Al Marjan Island в Рас-эль-Хайме! Полностью меблированные апартаменты! Частный выход к пляжу! Живописные прибрежные пейзажи, что делает проект привлекательным местом как для проживания, так и для вложения средств! Отличное расположение! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке...
DDA Real Estate
Апартаменты за 278 666 евро в Дубае, ОАЭ
278 666 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
44 м2 1
Metropolitan Premium Properties
Апартаменты за 1 214 116 евро в Дубае, ОАЭ
1 214 116 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
219 м2 4 4 4
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 483 192 евро в Дубае, ОАЭ
483 192 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
87 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Апартаменты в современном жилом комплексе Atelis в одном из самых динамичных районов Dubai Design District! Топ-локация! Развитая и инфраструктура! Живописные виды на набережную и городской ландшафт! Полностью меблированная кухня с техникой! Близко к ключевым локациям Дубая! Подберем жилье с выгодной ставкой по ипотеке или рассрочке в ОАЭ!...
DDA Real Estate
Квартира за 998 862 евро в Дубае, ОАЭ
998 862 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
110 м2 2
Описание Эта квартира с двумя спальнями в The Address Residences Dubai Opera Tower 1 воплощает в себе современную роскошь и первоклассную городскую жизнь в самом сердце Дубая. Когда вы войдете, вас встретит хорошо оборудованная главная спальня с собственной ванной комнатой и достаточным пространством для отдыха. Детали недвижимости: * 2...
Tradegoria Global Estate
Апартаменты за 1 393 247 евро в Дубае, ОАЭ
1 393 247 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
155 м2 3 3 4
Metropolitan Premium Properties
Квартира за 213 631 евро в Дубае, ОАЭ
213 631 €
Квартира в Дубае, ОАЭ
77 м2 2 1 1
ВНЖ при покупке Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ 40 000$. БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ. ПОМОЩЬ В ПОЛУЧЕНИИ СТАТУСА РЕЗИДЕНТА. Мы поможем Вам подобрать БЕСПЛАТНО объект, организуем безопасную сделку с застройщиком! - эксклюзивная недвижимость; - помощь в организации переезда; - ежегодный доход от инвестиций до 20%; - финансовая гарантия дохода; - юридическая...
DDA Real Estate
Апартаменты за 1 189 488 евро в Дубае, ОАЭ
1 189 488 €
Апартаменты в Дубае, ОАЭ
109 м2 1 1 2
Metropolitan Premium Properties
Студия за 162 411 евро в Дубае, ОАЭ
162 411 €
Студия в Дубае, ОАЭ
38 м2 1 1
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
ГОТОВАЯ | ВЫСОКИЙ ЭТАЖ | ВОСТРЕБОВАННЫЙ РАЙОН Готовые апартаменты в жилом комплексе Bloom Heights в востребованном районе - JVC! Панорамный вид на комплекс и горизонт Дубая! Полностью меблированная и оборудованная техникой студия! Отличный вариант для жизни и инвестиций! Удобства: тренажерный зал, беговая дорожка, детская игровая площадка,...
DDA Real Estate
Апартаменты за 470 000 евро в ОАЭ
470 000 €
Апартаменты в ОАЭ
110 м2 3 2 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях
Современные квартиры в рассрочку до окончания строительства в Дубае, Аль-Джаддаф Аль-Джаддаф (Al Jaddaf) – один из быстро развивающихся районов Дубая, который находится вдоль Дубайского залива (Dubai Creek). Здесь гармонично сочетаются современная инфраструктура и культурное наследие. Аль-Джаддаф расположился между Даунтаун Дубай (Downtown...
TEKCE

Право на землю

Существует расхожее мнение, что даже покупка объекта в свободной зоне не даёт прав на земельный участок, на котором возведена недвижимость. По словам эксперта, это не так: «Фрихолд – под этим термином мы понимаем неограниченное право собственности на саму недвижимость. В этом случае земля тоже принадлежит собственнику. Вне зависимости от того, вилла это, таунхаус или квартира в многоквартирном доме». 

Однако права на земельный участок и здание в ОАЭ юридически разделяемы. Эти нормы касаются Дубая и Абу-Даби (ст. 8 Дубайского руководства по общему регулированию (2010) и ст. 61 Закона Абу-Даби № 3 (2015)).

Дубай, Бурдж-эль-Араб

Дубай, Бурдж-эль-Араб

Доступность

Среди иностранных инвесторов сложилось предубеждение, что фрихолд-недвижимость заметно дороже, чем лизхолд. Но дело не в форме собственности, а в статусе локации.

Например, в Дубае интересные иностранцам объекты расположены в самых престижных районах и вдоль берега, что, естественно, играет на повышение прайса. В элитных кварталах надеяться на низкую стоимость квадратного метра не приходится (например, рядом с небоскрёбом «Бурдж-Халифа» за квадратный метр придётся заплатить примерно $9–10 тыс.).

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Необоснованные наценки на объекты во фрихолд-зонах – это миф. Поскольку практически всё в Дубае – это фрихолд, то цены сейчас рыночные. Разницы нет никакой. В других эмиратах постепенно разрастается зона фрихолда: мы знаем, что сейчас строятся новые проекты, рассчитанные на иностранцев, в Эль-Фуджайре и Рас-Эль-Хайме, в Шардже».

Неприкосновенность имущества

Иностранцы часто волнуются за приобретённую в другой стране недвижимость. Если, например, жильё куплено в качестве летней резиденции, то полгода или более оно пустует. Даже при наличии страховки появляются опасения за его сохранность.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Эмираты – государство очень безопасное, без разрешения никто не имеет права появляться на частной территории. То есть рассказы про то, что в многоквартирных домах без согласия владельца квартиры какие-то соседи могут в связи с ремонтом коммуникаций проникнуть на территорию жилища законно, миф. Это криминал. Разве что полиция имеет ордер на обыск, но в этом случае проникновение представителей власти в дом или квартиру возможно и в любой другой стране».

Перспективы

В популярных туристических направлениях (Дубай, Абу-Даби, Шарджа) площади свободных зон в ближайшие годы будут только разрастаться. Застройщики предлагают множество проектов, созданных специально для иностранных инвестиций. Главное, за что иностранцы ценят фрихолд, – это возможность передать имущество по наследству.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «95% Дубая – это зона фрихолд. Общая тенденция такова, что даже строгий эмират Шарджа снимает ограничения и открывает территории под фрихолд-застройку, потому что местные власти желают привлекать в страну иностранный капитал».

Абу-Даби, мечеть шейха Зайда

​​​Абу-Даби, мечеть шейха Зайда

Мусатаха и узуфрукт

Определения и условия

Инвесторы могут столкнуться и с другими терминами, обозначающими тип владения имуществом. 

Согласно гражданскому кодексу, в ОАЭ легитимно владение недвижимостью на условиях мусатахи (musataha) – права застройки и разработки земли в ограниченный срок (до 50 лет). Застройщику в этом случае принадлежат все здания, которые возведены на нём. Контракт можно продлить, а также свободно распоряжаться недвижимым имуществом участка. Этот тип владения больше распространён в Абу-Даби.

Узуфрукт (usufruct) – ещё один термин, который по сути идентичен понятию «лизхолд». В отличие от него, владение недвижимостью по узуфрукту запрещает как-либо видоизменять объект (перепланировки, капитальные ремонты, реконструкции, перестройки и пр.). При этом срок пользования участком или недвижимостью ограничен и не должен превышать 99 лет.

Таким образом, оба термина обозначают варианты ограниченного права владения и пользования недвижимостью. В этом контексте владение по типу фрихолда даёт субъекту больше преимуществ.

Ещё раз о главном: вне зависимости от того, каким способом оформлены ваши права на недвижимое имущество (фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт), его неприкосновенность защищена законами ОАЭ. Бояться того, что чиновники незаконно лишат вас участка или недвижимости, не имеет смысла.

Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Теоретически можно представить, что президент издаёт указ и отнимает у вас недвижимость... Но на практике этого не будет. Вся экономика страны держится на инвестициях извне. Нефть уже не так актуальна. Власти ставят на туризм и бизнес-иммиграцию. Маловероятно, что идея национализации частного имущества получит поддержку.

В департаментах градостроительства все участки застройки, в том числе дорожная инфраструктура, планируются. Поэтому ситуация, в которой ваше имущество изымают для того, чтобы проложить какую-либо высокоскоростную автомагистраль, просто исключена». 

Фотографии: pixabay

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: ОАЭ, Инвестиции, Недвижимость

Читайте также

Всем хорошо. Коливинги – новое инвестиционное решение в ОАЭ
Предложение в дефиците
Есть идея! Какая недвижимость Дубая принесет 20% за один год
Слово, не нуждающееся в переводе...
Актуальные новости мировой недвижимости. Январь-февраль 2025
Говорим о популярных странах
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Турция возвращает туристический ВНЖ
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Только рекорды. Рынок недвижимости ОАЭ и Дубая в начале 2025 года
Подробный обзор динамики рынка и прогноз на 2025 год

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в ОАЭ Дома (виллы) в ОАЭ Элитная недвижимость в ОАЭ Недорогая недвижимость в ОАЭ

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «ОАЭ»