Начинающего покупателя недвижимости в ОАЭ легко сбить с толку: далёкая страна, непривычные условия владения объектом, фрихолд- и лизхолд-зоны, в которых можно и нельзя покупать. В интернете много противоречивой информации. Пора расставить все точки над i и разобраться в условиях передачи недвижимости в Эмиратах в собственность, а попутно развенчать некоторые распространённые заблуждения. В этом нам поможет эксперт компании H&S Real Estate.
Лизхолд (leasehold) – передача объекта в собственность, ограниченная во времени. Условно этот тип владения объектом можно назвать долгосрочной арендой, так как речь в договоре идёт не об аренде жилья на полгода-год, а о владении в течение десятилетий и даже столетий. Например, в британском праве, откуда термин leasehold и был позаимствован арабскими чиновниками и юристами, договор с лизхолдером может быть подписан на 999 лет.
В Эмиратах на основании лизхолда покупатель-арендатор получает ограниченный, но достаточный для большинства нужд набор прав. Он может перепродать собственность до окончания срока использования, заложить, организовать перепланировку и перестройку, сдать помещение третьим лицам по договору субаренды.
Лизхолд – форма владения имуществом с неэксклюзивным правом собственности – нужна властям для поддержки местного населения. Например, граждане ОАЭ платят за ЖКХ по сниженным тарифам, оформляют кредиты на строительство и ипотеку под меньший процент, получают денежные поощрения от государства… Иностранцы неарабского происхождения не имеют права покупать недвижимость в лизхолд, хотя этот вариант и обходится дешевле.
Для иностранцев в Эмиратах предусмотрены специальные зоны, недвижимость в которых продаётся в стопроцентное владение (фрихолд).
Лизхолд – это не просто долгосрочная аренда, это тип владения недвижимостью, который доступен только гражданам стран – членов Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC). То есть для нашей аудитории, для русскоязычных покупателей, эта тема неактуальна.
Говорить о кардинальных переменах в государственной политике Эмиратов в отношении иностранцев рано, но постепенно набор опций, доступных зарубежным инвесторам, растёт.
Естественная тенденция на рынке такова, что внутренний спрос граждан ОАЭ и экспатов из стран GCC не покрывает весь объём предложения, а интерес иностранного покупателя концентрируется на объектах, которые приобретаются с эксклюзивным правом собственности. Этим объясняется то, что лизхолд сдаёт свои позиции, а количество свободных зон (freehold zone), где легко и просто покупает объект зарубежный инвестор, увеличивается.
Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Тенденция развивается последние десять лет. Застройки и районы, которые открывались как лизхолд, переводятся во фрихолд. Например, в Дубае есть район Silicon Oasis, где традиционно вся собственность была в лизхолде, а теперь активно переводится во фрихолд, так как застройщики понимают, что выгодно продавать объекты экспатам из других стран, а не только из арабских.
Экономически выгодно строить фрихолд. К тому же покупатели больше доверяют недвижимости, которая находится в их полной собственности. Недвижимости, которую можно передавать своим детям и внукам. Мне кажется, что со временем в Дубае зон лизхолда не останется. Все новые проекты строятся в свободных зонах».
Фрихолд (freehold) – это эксклюзивное право владения недвижимостью в Эмиратах. Покупатель получает права свободно использовать объект, распоряжаться, продавать, сдавать в аренду, дарить или завещать.
Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Что нам даёт фрихолд? Мы можем объект покупать, продавать, передавать по наследству, сдавать в аренду. Стоит отметить, что если недвижимость, которую человек приобрёл, превышает по стоимости порог в 1 млн дирхамов ($272 тыс.), то иностранец может получить в Дубае долгосрочную визу. Это большой плюс фрихолда – возможность стать резидентом Эмиратов и проживать на территории ОАЭ».
В 2002 году по приказу шейха Мохаммеда Бин Рашида Аль Мактума граждане любой страны мира получили право покупать местную недвижимость в стопроцентное владение.
В 2006–2008 годах вышел ряд постановлений, благодаря которым был утверждён список свободных зон в Дубае, Умм-Аль-Кувейне, Рас-Эль-Хайме и Аджмане, а в 2019-м фрихолд для иностранцев стал доступен и в Абу-Даби. Везде появились зоны с фрихолд-объектами, доступными для продажи не только гражданам ОАЭ и выходцам из стран Содружества государств Персидского залива.
Посмотреть ещё 2539 похожих объектов
Существует расхожее мнение, что даже покупка объекта в свободной зоне не даёт прав на земельный участок, на котором возведена недвижимость. По словам эксперта, это не так: «Фрихолд – под этим термином мы понимаем неограниченное право собственности на саму недвижимость. В этом случае земля тоже принадлежит собственнику. Вне зависимости от того, вилла это, таунхаус или квартира в многоквартирном доме».
Однако права на земельный участок и здание в ОАЭ юридически разделяемы. Эти нормы касаются Дубая и Абу-Даби (ст. 8 Дубайского руководства по общему регулированию (2010) и ст. 61 Закона Абу-Даби № 3 (2015)).
Среди иностранных инвесторов сложилось предубеждение, что фрихолд-недвижимость заметно дороже, чем лизхолд. Но дело не в форме собственности, а в статусе локации.
Например, в Дубае интересные иностранцам объекты расположены в самых престижных районах и вдоль берега, что, естественно, играет на повышение прайса. В элитных кварталах надеяться на низкую стоимость квадратного метра не приходится (например, рядом с небоскрёбом «Бурдж-Халифа» за квадратный метр придётся заплатить примерно $9–10 тыс.).
Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Необоснованные наценки на объекты во фрихолд-зонах – это миф. Поскольку практически всё в Дубае – это фрихолд, то цены сейчас рыночные. Разницы нет никакой. В других эмиратах постепенно разрастается зона фрихолда: мы знаем, что сейчас строятся новые проекты, рассчитанные на иностранцев, в Эль-Фуджайре и Рас-Эль-Хайме, в Шардже».
Иностранцы часто волнуются за приобретённую в другой стране недвижимость. Если, например, жильё куплено в качестве летней резиденции, то полгода или более оно пустует. Даже при наличии страховки появляются опасения за его сохранность.
Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Эмираты – государство очень безопасное, без разрешения никто не имеет права появляться на частной территории. То есть рассказы про то, что в многоквартирных домах без согласия владельца квартиры какие-то соседи могут в связи с ремонтом коммуникаций проникнуть на территорию жилища законно, миф. Это криминал. Разве что полиция имеет ордер на обыск, но в этом случае проникновение представителей власти в дом или квартиру возможно и в любой другой стране».
В популярных туристических направлениях (Дубай, Абу-Даби, Шарджа) площади свободных зон в ближайшие годы будут только разрастаться. Застройщики предлагают множество проектов, созданных специально для иностранных инвестиций. Главное, за что иностранцы ценят фрихолд, – это возможность передать имущество по наследству.
Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «95% Дубая – это зона фрихолд. Общая тенденция такова, что даже строгий эмират Шарджа снимает ограничения и открывает территории под фрихолд-застройку, потому что местные власти желают привлекать в страну иностранный капитал».
Инвесторы могут столкнуться и с другими терминами, обозначающими тип владения имуществом.
Согласно гражданскому кодексу, в ОАЭ легитимно владение недвижимостью на условиях мусатахи (musataha) – права застройки и разработки земли в ограниченный срок (до 50 лет). Застройщику в этом случае принадлежат все здания, которые возведены на нём. Контракт можно продлить, а также свободно распоряжаться недвижимым имуществом участка. Этот тип владения больше распространён в Абу-Даби.
Узуфрукт (usufruct) – ещё один термин, который по сути идентичен понятию «лизхолд». В отличие от него, владение недвижимостью по узуфрукту запрещает как-либо видоизменять объект (перепланировки, капитальные ремонты, реконструкции, перестройки и пр.). При этом срок пользования участком или недвижимостью ограничен и не должен превышать 99 лет.
Таким образом, оба термина обозначают варианты ограниченного права владения и пользования недвижимостью. В этом контексте владение по типу фрихолда даёт субъекту больше преимуществ.
Ещё раз о главном: вне зависимости от того, каким способом оформлены ваши права на недвижимое имущество (фрихолд, лизхолд, мусатаха, узуфрукт), его неприкосновенность защищена законами ОАЭ. Бояться того, что чиновники незаконно лишат вас участка или недвижимости, не имеет смысла.
Виктория Кочергина, старший специалист по продажам H&S Real Estate: «Теоретически можно представить, что президент издаёт указ и отнимает у вас недвижимость... Но на практике этого не будет. Вся экономика страны держится на инвестициях извне. Нефть уже не так актуальна. Власти ставят на туризм и бизнес-иммиграцию. Маловероятно, что идея национализации частного имущества получит поддержку.
В департаментах градостроительства все участки застройки, в том числе дорожная инфраструктура, планируются. Поэтому ситуация, в которой ваше имущество изымают для того, чтобы проложить какую-либо высокоскоростную автомагистраль, просто исключена».
Фотографии: pixabay
Теги: ОАЭ, Инвестиции, Недвижимость