Версия
для печати
для печати
Что случилось? Инвесторы, заинтересованные во вложениях в эстонскую недвижимость, в последние недели активно обсуждают вопрос, грозит ли местному рынку новый бум? Экономический аналитик SEB Михкель Нестор даёт ответ на страницах Postimees.
Растёт цена сделок, но не их количество. Например, в феврале общая стоимость сделок с квартирами в Таллинне достигла €103 млн, что на 7% больше, чем в феврале 2020 года. Одна из причин – нехватка новых квартир. Ещё ощутимее рост совокупной стоимости сделок в предыдущие месяцы. Поскольку в значительной мере сделки с квартирами осуществляются при помощи жилищных кредитов, то активность заметна и на этом рынке: они подросли за последние полгода в среднем на 10%.
Количество сделок с квартирами в последние месяцы 2020 года также быстро увеличивалось, но это произошло за счёт отложенных покупок, которые не были осуществлены весной. В целом же в прошлом году в Таллинне под жилье продали на 9% квартир меньше. В течение первых двух месяцев тенденция сохранялась: продажи оказались на 2% ниже прошлогоднего уровня.
Цены не отстают от зарплат. Боязнь «пузыря» в Эстонии ведёт отсчёт с 2007 года, после которого цены на недвижимость за год рухнули вдвое. К докризисному уровню цена за «квадрат» вернулась только в 2017 году. Рост цен за это десятилетие был самым высоким среди стран ЕС. Однако рост заработной платы и экономический рост Эстонии также были самыми быстрыми в Европе. Если в 2010 году средняя зарплата составляла менее €800, то в прошлом году она достигла €1500. Номинальный валовой внутренний продукт за тот же период вырос на 83%. Более быстрый экономический рост наблюдался только на Мальте и в Ирландии – и то только за счёт налоговой политики. Но, если сравнивать цены на недвижимость со средней заработной платой, то на рынке царит исключительная стабильность. С 2015 года установилось правило, согласно которому средняя цена квадратного метра квартиры примерно равна средней заработной плате брутто, и пока нет причин для изменения этого соотношения.
А что с экономикой? Прямо сейчас ситуация не слишком радужная: ВВП в прошлом году снизился на 3%, уровень безработицы поднялся с 5 до 9%, рост зарплат замедлился, и перспективы неопределённые. Не в пользу роста рынка говорят и демографические показатели: из-за низкой рождаемости в начале 1990-х годов количество потенциальных покупателей уже сегодня значительно меньше.
Влияние пенсионной реформы. В её результате эстонские пенсионеры уже осенью смогут вернуть из пенсионного фонда накопительную часть пенсии. Общая сумма выплат может достичь €1 млрд. Деньги получат более 130 тыс. чел., и часть из них, безусловно, захочет вложить их в недвижимость.
Так что в итоге? Со временем рост заработной платы в Эстонии станет более умеренным, а количество покупателей и потенциальная арендная плата вследствие демографических факторов будут всё более снижаться. Так что, как полагает эксперт, нынешняя осень, возможно, станет последним рывком рынка недвижимости.
