В Дубае растут цены на строящуюся недвижимость

Что произошло

Рынок жилья Дубая демонстрирует высокую динамику, особенно в сегменте предварительных продаж (off-plan). К сентябрю 2025 года общий объём сделок на стадии строительства вырос на 39% в годовом выражении, в то время как объём сделок на рынке готовой недвижимости снизился на 7%. Это показывает, что инвесторы сохраняют интерес к новым проектам, чему способствуют более выгодные планы оплаты, новейшие удобства и возможность оптовых покупок.

Цены за квадратный метр на этапе строительства выросли на 5% с начала 2025 года. В отличие от этого, цены на готовую недвижимость стабилизировались. Примечательно, что цена за квадрат готовой недвижимости примерно на 20% ниже, чем на off-plan, по состоянию на третий квартал 2025 года.

Прогноз S&P Global Ratings и JLL

Рейтинговое агентство S&P Global Ratings прогнозирует, что рынок Дубая останется динамичным, но ожидает, что рост спроса и цен будет замедляться в течение следующих 12–24 месяцев. Замедление будет обусловлено потенциально большим количеством новых объектов, которые будут введены в эксплуатацию. По оценкам JLL, предложение новых жилых помещений увеличится на 16% к 2027 году, что является основным фактором, который может ограничить дальнейший рост цен.

Тем не менее, S&P прогнозирует, что риск переизбытка предложения будет ограничен. Большая часть нового жилья в 2025–2027 годах, по мнению агентства, будет поглощена текущим высоким ростом населения. Население Дубая, увеличившееся на 5,7% в 2024 году, как ожидается, будет расти на 3,6–4% ежегодно до 2027 года на фоне правительственных инициатив, привлекающих экспатов. Снижение цен после 2027 года, если оно произойдёт, ожидается умеренным. Кроме того, задержки в строительстве могут замедлить наращивание предложения и поддержать цены в краткосрочной перспективе.

Динамика по сегментам

Сегмент вилл и таунхаусов является самым напряжённым. Спрос здесь остаётся высоким со стороны семей и состоятельных жителей, ищущих просторные помещения. Цены растут быстрее и стабильнее, чем на квартиры, и, несмотря на новые проекты, спрос не насыщается, обеспечивая устойчивость сегмента.
Сегмент квартир средней категории демонстрирует самый высокий уровень сделок, ориентируясь на молодых специалистов и покупателей, впервые приобретающих жильё. Однако резкий рост нового предложения сдерживает рост цен в этом сегменте. Застройщики предлагают более компактные квартиры для сохранения доступности, что поддерживает продажи, но повышает риск локального переизбытка предложения.
Рынок роскошного жилья продолжает лидировать. Он привлекает международный капитал, устанавливая мировые рекорды по дорогим сделкам. Налоговые льготы, политическая стабильность и привлекательный образ жизни позволили этому рынку отделиться от общего цикла, при этом спрос на брендированные жилые дома остаётся устойчивым.

Драйверы спроса и региональная картина

Привлекательные условия аренды, доступность по сравнению с другими мировыми финансовыми центрами, ослабление доллара США (к которому привязан дирхам) и увеличение доли иностранных покупателей (до 50% от общего числа) поддерживают рынок. Также на него оказывает влияние растущая популярность брендового жилья от компаний из разных секторов, включая гостиничный бизнес, моду и автомобильную промышленность.

Дубай сохранит лидерство как самый динамичный рынок недвижимости ОАЭ. В то же время, в Абу-Даби ожидается более устойчивый и стабильный рост благодаря государственной поддержке и ориентации на конечного потребителя. Рынки Шарджи и Аджмана становятся центром доступной недвижимости для покупателей, которым не хватает средств в Дубае. Рас-эль-Хайма, вероятно, выиграет от туризма и строительства брендовых курортов, демонстрируя двузначный рост в off-plan проектах.