Версия
для печати
для печати
Неудивительно, что западные туристы чувствуют себя в Турции более свободно, чем, скажем, в Египте или в Эмиратах: турки пишут латиницей, заменившей арабский алфавит в 1928 году; выходной день здесь воскресенье, а не мусульманская пятница; турчанки получили право голоса в 1934 году, на 10 лет раньше француженок и на 36 лет раньше швейцарок; в стране запрещена полигамия; здесь широко распространено потребление алкогольных напитков (существует даже национальная турецкая водка!) и издавна развито виноделие.
Однако иностранец может столкнуться и с элементами чисто восточного пренебрежения правами человека: суровые (вплоть до тюремного заключения) санкции за незначительные проступки, многочисленные нарушения, обманы и мелкое воровство в сфере туризма, запрет держать собак в квартирах. Его возмутит, что открытки, которые он опустит в почтовом ящике на людной улице, не дойдут до его друзей из-за того, что не в меру предприимчивые турки могут просто-напросто отклеить марки. Кроме того, здесь никому нельзя даже в частной беседе критиковать турецкую армию и основателя турецкого государства Мустафу Кемаля, день смерти которого до сих отмечается минутой молчания на государственном уровне – портеты Кемаля, именуемого обычно Ататюрк (досл. «Отец турков»), висят во всех государственных учреждениях и публичных местах, его бронзовые статуи влияют на формирование образа всех турецких городов и деревень, а цитаты из его сочинений увековечены на административных зданиях.
Любимица международных инвесторов
Благодаря своей близости к Европе, развитому туризму, наличию дешевой квалифицированной рабочей силы (минимальная зарплата – €334 в месяц) и недавней либерализации экономики, в последнее время Турция стала одной из самых привлекательных для иностранных инвесторов стран с развивающимся рынком.
Среди разнообразных отраслей строительный сектор Турции начал развиваться особенно интенсивно. Крупнейшие европейские банки, подобно BNP Parisbas, заявляют о своем намерении вкладывать средства в развитие рынка недвижимости. Крупнейший арабский застройщик престижных резиденций Solidere International недавно обнародовал планы вложить несколько миллиардов евро в крупные проекты в Турции. Русские Домстрой, Главпромстрой и Интеко также начали себя проявлять на турецком инвестиционном рынке. Ведущие французские компании стройматериалов, такие как Saint Gobain, открывают здесь свои филиалы. Однако сегодня, по сравнению с 2006 годом, инвестиционная активность несколько замедлилась. Причина – ослабление позиций британских инвесторов, которые больше, чем кто бы то ни был, пострадали от ипотечного кризиса США.
Основной поток средств направлен на создание проектов с высоким потенциалом ликвидности: офисные площади и резиденции в Стамбуле и Измире, дорожное строительство, складские помещения, высококачественные гостиничные проекты. Удивительный взлет намечается в секторе коммерческой недвижимости: в ближайшие два года ожидается резкое, на 60%, увеличение новых площадей в крупных торговых центрах, что связано с повысившейся покупательной способностью местного населения. Особенно активны в этом секторе европейские инвесторы Corio, Renaissance, Meinl/Acteeum и Redevco.
Согласно наблюдениям World Tourism Organization, в международном туризме начал меняться тренд: если раньше он задавался формулой 3S (Sun – Sand – Sea), то теперь это стали 3E (Excitement – Education – Entertainment). Это означает, что будет все более распространяться тематический туризм, в том числе исторический и спортивный. В последней категории начал развиваться туризм для игры в гольф. У Турции, страны с богатейшей древней историей, живописной природой и дешевой землей, есть неисчерпаемые ресурсы, чтобы соответствовать новому тренду. Именно поэтому аналитики предсказывают рост иностранных инвестиций в турецкие гостиничные комплексы высоких категорий, в том числе оснащенные полями для игры в гольф. Ярким примером воплощения популярности отелей, специализирующихся на игроках в гольф, стал анталийский город Белек и его округа, где за последние годы открылись 35 пятизвездочных крупных гостиниц общей вместимостью в 42 тыс. койкомест и предполагается инвестировать в создание новых гостиниц для 5,5 тыс. человек. Гольф-сезон продолжается здесь круглый год.
Инвесторы нового «гольфового» направления не пренебрегают и более скромными приморскими городками – например, в Кушадасы разработан строительный проект на 500 квартир и вилл для игроков в гольф. По мнению аналитиков, развитие отельных комплексов повлечет за собой повышение цен на недвижимость на окружающих территориях, причем повышение коснется жилья всех категорий, в том числе дешевых квартир.
Скромный уголок отдыха
Для среднего европейца Турция – это прежде всего место, где можно провести приятный отпуск на берегу моря, почти не задумываясь о деньгах: неделька вне сезона в трех-четырехзвездочном турецком отеле обойдется ему в два раза дешевле, чем во Франции или Испании в гостинице более низкой категории. Больше всего здесь любят отдыхать не избалованные солнцем жители Северной Европы: немцы, голландцы, англичане. Именно они и стали первыми иностранцами, скупавшими прибрежное жилье в значительном количестве, облюбовав Средиземноморское побережье с просторными песчаными и каменистыми пляжами.
Русские чувствуют себя здесь более вольготно, чем остальные туристы: визовый режим для всех одинаков, а поскольку наши соотечественники зачастую не так прижимисты, как западные европейцы, турки ведут себя с ними более обходительно.
При возрастающем наплыве туристов (25 миллионов в 2007 году) рынок недвижимости для отдыха радует довольно умеренными ценами, хотя за последние 3–4 года стоимость прибрежного жилья резко возросла. Риэлторы расходятся в оценках роста, называя от 60% до 200%. Распространено мнение, что цены растут в среднем на 20–35% в год, однако за последний год, вследствие американского ипотечного кризиса, подорожание жилплощади было незначительным, всего лишь 4–5%.
Подобная неразбериха в оценках объясняется недоступностью четких статистических данных о рынке недвижимости: согласно индексу транспарентности рынкa недвижимости Jones Lang La Salle, составленному в 2007 году, Турция занимает одно из последних мест среди европейских стран, на два места ниже России, которая следует прямо за Грецией. Однако, по сравнению с 2006 годом, доступность некоторых категорий информации улучшилась.
За последние несколько лет покупателями турецкого жилья стали около 70 тыс. иностранцев. Но, по сравнению с рынком курортной недвижимости Испании, где собственниками являются около полумиллиона иностранцев, эти данные говорят не столько об относительно узком спросе частных лиц, сколько о неразвитости этого рынка. Когда крупные инвестиционные компании выдвигают стремительный рост цен на турецкую недвижимость как довод в пользу прибыльности вложений, они имеют в виду жилищный рынок крупных городов, прежде всего Стамбула, коммерческую недвижимость и гостиничные комплексы высоких категорий.
Риэлторы часто упоминают о перспективе вступления Турции в ЕС как о потенциальном факторе активизации рынка недвижимости. Однако, если принять во внимание, что при наиболее благоприятных условиях присоединение к ЕС произойдет лишь между 2014 и 2020 годами и что в настоящий момент Турция мало соответствует критериям европейской страны (вспомним хотя бы оккупацию Кипра), европеизация Турции выглядит малореальной.
Именно поэтому мировые аналитики пока что мало интересуются турецким курортным жильем для частных лиц, ограничиваясь сравнительными моделями, одну из которых дает Real Estate Directory, основываясь на наблюдениях 2006 года. Если при прочих равных условиях резиденция на Лазурном берегу стоит 750 тыс. евро, на Кипре – 525 тыс. евро, на греческих островах – 350 тыс. евро, в Тоскане – 500 тыс. евро, то в Турции она обойдется в 175 тыс. евро.
Другим признаком дешевизны жилплощади является большой средний метраж квартир: площадь самого скромного жилья в новостройках – €50–60 кв. м.
Особенностью рынка отпускных резиденций стал спрос на покупку квартир с меблировкой, что обходится сравнительно недорого: полная обстановка трехкомнатной квартиры, от электротехники до полотенец, стоит около €7 тыс.
Доступные квартирки на побережье
Главные ценообразующие факторы приморской квартиры в Турции ориентированы на качество и стиль жизни их обитателей.
Самые дорогие метры – в домах, расположенных в модных курортных городах, построенных по западным стандартам и имеющих антисейсмическую конструкцию, красивый вид из окна (поэтому в многоэтажных домах дороже верхние этажи), с коллективным бассейном и прочими удобствами, находящихся вблизи от моря и от мест развлечений. Самое дешевое жилье – это здания 15-20-летней давности, с плохой тепловой и звуковой изоляцией, удаленные от моря, в густонаселенных турецких кварталах, с плохо развитой инфраструктурой.
Излюбленным курортом всех иностранцев стала провинция Анталия с ее многочисленными старинными прибрежными городками. Эту местность называют «турецкой Ривьерой». Развитая инфраструктура, хорошие автодороги, близость аэропорта способствовали тому, что Анталия стала главным местом отдыха иностранцев в Турции: в этой провинции сосредоточены около половины всех турецких гостиниц.
Административный центр провинции Анталии – город Анталия расположен в живописном заливе и славится своими огромными пляжами и старинными кварталами, а также близостью к горнолыжным курортам. Это четвертый по величине (около 800 тыс. жителей) и самый «европейский» город Турции. Несмотря на обширный лес новостроек, спрос на жилье в самом городе превышает предложение и влияет на дороговизну курортной недвижимости. 50-метровая квартира в километре от моря стоит €80–90 тыс., а если эта «однушка» с красивым видом, то и €120 тыс. При более скромном бюджете покупки придется довольствоваться пригородами Анталии. Очень богатое предложение – в Ларе и Коньяалты, в 15–25 км от Анталии. Например, в строящейся пятиэтажке в полутора километрах от моря здесь можно купить аналогичную 50-метровую квартиру за €39 тыс., но это будет жилье на первом этаже, а «квадрат» в том же доме на четвертом-пятом этажах будет стоить в 2 раза дороже.
Западнее от Анталии на побережье Эгейского моря находится другой модный курорт, Бодрум, раскинувшийся по берегу красивой бухты, в порту которой стоит флотилия роскошных яхт. В 70-х годах богатые турки стали строить здесь свои летние резиденции; за ними потянулись богатые англичане, которые между собой называют свой курорт Bedroom. В этом городе гораздо меньше многоэтажных новостроек – этим объясняются высокие цены на жилье. Та же 50-метровка в новостройке на окраине продается за €80 тыс., а если дом расположен на окружающих бухту холмах, то и все €100 тыс.
К югу от Измира растет новоявленный курорт Кушадасы, с бесконечными песчаными пляжами и недавно оборудованной мариной. Этот городок, не столь живописный, как Бодрум или Анталия, удобен своей близостью к хорошо сохранившимся античным архитектурным комплексам Эфеса, Милета, Пергама, Трои. Именно поэтому инвесторы сочли его перспективным для строительства массового курортного жилья. Кроме того, здесь предполагается построить гостиницы высокой категории, в том числе и специализированные резиденции для игроков в гольф (новый тренд инвесторского строительства, см. посл. абзац). Недвижимость в районе Кушадасы пока еще привлекает низкими ценами: 80-метровую квартиру и даже домик в старом городе, а значит в паре километрах от пляжа, можно купить за €50–60 тыс. Квадратные метры будут намного дороже в новых резиденциях с бассейном, и непосредственной близости к пляжу: жилье той же площади будет стоить €85–110 тыс.
Избежать «козней» эмлака
Изза отсутствия разработанной регламентации, процедура вступления в собственность одновременно и проста и довольно сложна. При идеальном стечении обстоятельств покупатель оставляет залог, платит поровну с продавцом комиссионные риэлтору, и пишет одновременно с продавцом заявление в ведомство регистрации недвижимости (TAPU) о переходе права собственности в другие руки. Иногда администрация просит доказать действительное наличие денег для покупки. После получения разрешения военной администрации (на это уходит, как правило, около 3 месяцев) покупатель получает вид на собственность (TAPU). После этого он должен выплатить деньги продавцу. Затем в течение 3 месяцев новый владелец обязан заявить о покупке в государственную службу недвижимости (Emlak Vergisi Beyannamesi). Кроме обычных налогов, турецкие домовладельцы платят страховку против землятрясений (сумма зависит от зоны).
Сложна же процедура потому, что покупатель должен сам составить правильный контракт, который предохранил бы его от возможных неприятных сюрпризов со стороны продавца или риэлторов. В контракте, кроме всего прочего, должны фигурировать детальное описание недвижимости, ее цена (хотя в этом случае придется платить повышенный налог), реквизиты банка продавца, условия предоплаты и оплаты, заявление об уплате налогов продавцом, возмещение ущерба за скрытые недостатки, условия урегулирования возможных разногласий, форс-мажорные обстоятельства и т. д. Само собой разумеется, что этот контракт нужно иметь на двух языках, турецком и английском, и заверить у присяжного переводчика.
Посольства стран, среди граждан которых десятки тысяч стали или собираются стать турецкими собственниками, например посольство Великобритании в Турции, предлагают довольно полную информацию о процедуре покупки.
Прежде чем остановить свой выбор на будущей квартире или вилле, покупателю нужно проверить:
Этот список необходимых предосторожностей – выборочный, но он ясно показывает, в каком сложном положении находится покупатель уже при выборе будущего жилья. Поэтому иностранцы, как правило, пользуются услугами иностранных риэлторских агентств, которые дают гарантии чистоты сделки. Если вы нашли дом, который продается без посредников, необходимо взять хорошего адвоката по рекомендации.
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Нина Волкова, директор московского представительства компании SULTAN HOMES:
Вложения в турецкий рынок оправданы в силу перегретости европейских цен на курортную недвижимость и стабильный рост интереса россиян к этому сектору рынка. Если анализировать статистику нашей компании, то, например, в регионе Кемера уже 80% покупателей недвижимости в строящихся комплексах – россияне. Цены за последний год выросли от 15% до 30% в зависимости от региона, удаленности от моря и качества жилья. Турция – это относительно невысокая стоимость жилья – от €500 до €1,7– 2 тыс. за кв. м, благоприятное отношение местных властей к вложению в недвижимость со стороны российских граждан, простая процедура оформления недвижимости в собственность.
Ольга Ветлугина, представитель в России компании Second Home Turkey:
Цена недвижимости на Анатолийском побережье в 2009 году вырастет на 40%. Стоимость земли за последние 2 года увеличилась здесь в 1,5 раза. По сравнению с другими странами соотношение «цена/качество» в Турции – наилучшее на Средиземноморском побережье. По сравнению со странами со схожим климатом (Греция, Испания, Италия) первоначальная стоимость жилья как минимум в 1,5–2 раза ниже. Кроме того, многократно ниже стоимость содержания и проживания. Если сравнивать турецкий рынок с бурно развивающимся рынком Болгарии, то цены здесь пока еще ниже почти на 20%. Рынок строящейся недвижимости на Турецкой Ривьере – это тысячи объектов, возводимых частными застройщиками. Доля русских покупателей, по нашим оценкам, здесь уже достигла 20%.
Дмитрий Толасов, генеральный директор компании Europe Real Estate:
Рынок недвижимости Турции открылся для иностранных вложений к началу 2000 года. Но настоящий бум инвестиций из-за рубежа начался в 2003 году. С этого времени не было ни одного года, когда вложения в недвижимость Турции не приносили бы прибыли. Даже сегодня, когда многие страны переживают кризис рынка недвижимости, эта страна обеспечивает хорошую среду для инвестиций. Каждый месяц число объектов курортной недвижимости на побережье Турции прирастает на 2%. Только в Алании с 2004 года было построено около 15 тыс. объектов, включая виллы, квартиры, таунхаусы. Своим клиентам мы рекомендуем вкладывать средства в строящуюся недвижимость: за период строительства объекта его стоимость трижды повышается, и к моменту сдачи в эксплуатацию превышает первоначальную на 30–40%. Помимо перепродажи владелец может получать прибыль от сдачи объекта в аренду (в среднем 5% от стоимости недвижимости в год).
Текст: Татьяна МАТАНЦЕВА
журнал "Ваш Дом за Рубежом"
