Доступный рай

Последние три года рынок недвижимости Доминиканской республики переживает бум, особенно в туристическом секторе, считает Хавьер Эррера, сотрудник отдела продаж доминиканской риэлтерской компании Cap Cana.

Инвестиции в экономику
Министр по туризму Доминиканской республки Феликс Жименез объявил о плане по развитию туризма на 2008 - 2012 г.г., согласно которому значительные средства будут вложены в развитие инфраструктуры страны, чтобы увеличить число туристов, посещающих это островное государство, до 170 тыс человек в год, и получать доход от индустрии туризма в $200 млн ежегодно. В развитие инфраструктуры правительство вложит около $1 млрд , а также значительны средства в строительство гостиниц и развитие направления курортной недвижимости. По оценкам Всемирного совета по путешествиям и туризму, в результате этих вложений, рост доли доходов от индустрии туризма в ВВП страны составит как минимум 3,7% на протяжении последующих 10 лет.
По данным Центробанка Доминиканской республики, больше всего посетителей в страну прибыли из Европы (34,9%) и Северной Америки (42,5%). По сообщению российского информагентва "Интерфакс", число российских туристов, отдохнувших в 2007 году в Доминиканской Республике, составило 26,5 тыс человек, что на 10 тыс больше, чем в 2006-м.
Рост потока туристов можно объяснить наличием безвизового режима и прямого круглогодичного регулярного авиарейса авиакомпании «Трансаэро» из Москвы в Пунта-Кану, где расположен основной аэропорт страны.
По данным Министерства по туризму Доминиканской республики в России и странах СНГ, сейчас авиакомпания осуществляет два рейса еженедельно, а с октября планирует увеличить частоту до трех рейсов в неделю. Так, страна становится для россиян круглогодичным направлением, отмечает Министерство по туризму Доминиканской республики. В 2008 году страна ожидает не менее 30 тыс российских туристов.
Положительный рост посетителей из России не может не отразиться на местном рынке недвижимости. Местные компании начали набор русскоговорящих сотрудников. Например, риэлтерское агентство Punta Cana Life Realty недавно взяло в штат нового русскоговорящего агента: за последние три месяца россиянам компания продала 40% имеющего в наличии жилья, говорит сотрудница агентва Джоселин Эрнандес Иризарру.
"Каждую неделю на остров прилетают несколько самолетов с россиянами на борту. По сравнению с обычным туристом, который приезжает сюда по путевке "все включено", россияне, как правило, много тратят", - добавляет Ириззару.
По словам Романа Сенина, консультанта по продажам из доминиканской компании Coldwell Banker North Coast, россияне прежде всего покупают недвижимость для жизни, затем для того, чтобы было где остановиться во время отдыха и куда инвестировать средства, в-третьих, для использования во время отдыха и сдачи в аренду в остальное время. В-четвертых, одну виллу или квартиру для себя и один-два объекта для сдачи в аренду.
"Российские покупатели самые сложные и капризные покупатели в Доминиканской республике, - говорит он. - Как правило, 90 процентов не знают, что хотят, скрывают свой бюджет. В интернете некоторые недобросовестные компании рассказывают, что здесь можно купить виллу на берегу за $100 тыс, землю за $1 кв.м. По приезду с подозрением начинают относиться, когда ты говоришь, что цен таких давно нет. Тогда покупатели начинают хождения по всем агентствам, самостоятельные поездки для поиска недвижимости. Как правило, все это заканчивается плачевно для таких клиентов. Они попадают в руки "черным маклерам", которых у нас достаточно".
Нерадивые маклеры знакомятся с клиентами в магазинах или ресторане. Втираются в доверие, приглашают в гости, рассказывают о всех прелестях жизни с надеждой продать неликвидный объект по завышенной цене, предупреждает риэлтор.
Спрос
В связи с постоянно растущим числом туристов, в самых популярных районах, таких как Samana, ощущается нехватка земель для строительства. "С ростом спроса, обязательно будут расти цены на недвижимость", - считает Давид Гарсия Сан Мартин, менеджер по продажам компании Life Invest.
Среди районов, где предпочитают отдыхать, жить и покупать наши соотечественники, можно назвать северное побережье Доминиканской республики - это Сосуа и Кабарете. «Здесь красивая природа, много зелени, отличный климат и развитая инфраструктура», - говорит Роман Сенин.

Как правило, россияне приобретают дома или апартаменты. При этом основным требованием при покупке дома является большой участок земли рядом с океаном. Средний бюджет - $100-350 тыс.
Кроме недвижимости на побережье, предлагается жилье в непосредственной близости к гольф-клубам мирового класса (например, от компании известного игрока в гольф Джека Никласа), однако Беатрис Гонзалес из компании Remax не думает, что гольф-недвижимость может сравниться по популярности с Испанией. "В случае если распродадут всю недвижимость на побережье, стоит обратить внимание на гольф. Сюда (в Доминиканскую республики - прим.ред.) приежают в основном ради райских пляжей, говорит Беатрис Гонзалес из компании Remax.
С вложениями в $6,5 млн в новые курорты на 33 тыс акрах, и восточное побережье активно рекламируется правительством в качестве гольф-направления. «Наш замысел превратить восточное побережье Доминиканской республики в настоящий рай для игроков в гольф становится реальностью. Мы делаем все возможное, чтобы рассказать миру о нетронутой красоте и разнообразии флоры и фауны республики», - заявил министр по туризму Феликс Жименез на недавней пресс-конференции.
Почем билет в рай?
Стоимость недвижимости зависит от ее расположения в Доминиканской республике и ее типа. Инвестор сможет позволить себе от жилья в низкой и средней ценовой категории, так и эксклюзивные предложения на курортах, таких как Кап Кана. «Разброс цен – от $500 за кв.м. до $7,500 за кв.м. Мы уверено, что в следующем году рост цен на недвижимость составит 25% - 35%», - говорит Хавьер Эррера из компании Cap Cana. «Рост цен составляет около 30% ежегодно, и это очень консервативная оценка. Мы знаем, что это еще не предел», - соглашается Беатрис Гонзалес из компании Remax.
«Инвесторы могут купить кондоминимум на побережье категории «люкс» на территории эксклюзивного курорта, такого как Playas Macao Resort and Residences в Пунта Кана, за $200 тыс. В то же самое время, покупатели (инвесторы, пенсионеры или покупатели второго дома) освобождены от уплаты налогов на недвижимость. Кроме того, стоимость жизни в Доминиканской республике намного ниже, чем в США и большинства других стран Латинской Америки. Лица, родившиеся в период резкого увеличения рождаемости (середина 40-х - 60-е года), просто стекаются на эти рынки», - говорит Кристиан Кавас, риэлтор компании Douglas Elliman Florida и директор по продажам и маркетингу курорта Playas Macao Resort and Residences.
Способы оплаты
По словам Сенина, россияне предпочитают платить наличными или по безналичному расчету, если речь идет о большой сумме. При подписании предварительного договора о намерениях клиент вносит депозит 10% от стоимости недвижимости, где указывается полная стоимость и этапы оплаты. Объект снимается с продажи и начинается проверка документов. После окончания проверки клиент получает документ, заверенный адвокатом, что все документы в порядке. Затем подписывается договор купли-продажи, на основании которого клиент беспрепятственно может переводить деньги на оплату недвижимости в Доминиканской республике.
Хотя ограничений на покупку недвижимости иностранцами не существует, Хавьер Эррера рекомендует прибегать к услугам профессиональных доминиканских юристов, знакомых со всеми тонкостями законодательства страны.
Российским агентствам, желающим выйти на доминиканский рынок, рекомендуется заключить договор с надежной компаний: российские агентства не могут брать на себя юридическую ответственность, так как в договоре о купле-продаже они не будут фигурировать. С нашим партнёрам мы работаем 50/50, говорит Роман Сенин.
Желающие могут получить ипотечный кредит. Cреди четырех способов профинансировать покупку - обычный ипотечный кредит с регулярными выплатами, рефинансирование, заем от стоимости недвижимости в качестве залога (и купить в Доминиканской республике за наличные) и программы ипотечного кредитования для застройщиков. В случае одобрение кредита для застройщика, кредитор может представить проект другим инвесторам с целью получения кредита на строительство инфраструктуры. По информации кредитного брокера Dominican Mortgage Broker, условия сделки следующие: ипотека выдается на 30 лет под 7.95% на первые пять лет, остаток попадает под ипотеку с плавающей процентной ставкой (ARM). Штраф за преждевременную выплату кредита составляет от 5% от объема кредита за первый год, к пятому году эта цифра уменьшится до 1%. После этого ипотека может быть выплачена либо полностью, либо переведена под плавающую процентную ставку.
Компания Джоселин Эрнандес Иризарру Punta Cana Life Realty предлагает   помощь в получении ипотечного кредита. Она напрямую работает с банками Scotia Bank, Banco Popular, BHD и Mortgage IT (Deutsche Bank).
Некоторые застройщики также начинают предлагать ипотечные кредиты через свои каналы. Ипотека может выдаваться в доминиканских песо или американских долларах, говорит Хавьер Эррера.
Будущее
Рост строительства идет на северном побережье (Пуэрт-Плата, Сосуа, Кабарете, Рио Сан Хан) и на восточном и юго-восточном (Ла Романа, Пунта Кана). Там в расчете на растущий поток туристов строятся, в основном, гостиницы.
Районы будущего, куда правительство будет финансировать - это районы Мичес, Монтекристи на Атлантическом побережье, а также Азуа и Барахона на Карибском побережье, говорит Роман Сенин.
В туристических районах, таких как Bavaro и Punta Cana жилья с выходом на океан осталось мало, говорит Джоселин Эрнандес Иризарру. «Однако районы Кабеза де Торо, Уверо Альто, Макао, а также Мичес и Самана пользуются значительным спросом. Мы начали строить брокерскую сеть, чтобы помочь нам справиться с этим спросом».
Несмотря на то, что рост цен в республике отстает от многих других стран региона, с 2000 года рост цен на недвижимость составил 179,5%, говорит Давид Гарсия Сан Мартин, менеджер по продажам компании Life Invest.
Именно строительство роскошной недвижимости является причиной увеличения цен примерно на 14,16% в год на протяжении последних семи лет, добавляет он.
Уровень цен будут поддерживать инвестиции со стороны брендов и девелоперов мирового уровня, таких, как The Trump Organisation, Ritz-Carlton, Sotogrande at Cap Cana и Jack Nicklaus Design.
Несмотря на постоянно растущий рост туризма и цен на недвижимость, ценовой барьер для входа на рынок недвижимости Доминиканской республики пока остается довольно низким, а спрос на аренду высоким, что не может не остаться незамеченным российским инвестором.