Хроники ипотечного кризиса в США

Резкое падение кредитных ставок по 30-летним займам было отмечено в конце прошлой недели: они оказались самыми низкими за последние 5 месяцев – 5,93% против 6,35% неделей ранее.
Основная причина – национализация двух ипотечных гигантов Fannie Mae и Freddie Mac, испытывающих серьезные трудности. Строгий контроль со стороны государства и госгарантии дали надежду на спасение этих компаний, на долю которых приходится в общей сложности более $5,4 трлн ипотечных задолженностей.
Обе компании не выдают ипотечные кредиты напрямую, а являются, по сути, очень крупными коллекторскими агентствами. Они скупают долговые обязательства по ипотеке, формируют из них сбалансированные пакеты и перепродают их инвесторам. Такая схема позволяет привлечь намного больше средств для ипотечного кредитования.
Пока рынок был стабилен, это приносило хороший доход, но кризис доверия, возникший в последний год на рынке, сделал ипотечные ценные бумаги чрезвычайно рисковым вложением, что незамедлительно сказалось на состоянии агентств – у них стали возникать проблемы с продажей кредитных пакетов. Объявленная неделю назад национализация Freddie Mac и Fannie Mae должна, по замыслу финансовых властей США, вселить уверенность в инвесторов и стимулировать спрос на ипотечные ценные бумаги.
Госконтроль также должен помочь проблемным агентствам найти финансирование для дальнейшей скупки контрактов.
Гигант умер, да здравствует гигант!
Поначалу инвесторы и налогоплательщики, на чьи плечи теперь легла вся тяжесть долгов агентств, скептически отнеслись к инициативе правительства. Акции Fannie Mae и Freddie Mac мгновенно упали на утренних торгах в понедельник на NYSE – сразу после объявления: бумаги Fannie Mae потеряли 87,36%, а Freddie Mac – 82,75%. Капитализация Fannie Mae снизилась на $6,6 млрд, Freddie Mac – на $2,7 млрд.
В минувшее воскресенье министр финансов США Генри Полсон и директор недавно сформированного Федерального финансового агентства по недвижимости Джеймс Локхарт заверили, что агентства нормально работают под контролем государства.
В воскресенье же стало известно, что смещенные со своих постов руководители ипотечных агентств не получат полагающегося в таком случае «выходного пособия», которое могло бы «потянуть» на $25 млн на двоих. Впрочем, Дэниэл Мадд и Ричард Сайрон не уходят из компаний – они останутся консультантами. Срок их контрактов не определен.
Fannie Mae возглавит Херберт Аллисон, бывший глава инвестиционного фонда компании TIAA-CREF. Руководителем Freddie Mac станет Дэвид Мофетт, топ-менеджер U.S. Bancorp.
Ставки снижены, господа!
Еще неделю назад экономисты предсказывали, что национализация ипотечных гигантов приведет к снижению ставок – и вот по прошествии всего недели ставки пошли вниз.
По прогнозам Марка Занди, ведущего экономиста сайта Economy.com международного рейтингового агентства Moody's, ставки вскоре снизятся до 5,5% по 30-летним кредитам, и это поддержит многострадальный рынок недвижимости.
Напомним, одна из основных проблем заемщиков, приведшая к кризису, – это именно невозможность платить по кредитам из-за резкого увеличения плавающих ставок, а также невозможность перекредитоваться на более выгодных условиях.
Занди считает крайне важным то, что пройден психологически важный рубеж 6% – теперь ближайшие несколько недель ставки будут снижаться. Еще совсем недавно (24 июля) проценты по кредитам достигли пика этого года и составили 6,63%.
По данным Freddie Mac, по остальным видам ипотеки ставки также снизились. Так, по 15-летним кредитам с фиксированной ставкой – очень популярный продукт для рефинансирования – они снизились с 5,90% до 5,54%.
Банкротства продолжаются
Количество домовладельцев, лишенных права выкупа закладной, в августе оказалось на 27% выше, чем год назад, но зато темпы роста количества обанкротившихся существенно замедлились (в июне и июле каждый месяц их число увеличивалось в 1,5 раза).
В прошлом месяце один из 416 американских домовладельцев получил уведомление о лишении права выкупа закладной, а общее число банкротств оказалось самым высоким с января 2005 года, когда RealtyTrac был начат подсчет.
Тем не менее банки, как свидетельствует статистика, активно помогают заемщикам справиться с проблемами: за второй квартал заемщикам удалось изменить условия более 112 тыс. кредитов, что на 56% больше, чем в первом квартале. Всего около 140 тыс. планов по рефинансированию было воплощено в жизнь.
По данным RealtyTrac, почти 91 тыс. объектов недвижимости сменили владельцев в августе – по сравнению с 43 тыс. год назад.
Лидерами по банкротствам домовладельцев являются штаты Невада, Калифорния и Аризона. В «горячую десятку» входят также Флорида, Джорджия, Огайо, Колорадо, Иллинойс, Индиана. В Мичигане, Джорджии, Огайо и Колорадо темпы прироста банкротств снизились.
Во многих случаях величина кредита оказывается больше стоимости дома, да и найти покупателя не всегда возможно, что только усугубляет ситуацию. По оценке сайта Economy.com, около 2,8 млн американских домовладельцев могут столкнуться с проблемой лишения прав выкупа закладной или необходимостью продавать дом дешевле, чем сумма кредита.
В минувший четверг сенаторы от Демократической партии заставили Fannie Mae и Freddie Mac на 90 дней заморозить банкротства, чтобы дать возможность владельцам перекредитоваться на более мягких условиях. Притом что ипотечные ставки стали снижаться, это может оказаться реальным спасением.
По оценкам экспертов, следующие полгода будут решающими в течении кризиса. Инвесторы и покупатели недвижимости будут следить за нестабильными финансовыми рынками, за динамикой Freddie и Fannie, а также политикой нового президента страны. Если объемы продаж и цены на недвижимость стабилизируются, количество банкротств может оказаться не столь большим, как предсказывается.
Серьезным фактором, препятствующим оптимистичному развитию рынка, является рост безработицы и нестабильность фондового и валютного рынков.
Текст: Александра Турунцева