Сможет ли рынок Парижа противостоять жилищному кризису во Франции?

Признаки спада
О снижении цен на жилье в Великобритании, Испании и Ирландии уже сообщали заголовки газет. Теперь же этот спад достиг и Франции. Но некоторые факторы говорят о том, что французский рынок, возможно, окажется более устойчивым, а Парижа это может даже не коснуться.
Граждане, до этого привыкшие к стабильному росту стоимости своих домов, были неприятно удивлены, вернувшись в этом году с летних каникул.
Недавний отчет Нотариальной конторы Франции показал, что объем продаж жилья за пределами столицы страны за первую половину этого года снизился на 25%, в то время как число сделок внутри парижской кольцевой с января по июнь упало на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
С 1997 по 2007 годы средняя стоимость квадратного метра во Франции выросла вдвое. Сейчас же темпы роста рынка находятся на самом низком за последнее десятилетие уровне. Кое-где цены даже падают, так что покупатели не спешат с приобретениями.
В то время как замедлению предшествовали десять лет бума, налоги и более жесткие условия кредитования во Франции способствовали тому, что оживление здесь было менее заметным, чем на более свободных рынках Великобритании и Испании.
Раз подъем не был столь заметен, то же самое можно ожидать и от спада: отчасти потому, что процентные ставки по ипотечным кредитам во Франции фиксированые, и бережливые владельцы французских домов могут контролировать свои долги.
На фоне замедления экономического роста, ужесточения условий кредитования, рекордно низкого уровня доверия к рынку и снижения покупательской способности статистика показывает, что спад уже не за горами.
Экономист Александр Мирликуртуа (Alexandre Mirlicourtois), представитель консалтинговой компании Xerfi, полагает, что в ближайшие месяцы цены во Франции упадут, так как рынку надо прийти в себя после нескольких лет роста, а банкам с относительно слабым балансом – ужесточить финансовые условия. «Как всем известно, французские банки пострадали из-за ненадежных заемщиков. Сейчас предоставляется меньше кредитов по более высокой стоимости», – говорит эксперт.
Как утверждает господин Мирликуртуа, в среднем по стране цены упадут на 15%, следующий подъем произойдет в 2012 году. Так же считают и специалисты французского филиала компании HSBC: по их прогнозам, в 2009 году стоимость жилья снизится, а к 2012 году снова начнется рост.
Несмотря на то что изменения затянутся, они, по-видимому, будут не столь резкими, как в Испании, где, по прогнозам некоторых аналитиков, дома за ближайшие несколько лет могут упасть в цене на 30% в реальном исчислении (с учетом инфляции).
Что касается Великобритании, то данные крупнейшего ипотечного банка страны HBOS показали, что к августу этого года цены упали на 12,7% по сравнению с прошлогодним уровнем.
Возврат к реальности
Признаки перемен отмечают и риэлторы. «Цены были оторваны от реального состояния экономики, сейчас же они корректируются в соответствии с реальным положением дел», – говорит Рене Паллинкур (Rene Pallincourt), глава Национальной Ассоциации риэлторов Fnaim.
Как отмечает аналитик, на данный момент общая тенденция является поводом для беспокойства: рынок недвижимости страдает от замедления роста. Ранее правительство прогнозировало, что этот рост составит 1,7–2%, сейчас же ожидается подъем не более, чем на 1%.
Но некоторые факты говорят о том, что падение цен во Франции будет весьма умеренным. Сроки ипотечных кредитов в стране короче, чем в Великобритании или США. Высокий уровень рождаемости способствует стабильному базовому спросу.
На французский рынок недвижимости влияет и фактор задолженности по кредитам. По данным Организации экономического сотрудничества и развития (OECD), общая задолженность домовладельцев во Франции в 2006 году составила лишь 89,1% от их доходов. Для сравнения: в Великобритании и США этот показатель равнялся 168,5% и 139,7% соответственно.
«Все это свидетельствует о хорошем потенциале для восстановления: пока процент домовладельцев в стране низок, есть, куда расти», – считает господин Мирликуртуа. Как утверждает эксперт, лишь 57% французов имеют собственные дома, что на 10% ниже среднего показателя по зоне евро.
В свою очередь, господин Паллинкур отмечает, что упущенные возможности одних покупателей оборачиваются шансами для других. По его словам, цены часто занижены – в среднем на 10%, так что рынок недвижимости можно назвать рынком покупателей.
Устоит ли Париж?
Большинство специалистов полагает, что благодаря памятникам, музеям и зеленым улицам, привлекающим состоятельных покупателей, Париж надежно защищен от дурных последствий спада на рынке.
Широкие бульвары и гармоничная планировка, придуманная полтора века назад известным архитектором бароном Османом (Haussmann), защищены законом – сейчас в городе практически запрещено строить.
Из-за этих ограничений старые дома стоят в несколько раз дороже, чем в среднем по стране, в то время как спрос на жилье огромен: для студентов и молодых специалистов оно остается важной целью.
Для кого-то Париж может показаться дешевым городом. Он не входит в мировую десятку мест с самым дорогим жильем: аренда небольшой квартиры здесь обойдется в ту же сумму, что и аренда места на автостоянке в одном из деловых районов Лондона.
Также французская столица меньше зависима как от доходов финансового сектора, так и от прибыли от производства товаров широкого потребления: оба этих фактора подстегнули развитие эксклюзивных районов того же Лондона. По словам нотариусов, лишь одна сделка из десяти заключается с иностранным покупателем.
«Обычно снижение числа сделок приводит к падению цен, но сейчас Париж удерживается на прежнем уровне», – говорит риэлтор Александр Дешамп. Но трудности заметны даже из окна его офиса в XI округе Парижа: когда-то это был рабочий квартал, впоследствии же строительный бум привел к повышению цен в этом районе до среднего уровня по городу.
«В течение пяти лет я ни разу не сталкивался с отказами в ипотечном кредитовании, и только что это случилось. Обычно когда покупатели подписывают договор, мы были уверены, что они смогут получить банковский заем», – говорит специалист.
Госпожа Филипиак, приобретающая жилье впервые, собирается последовать тенденциям рынка и оценить возможность более дешевой сделки: «Я собираюсь купить жилье по цене на 10–15% ниже нынешней. Риэлторы утверждают, что Париж удержится, но, как мне кажется, они просто пытаются убедить в этом рынок».
Автор: Брайан Рохан, Reuters/ International Herald Tribune
Перевод: Янина Крупина