Интрига века

Ситуация, когда в сверхдержаве рушатся финансовые корпорации и цены на недвижимость летят вниз, побуждает к немедленным действиям тех, кто умеет хорошо считать – уверены эксперты.
Тенденция, косвенно свидетельствующая о том, что российские покупатели осознали инвестиционную привлекательность американской недвижимости и начали интересоваться ею более активно: за последние месяцы риэлторские компании, специализирующиеся на зарубежной недвижимости, стали активно заявлять об открытии этого направления. Еще полгода назад петербургские покупатели, интересующиеся объектами в США и желающие получить консультацию «здесь, сейчас и на русском языке», могли выбирать максимум из двухтрех фирм, представляющих американский рынок. Судя по отзывам, бойких продаж не наблюдалось. Сегодня картина резко переменилась. Примеры последнего месяца: соответствующие консультанты и предложения выставленных на продажу объектов появились в компаниях «Алиса Эстейт» (петербургская фирма, ранее специализировалась на продаже недвижимости в Болгарии), EG Progress Consulting GmbH (основная специализация – недвижимость в Германии), NewHomeSV (болгарская компания, до сих пор предлагавшая недвижимость только на своем рынке). Аналогичный процесс идет в среде московских риэлторов.
История и география падения
Предыстория американской «новой депрессии» известна сегодня, пожалуй, даже тем, чьи интересы далеки от финансовой сферы: легкий доступ к кредитам, как следствие, головокружительный рост цен, спекулятивный спрос, резкий подъем в сфере нового строительства и кризис перепроизводства, повлекший за собой кризис ликвидности и крушение цен.
«Недвижимость в Америке начала дешеветь с третьего квартала 2005 года. На тот момент, как оказалось, была достигнута высшая точка за последние 25 лет, и экспансия сменилась циклом перенасыщения. С июля 2004 года до июля 2005 года цены выросли на 13,43%. Это был самый большой рост с 1979 года», – говорит Димитр Христов, консультант по продажам (Тампа, Флорида).
С конца 2005 года цены падают с небывалой скоростью: за последний год, по усредненным данным американских риэлторских компаний, спад составил около 14%. Естественно, скорость падения различна в разных ценовых секторах, а также дифференцирована территориально.
«Не все штаты растут или падают одинаковыми темпами. Исторически такие штаты, как Калифорния, резко растут, но и так же резко падают, то же можно сказать и про НьюЙорк, Флориду, Массачусетс, Иллинойс. В то же время Техас, Юта, Оклахома и некоторые другие «скучные» штаты растут медленно и, на примере предыдущих циклов, развиваются по противоположному от Калифорнии и Флориды вектору, – отмечает Александр Лисневский, представитель в США девелоперской компании Cosmopolite International Realty. – Например, в Техасе, где основной рост цен на недвижимость происходит за счет внутреннего спроса и внутреннего роста экономики, темпы роста даже в разгар бума составляли 5–7% годовых, и практически такой же уровень роста сохраняется в Техасе и сегодня. А Калифорния склонна расти семимильными шагами, потом резко падать, потом снова резко расти, и так до следующего цикла».
«На Манхэттене в НьюЙорке цены даже выросли за последний год. В Майами на некоторые дома цены упали на 50%, а на другие владельцы не хотят снижать цену. В среднем мы констатируем снижение цены на 10–40%. Сильнее провалились в цене отдаленные районы, недвижимость в небольших городах и на побережье. Менее всего – в финансовых и деловых центрах. Мы можем говорить о неких островках внутри штатов, которых ипотечный кризис практически не коснулся. Это области, где живут в основном обеспеченные люди. А именно: Манхэттен в НьюЙорке, Бостон, Лексингтон и окрестности», – говорит Елена Зуева, консультант Агентства зарубежной недвижимости «Евродом».
Портрет инвестора
Сегодня эксперты говорят о массовом приходе на рынок США покупателей из Европы – немцев, французов, англичан, канадцев. Российские инвесторы тоже и интересуются, и приобретают, но по традиции менее активно, нежели европейцы. «Россияне покупают сейчас недвижимость в разных ценовых диапазонах: от $400 тысяч до $7 млн. Причем покупают не только в Майами, но и в Палм Бич («подальше от других россиян»), и в ультрадорогих и элитных проектах, таких как Бол Харбор (Bal Harbour), где лучший шоппинг и самый престижный адрес (как 5th Avenue in New York)», – рассказывает Елена Зуева.
«Стереотипом покупки российского инвестора является кондоминиум, что объясняется удобством дальнейшего управления: он легко сдается в аренду, обслуживанием занимается управляющая компания, не требуется присутствие владельца, – отмечает Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH. – Сейчас становятся актуальными нестандартные покупки – земля или дома с участками в гольфкомьюнитиз (своего рода коттеджные охраняемые поселки) с наличием собственного гольфполя». Новое направления – приобретение гостиничного номера в 5звездной гостинице на берегу океана с полной инфраструктурой, куда можно приезжать в отпуск, а в остальное время управляющая компания сдает этот номер для туристов. Доходность, считают эксперты, может составить около 10% в год.
Куда везти деньги?
Большинство покупателей озабочено выбором объектов, максимально потерявших в цене. По мнению Димитра Христова, «самыми потерпевшими» в результате кризиса оказались Флорида и Калифорния. В этих штатах рост цен был самым большим, цены продаж перед кризисом превышали порой реальную стоимость жилой недвижимости в несколько раз. Сейчас количество предложений на рынке жилья во Флориде превосходит спрос. Появилась масса предложений и возможностей, о которых раньше покупатели могли только мечтать. «Цены стандартных семейных домов относительно стабильны, в то время как элитная недвижимость просела очень серьезно. Объект, стоивший в мае 2005 года $1,5 млн, сегодня можно купить за $900 тысяч», – отмечает Димитр Христов. «За последний год цены на эконом и бизнес-класс упали на 20–30%, но точной статистики все же нет, – говорит Елена Зуева. – Больше всего подешевели объекты в Downtown Miami, где построили очень много новых небоскребов и покупали в основном инвесторы, а не пользователи».
– Провалились в цене сильнее те регионы, которые в прошлом были самыми популярными (во Флориде это города Майами и Тампа), – добавляет Яна Егорова, – Прежде всего потому, что спекулянты и девелоперы в этой местности тратили огромные деньги на рекламу. Там, где строительство велось в силу естественных причин, недвижимость упала в цене меньше, а некоторые цены уже даже начали подниматься. Несколько месяцев назад на рынок выплеснулось очень много предложений недвижимости от банков, которые реализуют свои залоги, чтобы вернуть хоть чтото. Судя по всему, цены сегодня достигли дна.
Светлое настоящее
Неудивительно, что все эксперты говорят о скором начале выравнивания, а затем и росте цен. Американские аналитики прогнозируют начало роста уже в будущем году, однако не все смотрят на ситуацию столь оптимистично. Для инвесторов вопрос лишь в том, долго ли продлится привлекательный для приобретения с целью последующего заработка период «дна». «Инвестиционные покупки во всем мире осуществляются на нижней планке рынка, – говорит Яна Егорова. – Такая ситуация, по прогнозам, продержится 1–2 года. Рост интереса со стороны европейских граждан обеспечен, если курс рубля и евро к доллару будет благоприятным, как сейчас».
«Уже сегодня мы наблюдаем медленный подъем и оживление рынка, невзирая на то, что происходит с финансовыми институтами. Teперь покупают end users, т. е. для себя, но инвесторы тоже покупают по низким ценам, пользуясь такой возможностью, чтобы сдавать в аренду и подержать 3–5 лет, а потом продать по хорошей цене», – заявляет Елена Зуева. Эксперты из США апеллируют к политической ситуации, заявляя, что после выборов, если выберут Обаму, рынок очень оживится, и экономика пойдет вверх.
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH:
Благоприятный обменный курс рубля и евро к доллару США означает, что многие интересные объекты недвижимости в настоящее время стоят на 50% меньше, чем 2 года назад. Сегмент элитной недвижимости также упал в цене, но не в 2 раза, особенно на береговой линии. Местные индексы свидетельствуют о том, что рыночные цены на дома во Флориде достигли самого дна, и некоторые объекты начали снова расти в цене. Но инвесторам надо быть разборчивыми и анализировать потенциал того или иного района Флориды.
Елизавета Масалимова, старший консультант отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank (СанктПетербург):
По данным Knight Frank Annual Wealth Report-2008, цены на качественные объекты в НьюЙорке выросли за 12 месяцев на 25%. Штат, в котором совершается больше всего сделок по приобретению зарубежной недвижимости, – Флорида. Далее идут Калифорния и Техас. Покупателями, приобретающими вторые дома, и инвесторами, вкладывающими в рынок недвижимости в США, стали жители Великобритании, Ирландии, Швеции, Франции, России и Латинской Америки. Интерес инвесторов к этому рынку сохранится до тех пор, пока они будут иметь возможность покупать доллары США по интересной цене.
Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ