Американский город Альбукерке стойко держится в схватке с кризисом

В разгар кризиса, пронесшегося ураганом по США, весь штат Нью-Мексико стойко держался: квадратные метро хоть и незначительно, но росли в цене, а количество домов, изъятых за невыплаты, было весьма низким по сравнению с остальными штатами. Инвесторам, которые следят за рынками недвижимости США в поисках перспективных вложений, следует уделить Альбукерке свое внимание.
С 2000 года численность населения города непрерывно росла и в июле 2007 составила более 500 тысяч горожан, что на 13% больше, чем 7 лет назад. Площадь Альбукерке составляет около 620 квадратных километров, а плотность населения – 836 человек на 1 квадратный километр. Средний доход домохозяйств в 2007 году составил $43 677, причем почти 16% горожан при этом находились за чертой бедности. Что касается демографических показателей, то согласно информационному порталу Сity-Data.com, 49,9% населения Альбукерке белые, 39,9% - латиноамериканцы, 4,9% коренные жители Америки и 3,1% - афроамериканцы.
Что препятствует кризису?
Как сообщает портал по продаже недвижимости Zillow.com, средняя цена на дом в Альбукерке составляет $232 622, а средняя стоимость аренды за месяц в 2007 составила $666. В отчете по изъятым за неуплату объектам, предоставленном тематическим порталом RealtyTrac.com в этом году, Нью-Мексико занял 42 место (из 50) по количеству конфискаций. Таким образом, с октября 2007 их число снизилось на целых 45%.
Согласно отчету RealtyTrac, из каждых 3220 домов Нью-Мексико, только один изымают за невыплаты. Для сравнения, в среднем по США этот показатель составляет 1 на 452 дома. По версии издания The Albuquerque Tribune, одна из возможных причин данного явления заключается в том, что рынок недвижимости Нью-Мексико, в отличие от других штатов, не испытал ценового бума в полном объеме.
Портал HousingPredictor.com, специализирующийся на независимых прогнозах развития рынков недвижимости США, в недавнем отчете включил Альбукерке в десятку самых многообещающих рынков недвижимости Америки (город получил 10-е место). Вошли в десятку также города из соседних штатов: колорадский Гранд Джанкшен (Grand Junction) и техасский Остин (Austin).
На первый взгляд, 0,95% показатель роста рынка недвижимости Альбукерке за второй квартал 2008 смотрится не очень обнадеживающе. Тем не менее ситуация на рынке этого города лучше, чем в соседних населенных пунктах такого же размера. Примерно в 830 километрах к юго-западу находится город Тусон (Tucson), рынок которого пережил 5,86% спад во втором квартале 2008. А в столице штата Колорадо Денвере, что расположен в 830 километрах к северу от Альбукерке, показатель за тот же период был положительным и составил 0,38%. (цифры указаны, согласно информации Федерального Бюро Надзора за жилищным сектором). Можно сказать, что рынок недвижимости Альбукерке весьма неплохо переносит американскую финансовую бурю по сравнению с соседними городами.
В октябре были выставлены на продажу 1 411 новых отдельно стоящих домов. Это на 6% меньше, чем в сентябре, что продолжает тенденцию, сформировавшуюся в течение последних 3-х лет. В октябрьском отчете по продажам Главной Ассоциации Риэлторов Альбукерке зафиксировано 1 086 сделок, как уже заключенных, так и ожидающих решения одной из сторон, что намного уступает сентябрьским данным
Естественно, все это совершенно не означает, что рынок недвижимости Альбукерке каким-то волшебным образом защищен от всех проблем, с которыми может столкнуться данный сектор. Об этом говорит тот факт, что цены на недвижимость региона в последние годы падали, как и в целом по США.
Обратная сторона медали
Согласно отчету HousingPredictor.com, посвященному Нью-Мексико, в данный момент рынок Альбукерке претерпевает изменения. Первый раз за долгие годы цены на недвижимость ползут вниз. Это объясняется кризисом ипотечного кредитования. Получить ипотечный кредит становится все труднее и некоторые потенциальные покупатели недвижимости просто не в состоянии оплатить свое приобретение. Сейчас чтобы продать объект требуется гораздо больше времени, что, по мнению редакции HousingPredictor.com, свидетельствует об окончании бума на рынке.
Показатель роста сектора недвижимости Альбукерке 0,95%, безусловно, выглядит неплохо на фоне вышеупомянутых городов Тусона и Денвера. Но есть и другое сравнение. Во втором квартале прошлого года он составлял 8,91%. Это почти 8-процентный спад за 1 год, причем между вторым и третьим кварталом нынешнего года уменьшение составило 2,36%, после чего показатель остановился на текущем уровне.
В отчете HousePredictor отмечено, что в 2008 рынок недвижимости Альбукерке ожидает снижение объема продаж, по мере того, как бум все дальше уходит в прошлое.
Резюме
Конечно, инвесторам не стоит бросаться скупать недвижимость Альбукерке, как будто это какой-то волшебный оазис в пустыне гнетущего кризиса, тем не менее, город достоин более детального рассмотрения.
Стойкость, с которой он встречает трудности, связанные с рынком недвижимости, делает его перспективным с точки зрения инвестиций в грядущие непростые времена. Стоит отметить, что перед тем, как вкладывать средства в недвижимость города, следует изучить местную конъюнктуру. Для этого можно обратиться в местные организации, например, Главную Ассоциацию Риэлторов Альбукерке (Greater Albuquerque Association of REALTORS).
Автор: Cali Zimmerman (портал NuWireInvestor)
Перевод: Андрей Бочаров